Договор купли-продажи жилья: порядок заключения и исполнения

Собственное жилье для современных граждан является одной из главных ценностей. Выступая неотъемлемым элементом достойного уровня жизни, собственные дом, квартира или хотя бы комната обеспечивают важнейшие физиологические и социальные потребности человека.

Граждане, не имеющие собственного жилья, как правило, стремятся использовать все свои возможности и финансовые средства для его приобретения. В свою очередь, собственники зачастую стараются улучшить свои жилищные условия, продавая имеющееся жилье и приобретая более качественное (большей площади, в лучшем районе, более комфортное и т.д.).

В связи с этим договор купли-продажи жилья имеет особую практическую значимость.

Планируя купить или продать жилье, гражданину необходимо обладать хотя бы основными знаниями о порядке заключения и исполнения соответствующего договора купли-продажи. С учетом высокой стоимости жилья, его социальной значимости в жизни каждого гражданина правовая неграмотность в данном случае просто недопустима. При этом не стоит всецело полагаться на услуги риелторов (т.е. специалистов по заключению сделок с недвижимостью). Риелторских компаний на рынке недвижимости в настоящее время огромное множество. Однако, во-первых, ошибки не исключены в деятельности даже самого профессионального и опытного риелтора. Во-вторых, никогда не стоит сбрасывать со счетов возможность недобросовестных либо мошеннических действий со стороны риелторов. Сообщения в СМИ свидетельствуют о том, что и те и другие "грехи" риелторов далеко не редкость. В этом смысле поговорка "доверяй, но проверяй" весьма точно отражает правила общения с риелторами.

Таким образом, продавцу или покупателю жилья, прежде чем заключать договор купли-продажи, следует запастись важнейшими правовыми знаниями в этой области. В настоящей статье мы расскажем об основных правилах заключения и исполнения договора купли-продажи жилья, рассмотрим типичные ошибки и ключевые аспекты, на которые следует обращать особое внимание.

ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЬЯ

Прежде чем приступить к рассмотрению обозначенного выше вопроса, определимся с трактовкой понятия "жилье" и установим правовое содержание договора купли-продажи жилья.

Термин "жилье", широко употребляемый в обиходе, тем не менее достаточно редко встречается в законодательстве. В законах и подзаконных нормативных актах гораздо чаще используется другое понятие - "жилое помещение".

Между тем, например, из содержания ст. 293 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) и ст. 110 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) можно сделать вывод, что понятие "жилье" является равнозначным понятию "жилое помещение". В настоящей статье мы также будем использовать данные понятия как идентичные по содержанию.

Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

К жилым помещениям в соответствии с ч. 1 ст. 16 ЖК РФ относятся:

1. жилой дом, часть жилого дома;
2. квартира, часть квартиры;
3. комната.

Таким образом, договор купли-продажи жилья (жилого помещения) - сделка, в соответствии с которой продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом (часть жилого дома), квартиру (часть квартиры) либо комнату, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.

Сторонами договора купли-продажи жилья являются продавец и покупатель.

Продавцом жилья по общему правилу выступает сам собственник, реже - специально уполномоченное лицо (например, при продаже государственного либо муниципального жилья в качестве продавца выступают уполномоченные органы исполнительной власти).

Покупателем по договору купли-продажи жилья может являться фактически любое лицо. По правовой природе договор купли-продажи жилья является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Консенсуальность проявляется в том, что договор купли-продажи жилья считается заключенным уже в момент достижения между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора и государственной регистрации такого договора, т.е. независимо от момента его реального исполнения (передачи и оплаты жилья).

Возмездность договора купли-продажи жилья выражается в обязательном встречном предоставлении (оплате) покупателем цены договора за приобретаемое (приобретенное) имущество, в отличие, например, от договора дарения жилья, который предполагает безвозмездность. И наконец, взаимность договора купли-продажи жилья заключается в наличии прав и обязанностей у обеих сторон договора, т.е. как у продавца, так и у покупателя.

Договор купли-продажи жилья заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи жилья влечет его недействительность. Кроме того, договор купли-продажи жилья согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На практике среди неспециалистов нередко можно встретить убеждение о том, что договор купли-продажи жилья подлежит также обязательному нотариальному удостоверению. Такое мнение является ошибочным.

Обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи жилья ранее было необходимо в силу ст. 7 Федерального закона от 26 января 1996 года N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" и предусматривалось до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). С вступлением в силу Закона N 122-ФЗ требование обязательного нотариального удостоверения договоров купли-продажи жилья прекратило свое действие. Однако стороны могут в добровольном порядке предусмотреть нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилья, отразив данное условие непосредственно в самом договоре. Но, повторимся, это - право, а не обязанность сторон.

КАК ЗАЩИТИТЬСЯ ПОКУПАТЕЛЮ ПРИ ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ?

В печати, по радио и телевидению нас часто информируют об обманах и мошенничествах, встречающихся при совершении сделок с жильем. Такие случаи действительно не редкость. При этом практика показывает, что при заключении договора купли-продажи жилья наиболее уязвимой стороной является покупатель (или лицо, предполагающее стать покупателем). Именно покупатель несет основные риски, связанные с возможными дефектами права собственности продавца, правами третьих лиц на продаваемое жилье и т.д. Риски покупателя существенно возрастают в том случае, если стороны согласовали в качестве порядка расчетов предварительную оплату (полную или частичную) покупателем стоимости приобретаемого жилья до момента государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности. В этом случае при худшем раскладе обманные действия продавца могут привести к тому, что покупатель останется без жилья и без денег. В связи с этим обозначим некоторые рекомендуемые действия, которые следует совершить покупателю перед заключением договора купли-продажи жилья.

1. Право собственности продавца на продаваемое жилье должно подтверждаться свидетельством о государственной регистрации права по установленной форме, выданным соответствующим территориальным подразделением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) (ранее - Управление Федеральной регистрационной службы).

Первое, что следует сделать покупателю до начала переговоров с продавцом по вопросу продажи жилья, - запросить данное свидетельство. Естественно, необходимо также сверить паспортные данные продавца с данными, указанными в свидетельстве.

При этом покупателю следует учитывать следующее:

а) в случае если жилое помещение находится в общей совместной собственности двух или более лиц, в свидетельстве о государственной регистрации права указываются все правообладатели и свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей;

б) в случае если жилое помещение находится в общей долевой собственности двух или более лиц, в свидетельстве о государственной регистрации права указываются все правообладатели, а свидетельство выдается каждому из сособственников. Сведения об иных участниках долевой собственности указываются на оборотной стороне свидетельства и содержат фамилии, имена, отчества участников долевой собственности, а также размер их доли в праве.

Единственное исключение из данного правила (наличие у продавца свидетельства о государственной регистрации права) - ситуация, когда право на объект недвижимого имущества (жилье) возникло у продавца до введения в действие Закона N 122-ФЗ (т.е. до 31 января 1998 г.). Соответственно, данное право продавца не было зафиксировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП); свидетельства о праве, оформленные в соответствии с Законом N 122-ФЗ, у продавца отсутствуют. Однако в данном случае продавец должен располагать документами, подтверждающими право на объект недвижимого имущества, выданными в порядке, действовавшем на момент возникновения данного права (например: акт органа местного самоуправления, нотариально удостоверенный договор, договор на приватизацию и т.д.). Такие документы являются достаточными для подтверждения права собственности продавца на продаваемое жилье.

2. До момента подписания договора купли-продажи жилого помещения и передачи продавцу денег покупателю следует запросить выписку из Единого государственного реестра прав на данное жилое помещение. Указанную выписку может получить любое лицо в территориальном подразделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Для этого достаточно иметь удостоверение личности и документ, подтверждающий оплату государственной пошлины (для физических лиц в размере 100 рублей).

Непосредственно в подразделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии оформляется соответствующее заявление на предоставление выписки.

Выписка предоставляется в течение пяти рабочих дней (в подразделениях Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, оснащенных электронными носителями ведения Единого государственного реестра прав, - в течение одного рабочего дня).

Выписка подписывается государственным регистратором с указанием его фамилии и инициалов, скрепляется печатью соответствующего подразделения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Выписка на жилое помещение имеет огромное информационное значение. В данной выписке фиксируется вся история жилого помещения:

а) описание объекта недвижимости (жилого помещения);

б) сведения о зарегистрированных правах на жилое помещение;

в) сведения об ограничениях (обременениях) прав на жилое помещение;

г) сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного жилого помещения.

Так, например, при помощи выписки из Единого государственного реестра прав можно выявить следующие нежелательные для покупателя юридические дефекты жилого помещения:

• установленные в отношении данного жилого помещения ипотека, доверительное управление, аренда;
• наложенный уполномоченными органами арест в отношении жилого помещения;
• информация об имеющихся на момент предоставления выписки различных судебных спорах и разбирательствах в отношении жилого помещения;
• поданные заявления о регистрации сделок и перехода права собственности в отношении данного жилого помещения (т.е. находящиеся на момент предоставления выписки в стадии регистрации).

3. Перед совершением сделки купли-продажи покупателю необходимо удостовериться, что приобретаемое жилье свободно от любых прав третьих лиц; в жилом помещении отсутствуют зарегистрированные (прописанные) лица. Данные обстоятельства могут подтверждаться следующими документами:

• справкой о лицах, имеющих право пользования жилым помещением, заверенной должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства (в настоящее время это должностные лица соответствующего территориального органа Федеральной миграционной службы);
• выпиской из домовой книги;
• справкой жилищно-эксплуатационной организации (ТСЖ, ЖСК, ДЕЗ, ЖЭУ и т.д.) о лицах, проживающих в жилом помещении.

СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЬЯ

Действующее законодательство предусматривает следующие существенные условия договора купли-продажи жилого помещения (т.е. условия, без согласования которых договор считается незаключенным):

1. Стороны договора (ст. ст. 420, 549 ГК РФ) и их реквизиты (для физических лиц - фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные, место жительства; для юридических лиц - полное наименование, место нахождения (юридический адрес), ОГРН, ИНН, лицо, без доверенности действующее от имени юридического лица). Если договор продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя.

2. Предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (ст. ст. 432, 554 ГК РФ). Жилое помещение должно быть идентифицировано в соответствии с требованиями п. 6 ст. 12 Закона N 122-ФЗ, а именно в договоре указывается следующая информация:

• адрес (местоположение) жилого помещения;
• вид (название) жилого помещения (жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры), комната);
• площадь в соответствии с документами (как правило, согласно кадастровому паспорту);
• назначение (жилое);
• иная необходимая информация (например, этажность жилого дома, этаж и номер квартиры на поэтажном плане и т.д.).

3. Цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора. Допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ); указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК РФ); а при продаже жилого помещения в кредит с условием об отсрочке или рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ).

4. Перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование жилым помещением (ст. ст. 292, 558 ГК РФ). Если право продавца ограничено (обременено), это также в обязательном порядке отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений (обременений) имеется основание для отказа в государственной регистрации договора продажи, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ).

На практике в договор купли-продажи жилого помещения включают кроме вышеперечисленных следующие условия (дополнительные условия):

• конкретный порядок и сроки передачи продавцом жилого помещения покупателю;
• сроки освобождения продавцом жилого помещения от принадлежащего ему имущества;
• конкретный порядок и сроки оплаты покупателем цены договора (предварительная оплата, отсрочка или рассрочка платежа и т.д.);
• форма расчетов (наличная, безналичная, с использованием банковской ячейки и т.д.);
• и другие условия.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

В соответствии со ст. ст. 551, 558 ГК РФ при купле-продаже жилых помещений государственной регистрации подлежат как переход права собственности на жилое помещение, так и сам договор купли-продажи.

Обратим внимание, что государственная регистрация договора купли-продажи и государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение - это различные регистрационные действия, которые могут не совпадать по времени. Например, стороны согласовали отсрочку платежа по договору и предусмотрели, что прием-передача жилого помещения происходит после полной оплаты покупателем цены договора. В этом случае стороны первоначально подают заявления о государственной регистрации договора купли-продажи, а после полной оплаты покупателем цены договора и приема-передачи жилого помещения - заявления о государственной регистрации перехода права собственности.

В любом случае, как при одновременной, так и при раздельной государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на жилое помещение государственная пошлина уплачивается за каждое регистрационное действие отдельно.

При государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. Следует учитывать, что согласно п. 1 ст. 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

ПОРЯДОК ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Как было отмечено выше, договор купли-продажи жилого помещения является взаимным, т.е. права и обязанности по договору возникают как у продавца, так и у покупателя.

Основная обязанность продавца по договору - передать в собственность покупателя жилое помещение. Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем должны осуществляться по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Основные обязанности покупателя - принять жилое помещение и уплатить за него определенную сторонами цену. Стороны могут согласовать различный порядок оплаты покупателем цены договора:

а) предварительная оплата, например:

• до момента подачи заявлений и документов на государственную регистрацию договора и перехода права собственности на жилое помещение;
• после подачи заявлений и документов на государственную регистрацию договора и перехода права собственности на жилое помещение, но до окончания государственной регистрации договора и перехода права.

б) отсрочка платежа, когда покупатель уплачивает цену договора не позднее согласованного сторонами в договоре срока;

в) рассрочка платежа, когда покупатель уплачивает цену договора отдельными платежами в соответствии с графиком платежей, определенным сторонами в договоре.

Очевидно, что наиболее рискованным для продавца является порядок оплаты на условиях отсрочки или рассрочки платежа, а для покупателя - на условиях предварительной оплаты. В этой связи хотим обратить внимание на достаточно удобную и "нерискованную" для обеих сторон договора форму расчетов - расчет с использованием банковской ячейки. В этом случае между банком, продавцом и покупателем заключается трехсторонний договор (соглашение), в соответствии с которым покупатель помещает в банковскую ячейку определенную денежную сумму, а продавец имеет право получить данную денежную сумму (без непосредственного участия покупателя) при предоставлении в банк документов, подтверждающих государственную регистрацию договора купли-продажи (т.е. экземпляра договора купли-продажи жилого помещения с отметкой регистрирующего органа о регистрации). Банк, в свою очередь, обязуется обеспечить сохранность помещенных в банковскую ячейку денежных средств. При этом покупатель имеет право вернуть помещенные в ячейку денежные средства в том случае, если продавец не обратится в банк за получением денежных средств в течение определенного в договоре срока (как правило, в договоре указывается срок, необходимый для подготовки и подачи документов и государственной регистрации договора купли-продажи).

Рассмотренная форма расчетов очень удобна тем, что значительно минимизируются риски для обеих сторон договора. Продавец уверен в том, что он гарантированно получит денежные средства при выполнении необходимого условия - государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения. Покупатель, в свою очередь, уверен в том, что он окончательно расстанется с денежными средствами только в том случае, если договор купли-продажи успешно пройдет государственную регистрацию.

Услуги банковской ячейки предоставляют большинство банков. Плата за данные услуги незначительна в сравнении с достигаемыми гарантиями.

Следует обратить внимание на важность документальной фиксации расчетов по договору купли-продажи жилого помещения. Дело в том, что от наличия документов, подтверждающих расходы на приобретение жилого помещения, зависит право покупателя на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Запись в договоре купли-продажи жилого помещения о том, что расчеты между сторонами по договору произведены полностью, налоговые органы, как правило, считают недостаточным доказательством произведенных покупателем расходов.

Документами, подтверждающими факт уплаты денежных средств покупателем по договору купли-продажи жилого помещения, являются, например, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца.

При совершении сделки между физическими лицами документами, подтверждающими факт уплаты денежных средств за приобретенное жилье, могут служить и расписка продавца либо акт о взаимных расчетах по договору купли-продажи (обязательное нотариальное удостоверение данных документов не требуется). Однако названные документы должны быть надлежащим образом оформлены (необходимо указать фамилии, имена и отчества продавца и покупателя, их места жительства, полные паспортные данные, а по возможности и ИНН).

Читайте ещё по этой теме:

• Последствия несоответствия между фактической и договорной ценами при продаже квартиры и механизм передачи задатка
• Договор купли-продажи жилого помещения: основные риски и способы их минимизации

Автор: Жигачев А.В.