Вопрос: Собственник собирается продать квартиру, в которой проживает находящийся на его попечении несовершеннолетний ребенок, не являющийся собственником. Имеет ли право орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним отказать в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и договора продажи при отсутствии согласия органа опеки и попечительства на такую продажу?

Ответ: В настоящее время орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не имеет права в такой ситуации отказывать собственнику в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и договора продажи квартиры.

Обоснование: В соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены его семьи (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Постановлением КС РФ от 08.06.2010 N 13-П (далее — Постановление) пункт 4 ст. 292 ГК РФ признан не соответствующим Конституции РФ в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование (в контексте сложившейся правоприменительной практики) не позволяет при разрешении конкретных дел обеспечивать эффективную государственную защиту прав тех, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка — вопреки установленным законом обязанностям родителей — нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.

Таким образом, с учетом правовой позиции КС РФ согласие органа опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения (п. 4 ст. 292 ГК РФ) необходимо, если в отчуждаемом жилом помещении проживают:

1. находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного помещения, если отчуждение затрагивает их права и охраняемые законом интересы;
2. оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если отчуждение затрагивает их права и охраняемые законом интересы;
3. несовершеннолетние, фактически лишенные родительского попечения на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, если такая сделка нарушает их права и охраняемые законом интересы;
4. несовершеннолетние, находящиеся на попечении родителей, если сделка по отчуждению жилого помещения нарушает их права и охраняемые законом интересы.

Следует отметить, что п. 4 ст. 292 ГК РФ признан неконституционным в части правоприменительной деятельности (при разрешении конкретных дел). Содержащаяся в Постановлении позиция не обязывает органы опеки и попечительства до момента признания сделки по отчуждению жилого помещения нарушающей права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего давать согласие на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения, находящиеся на попечении родителей.

Соответственно, орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при отсутствии согласия органа опеки и попечительства на продажу квартиры, в которой проживает несовершеннолетний ребенок (не собственник квартиры), находящийся на попечении родителя — собственника квартиры, не имеет права отказывать последнему в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и договора продажи квартиры.

Данный порядок сохраняется до внесения изменений в Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Автор: Е.В.Гаврилов