Вопрос: Гражданин заключил с застройщиком предварительный договор об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Денежные средства в оплату стоимости строительства квартиры внесены в полном объеме. В отношении застройщика возбуждено дело о банкротстве. Вправе ли гражданин предъявить требование о возврате внесенных денег в деле о банкротстве застройщика? Нужно ли перед этим обращаться в суд с иском о расторжении предварительного договора?

Ответ: Гражданин вправе добиваться включения своих требований о возврате денежных средств в реестр требований кредиторов. Для этого не нужно обращаться в суд с иском о расторжении предварительного договора.

Обоснование: В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору возникает обязательство по заключению сторонами в будущем договора о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. Такой договор не может повлечь возникновение денежных обязательств. Данная позиция подтверждена Определением ВАС РФ от 14.08.2009 N ВАС-9802/09, Постановлениями ФАС Поволжского округа от 29.06.2010 по делу N А65-17825/2009, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2010 N 17АП-5794/2010-ГК.

Например, ФАС Центрального округа в Постановлении от 22.09.2010 по делу N А35-12629/10-С5 указал, что какие-либо денежные обязательства сторон из предварительного договора по расчетам за имущество, являющееся предметом основного договора, не могут возникнуть из-за отсутствия обязательства передать такое имущество. В связи с этим условие предварительного договора об оплате до заключения основного договора стоимости не переданного еще имущества суд признал ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ, как противоречащее ст. 429 ГК РФ.

Кроме того, застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только на основании договора участия в долевом строительстве. Об этом говорится в ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Поскольку в рассматриваемом случае денежные средства внесены на основании предварительного договора, застройщик нарушил указанную норму закона.

Так как на основании предварительного договора денежных обязательств между сторонами не возникло, денежные средства, внесенные гражданином застройщику, являются неосновательным обогащением последнего (ст. 1102 ГК РФ). Поскольку обязательства по возврату неосновательного обогащения являются денежными, гражданин, заключивший предварительный договор, соответствует определению кредитора, которое дано в ст. 2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Таким образом, требования, возникшие из обязательства по возврату неосновательного обогащения, подлежат включению в реестр требований кредиторов. При этом обращение в суд с иском о расторжении предварительного договора не требуется.

Автор: О.В.Фомичева