Дефицит привлекательных для строительства мест и постоянно увеличивающийся спрос на современное и комфортное жилье стал причиной появления такого явления, как апартаменты. Со страниц рекламных проспектов застройщики апартаментов стремятся убедить потенциальных покупателей, что апартаменты являются отличным жильем и отличаются от обычных квартир только отсутствием возможности оформить постоянную регистрацию по месту жительства. В реальности же все гораздо сложнее, а о многих проблемах, с которыми приходится сталкиваться жильцам апартаментов, застройщики предпочитают умалчивать.
За последние несколько лет строительство апартаментов стало таким масштабным, что проблемы, связанные с проживанием в них, вышли на государственный уровень.
В декабре 2016 года Государственной Думой РФ был принят парламентский запрос Председателю Правительства РФ Д.А. Медведеву "О ситуации, связанной со строительством зданий, нежилые помещения в которых используются для постоянного проживания граждан" (Постановление от 16.12.2016 N 547-7 ГД). В данном документе депутаты обозначили основные проблемы, связанные с развитием данного сегмента на рынке недвижимости:
- проживание в зданиях с апартаментами не безопасно для граждан, поскольку нормативные требования к строительству объектов нежилого фонда (а апартаменты относятся к категории нежилых помещений) менее строгие по сравнению с соответствующими требованиями, предъявляемыми к строительству многоквартирных домов. При строительстве зданий с апартаментами не обеспечиваются в полной мере требования санитарной, экологической, противопожарной безопасности, предусмотренные для жилых помещений. Зачастую апартаменты строятся в зонах, не предусмотренных для жилой застройки;
- расходы на содержание апартаментов существенно выше, чем расходы на содержание жилых помещений, так как оплата коммунальных услуг в здании с апартаментами осуществляется по тарифам, установленным для нежилых помещений. Граждане, проживающие в апартаментах, не имеют предусмотренных законодательством гарантий предоставления коммунальных услуг;
- отсутствует обязанность застройщика обеспечить территорию застройки объектами социальной инфраструктуры. В результате близлежащие образовательные, медицинские организации и организации социального обслуживания испытывают повышенную нагрузку;
- проживающие в апартаментах граждане не могут зарегистрироваться по месту жительства.
В указанном запросе депутаты просили проинформировать Государственную Думу о мерах, принимаемых Правительством РФ по исправлению сложившейся ситуации, связанной со строительством зданий, нежилые помещения в которых используются для постоянного проживания граждан. Однако до настоящего времени на законодательном уровне проблема так и осталась не решена.
Попыткой урегулировать часть проблемных вопросов, связанных с апартаментами, стал проект N 488847-7 Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях регулирования правового статуса многофункциональных домов и жилых апартаментов", внесенный депутатом Государственной Думы РФ А.Г. Сидякиным. Указанный законопроект предполагал введение таких понятий как "жилые" и "нежилые" апартаменты, определение порядка оплаты содержания апартаментов, решение вопроса о регистрации по месту жительства и т.п. Однако после первого чтения законопроекта он был отозван автором.
Из-за отсутствия полноценного нормативного регулирования вопросов, связанных с владением и пользованием апартаментами, владельцы вынуждены обращаться в суд для решения проблемных вопросов.
КАКИЕ ЖЕ СПОРЫ ПРИХОДИТСЯ РАССМАТРИВАТЬ СУДАМ ПО ДАННОЙ ТЕМАТИКЕ?
В первую очередь это споры, связанные с оформлением права собственности покупателей апартаментов.
Наиболее выигрышное положение в данном случае у тех граждан, которые приобрели апартаменты по договорам долевого участия. Фактически они приобретают почти все способы защиты своих прав, которые содержит Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве). Исключение составляет право дольщика на получение компенсации из фонда при банкротстве застройщика.
В сложном положении оказываются покупатели, которые заключают предварительные договоры купли-продажи апартаментов, поскольку суды не всегда признают возможность применения к отношениям сторон Закона о долевом участии (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 8 ноября 2017 г. по делу N 33-40596).
Особенно высоки риски у тех покупателей, которые приобретают апартаменты в реконструируемых зданиях. Во-первых, собственники таких зданий для обеспечения финансирования работ получают кредиты и передают реконструируемое здание в залог банкам. Во-вторых, злоупотребляя правами собственника, проводят работы без оформления разрешительной документации.
Оценить риски приобретения апартаментов в реконструируемом здании по предварительному договору купли-продажи можно на примере следующего дела, рассмотренного Московским городским судом (Апелляционное определение от 20 декабря 2017 г. по делу N 33-46207/2017).
В данном споре истец просил признать предварительный договор, заключенный с ответчиком, договором участия в долевом строительстве, признать за истцом право собственности на 733/46 148 доли в праве общей долевой собственности в нежилом помещении и обязать Росреестр по г. Москве произвести регистрационные действия в отношении договора и зарегистрировать право собственности истца на апартамент.
В обоснование заявленных требований истец указал, что 16.06.2014 между ним и ответчиком был заключен предварительный договор, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи апартамента. Условием предварительного договора являлась уплата истцом обеспечительного платежа, который соответствовал цене апартамента и подлежал зачету в счет уплаты продажной цены апартамента после заключения договора купли-продажи апартамента.
Ответчик в установленный срок договор купли-продажи с истцом не заключил.
Разрешая заявленные требования, руководствуясь п. 14 ч. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, ст. ст. 11, 12, 39, 218, 420, 431 ГК РФ, положениями Закона о долевом участии и Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", положениями ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество", суд первой инстанции удовлетворил исковые требования истца.
По мнению суда первой инстанции, исходя из фактически проведенных ответчиком строительно-монтажных работ подлежащий передаче в будущем истцу объект недвижимости является результатом реконструкции принадлежащих ответчику на праве собственности помещений. Отсутствие у ответчика документов на проведение работ по реконструкции объекта капитального строительства не может быть признано доказательством проведения исключительно капитального ремонта здания. Кроме того, вступившим в законную силу постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда установлен факт осуществления ответчиком реконструкции объекта капитального строительства с нарушением требований технических регламентов, проектной документации, технических условий. Суд также учитывал рекламные материалы, предоставленные ответчиком истцу перед подписанием предварительного договора.
Исходя из представленных доказательств по делу суд первой инстанции пришел к выводу, что результатом работ, проводимых на объекте, должно было стать создание нового объекта недвижимости жилого назначения (апартамента), не существовавшего в объекте недвижимости (принадлежащие ответчику нежилые помещения) до начала работ, что свидетельствует об изменении индивидуальных характеристик первоначального объекта капитального строительства и, как следствие, о проведении реконструкции первоначального объекта капитального строительства.
С указанными выводами суд апелляционной инстанции не согласился и принял по делу новое решение, которым отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что сложившиеся между истцом и ответчиком отношения регулируются Законом о долевом участии. При этом указал, что предварительный договор купли-продажи указанного апартамента является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку содержит все существенные условия, предъявляемые к такому договору.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в период судебного рассмотрения спора ответчик являлся собственником единого нежилого помещения площадью 16 714,4 кв. м. В деле отсутствуют доказательства того, что объект недвижимости, в отношении которого между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости - апартамента, создан в натуре, в силу чего индивидуализировать указанный объект недвижимости не представляется возможным.
Ссылаясь на разъяснения, приведенные в п. п. 1, 5, 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее по тексту - Постановление N 54), суд указал, что, поскольку на момент рассмотрения судебного спора за ответчиком не зарегистрировано право собственности на спорный апартамент, ответчик не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче истцу в будущем. Поскольку ответчиком не создан апартамент как объект недвижимости, сведения о котором содержатся в ЕГРП, то истец вправе требовать исключительно возврата уплаченных по предварительному договору денежных средств, начисленных на уплаченную сумму процентов и возмещения убытков.
Еще одной актуальной проблемой владельцев апартаментов является регистрация по месту жительства/месту пребывания.
Данная проблема является результатом законодательно неопределенного или даже можно сказать противоречивого статуса помещений, называемых апартаментами.
Исходя из положений ст. 16 ЖК РФ апартаменты не относятся к жилым помещениям. В то же время ряд действующих нормативных документов относит апартаменты к жилым помещениям в составе гостиниц и иных средств размещения туристов. Например:
- Национальный стандарт РФ "Туристические услуги. Средства размещения. Общие требования" (утв. Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 11 ноября 2014 г. N 1542-ст) относит апартаменты к индивидуальным средствам размещения в категории "Жилые дома";
- Национальный стандарт РФ "Туристские услуги. Гостиницы и другие средства размещения туристов" ГОСТ Р 53423-2009 (ИСО 18513:2003) (утв. Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 3 ноября 2009 г. N 496-ст) в п. 2.3.9 дает следующее определение апартамента: номер, состоящий из нескольких жилых комнат со спальным/спальными местом/местами и отдельным, предназначенным для отдыха, помещением с кухонным уголком;
- Постановлением Госстандарта России от 26 сентября 2001 г. N 82 "О создании и государственной регистрации системы добровольной сертификации услуг гостиниц и других средств размещения на категорию" определено, что апартамент - это номер в средстве размещения, состоящий из нескольких комнат, одна из которых имеет кухонное оборудование;
- в п. 3.1 Свода правил СП 160.1325800.2014 "Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования" (утв. Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 7 августа 2014 г. N 440/пр) указано, что апартаментами являются жилые помещения, предназначенные для временного проживания, могут проектироваться в виде гостиничных номеров или квартирного типа для временного проживания (например, при сдаче внаем).
Пункт 9 Правил регистрации и снятия граждан с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713, далее по тексту - Правила регистрации) предусматривает необходимость регистрации граждан по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся их местом жительства.
При этом п. 14 Правил регистрации предусмотрена возможность временной регистрации гражданина по месту пребывания в гостинице или в ином подобном учреждении, при этом регистрация осуществляется не самим гражданином, а администрацией соответствующего учреждения на основании документов, удостоверяющих личность.
Исходя из приведенных выше норм даже временная регистрация возможна не во всех апартаментах, а только в тех, которые являются жилыми помещениями и расположены в зданиях со статусом "гостиница" и т.п. Однако на практике все значительно сложнее, поскольку исходя из ст. 16 ЖК РФ существующий порядок регистрации права собственности не предусматривает возможности отнесения апартаментов в составе гостиничных комплексов к категории жилых помещений.
В качестве примеров можно привести два спора, в которых судами было отказано гражданам в постановке на регистрационный учет в апартаментах.
В июле 2018 г. Московский городской суд рассмотрел дело по иску гр. Т. к ОМВД России по Пресненскому району г. Москвы о признании незаконным отказа в регистрации по месту жительства (пребывания), обязании осуществить регистрацию (Апелляционное определение от 20 июля 2018 г. по делу N 33-32212).
Исковые требования истец мотивировал тем, что он является собственником помещения, которое используется им и членами его семьи как единственное помещение для проживания, а согласно заключению специалиста оно соответствует пожарным, строительным, бытовым, санитарно-бытовым и прочим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, в связи с чем может быть использовано в качестве жилого. Однако в регистрации по месту жительства истцу было отказано на том основании, что помещение не относится к жилым.
Руководствуясь положениями ст. 16 ЖК РФ, ст. 2 Закона РФ от 25 июня 1993 года N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 5242-1) и п. п. 14, 16 Правил регистрации, суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении исковых требований. При этом суд исходил из того, что несмотря на соблюдение при строительстве всех санитарных и технических норм юридически апартаменты являются нежилыми помещениями и не относятся к помещениям, в которых согласно указанным выше нормативным актам осуществляется регистрация по месту жительства либо пребывания.
Во втором споре Свердловский областной суд отказал в удовлетворении исковых требований гр-ки А. к начальнику УФМС России по Свердловской области о признании незаконным отказа в предоставлении временной регистрации по месту пребывания (Апелляционное определение от 5 октября 2016 г. по делу N 33а-16109/2016).
Заявленные требования истица мотивировала тем, что является собственником нежилого помещения (апартаментов), которое фактически является однокомнатной квартирой на 5-м этаже 18-этажного дома. Истица со своей семьей постоянно проживает в данном помещении, регистрации по месту жительства или пребывания не имеет в виду продажи квартиры для приобретения данного помещения. Используя апартаменты для проживания, истица реализовала свое право на выбор места жительства и места пребывания.
Однако дом имеет статус нежилого - апартаменты (гостиница), что подтверждается разрешениями на ввод объектов в эксплуатацию. О том, что помещение будет иметь статус нежилого, она узнала, получив свидетельство о государственной регистрации права собственности. Гостиницы в данном доме не существует. В связи с отсутствием в данном здании органа регистрационного учета истица лично обратилась с заявлением о временной регистрации по месту пребывания в полномочное подразделение УФМС. В переводе нежилого помещения в жилое Администрацией г. Екатеринбурга отказано ввиду того, что дом построен на землях промзоны, без перевода разрешенного использования земельного участка под домом в зону для жилой застройки.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований было отказано, а суд апелляционной инстанции оставил решение без изменений исходя из следующего:
- суд посчитал обоснованным отказ в регистрации истицы, поскольку представленные гр-кой А. документы не являются основанием для регистрации по месту пребывания;
- суд указал, что по смыслу ст. ст. 2, 5 Закона N 5242-1 органы регистрационного учета осуществляют регистрационный учет граждан РФ по месту пребывания в жилых помещениях, регистрация же граждан по месту пребывания в гостиницах и иных подобных учреждениях осуществляется администрацией данных учреждений, которая представляет в территориальные органы Федеральной миграционной службы информацию о регистрации граждан по месту пребывания;
- судом установлено, что здание, в котором расположено помещение истца, было построено и введено в эксплуатацию как здание гостиницы, при этом гостиницы как таковой по смыслу положений ГОСТ Р 51185-2014 "Туристские услуги. Средства размещения. Общие требования" в данном здании не существует.
При таких обстоятельствах суды пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований истца.
Еще одна проблема, с которой сталкиваются все собственники апартаментов, также была обозначена и в выше упомянутом депутатском запросе, и в законопроекте депутата Государственной Думы РФ А.Г. Сидякина, - затраты на содержание апартаментов значительно выше, чем на содержание квартир.
С одной стороны, у собственников апартаментов, как и у владельцев квартир, есть возможность создать товарищество собственников недвижимости (далее - ТСН) и влиять на расходы, связанные с содержанием здания.
Следует отметить, что при разрешении споров по искам ТСН о взыскании задолженности по эксплуатационным и коммунальным расходам с собственников апартаментов суды руководствуются не только нормами ГК РФ, но и нормами ЖК РФ. Так, разрешая спор между ТСН и собственником апартамента, суд указал: "С учетом установленных обстоятельств, руководствуясь ст. ст. 153, 155, 156, 157, 158 ЖК РФ, ст. ст. 210, 249, 309, 310 ГК РФ и исходя из обязанности собственника апартамента Т. нести расходы по содержанию общего имущества дома, а именно по коммунальным и эксплуатационным услугам, суд пришел к верному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца указанной задолженности, размер которой не оспорен" (Апелляционное определение Московского городского суда по делу N 33-26880).
Однако статус апартамента как нежилого помещения автоматически увеличивает размер налога на имущество и стоимость коммунальных услуг.
Поскольку налог на имущество физических лиц определяется на основании кадастровой стоимости объекта, в больших городах, где кадастровая стоимость недвижимости весьма высока, вопрос оплаты налога на имущество очень актуален. В целях снижения налоговой нагрузки на владельцев апартаментов Постановлением Правительства Москвы от 26 октября 2016 г. N 705-пп "О Порядке формирования реестра апартаментов для целей предоставления льготы по налогу на имущество физических лиц" утвержден Порядок формирования реестра апартаментов для целей предоставления льготы по налогу на имущество физических лиц. Однако в настоящее время в реестре указано всего шестнадцать объектов.
Оплата коммунальных услуг производится собственниками апартаментов по тарифам, установленным для коммерческих, нежилых помещений в соответствии с договорами, заключенными управляющей компанией. Иски граждан, пытающихся оспорить применяемые тарифы судами, отклоняются.
Московским городским судом был рассмотрен иск гр. Б. к ООО "Пик-Комфорт" об обязании произвести перерасчет платы за потребляемую электрическую энергию по тарифной группе "население" (Апелляционное определение от 30 января 2017 г. по делу N 33-3958/2017). В исковом заявлении гр. Б. ссылалась на то, что является собственником апартаментов, с ответчиком у нее заключен договор предоставления коммунальных и дополнительных услуг. Целью данного договора является предоставление коммунальных услуг для ее проживания как собственника в указанных апартаментах, в связи с чем истица полагает, что должна быть отнесена при расчетах за потребляемую электрическую энергию к тарифной группе "население", а не к тарифной группе "прочие потребители", как осуществляется при расчетах ответчиком.
При разрешении спора суд руководствовался ст. 16 ЖК РФ, Постановлением Правительства РФ N 1178 от 29.12.2011, Основными положениями функционирования розничных рынков электрической энергии, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.05.2012 N 442, установил юридически значимые обстоятельства и пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что строение, в котором расположены апартаменты истца, является культурно-досуговым центром с подземным гаражом-стоянкой и гостиницей с апартаментами, принадлежащее истцу на праве собственности помещение имеет назначение нежилое, не предназначено для постоянного проживания, может использоваться в коммерческих целях, в связи с чем при расчете оплаты за потребленную электроэнергию подлежат применению тарифы, установленные для тарифной группы "иные и прочие", а не тарифной группы "население".
Основываясь на положениях приложения N 1 к Постановлению Правительства РФ N 1178 от 29.12.2011, суд пришел к выводу, что истец не относится к числу потребителей, которые приравнены к населению и которым электрическая энергия поставляется по регулируемым тарифам. Начисление за электрическую, тепловую энергию и водоснабжение с истцом как с владельцем апартаментов в гостинице также производятся по тарифам "прочие потребители", таким образом, энергоресурсы поставляются истцу по тем же тарифам, по которым закупаются у ресурсоснабжающей организации.
Ссылка истца на то, что апартаменты используются для проживания, признана несостоятельной, поскольку использование нежилого помещения для проживания не изменяет статуса такого помещения (кроме того, см. Определение ВС РФ от 15 октября 2018 г. N 310-КГ18-16918).
КАКИЕ ВЫВОДЫ МОЖНО СДЕЛАТЬ В ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДАННОЙ СТАТЬИ?
Полагаю, что в приобретении такого вида недвижимости, как апартаменты, есть свои плюсы и минусы, которые каждый покупатель должен оценить применительно к своей личной ситуации. Для принятия правильного решения покупателю необходимо обратиться к квалифицированному специалисту, который сможет оценить правовые риски конкретной сделки, а также разъяснить экономические и социальные последствия приобретения такой специфичной недвижимости.
Читайте ещё по этой теме:
Автор: С. Щербатова