Госдума приняла закон о введении денежной компенсации для добросовестных покупателей жилья с "криминальным прошлым", у которых оно было истребовано на основании решения суда.
Дело в том, что по действующим правилам Гражданского кодекса такая недвижимость может быть истребована в судебном порядке из чужого незаконного владения, например у наследников или покупателей злоумышленника, который приобрел недвижимость незаконно.
"Размер компенсации по выбору правообладателя может исчисляться либо исходя из суммы реального ущерба, либо из кадастровой стоимости истребованной недвижимости. Требовать компенсации правообладатель сможет в судебном порядке, если в течение полугода ему не был возмещен ущерб причинителем вреда", - отметил Крашенинников.
Примечательно, что нормы о компенсации будут иметь обратную силу: в течение трех лет после вступления закона в силу те лица, которые ранее лишились жилого помещения, смогут обратиться в суд с требованием о выплате компенсации. Как отметил председатель Государственной Думы Вячеслав Володин, очень важно, что закон будет иметь обратную силу, а обратиться в суд с требованием выплатить компенсацию смогут и те, кто лишился жилья до 1 января 2020 года.
С 01.01.2020 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" дополнен гл. 10.1 <1> "Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения". Казалось бы, свершилось то, чего все долго ждали и чего так не хватало при регулировании последствий споров добросовестных приобретателей жилья с бывшими собственниками, ставшими жертвами мошенников.
--------------------------------
<1> Введена Федеральным законом от 02.08.2019 N 299-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости".
Рассмотрим возможные последствия Закона и способы его реализации покупателями на практике.
А именно что, как и когда нужно сделать человеку, являющемуся добросовестным приобретателем недвижимости у мошенников, лишившемуся жилья по решению суда, и на что можно ему надеяться.
ВСПОМНИМ ОСНОВНОЕ
В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. А согласно ч. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Наиболее часто встречающаяся ситуация современности: добросовестный покупатель покупает квартиру у мошенников. После суда квартира возвращается законному владельцу. По сути, добросовестный покупатель остается без денег и недвижимости. И лишь с решением суда, по которому ему присуждена сумма, которую он заплатил по сделке и которую ему должен вернуть мошенник (и который, естественно, ничего не возвращает), он теперь получает право на компенсацию из казны.
БУМ ОТЪЕМА КВАРТИР У ДОБРОСОВЕСТНЫХ СОБСТВЕННИКОВ
В настоящее время наблюдается бум подобных споров. Но не все же мошеннические сделки произошли в ближайшие годы! Почему же практика стала пестреть случаями таких споров? Причина видится не только в положительной практике для бывших собственников, которая дает надежду и вдохновляет последних на иски об истребовании имущества, высокой стоимости недвижимости (цена вопроса высока, а цель оправдывает средства), но и в проблемах исчисления сроков исковой давности по данным спорам.
Проблема: размытость и неясность сроков исковой давности.
По идее, есть общий срок исковой давности - 3 года (ст. 196 ГК РФ). Казалось бы, все ясно: исчисляй его с момента регистрации в Росреестре перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) и дальше уже спи спокойно, так как при любых претензиях можно будет заявить о применении последствий пропуска срока исковой давности.
Однако такой подход ошибочен, что уже неоднократно доказала практика. Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (см. абз. 2 п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").
И именно в этом кроется основная непредсказуемость и коварность.
Пример: так, никто не застрахован от ситуации спора, возникшего после спокойного проживания в давно купленной квартире (20 лет назад), только лишь потому, что вернулся из мест лишения свободы один из тех, кто имеет на нее право, незаконно лишенный в свое время этого права своими же родственниками. И получается, что узнал он об отсутствии жилья лишь через 20 лет, когда вышел на свободу и пришел по знакомому адресу...
Увы, в период приватизации было допущено так много нарушений прав граждан, что до сих пор эхо этого периода аукается новым собственникам недвижимости через череду сделок с их квартирой судебными тяжбами. Суд, конечно, признает их добросовестными приобретателями. Но при этом оставляет их без квартиры.
НОВЫЙ ЗАКОН РЕШИТ ПРОБЛЕМУ НЕЗАДАЧЛИВЫХ ПОКУПАТЕЛЕЙ?
В принципе, новый закон принят именно в целях защиты добросовестных приобретателей. И, по сути, государство взяло на себя финансовые обязательства возместить ему то, что тот так и не получил по решению суда. Однако, как всегда, это сделать будет непросто и не быстро. Для реализации этого права обиженному покупателю придется сделать многое.
1. Доказать в суде, что он - добросовестный приобретатель. Чаще всего особых действий от покупателя предпринимать не требуется. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Помните: по спорам об истребовании квартиры из чужого незаконного владения обязанность доказывания недобросовестности приобретателя возлагается на истца.
Вопрос о добросовестности встает в случае, если имущество переходило из рук в руки очень часто и/или между друзьями, родственниками с целью искусственного создания ситуации наличия якобы добросовестного приобретателя. Опытным судьей подобные схемы выявляются в большинстве случаев. Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
Проблема 1: быть, однако, всегда уверенным в признании себя добросовестным приобретателем нельзя. Бывает, что при всей осторожности и уверенности покупателя в чистоте сделки (особенно без участия физлиц - бывших собственников, которые наиболее часто и являются мошенниками) она успешно оспаривается в суде, а покупатель даже не признается судом добросовестным приобретателем (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 06.06.2019 по делу N 33-19196/2019).
Суд порой в своих решениях возлагает на покупателя имущества чрезмерные обязательства по проявлению осторожности и осмотрительности, забывая о том, что не все граждане обладают хоть какими-либо познаниями в области права, а некоторые и вовсе просто доверчивые люди. При этом ГК РФ никак не ограничивает их в праве на совершение сделок. Конечно, особенно часто такие "обвинения" в прямо-таки преступной доверчивости можно встретить в спорах о сделках с движимым имуществом (см., например, Апелляционное определение Воронежского областного суда от 20.06.2019 по делу N 33-3991/2019), в решениях по которым суд практически вменяет в вину приобретателю доверчивость и правовую безграмотность, указывая на то, что "обстоятельства сделки должны были вызвать у добросовестного приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества", но почему-то не вызвали... Из чего суд потом делает вывод об отсутствии оснований признать приобретателя добросовестным.
Проблема 2: придется возместить госпошлину. В соответствии с п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Учитывая "цену" спора, даже сумма госпошлины (не говоря уже о стоимости услуг адвокатов) может оказаться весьма весомой. И даже если в споре была использована многоходовая схема мошенничества, то такие расходы вполне могут быть возложены на добросовестного приобретателя.
2. Стать истцом по требованиям о возврате уплаченной цены за отнятую квартиру.
Проблема 1: приобретателю придется бороться не только за свое право быть признанным добросовестным приобретателем, но и за возврат уплаченных за приобретенное имущество средств. А это автоматически не произойдет. Придется стать истцом с соответствующими требованиями.
В большинстве случаев мошенники не являются собственниками квартир. По итогам спора квартира возвращается ее законному владельцу. А тот, у кого она была истребована, остается и без квартиры, и без денег.
В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 21.04.2003 N 6-П относительно последствий продажи имущества лицом, не имеющим права на его отчуждение, отметил следующее: "...поскольку добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация)".
По мнению суда, у ответчика (добросовестного приобретателя) имеется возможность восстановления своего права путем предъявления иска о взыскании неосновательного обогащения в размере денежных средств, перечисленных им в качестве оплаты спорного имущества по недействительной сделке.
3. Добиться определения справедливой суммы к возмещению от продавца. Речь не идет о делах по сделкам, в которых намеренно занижалась стоимость проданного объекта недвижимости (увы, в данном случае покупатель чаще всего может надеяться только на эту сумму, случаи доказанности получения более высокой суммы - единичны). К вопросу о возмещаемой стоимости тоже стоит относиться очень внимательно и серьезно. Ведь не всегда в суде оспариваются "свежие" сделки, по которым рыночная цена недвижимости является актуальной на рынке.
Пример: квартира была приобретена за 1 млн рублей. А через несколько лет она стоит уже 3 млн рублей. По общему правилу при отсутствии доказательств иной цены возврату незадачливому покупателю будет подлежать именно 1 млн рублей, а не три.
Конечно, в случае спора при рассмотрении дела сторонами предпринимаются действия по определению рыночной цены имущества. Но при отсутствии заинтересованности всех сторон эти активные действия, конечно же, должен будет предпринять пострадавший от спора добросовестный приобретатель.
4. Получить решение суда, предъявить исполнительный лист к исполнению.
5. Получить исполнение частично или не получить никакого исполнения в течение полугода после предъявления исполнительного листа к исполнению (п. 2 ст. 68.1 Закона N 218-ФЗ). В большинстве случаев на данном этапе потерпевшему от сделки приходится просто ждать, потому как в 99% случаев никакого реального исполнения решения суда ни в указанный срок, ни позднее не происходит.
6. Получить у судебного пристава-исполнителя соответствующие документы, подтверждающие неисполнение требований исполнительного листа.
Проблема: однозначным документом в данном случае, по идее, должно стать постановление судебного пристава-исполнителя об окончании исполнительного производства и возвращении исполнительного листа без исполнения. В подавляющем большинстве случаев такое происходит по двум причинам (хотя в законе их предусмотрено несколько):
- по причине отсутствия у должника имущества, на которое может быть обращено взыскание, и если все принятые судебным приставом-исполнителем допустимые законом меры по отысканию его имущества оказались безрезультатными (по п. 4 ст. 46 ФЗ "Об исполнительном производстве";
- если невозможно установить местонахождение должника, его имущества либо получить сведения о наличии принадлежащих ему денежных средств и иных ценностей, находящихся на счетах, во вкладах или на хранении в банках или иных кредитных организациях, за исключением случаев, когда настоящим Федеральным законом предусмотрен розыск должника или его имущества (по п. 3 ст. 46 ФЗ "Об исполнительном производстве").
Для цели получения присужденного за счет казны РФ такое постановление судебного пристава - отличный вариант! Однако следует иметь в виду, что для окончания исполнительного производства по указанным причинам пристав чисто формально до этого момента все же должен совершить множество исполнительных действий и получить отрицательный результат. Если же исполнительный лист просто пролежит у пристава без движения, его действия по окончанию исполнительного производства теоретически могут быть признаны незаконными с соответствующими последствиями признания данного постановления недействительным и его отмены.
В этой связи возникает проблема получения указанных документов о неисполнении исполнительного документа в полугодовой срок. Как правило, в этот срок выполнен еще далеко не весь перечень мероприятий. И окончить исполнительное производство нет оснований.
Иной же документ от пристава (справка, извещение), подтверждающий, что ничего по исполнительному листу не исполнено, суд, возможно, сочтет недостаточным для подтверждения обстоятельств, требуемых п. 2 ст. 68.1 Закона N 218-ФЗ.
7. Предъявить иск добросовестного приобретателя к Российской Федерации о выплате компенсации, предусмотренной гл. 10.1 Закона N 218-ФЗ, приложив к нему (в числе прочих) и вышеуказанные документы, полученные от судебного пристава.
Учтите, что размер компенсации определяется судом исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, либо, если соответствующее требование заявлено добросовестным приобретателем, в размере кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на дату вступления в силу судебного акта, предусмотренного ч. 1 ст. 68.1 Закона N 218-ФЗ (ч. 3 ст. 68.1 Закона N 218-ФЗ).
Проблема 1: из вышеуказанного положения закона явно усматривается риск присуждения пострадавшему добросовестному приобретателю суммы, не соответствующей адекватно ситуации. Зачастую кадастровая оценка не вполне соответствует рыночной. Особенно это касается удаленных уголков страны.
Проблема 2: поскольку не все обладают познаниями в области юриспруденции, для представления интересов в суде все-таки придется нанять опытного юриста, что только увеличит траты на восстановление прав и интересов потерпевшего приобретателя недвижимости.
Проблема 3: вполне возможны проблемы с определением надлежащего ответчика.
В случае если утрата физическим лицом - добросовестным приобретателем жилого помещения стала следствием ненадлежащего исполнения органом регистрации прав своих полномочий, положения ст. 68.1 Закона N 218-ФЗ не применяются, а возмещение убытков добросовестному приобретателю осуществляется в соответствии со ст. 66 того же Закона (ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 02.08.2019 N 299-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости").
ВАЖНО: в переходный период до 01.01.2020 будет действовать ст. 68 Закона N 218-ФЗ.
Учтите, что действующая в настоящее время редакция ст. 68 Закона N 218-ФЗ (утрачивает силу с 01.01.2020) об ответственности регистратора прав имеет слишком узкий диапазон действия и ограничение по сумме в 1 млн рублей.
8. Получить положительное решение суда, исполнительный лист.
9. Предъявить исполнительный лист к исполнению.
10. Получить деньги.
Проблема: думается, что с казны РФ получить реальные деньги по исполнительному листу тоже не просто. Всевозможные бюрократические препятствия могут существенно затянуть исполнение, а иногда и потребовать каких-то дополнительных активных действий как со стороны пристава, так и со стороны взыскателя.
В случае выплаты компенсации, предусмотренной настоящей статьей, к Российской Федерации переходит в пределах выплаченной суммы компенсации право (требование), которое добросовестный приобретатель имеет к лицу, ответственному за причинение ему убытков в связи с истребованием от него жилого помещения (п. 1 ст. 68.1 Закона N 218-ФЗ).
ВЫВОДЫ
1. Современная практика, увы, стоит не на стороне добросовестного приобретателя. И даже суды в своих решениях зачастую допускают обвинение его в недолжной осмотрительности при совершении сделки. Причем даже в тех запутанных спорах, где право на одну и ту же квартиру многократно переходило от одного лица к другому, а переход без проблем регистрировался в Росреестре.
2. Конечно, нововведения призваны спасти интересы добросовестного приобретателя, у которого и квартиру отобрали, и деньги за нее не вернули. Ведь случаи реального получения денег пострадавшими добросовестными приобретателями от продавцов единичны.
3. В принципе алгоритм реализации новых норм не сложен и понятен. Однако приобретатель должен понимать, что процесс займет много времени, усилий и материальных средств. А пока суть да дело, крыши над головой не будет.
4. Теоретическое право получить компенсацию из казны - это одно. А реализовать это право - совсем другое. Без активных действий со стороны пострадавшего от мошенников добросовестного приобретателя данное право так и останется в теории.
5. В связи с тем что именно государство берет на себя возмещение компенсации за утраченное жилье, реальная процедура получения денег из казны может быть осложнена различными бюрократическими формальностями, которые вполне могут растянуть весь процесс на многие годы.
Читайте ещё по этой теме:
- Как получить от государства компенсацию за утерянное жилье
- Исчисление и выплата компенсации добросовестному приобретателю в связи с утратой права собственности и лишением недвижимого имущества ввиду его истребования судом
Автор: Н. Пластинина