Приобретение квартиры на стадии строительства довольно выгодный способ приобретения жилья, но одновременно с этим и более рискованный. Один из возможных рисков - это «двойная продажа квартиры» прав на одну и ту же квартиру нескольким соинвесторам.
Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве жилья» предусматривает обязательную регистрацию договоров долевого участия в строительстве в органах федеральной регистрационной службы. Если на данную квартиру уже заключен договор, второй договор на нее он уже не зарегистрируют. Таким образом, риск «двойных продаж» сводится к минимуму. Однако, данный Закон применяется к договорам долевого участия на объекты, разрешения на строительство которых было получено после 1 апреля 2005 года.
В основном большинстве случаев застройщики стараются избегать заключать договор долевого участия в строительстве, используя различные альтернативные схемы привлечения денежных средств в строительство (договор соинвестирования, переуступка права требования, вексельная схема, предварительный договор купли-продажи). Соответственно Вы рискуете попасть под «двойную продажу» при использовании застройщиком следующих схем привлечения денежных средств: при использовании вексельной схемы дольщику выдается вексель, в котором содержится обязательство застройщика по истечении определенного срока, как правило, совпадающего со сроком окончания строительства, выплатить ему определенную сумму, совпадающую по стоимости с приобретаемой квартирой и заключается некое соглашение о намерениях или предварительный договор. При такой схеме права на квартиру нигде официально не закрепляются: ни в Префектуре, ни в Департаменте, ни в Администрации. Провести учетную регистрацию такого договора нельзя. Довольно часто застройщики, получившие разрешение на строительство жилого дома, в счет будущих поставок стройматериалов передают права на часть квартир другим компаниям. Последние в свою очередь уступают данные права, то есть, передают эти квартиры дальше - гражданам или юридическим лицам. Покупка квартир у таких компаний как раз и связана с риском «двойных продаж».
Наибольшие гарантии от риска «двойных продаж» дает дольщикам заключение договора долевого участия в строительстве. В данном договоре конкретно определяется его объект, сроки строительства, права и обязанности сторон и другие условия. Если квартира уже кому-то продана, дольщик, который ранее остальных заключил договор долевого участия в строительстве, имеет преимущественное право на получение квартиры в собственность. Однако если дольщик хотя и заключил договор раньше, но не успел получить квартиру по акту и она была передана другому дольщику, приоритет имеет тот дольщик, который получил квартиру по акту. Права дольщика не будут иметь силы, если переуступавшая компания их изначально не имела. В данной ситуации, дольщик может требовать только возмещения убытков от компании, якобы уступившей право на квартиру. Тем не менее, убытки должны быть возмещены в размере стоимости квартиры на момент удовлетворения требования, а не заключения договора.
После того, как состоится регистрация права собственности, забрать квартиру у человека уже будет невозможно в силу закона. Пострадавшему останется вариант требовать возмещения убытков со стороны продавца в денежной форме.
При заключении договора долевого участия в строительстве рекомендуется обратиться за помощью по сопровождению сделки к юристу, имеющему опыт сопровождения подобных сделок и информацию о различных инвестиционных и строительных компаниях, занимающихся строительством и привлечением денежных средств граждан.