Вопрос: Будут ли исковые требования одной стороны о понуждении другой стороны заключить основной договор участия в долевом строительстве удовлетворены судом, если в предварительном договоре отсутствуют сведения о цене договора?

Ответ: В удовлетворении данных исковых требований судом будет отказано.

Обоснование: Согласно п. п. 1 — 3 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Существенные условия договора участия в долевом строительстве определены ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее — Закон N 214-ФЗ). Так, договор участия в долевом строительстве должен содержать такие существенные условия:

1. определение передаваемого конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3. цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4. гарантийный срок на объект долевого строительства.

Заметим, что норма ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ является императивной и не может быть изменена по соглашению сторон.

На основании ч. 5 ст. 4 Закона N 214-ФЗ при отсутствии в договоре указанных выше условий такой договор считается незаключенным.

Следовательно, в силу ст. 429 ГК РФ, предварительный договор, предметом которого является определение порядка и условий, при которых стороны обязуются заключить основной договор долевого участия в строительстве, также должен содержать все перечисленные выше существенные условия договора долевого участия в строительстве. Заключение предварительного договора является своего рода гарантом исполнения обязательств каждой из сторон в будущем.

Как указано в п. 5 ст. 429 ГК РФ, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Кроме того, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Если предварительный договор участия в долевом строительстве не содержит хотя бы одного существенного условия, предусмотренного законодательством для основного договора, он является незаключенным. Следовательно, он не влечет юридических последствий для сторон, в том числе не порождает обязанности заключить основной договор, и, как следствие, не дает возможности рассчитывать на удовлетворение исковых требований судом.

Таким образом, если в предварительном договоре долевого участия в строительстве отсутствует хотя бы одно существенное условие, обязательное для включения в основной договор согласно ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, в том числе о цене договора, суд откажет в удовлетворении исковых требований. Он сошлется на то, что предварительный договор является незаключенным и, как следствие, не порождает обязанности сторон заключить основной договор (см. Постановления ФАС Поволжского округа от 09.03.2010 по делу N А49-4202/2008, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2008 по делу N А56-37445/2007).

Автор: А.П.Стоян