Как и подавляющее большинство других правовых актов России, Жилищный кодекс Российской Федерации является объектом постоянных законодательных изменений и дополнений. Это вызвано как потребностями практики его применения, так и несовершенством законодательной техники.
Самыми последними были существенные изменения, внесенные Федеральным законом от 22.01.2019 N 1-ФЗ, Федеральным законом от 15.04.2019 N 60-ФЗ, Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ и Федеральным законом от 26.07.2019 N 214-ФЗ. Анализ этих изменений будет дан ниже.
Изменения коснулись ст. 20 ЖК РФ, регулирующей государственный, муниципальный и жилищный контроль. В частности, в соответствии с Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ функции государственного жилищного надзора были расширены за счет включения в него такой функции, как надзор над порядком осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение в многоквартирном доме. Это, несомненно, правильное решение, поскольку вопросы, связанные с осуществлением перевода жилого помещения в нежилое нередко являются источником конфликтных ситуаций и органы государственного жилищного надзора должны контролировать этот процесс.
Часть 2 статьи 22 ЖК РФ Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ была дополнена положением о том, что в помещении после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.
В частности, переводимое из жилого в нежилое помещение должно иметь отдельный вход, изолированный от лестничных площадок, входа в подъезд и иных помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Если отдельного входа нет, то должна существовать возможность его построить. Кроме того, речь также идет о том, чтобы в нежилое помещение был не только отдельный вход, но и отдельная лестница, что очевидно создаст определенные сложности для потенциальных собственников нежилых помещений и особенно для тех, кто уже осуществил перевод помещения в нежилое с нарушением этого правила.
В ч. 2 статьи 23 ЖК РФ, установившей перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение и наоборот, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод, также были внесены изменения. В частности, Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ в указанный перечень были внесены такие документы, как протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение (п. 6) и согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение (п. 7).
С точки зрения интересов собственников жилых помещений указанные изменения важны, однако несомненно, что они затруднят процедуру перевода жилого помещения в нежилое.
Указанным Законом статья 23 ЖК РФ была также дополнена частью 2.2, в которой было дано определение примыкающих к переводимому помещений и установлен порядок получения такого согласия.
В частности, примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением.
При этом согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение оформляется собственником помещения, примыкающего к переводимому помещению, в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление. В этом согласии указываются фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица - собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, паспортные данные собственника указанного помещения, номер принадлежащего собственнику указанного помещения, реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение.
Выражение "каждого собственника" означает, что речь также идет и о субъектах общей долевой собственности на примыкающие к переводимому помещения.
Расширена была компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В частности, надо обратить внимание на п. 4.5 части 2 ст. 44 ЖК РФ, введенный Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ, в котором говорится о таком полномочии общего собрания, как принятие решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение, а также на новую редакцию п. 3.1 части 2 указанной статьи, включившей в компетенцию общего собрания принятие решений о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.
Наличие подобных изменений вызвано тем, что ранее действовавшее жилищное законодательство не содержало положений, гарантирующих собственникам помещений в многоквартирном доме соблюдение их прав и законных интересов собственником переводимого помещения. Поэтому возникла необходимость в создании дополнительных условий для собственника переводимого помещения, выполнение которых будет гарантировать соблюдение прав и законных интересов других собственников помещений в многоквартирном доме.
Изменился порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 45 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в МКД правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Однако в соответствии с изменениями, внесенными в п. 3 статьи 45 ЖК РФ Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ, общая процедура проведения собрания не распространяется на решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросу принятия решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение (см. комментарий к части 2 статьи 44).
В частности, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводимое по указанному вопросу, правомочно (имеет кворум):
1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников;
2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.
Таким образом, уточнены положения Жилищного кодекса Российской Федерации о необходимом количестве голосов для принятия решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в зависимости от вопроса, поставленного на голосование, что представляется правильным, поскольку не все рассматриваемые вопросы являются достаточно важными.
В статье 46 ЖК РФ, которая также подверглась изменениям, говорится о процедуре установления правомочности решений общего собрания собственников помещений в зависимости от вопроса, который на нем обсуждается.
По общему правилу решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Исключение составляют вопросы, связанные с принятием решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете (п. 1.1 части 2 ст. 44 ЖК РФ), о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме (п. 4.2 части 2 ст. 44 ЖК РФ), которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, для принятия решений, предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44, а также решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 ЖК РФ, необходимо большинство не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Увеличение числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме по сравнению с ранее действовавшей редакцией комментируемой статьи для принятия решений по указанным вопросам призвано уменьшить правовую возможность для недобросовестного поведения как со стороны собственников помещений многоквартирного дома, так и со стороны управляющих организаций. В частности, ранее отмечались случаи, когда один и тот же многоквартирный дом обслуживался несколькими управляющими компаниями, выбранными различными общими собраниями, на которых присутствовало небольшое количество собственников помещений.
В часть 1 статьи 162 ЖК РФ Федеральным законом от 26.07.2019 N 214-ФЗ было внесено дополнение, в соответствии с которым каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.
Скорее всего, введение этого дополнения, несмотря на его очевидность, было вызвано попытками отдельных управляющих организаций переложить обязанности по оплате коммунальных услуг со стороны неплательщиков на добросовестных плательщиков.
В статье 155 ЖК РФ произошли следующие изменения.
Следует учитывать, что часть 15 статьи 155 ЖК РФ допускает возможность осуществления расчетов с нанимателями жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственниками жилых помещений и взимания платы за жилое помещение и коммунальные услуги не только самим наймодателем жилого помещения, управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным или иным специализированным кооперативом, а в указанных в ст. 164 ЖК РФ случаях - подрядчиком или ресурсоснабжающей организацией либо представителями указанных лиц, но и платежным агентом или осуществляющим деятельность в соответствии с законодательством о банках и банковской деятельности банковским платежным агентом.
При этом наймодатель жилого помещения, управляющая организация, иное юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которым в соответствии с ЖК РФ вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, а также их представитель вправе взыскивать в судебном порядке просроченную задолженность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Участники расчетов за жилые помещения и коммунальные услуги в данном случае действуют на основании норм Федерального закона от 3 июня 2009 г. N 103-ФЗ "О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами" и законодательства о банковской деятельности (Федеральных законов от 2 декабря 1990 г. N 395-1 "О банках и банковской деятельности" и от 27 июня 2011 г. N 161-ФЗ "О национальной платежной системе").
В таких случаях возникает вопрос о том, может ли право на взыскание просроченной задолженности быть передано другим лицам. Ранее действовавшее законодательство не содержало прямого запрета на такую передачу.
В связи с этим Федеральным законом от 26.07.2019 N 214-ФЗ в статью 155 ЖК РФ были введены две дополнительные части - 18 и 19.
Часть 18 установила запрет на уступку управляющей организацией, ТСЖ, жилищным кооперативом или другим специализированным потребительским кооперативом, ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, которым в соответствии с ЖК РФ вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, права (требования) по возврату просроченной задолженности по внесению такой платы третьим лицам (в том числе кредитным организациям или лицам, осуществляющим деятельность по возврату просроченной задолженности физических лиц). В последнем случае речь идет о коллекторских агентствах.
Исключение сделано в отношении уступки права (требования) по возврату просроченной задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги вновь выбранной, отобранной или определенной управляющей организации, созданным товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, иной ресурсоснабжающей организации, отобранному региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами.
А в части 19 указанной статьи сказано, что собственник помещения в многоквартирном доме и наниматель жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, у которых имеется просроченная задолженность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, должны быть уведомлены об уступке права (требования) по возврату такой задолженности указанным лицам в течение десяти рабочих дней со дня заключения договора об уступке права (требования) по возврату просроченной задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
До предоставления им уведомления об уступке права (требования) по возврату такой задолженности они вправе не исполнять обязательство по погашению просроченной задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Изменения были внесены в порядок информирования о договорах оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренный частью 2.1 статьи 164 ЖК РФ.
В ней речь идет о том, что обязанность по размещению в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства информации о договорах оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме возлагается на лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности, с которыми собственники их заключили.
В ранее действовавшей редакции части 2.1 статьи 164 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по размещению в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме возлагалась на собственников помещений в многоквартирном доме, что на практике приводило к невозможности ее исполнения в связи с отсутствием технических средств и профессиональных навыков у граждан.
Изменения были внесены в ст. 170 ЖК РФ, в которой говорится о фонде капитального строительства и способах его формирования. Данный фонд формируется за счет взносов на капитальный ремонт, уплачиваемый всеми собственниками помещений, и размещается на специальном счете в банке.
По общим правилам ГК РФ о банковском счете и части 1 ст. 170 ЖК РФ банк уплачивает проценты за пользование деньгами на счете, если иное не предусмотрено договором. Размер процентов определяется в договоре. В связи с этим в договоре специального счета для фонда капремонта должна быть предусмотрена обязанность банка платить проценты.
Однако ранее действовавшая редакция указанной статьи ничего не говорила о том, какова дальнейшая судьба начисленных процентов. В связи с этим Федеральным законом от 15.04.2019 N 60-ФЗ введена часть 1.1, согласно которой доходы в виде процентов, начисленных за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, счете, счетах регионального оператора, на которых осуществляется формирование фондов капитального ремонта, а также доходы в виде процентов, полученные от размещения временно свободных средств фонда капитального ремонта, зачисляются только на специальный счет, счет, счета регионального оператора, на которых осуществляется формирование фондов капитального ремонта.
Изменения были внесены в ст. 171 ЖК РФ, в которую Федеральным законом от 22.01.2019 N 1-ФЗ была введена часть 4.
В ней речь идет о том, что орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или управомоченное им учреждение не вправе требовать от граждан документы и информацию, подтверждающие уплату гражданами ежемесячных взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в целях предоставления в соответствии с федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации компенсации расходов на уплату взносов на капитальный ремонт. Информацию о наличии у граждан задолженности по уплате ежемесячных взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или управомоченное им учреждение получает у регионального оператора либо владельца специального счета по запросу в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Региональный оператор, владелец специального счета обязаны предоставить такую информацию в течение пяти рабочих дней со дня поступления соответствующего запроса.
Такие документы и информация могут понадобиться, например, при предоставлении компенсации расходов на уплату взноса на капитальный ремонт (ч. 2.1 ст. 169 ЖК РФ) или при обеспечении инвалидов жильем (ст. 17 Закона о социальной защите инвалидов в Российской Федерации).
Автор: С.П. Гришаев