Понятие и правовая основа договора приватизации жилья в современной юридической литературе трактуется неоднозначно. Некоторые авторы исходят из того, что приватизация жилья является сугубо публичным правоотношением. Это позволяет им вообще ставить под сомнение договорную природу акта передачи квартиры в собственность. Другие ученые, обращая внимание на наличие в приватизационном правоотношении административных элементов, делают вывод, что договор приватизации является односложным комплексом.
С рассмотренными подходами трудно согласиться. Приватизация жилья не является публичным правоотношением, потому что базируется на закрепленном в Законе РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. принципе добровольности, в ее основе лежит не веление государства, а свободно выраженная воля нанимателя и членов его семьи. Указание на организационный характер приватизационных отношений не колеблет их гражданско-правовую природу, так как в науке гражданского права обоснована позиция, согласно которой организационные отношения, в процессе которых происходит формирование имущественных отношений, входят в предмет гражданского права.
Поскольку договор приватизации жилья не поименован в ГК РФ, возникает вопрос: к какому типу и виду договоров его отнести? Договор приватизации является безвозмездным, поэтому его нельзя рассматривать как договор купли-продажи. Спорно отождествление договора приватизации жилья с дарением, так как инициатива в его заключении исходит не от собственника, а от нанимателя. Трудно согласиться с отнесением договора приватизации и к договору присоединения, что иногда предлагается в научной литературе. Смысл договора присоединения состоит в том, что другая сторона должна присоединиться к предложенному договору в целом, а в договоре приватизации жилья граждане имеют право выбора некоторых условий договора (например, вид собственности).
Мы разделяем мнение авторов, считающих, что договор приватизации жилья с 1991 г. является новым видом гражданско-правового договора. По своим признакам он ближе всего соприкасается с группой договоров, направленных на передачу имущества в собственность. При этом договор приватизации жилья относится к категории договоров, предусмотренных не ГК РФ, а специальным законом - Законом о приватизации жилищного фонда в РФ. Это вполне допустимо с точки зрения ГК (ст. 421). По своей характеристике договор приватизации жилья является безвозмездным, консенсуальным (т.к. жилое помещение находится во владении будущего собственника до его заключения), взаимным.
Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ внес коренные изменения в Закон о приватизации жилищного фонда. В соответствии с новыми нормами не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г. Жилые помещения, полученные по договорам социального найма до 1 марта 2005 г. могут быть приватизированы до 1 января 2007 г. После этого срока бесплатная передача в собственность граждан жилых помещений отменяется. В связи с этим можно констатировать, что правовой институт приватизации жилья и связанный с ним договор с 1 января 2007г. прекращают свое существование. С этого момента органы государственной власти и органы местного самоуправления могут осуществлять передачу в собственность граждан жилых помещений только в рамках традиционных правовых конструкций (договоры купли-продажи, дарения и т.п.).
На практике в договор приватизации жилья иногда не включались проживающие в жилом помещении несовершеннолетние. При этом делалась ссылка на Постановление Пленума ВС РФ от 24 августа 1993 г. предусматривающее возможность отказа со стороны родителей и других законных представителей несовершеннолетних от включения последних в число участников общей собственности при наличии разрешения органов опеки и попечительства. Представляется, что это правило противоречит части 2 статьи 7 Закона о приватизации жилищного фонда, которая содержит хотя и не совсем четкую, но однозначную формулировку, что «в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние…». Большинство ученых также полагает, что несовершеннолетние должны в обязательном порядке включаться в договор приватизации жилья, вне зависимости от согласия законных представителей и разрешения органа опеки и попечительства.
Значительные споры вызывает проблема деприватизации или расприватизации жилья. Мы рассматриваем эти слова как синонимы, хотя имеются и иные точки зрения. Что же понимается под этими терминами? Многие исследователи считают, что деприватизация представляет собой расторжение договора приватизации жилья с одновременным возвращением собственнику жилого помещения статуса нанимателя. Такая позиция вызывает возражения.
Считаем, что необходимо различать понятия деприватизации и расторжения договора приватизации. Договор приватизации жилого помещения считается исполненным с момента его регистрации в органах юстиции и возникновения у гражданина права собственности. После надлежащего исполнения договор так же, как и основанное на нем обязательство, прекращается, а, следовательно, к моменту деприватизации изменять или расторгать уже нечего. Отсюда можно сделать вывод, что деприватизация – это «новое явление в общественной жизни, требующее узаконения».
Вообще, деприватизация рассматривается, как новый самостоятельный вид гражданско-правового договора. В настоящее время правовое регулирование деприватизации сводится к статье 9.1. Закона о приватизации жилищного фонда и статье 20 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» №189-ФЗ. Согласно названным нормам малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007г. вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях в порядке, установленном законодательством. Такой порядок до настоящего момента не установлен. В его отсутствие к договору деприватизации можно применять общие положения ГК РФ, а также по аналогии нормы о договоре приватизации (например, безвозмездный характер, согласие совместно проживающих членов семьи, государственная регистрация и др.).
В данный момент деприватизация утратила свою актуальность, в связи с новыми положениями законодательства (данная статья актуальна на момент июнь 2006 г.).
Читайте ещё по этой теме: