Вопрос: Как и какие требования дольщика включаются в реестр требований кредиторов застройщика при условии, что строительство объекта не завершено? Зависит ли решение данного вопроса от того, был ли расторгнут договор долевого участия в строительстве жилого дома? Может ли суд признать за дольщиком право собственности на объект незавершенного строительства и если да, то в каких случаях?
Ответ: В реестр требований кредиторов застройщика включаются только требования, имеющие денежный характер. Требование дольщика о передаче объекта долевого строительства может быть преобразовано в денежное и включено в указанный реестр только при расторжении договора участия в долевом строительстве жилого дома. Суд не вправе признавать за дольщиком право собственности на объект незавершенного строительства. Однако по данным вопросам в судебной практике представлены и другие точки зрения.
Обоснование: Обязанности застройщика и участника долевого строительства содержатся в п. 1 ст. 4, п. 1 ст. 6, п. п. 1, 2 ст. Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об УДС). Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Передача объекта застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами документу о передаче не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.
Таким образом, существующее между застройщиком и участником долевого строительства обязательство носит имущественный, но не денежный характер.
При возбуждении в отношении застройщика процедуры банкротства применению подлежат положения Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Согласно абз. 7 ст. 2 Закона о банкротстве кредитором является лицо, имеющее по отношению к должнику права требования по денежным и иным обязательствам, об уплате обязательных платежей, выходных пособий и зарплаты.
В соответствии с абз. 4 ст. 2 Закона о банкротстве денежное обязательство - это обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму по гражданско-правовой сделке и (или) иному предусмотренному Гражданским кодексом РФ, бюджетным законодательством РФ основанию. Требования кредиторов по денежным обязательствам, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только с соблюдением установленного Законом о банкротстве порядка предъявления требований к должнику (п. 1 ст. 63 Закона о банкротстве).
Обязанность застройщика передать участнику долевого строительства квартиру, как уже было отмечено, не является денежным обязательством и потому не может быть включено в реестр требований кредиторов (Постановление ФАС Поволжского округа от 12.11.2010 по делу N А55-24117/2009).
Чтобы требование дольщика было включено в реестр, оно должно быть преобразовано в денежное требование. Это возможно только в случае расторжения договора участия в долевом строительстве.
Расторжение договора (односторонний отказ от исполнения договора) по заявлению участника долевого строительства возможно в случаях, предусмотренных в ст. 9 Закона об УДС. Одним из оснований для такого расторжения выступает неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий на два месяца установленный договором срок передачи такого объекта (п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона об УДС).
Кроме того, в соответствии с пп. 1 п. 1.1 ст. 9 Закона об УДС договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет передан участнику долевого строительства.
Согласно ч. 2 ст. 9 Закона об УДС в случае расторжения договора по указанным основаниям застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.
В п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве" отмечается, что при расторжении договора, исполнение по которому было предоставлено кредитором до возбуждения дела о банкротстве, в том числе когда такое расторжение произошло по инициативе кредитора в связи с допущенным должником нарушением, все выраженные в деньгах требования кредитора к должнику квалифицируются для целей Закона о банкротстве как требования, подлежащие включению в реестр требований кредиторов.
Таким образом, участники долевого строительства могут предъявить денежные требования к застройщику только путем включения требований в реестр требований кредиторов (поскольку они не относятся к текущим платежам).
Анализ судебной практики (Определение ВАС РФ от 15.09.2010 N ВАС-11948/10, Постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 18.03.2010 по делу N А29-7358/2008(Т-36121/2009), Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.10.2010 по делу N А33-2805/2009к20, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2010 по делу N А21-8674/2009, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2010 N 15АП-1608/2010, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2010 N 17АП-229/2010-ГК, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2010 N 18АП-1675/2010, ФАС Северо-Западного округа от 29.07.2010 по делу N А21-8674/2009) показал, что в рассматриваемой ситуации допускается предъявление следующих требований:
- о компенсации морального вреда;
- о включении в реестр кредиторов требований о взыскании основного долга (суммы, уплаченной по договору), процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ), о взыскании штрафных санкций, в том числе убытков в порядке ст. 10 Закона об УДС - в случае расторжения договора участия в долевом строительстве;
- о включении в реестр кредиторов требований о возмещении законной неустойки в соответствии со ст. 6 Закона об УДС - если договор участия в долевом строительстве не расторгнут.
Согласно п. 1 ст. 4 Закона о банкротстве состав и размер денежных обязательств и обязательных платежей, возникших до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом и заявленных после принятия такого заявления и до принятия решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, определяются на дату введения каждой процедуры, применяемой в деле о банкротстве и следующей после наступления срока исполнения соответствующего обязательства. Согласно п. п. 3 и 4 ст. 4 Закона о банкротстве размер денежных обязательств считается установленным, если он определен судом в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве. Если должник оспаривает требования кредиторов, размер денежных обязательств или обязательных платежей определяется арбитражным судом в порядке, предусмотренном данным Законом.
Судебная практика при разрешении данной категории дел сформулировала следующие подходы:
1. При банкротстве застройщика, если строительство объекта не завершено, требования дольщика включаются в реестр требований кредиторов только в случае, если обязательство должника перед кредитором является денежным. Для включения требований конкурсного кредитора в реестр необходимо доказать, что обязательство должника перед кредитором является денежным применительно к абз. 4 ст. 2 Закона о банкротстве. До расторжения договора долевого участия у застройщика по отношению к участнику долевого строительства имеется обязанность по передаче в собственность помещения, а не денежное обязательство по передаче денежных средств. Требование кредитора, основанное на нерасторгнутом договоре долевого участия в строительстве, не носит денежного характера, поэтому во включении в реестр подобных требований суды отказывают (см., например, Постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2010 N 15АП-1608/2010, ФАС Уральского округа от 22.09.2010 N Ф09-7629/10-С4).
2. Договор действует до полного исполнения сторонами своих обязательств. В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. По условиям договора участия в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику квартиру. Данное обязательство денежным не является, поэтому требования о включении в реестр денежной суммы, необходимой для приобретения аналогичной квартиры, при указанных обстоятельствах признаются необоснованными (Определение ВАС РФ от 15.09.2010 N ВАС-11948/10; Постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2010 по делу N А21-8674/2009; ФАС Северо-Западного округа от 29.07.2010 по делу N А21-8674/2009).
3. В требовании кредитора о включении в реестр законной неустойки (ч. 2 ст. 6 Закона об УДС), заявленном на основании ч. 2 ст. 12.1 Закона об УДС, о его учете в реестре как требования, обеспеченного залогом, должно быть отказано. Согласно ч. 2 ст. 12.1 Закона об УДС залогом в порядке, предусмотренном ст. ст. 13 - 15 данного Закона, обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:
- возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Законом и (или) договором;
- уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
В силу ст. ст. 13 - 15 Закона об УДС у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный участок и строящиеся (создаваемые) на этом участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Согласно п. 3 ст. 137 Закона о банкротстве требования кредиторов третьей очереди по возмещению убытков в форме упущенной выгоды, взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций учитываются отдельно в реестре требований кредиторов и подлежат удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов. В очередности, предусмотренной данной нормой, подлежат удовлетворению также указанные виды требований, возникшие в связи с неисполнением обеспеченного залогом обязательства. Однако расходы на обращение взыскания на заложенное имущество, понесенные ранее возбуждения дела о банкротстве, приравниваются по своей природе к основной задолженности, обеспеченной залогом. Об этом говорится в п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя".
Таким образом, требование залогового кредитора по штрафным санкциям не может быть удовлетворено за счет заложенного имущества, а потому оно не должно учитываться в реестре как обеспеченное залогом (см., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.07.2010 по делу N А21-8674/2009).
Что касается вопроса, может ли суд признать за дольщиком право собственности на объект незавершенного строительства, то следует отметить, что в практике судов, особенно судов общей юрисдикции, широко используется данный механизм защиты прав дольщиков при несостоятельности застройщика. Дольщики обращаются с требованиями:
- о признании права собственности на объект незавершенного строительства;
- о признании доли в праве собственности на объект незавершенного строительства;
- о признании права собственности на жилые и нежилые помещения, расположенные в зданиях, строительство которых на момент обращения в суд не завершено;
- о признании права собственности на нежилое помещение;
- о выделении в натуре нежилого помещения и т.д.
Суды достаточно часто удовлетворяют сформулированные подобным образом исковые требования (см., например, Кассационное определение Нижегородского областного суда от 07.09.2010 по делу N 33-7929/2010, решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 02.04.2009, ссылка на которое указана в Определении ВАС РФ от 15.09.2010 N ВАС-11948/10).
Однако имеется и противоположная судебная практика. Суды отказывают в удовлетворении подобных требований, поскольку строительство дома не завершено (см., например, Определение Московского областного суда от 02.09.2010 по делу N 33-15632).
Представляется, что признание права собственности на отдельные помещения до ввода здания в эксплуатацию невозможно по объективным причинам. В объекте незавершенного строительства не может быть расположена квартира, поскольку многоквартирный жилой дом как объект гражданских прав до введения объекта в эксплуатацию не создан. Кроме того, часть объекта незавершенного строительства не может быть выделена в натуре в виде отдельной квартиры и удовлетворять бытовые и иные нужды. Эта позиция подтверждается судебной практикой (в п. 7 Обзора практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56, прямо указано, что до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные квартиры).
Что же касается признания права собственности на объект незавершенного строительства в целом, то следует указать, что судебная практика выдвигает следующие требования, при соответствии которым иск может быть удовлетворен:
- право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в установленном порядке;
- дольщики-кредиторы заключили соглашения об установлении (определении) долей в объекте незавершенного строительства, заключенного с застройщиком. В результате этого удовлетворение иска не повлечет предпочтительное удовлетворение требований одних кредиторов перед другими (Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 24.05.2005 по делу N Ф08-2035/2005; ФАС Центрального округа от 24.12.2009 по делу N А35-2006/09-С4).
Однако признание права собственности на незавершенный строительством объект участником долевого строительства недопустимо. В удовлетворении таких исковых требований суд должен отказывать, поскольку данный способ защиты нарушенных гражданских прав является ненадлежащим (ст. 12 ГК РФ). Признание права собственности за дольщиком на объект незавершенного строительства нарушает права других кредиторов застройщика и, в первую очередь, права других участников.
Согласно п. 1 ст. 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Таким образом, не введенный в эксплуатацию дом, находящийся на балансе застройщика-должника, попадет в конкурсную массу. При этом в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога (абз. 2 п. 2 ст. 131 Закона о банкротстве). Строящийся многоквартирный дом считается находящимся в залоге у участников долевого строительства (ст. 13 Закона об УДС).
Отсутствие в Законе о банкротстве специальных правил о несостоятельности (банкротстве) организаций-застройщиков существенно ухудшает права участников долевого строительства; противопоставляет права участников долевого строительства, имеющих денежные и неденежные требования. Это нарушает баланс интересов указанных групп дольщиков: удовлетворение требований одной группы фактически исключает удовлетворение требований другой.
В случае признания права собственности на объект незавершенного строительства он выбывает из конкурсной массы несостоятельного должника, что противоречит основным принципам института несостоятельности (банкротства), где признается недопустимым преимущественное удовлетворение требований одного кредитора перед другими. Требования кредиторов должны быть удовлетворены соразмерно. Однако это становится невозможным при условии одновременного предъявления как имущественных, так и денежных требований.
Автор: А.А.Черная