С 1 января 2020 года действуют новые правила компенсации добросовестному приобретателю (физическому лицу) за утрату им жилого помещения.
Федеральным законом от 16 декабря 2019 года N 430-ФЗ с 1 января 2020 года изменены и дополнены новыми нормами ст. 8.1, 223, 234 и 302 Гражданского кодекса РФ, регулирующие защиту прав добросовестных приобретателей недвижимости, а также с указанной даты Федеральным законом от 2 августа 2019 года N 299-ФЗ введены в действие новая глава 10.1 и ст. 68.1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).
В принципе, новые Законы приняты именно в целях защиты добросовестных приобретателей, где физическое лицо (добросовестный приобретатель) вправе получить компенсацию за утраченное жилье, которое было истребовано в порядке ст. 302 Гражданского кодекса РФ.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Компенсация выплачивается на основании вступившего в законную силу судебного акта по иску добросовестного приобретателя к Российской Федерации о выплате данной компенсации. И, по сути, государство взяло на себя финансовые обязательства возместить то, что тот так и не получил по решению суда.
Так, в соответствии с Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 4 июня 2015 г. N 13-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 31 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с жалобой граждан В.А. Князик и П.Н. Пузырина" следует, что названную компенсацию Конституционный Суд Российской Федерации квалифицировал не как форму реализации ответственности государства за совершенные регистрирующими органами неправомерные действия, а как выражение добровольно принятых на себя государством, в порядке осуществления дискреционных полномочий законодателя, обязательств по несению части финансового бремени, вызванного противоправными действиями третьих лиц, приведшими к утрате добросовестными приобретателями имущества в виде жилых помещений (абзац шестой п. 3.2, абзац второй п. 3.3 мотивировочной части).
Если судебные решения об истребовании жилого помещения вступают в силу после 1 января 2020 года, то независимо от статуса виндиканта ответчиком по иску добросовестного приобретателя (физического лица) о выплате компенсации может быть только Российская Федерация, даже если имущество было истребовано ею самой, иным публично-правовым образованием или частным (физическим или юридическим) лицом, исходя из смысла п. 1 и п. 2 ст. 68.1 Закона N 218-ФЗ.
До 1 января 2020 года право на компенсацию от государства было предоставлено и собственникам, и добросовестным приобретателям, если по независящим от них причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению.
С 1 января 2020 года право на компенсацию имеет только добросовестный приобретатель, и при этом в Законе уточняется, что это должно быть исключительно физическое лицо.
При этом следует понимать, что должен учитываться баланс интересов добросовестного владельца и собственника (См.: Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 22 июня 2017 года N 16-П по делу А.Н. Дубовца).
По всей видимости, законодатель посредством новой ст. 68.1 Закона N 218-ФЗ, лишив собственника права на компенсацию, создает стимул для него более осторожно и заботливо относиться к охране своего имущества, или это может свидетельствовать о тенденциях в судебной практике, что существует высокая вероятность виндикации жилых помещений, и поэтому государство предоставляет компенсацию именно добросовестному приобретателю, чтобы стимулировать его участвовать в гражданском обороте недвижимости без опасения утратить имущество, а связанные с этим риски обеспечиваются системой мер за счет публичного бюджета.
Такой юридический прием должным образом отражает воплощение позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Постановлении от 4 июня 2015 г. N 13-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 31.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с жалобой граждан В.А. Князик и П.Н. Пузырина".
Конституционный Суд РФ постановил признать положения ст. 31.1 Закона N 122-ФЗ не соответствующими Конституции РФ (ч. 1 ст. 19, ч. 1 ст. 35, ч. 1 ст. 40 и ч. 3 ст. 55) в той мере, в какой с учетом места в структуре Закона N 122-ФЗ и по смыслу сложившейся правоприменительной практики эти положения не допускают выплату добросовестному приобретателю, от которого было истребовано жилое помещение, разовой компенсации за счет казны Российской Федерации по мотиву отсутствия оснований для привлечения компетентного государственного органа к ответственности за незаконные действия (бездействие), связанные с производившейся им государственной регистрацией прав на указанное жилое помещение.
Иными словами, компенсация добросовестному приобретателю в связи с истребованием у него жилого помещения не обладает деликтной природой, и в ее выплате не могут отказать, если отсутствуют основания для привлечения компетентного государственного органа к ответственности за незаконные действия (бездействие), связанные с государственной регистрацией прав на жилое помещение. И, наоборот, если ненадлежащее исполнение органом регистрации прав своих полномочий стало причиной утраты жилого помещения физическим лицом - добросовестным приобретателем, то в выплате компенсации откажут, поскольку в такой ситуации возникают отношения по возмещению убытков добросовестному приобретателю в соответствии со ст. 66 Закона N 218-ФЗ (см.: Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 29.05.2019 N 26-КА19-4; Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.12.2018 N Ф08-11196/2018 по делу N А53-9502/2018).
Так, судебной коллегией требования о взыскании убытков с регистрирующего управления были удовлетворены, поскольку незаконность его действий была подтверждена судебным актом по иному делу. Руководствуясь положениями подп. 1 п. 3 ст. 158 Бюджетного кодекса Российской Федерации, Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457, суды обоснованно признали надлежащим ответчиком Росреестр как главного распорядителя средств федерального бюджета (см.: Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.11.2019 N Ф09-6934/19 по делу N А60-12259/2018).
Размер компенсации определяется судом исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, либо, если соответствующее требование заявлено добросовестным приобретателем, в размере кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на дату вступления в силу судебного акта (ч. 1, 3 ст. 68.1 Закона N 218-ФЗ).
В переходный период до 1 января 2020 года редакция ст. 68 Закона N 218-ФЗ об ответственности регистратора прав имеет слишком узкий диапазон действия и ограничение по сумме в 1 млн рублей (см.: Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 24.10.2018 N 117-КГ18-43; Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 18.07.2018 N 117-КГ18-34).
Срок исковой давности для виндикационных исков является общим и составляет три года. Физическое лицо - добросовестный приобретатель, от которого на основании вступившего в законную силу судебного акта было истребовано жилое помещение в собственность Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, вправе в течение трех лет со дня вступления в силу настоящего Федерального закона обратиться с иском к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию о выплате однократной компенсации (см.: Определение Верховного Суда РФ от 03.11.2015 N 5-КГ15-142).
Срок начинает течь по общим правилам - то есть с момента, когда истец узнал или должен был узнать, что его право нарушено и кто является надлежащим ответчиком по иску (п. 1 ст. 200 ГК РФ, см.: Постановление Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 N 5257/13).
Судебная практика определяет этот момент по недвижимости - со дня, когда истец узнал или должен был узнать, что имущество незаконно выбыло из его владения. В частности, когда он узнал, что в ЕГРН есть недостоверная запись о том, что имущество принадлежит другому лицу (см.: Обзор судебной практики, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015, п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
При этом срок не начинает течь, пока собственник фактически владеет имуществом, хотя недостоверная запись в ЕГРН уже есть (см.: Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 10715/12).
На начало срока исковой давности не влияет:
- изменение фактического владельца имущества, то есть когда оно переходит от одного лица к другому (п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126);
- переход права собственности на имущество к правопреемнику либо передача полномочий от одного органа власти другому (п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43).
Истекает срок исковой давности по виндикационному иску по тем же правилам, что и по другим искам.
По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Быть, однако, всегда уверенным в признании себя добросовестным приобретателем нельзя. Бывает, что при всей осторожности и уверенности покупателя в чистоте сделки (особенно без участия физлиц - бывших собственников, которые наиболее часто и являются мошенниками) она успешно оспаривается в суде, а покупатель даже не признается судом добросовестным приобретателем (см.: Апелляционное определение Московского городского суда от 06.06.2019 по делу N 33-19196/2019).
Так, суд первой инстанции посчитал, что А.М.Б. не может быть признан добросовестным приобретателем, поскольку договоры купли-продажи спорной квартиры по отчуждению в собственность М., а в последующем в собственность А.М.Б. заключались в короткий промежуток времени ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, исчисляемый от момента регистрации права собственности Н.А. (ДД.ММ.ГГГГ). Также на момент совершения сделок по купле-продаже спорной квартиры в производстве арбитражного суда находились дела в части спорной квартиры, которые были удовлетворены, и в отношении спорной квартиры находилось гражданское дело по иску А.И. к ООО, по которому состоялось решение ДД.ММ.ГГГГ. Проанализировав вышеуказанные обстоятельства, суд первой инстанции посчитал, что при проявлении разумной осмотрительности и ознакомлении со всеми правоустанавливающими документами в отношении спорной квартиры А.М.Б. имел возможность выяснить вопросы последующего обжалования судебного акта, на основании которого Н.А. приобрел право собственности на спорную квартиру, однако не удостоверился в отсутствии иных судебных споров относительно данного жилого помещения при наличии такой возможности.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 ГК РФ).
Поскольку спорная квартира выбыла из владения долевых собственников помимо их воли, то жилое помещение может быть истребовано собственником, в том числе, и от добросовестного приобретателя.
При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции об истребовании у А.М.Б. квартиры являются правильными. Судебная коллегия решение районного суда оставила без изменений.
Суд порой в своих решениях возлагает на покупателя имущества чрезмерные обязательства по проявлению осторожности и осмотрительности, забывая о том, что не все граждане обладают хоть какими-либо познаниями в области права, а некоторые и вовсе просто доверчивые люди. При этом Гражданский кодекс РФ никак не ограничивает их в праве на совершение сделок. Конечно, особенно часто такие "обвинения" в прямо-таки преступной доверчивости можно встретить в спорах о сделках с движимым имуществом (см.: Апелляционное определение Воронежского областного суда от 20.06.2019 по делу N 33-3991/2019), в решениях, по которым суд практически вменяет в вину приобретателю доверчивость и правовую безграмотность, указывая на то, что "обстоятельства сделки должны были вызвать у добросовестного приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества", но почему-то не вызвали... Из чего суд потом делает вывод об отсутствии оснований признать приобретателя добросовестным.
Исходя из анализа судебных споров нововведения призваны соблюсти интересы добросовестного приобретателя, в связи с тем, что именно государство берет на себя возмещение компенсации за утраченное жилье. В принципе алгоритм реализации в судебном порядке новых норм не сложен и понятен. Дата виндикации квартиры и дата обращения добросовестного гражданина с требованием о компенсации относительно 1 января 2020 года влияют на условия компенсации, ее размер, статус ответчика и уровень бюджета, за счет средств которого будут производиться выплаты. Но поскольку сроки в некоторых случаях на получение компенсации за истребованное жилье сильно ограничены, то уже сейчас и сегодня необходимо обращаться в суды тем покупателям жилых помещений, у которых по судебным решениям истребовали жилье.
Читайте ещё по этой теме:
Автор: Э. Шакирова