Затрагивая тему судебной практики по такому относительно новому для нашей страны понятию, как апартаменты, следует заметить, что актуальность данной темы не вызывает сомнений.
Потому как практика судов по данному вопросу разнообразна, и в то же время противоречива. В связи с этим многие юристы, сотрудники риелторских, налоговых, девелоперских фирм сталкиваются в своей ежедневной работе с множеством вопросов, связанных с данной категорией споров.
Важно разобраться, чем так привлекают покупателей апартаменты и с какими проблемами сталкиваются их новые владельцы.
(фр. appartement - квартира, от итал. appartamento - квартира) - комната или отдельное помещение в доме (квартира).
Согласно Приказу Минкультуры России от 03.12.2012 N 1488 "Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями" апартамент - это две и более жилые комнаты (гостиная/столовая и спальня (кабинет)) в средстве размещения (гостиница, мотель, дом отдыха, санаторий и т.п.), общей площадью не менее 40 кв. м, оборудованные всем необходимым (соответствующей мебелью и инвентарем) для временного проживания.
Спрос на апартаменты растет, по неофициальным данным в Москве ежемесячно совершается более 1 000 сделок по покупке апартаментов. Это существенно для молодого рынка апарт-недвижимости.
Очевидно, что происходит существенное замещение жилых помещений апартаментами, то есть нежилыми помещениями. Средняя цена одного квадратного метра апартаментов в среднем ниже примерно на 30 - 50 процентов, чем цена за один квадратный метр жилого помещения, что позволяет апартаментам иметь конкурентное преимущество. Покупателей привлекает хорошее расположение, повышенный уровень сервиса.
Для застройщика апартаменты тоже выгодны, ведь строительство таких помещений в среднем на 20 - 30% дешевле, чем многоквартирных домов, а получить разрешение на строительство существенно проще. Нормативные требования к строительству объектов нежилого фонда менее строгие по сравнению с соответствующими требованиями, предъявляемыми к строительству многоквартирных домов, в частности, отсутствует обязанность застройщика обеспечить территорию застройки объектами социальной инфраструктуры; можно осуществлять строительство объектов капитального строительства, фактически предназначенных для постоянного проживания граждан, в зонах, не предусмотренных для жилой застройки.
Основная часть строящихся или уже готовых апартаментов приходится именно на Москву.
Планировалось, что до конца 2020 года правовой статус апартаментов будет окончательно определен. Но этого не произошло.
В Совете Федерации находится законопроект об апартаментах, по которому предполагается выделить их как новый вид помещений. В случае признания апартаментов жильем в них можно будет регистрироваться, покупатели будут защищены при банкротстве застройщика так же, как нынешние покупатели квартир. Однако на апартаменты не предполагается распространять программу льготной ипотеки и государственные жилищные программы, программу расселения аварийных зданий.
Напомним, что сейчас существует только два формата жилья - ИЖС и многоквартирные жилые дома.
В законодательстве уже определен правовой статус апарт-отелей, комплексов апартаментов именно как средств гостиничного размещения.
Важно, чтобы с принятием нового закона сохранились такие форматы апартаментов и новый закон не создал сложности для собственников. По мнению экспертов, будущий закон должен содержать переходные положения, позволяющие застройщикам завершить уже начатые проекты. Отличие апартаментов от квартир состоит в том, что апартаменты являются местом временного проживания. В апартаментах по типу гостиниц или кондоминиумов оформляют временную регистрацию, но, если помещение расположено в деловом центре, даже и ее оформить нельзя - здание приравнивается к офисным помещениям. При отсутствии другой жилой недвижимости и регистрации у хозяина апартаментов нет постоянного места жительства, лишь место пребывания на определенное законом время (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 18.06.2020 дело N 33-5016/2020).
Что касается содержания общего имущества, приобретатели апартаментов часто подают в суд, считая себя владельцами части общего помещения, подвала, лестницы, крыш или лифтов в кондоминиуме, где приобрели апартаменты. Суды им отказывают. Владельцы апартаментов не имеют права на другие части имущества, кроме как на свои купленные метры. Независимо от того, сколько собственников купили помещения в здании, недвижимость не является многоквартирным домом, и управляющая компания имеет право не считаться с мнением жильцов по вопросам открытия магазинов, ресторанов, офисов и любых других заведений в помещении. При этом у собственников коммерческих помещений есть доля в общем имуществе, поэтому они обязаны оплачивать ее содержание управляющей компании по повышенным тарифам.
Так как помещение нежилое, на него не распространяются нормы о предельно допустимом уровне шума, инсоляции и т.д. Пожаловаться на нерадивых соседей, грохочущую музыку после 11 тоже не получится.
Возникают вопросы и при оформлении прав на земельный участок при покупке апартаментов у застройщика по договорам долевого участия.
Как происходит переоформление прав на земельный участок с застройщика на новых собственников апартаментов, если участок у застройщика в аренде? Вправе ли застройщик обратиться с требованием о передаче земельного участка собственникам апартаментов?
Как мы поняли, сложившаяся судебная практика относит апартаменты к нежилому фонду, данные помещения не являются объектами жилищных прав (Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10.04.2018 N 6-КГ18-6, Верховного Суда РФ от 15.10.2018 N 310-КГ18-16918 по делу N А54-6031/2017).
В связи с изложенным положения ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", согласно которым земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, в рассматриваемом случае не применяются.
При приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (абз. 2 п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ).
При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды) (п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Таким образом, в случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.
Налоговые вычеты при покупке апартаментов невозможны.
В то же время покупатели жилых помещений могут вернуть 13% от суммы процентов по ипотеке и до 520 тыс. руб. налогового вычета при покупке квартиры, если жилье покупалось в браке ранее и ни один из супругов не пользовался возможностью получения этих денег. В случае приобретения апартаментов такие выплаты от государства отсутствуют.
Таким образом, можно заметить, что многие плюсы, полученные покупателями от приобретения апартаментов, нивелируются за счет существующих в законе ограничений прав и привилегий владельцев нежилых помещений по сравнению с владельцами жилой недвижимости.
Будем ждать принятия нового закона по определению правового статуса апартаментов для более детального разбора сложившейся судебной практики.
Читайте ещё по этой теме:
Автор: И. Демидова