Я взяла ипотеку в банке на квартиру, год выплачивала, но последние три месяца ввиду сложной материальной ситуации не плачу, выплачивать смогу только через шесть месяцев. Банк обратился в суд с требованием взыскать с меня задолженность и обратить взыскание на мою квартиру, а меня с 2-летней дочкой (я мать-одиночка) хотят выселить. Собственницей квартиры являюсь я. В квартире прописана моя дочь, я — в общежитии. Могут ли у меня отобрать квартиру и выселить? Что мне делать?

Е.Тимачева, г. Волгоград

По общему правилу п. 1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение, если для него и членов его семьи, совместно проживающих в данном помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания. Однако это правило не распространяется на имущество — предмет ипотеки, если на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Согласно ст. 50 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель (т.е. банк) вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в частности при неуплате или несвоевременной уплате суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. В случаях, когда предметом ипотеки является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу, взыскание на него может быть обращено только в судебном порядке.

Таким образом, квартира, приобретенная путем оформления ипотечного кредита, может быть реализована с целью погашения из полученной от продажи суммы долга перед банком.

При этом суд должен отказать банку в обращении взыскания на заложенное имущество, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 Закона об ипотеке). В названных нормах приводятся следующие условия, при одновременном соблюдении которых нарушение должником его кредитных обязательств однозначно признается незначительным:

• сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;
• период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

При этом, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Однако должнику не возбраняется доказывать незначительность нарушения и при иных обстоятельствах.

Как представляется, в рассматриваемом случае выполняется только первое условие. Но, на наш взгляд, в любом случае автору вопроса следует пытаться убедить суд в незначительности нарушения, поскольку период просрочки превысил три месяца ненамного. Но лучше, конечно же, снова начать платить.

Если же решение об обращении взыскания на квартиру все же будет принято, то можно подать в суд, принявший такое решение, ходатайство об отсрочке его исполнения (на срок до одного года). Согласно п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке суд может принять такое решение при наличии уважительных причин и при условии, что залог не был связан с осуществлением гражданином-залогодателем предпринимательской деятельности.

Какие причины являются уважительными, закон не оговаривает. На наш взгляд, следует объяснить причины, по которым пришлось нарушить свои кредитные обязательства (например, представить документы, подтверждающие сокращение, невыплату заработной платы, необходимость дорогостоящего лечения и пр.), и привести какие-либо гарантии своей будущей платежеспособности.

При определении срока, на который предоставляется отсрочка, суд в том числе будет исходить из следующего правила: сумма требований залогодержателя (банка), подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества.

Если автор вопроса в пределах срока отсрочки сможет погасить задолженность в полном объеме (включая штрафные санкции) и будет вовремя вносить регулярные платежи, то суд по его заявлению отменит решение об обращении взыскания.

Также нужно в любом случае попытаться договариваться с банком о реструктуризации долга и убедить его в том, что материальное положение должника вскоре улучшится, представить гарантии того, что через шесть месяцев появится возможность погасить задолженность и платить без нарушений. Возможно, банк пойдет должнику навстречу и дело решится мировым соглашением.

Автор: М. Мошкович