В данный момент большому вниманию уделяют инвесторы нормативному акту, вступившему в силу в декабре 2004 года Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который вступает в силу с 01.04 2005 года. Тем не менее, действие вышеуказанного нормативного акта распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона, о чем и говорится в ч.2 ст.27 Закона. Отсюда следует, что потенциальные дольщики в ближайший год не смогут применять Закон для защиты своих прав.

1. Продажа квартир по договору долевого участия только застройщиком.

Как предусмотрено в Законе, право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. Кто такие застройщики? Закон четко формулирует данное понятие в ч.1 ст. 3, а именно — это лица, на имя которых выдано разрешение на строительство, которые осуществляют публикацию проектной декларации в соответствии с Законом, на основании свидетельства о собственности имеют земельный участок или на праве аренды земельный участок предоставлен для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства (квартиры). Таким образом, продавать квартиры на этапе строительства от своего имени теперь не смогут ни подрядчики, ни инвесторы, тем более, что Закон вносит в обязанности застройщика и дольщика регистрацию договора долевого участия и уступки права требования.

В чем положительная черта этого новшества? Несомненным плюсом является то, что Закон минимизирует «двойные продажи» на рынке долевого строительства. Риск «двойных продаж» при подписании договора долевого участия (ДДУ) с подрядчиком заключался в том, что по общей практике застройщик за выполнение каких-либо работ с подрядчиком расплачивался будущими квартирами. Подрядчик на законных основаниях продавал эти квартиры, не выполнив подрядные работы. Застройщик, так как ему не выполнили работы, забирал обратно квартиры и в свою очередь их заново продавал. И в результате существуют дольщики со стороны подрядчика и дольщики со стороны застройщика на одни и те же квартиры. С инвесторами примерно такая же ситуация — инвестор нарушает график перечисления денежных средств или же вообще не платит, а квартиры продает. Инвестиционный договор расторгается. Обремененные правами дольщиков квартиры изымаются и заново продаются.

Вывод, что при выкупе, например, инвестором больших площадей, инвесторы в последствие вынуждены будут переуступать право требования на квартиры, а не заключать прямые договоры долевого участия в строительстве.

2. До сих пор строительные компании включают пункт в договор долевого участия об обязанности дольщика вступить в товарищество собственников жилья (ТСЖ).

В соответствии с ч. 2 ст. 30 Конституции РФ никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. Таким образом, в обязанности дольщика никак нельзя включать пункт о принудительном вступлении в ТСЖ.

В соответствии ч.1 ст. 139 ЖК в строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения. Число членов товарищества собственников жилья, создающих товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов будущих собственников помещений в многоквартирном доме. Членство в ТСЖ возникает на основании заявления о вступлении в товарищество собственника жилья.

Соответственно, строительные компании обязывают дольщиков вступать в зарегистрированное ТСЖ сразу после сдачи дома Государственной Комиссии, даже не передав квартиры по Акту приема-передачи.

3. Не редки случаи, когда застройщики вносят пункт о выплате дольщиками при подписании Акта приема-передачи квартиры коммунальных и эксплуатационных платежей.

Это делается для того, чтобы именно будущие собственники несли бремя коммунальных платежей в период от сдачи дома государственной комиссии и подключения коммуникаций к сетям до оформления права собственности дольщиков на жилое помещение. Тем не менее, в соответствии с п.5 ч.2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платежей возникает у гражданина с момента регистрации права собственности на жилое помещение. В эксплуатационные расходы входит плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя платежи за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в доме. Коммунальные услуги включают в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации). Таким образом, не являясь собственником квартиры, не имеет смысл производить оплату вышеуказанных расходов.

Если Вы уже являетесь долевым участником в строительстве жилого дома или находитесь на стадии заключения договора долевого участия, необходимо тщательно рассмотреть начальную стадию участия в строительстве — а именно вопрос о выборе строительной компании.

Обычно будущие собственники квартиры определяют район и место, где бы они хотели жить, и затем уже обращаются в ту или иную компанию, которая строит дом в данном месте. Нередко когда в интересующем районе ведется несколько строительств. Так на какой компании в таком случае остановить свой выбор?

Прежде всего, необходимо выяснить все ли разрешительные документы у застройщика присутствуют. Далее необходимо выяснить у каких компаний существуют договора с банками на выдачу ипотечных кредитов под строительство этого дома. Что это дает дольщику? Даже если Вы не планируете получать ипотечный кредит под строящееся жилье, тем не менее, желательно остановить свой выбор именно на компании, работающей с банками. Когда банки заключают договор со строительной компанией, то этому предшествует детальная экспертиза документов строителей, таких как учредительные документы, пакет разрешительной документации на строительство конкретно Вашего дома, а также поднимаются бухгалтерские балансы за текущий и предшествующий год. В случае, если строительная компания заключила договор с Внешторгбанком, то также производится оценка строительной компании. Таким образом, банки проводят экспертизу документов вместо Вас, что существенно облегчает задачу. Дольщику остается внимательно изучить проект договора долевого участия, и при выборе квартиры — проектную документацию.

После того, когда Вы определились со строительной компанией, желательно проанализировать все строительные площадки этой компании и посмотреть о темпах строительства дома. Если на площадках работы приостановились, то существует риск, что деньги, которые Вы заплатите за квартиру, перетекут на другой объект и как следствие — задержка сроков сдачи дома.

Это всего лишь малая часть нюансов, на которые необходимо обратить внимание. Для снижения доли риска при покупке недвижимости через долевое участие в строительстве необходимо проконсультироваться у юриста. Специалист внесет изменения в проект договора, поможет сориентироваться в поэтажных планах дома.