Вопрос: Может ли объект незавершенного строительства быть предметом ипотеки? Если да, то обязателен ли залог незавершенного строительства с одновременным залогом земельного участка, на котором этот объект расположен?

Ответ: Объект незавершенного строительства может быть предметом ипотеки. Одновременный залог земельного участка, на котором расположен этот объект, обязателен, если залогодатель является собственником или арендатором земельного участка.

Обоснование: В соответствии с п. 2 ст. 334 ГК РФ залог недвижимого имущества (ипотека) регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон N 102-ФЗ). Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда Кодексом или Законом N 102-ФЗ не установлено иное.

Согласно п. 1 ст. 5 Закона N 102-ФЗ по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Абзацем 1 п. 1 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ) также установлено, что госрегистрация ипотеки проводится после регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.

В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости).

В п. 2 ст. 5 Закона N 102-ФЗ указано, что правила этого Закона применяются к залогу объекта незавершенного строительства, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ. Это касается зданий и сооружений при условии соблюдения правил ст. 69 Закона N 102-ФЗ, установившей, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором оно находится, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Следовательно, ипотека объекта незавершенного строительства допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится данный объект либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (см., например, Постановления ФАС Поволжского округа от 15.02.2007 по делу N А55-5213/2006-27, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2008 по делу N А56-18983/2008).

Как разъяснено в п. 45 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило применяется в случаях, когда залогодатель здания или сооружения является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор считается ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ).

В случаях же, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству.

Статьей 9 Закона N 102-ФЗ установлены общие требования к содержанию договора об ипотеке. В частности, в договоре об ипотеке должны быть указаны: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п. 1). Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием (абз. 1 п. 2 ст. 9 Закона N 102-ФЗ).

В п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» указано, что если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

Таким образом, объект незавершенного строительства может являться предметом договора об ипотеке. При этом необходимо учитывать, что объект незавершенного строительства может быть заложен по договору об ипотеке только после того, как права на него будут зарегистрированы в установленном законом порядке (см. ст. 25 Закона N 122-ФЗ).

Читайте ещё по этой теме:

• Сделки с объектами незавершенного строительства
• Залог объектов незавершенного строительства

Автор: Е.А.Башарин