Все, кто проживают в многоквартирном доме, рано или поздно сталкиваются с проблемой замены приборов отопления. Причем менять подобные приборы иной раз приходится не потому, что они приходят в негодность, а просто потому, что существует угроза затопления соседей, живущих этажами ниже. Но уж если случилось подобное, то что делать пострадавшим? На кого идти жаловаться и с кого взыскивать убытки? С управляющей компании, которой жильцы платят за техобслуживание, или с соседей, у которых батареи в ненадлежащем состоянии? В этом мы и попытаемся разобраться.

Батарея — личное имущество

Сначала необходимо определиться, что собой представляет отопительный радиатор. Для этого стоит обратиться к п. 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491) (далее — Правила), который прибор отопления относит к общему имуществу собственников многоквартирного дома — «в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях». Однако, применяя в совокупности с п. 6 Правил п. 2 Правил, можно увидеть, что «в состав общего имущества включаются: оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры)».

Также исходя из положения ст. 36 ЖК РФ «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения…», и из содержания приведенных норм следует, что оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения. Например, в подвале, на лестничной клетке и т.д.

Приборы отопления в квартире не могут быть отнесены к общему имуществу и, соответственно, являются собственностью граждан — собственников квартиры.

Пункт 5 Правил закрепляет, что в состав общего имущества входят внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

Следовательно, по смыслу п. 6 Правил во взаимосвязи с подп. «д» п. 2 и п. 5 Правил в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.п.).

Находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), имеющие отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают только одну квартиру и могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения (ст. 26 ЖК РФ).

Как мы определили, отопительные радиаторы не являются общим имуществом собственников многоквартирного дома и поэтому согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения, однако бывают спорные ситуации.

Если все-таки потоп…

Несколько советов, как себя вести в случае прорыва отопительного радиатора.

1. Прежде всего надо вызвать аварийщиков. Описать ущерб и назвать виновных аварийщики не могут. Они только зафиксируют факт выезда к вам. Поэтому далее следует обратиться в обслуживающую ваш дом организацию (ДУК или ТСЖ) с письменным требованием создать техническую комиссию для установления ущерба, выяснения причин и виновников аварии. Обслуживающая организация в течение трех суток должна составить акт, фиксирующий время, место, степень повреждения декоративного ремонта в помещении, а также причину и виновника аварии. Затем в течение 10 дней составляется повторный акт, описывающий повреждения после высыхания.

Закон в данном случае на стороне потерпевшего. Согласно ст. 1064 ГК РФ причиненный вам и вашей квартире ущерб возмещают в полном объеме виновники затопления.

Например, если владелец квартиры или квартиросъемщик без согласования с управляющей компанией заменил батареи, обвинят его. Если же прорвало систему отопления, сделанную во время строительства дома, комиссия будет разбираться. Если она признает виновной обслуживающую организацию, вы должны написать претензию в ее адрес с приложением акта фиксации ущерба.

2. Управляющая компания обязана в течение месяца после вашего письменного обращения дать опять-таки письменный ответ о принятом решении. Либо они сделают ремонт своими силами, либо выплатят денежную компенсацию.

Если же виновниками затопления стали соседи, претензию вы относите им. Причем делаете ее в двух экземплярах и просите соседа написать, согласен он с требованием возмещения убытков или нет.

3. Не удалось договориться по-хорошему с соседями о компенсации или они не согласны с суммой — обращайтесь в суд.

Миновать попытку мирного разрешения конфликта у вас не получится, потому что при обращении в суд потребуют подтверждения вручения претензии виновнику. Это должны быть либо подпись на претензии, либо подтверждение отправки адресату (уведомление о вручении заказного письма или иные почтовые документы). Если подтверждения нет, в суде вам предложат все же урегулировать спор мирным путем. При малейшем недовольстве со стороны ответчика (виновника) судья назначает судебную экспертизу. При этом затраты на нее ложатся на виновную сторону.

Автор: Ю. Матюкова