Машино-место представляет собой важный объект гражданских правоотношений, значение которого возрастает вследствие увеличения количества транспортных средств, дефицита парковочных мест и свободных территорий под гаражное строительство и относительной экономичности. Наибольшую актуальность в последнее время приобретают парковочные машино-места на подземных стоянках.

Действующее законодательство не содержит определение «машино-место», однако, изучив нормативно-правовую базу, его можно сформулировать: машино-место определяется как обособленный участок территории, предназначенный исключительно для размещения транспортного средства и имеющий четко обозначенные границы. Согласно действующему законодательству Российской Федерации машино-место рассматривается как самостоятельный объект недвижимого имущества, обладающий признаками недвижимой вещи (ч. 1 ст. 130 ГК РФ). Оно характеризуется неотделимостью от земельного участка, на котором расположено, и возможностью фиксации границ на местности <1>.
———————————
<1> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (редакция от 8 августа 2024 г.; изменения от 31 октября 2024 г.).

Машино-место находится в отдельно стоящем паркинге, представляющем собой многоэтажное здание капитального строительства со всеми необходимыми инженерными системами, возведенном застройщиком на отдельном земельном участке с определенным видом разрешенного использования. Земля под паркингом может принадлежать застройщику на праве собственности или быть арендованной у федеральных или муниципальных органов власти. В настоящее время из-за отсутствия соответствующего законодательства этот земельный участок не считается общим имуществом владельцев машино-мест и не переходит в их долевую собственность.

В случае если участок находится в собственности застройщика, то при продаже машино-места возникает общая долевая собственность на земельный участок не в силу того, что земельный участок является общим имуществом паркинга (по аналогии с жилищным законодательством), а в силу нормы пункта 2 статьи 552 ГК РФ, как это разъясняется в Определении Верховного Суда РФ от 08.07.2022 N 305-ЭС22-6663 по делу N А40-248982/2020 <2>. При этом, наверное, было бы правильно в договоре купли-продажи машино-места указывать о переходе права на долю в праве собственности на земельный участок и при подаче заявления о государственной регистрации права собственности на машино-место покупателя подавать заявление о государственной регистрации и доли в праве на земельный участок. В таком случае при продаже всех машино-мест в паркинге застройщик «освободится» от прав на участок <3>.

———————————
<2> Определение Верховного Суда РФ от 8 июля 2022 г. N 305-ЭС22-6663 по делу N А40-248982/2020.
<3> Машино-места как особый объект гражданских прав: права на земельный участок собственников машино-места https://zakon.ru/blog/2022/08/15/mashino-mesta_kak_osobyj_obekt_grazhdanskih_prav_prava_na_zemelnyj_uchastok_sobstvennikov_mashino-me (дата обращения: 03.07.2025).

Правовая квалификация машино-места позволяет относить его к объектам гражданского оборота наряду с иными объектами недвижимости, такими как жилые помещения, нежилые строения и земельные участки.

Собственнику машино-места принадлежат следующие правомочия:

• владение — право владеть машино-местом и осуществлять контроль над ним;
• пользование — возможность свободно пользоваться своим имуществом, размещая транспортное средство и обеспечивая его сохранность;
• распоряжение — возможность отчуждать имущество путем продажи, дарения, передачи в залог или иным способом, предусмотренным законом.

Так как машино-место является объектом недвижимого имущества, то распоряжение им осуществляется в соответствии с порядком, предусмотренным для сделок с недвижимым имуществом. В частности, в соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации <4>.
———————————
<4> Воронцова А.А. Машино-место как объект гражданских прав.

Кроме того, собственник обладает правом защищать свое имущество посредством подачи искового заявления в суд в случаях нарушений его прав третьими лицами.

Так, Ручьевая обратилась в Жуковский городской суд Московской области с иском к ГСК «Зодчий Паркинг». Она просила признать за собой право собственности на машино-место N… расположенное на 9-м этаже автопаркинга жилого комплекса «Кратово».

Основания иска: между истцом и ООО «Зодчий+» был заключен договор уступки прав на указанное машино-место. Финансовая оплата по данному договору была произведена в полном объеме. Истец регулярно оплачивал взносы за содержание машино-места.

Несмотря на выполнение всех обязательств, ГСК «Зодчий Паркинг» не выполнил обязательство по предоставлению документов для оформления права собственности.

Ответчик признал исковые требования истца в полном объеме.

Заключение суда: рассмотрев материалы дела и учитывая признание иска ответчиком, суд удовлетворил заявленные требования.

Признание права собственности: суд принял признание иска ответчиком и постановил признать за Ручьевой право собственности на вышеуказанное машино-место. Регистрация права собственности: Решение суда служит основанием для государственной регистрации права собственности на данное машино-место.

Итог: исковые требования удовлетворены полностью. Право собственности на машино-место признано за истцом — Ручьевой <5>.
———————————
<5> Судебные и нормативные акты [Электронный ресурс]. https://sudact.ru/regular/doc/sTh2fifqtRxB (дата обращения: 03.07.2025).

Однако реализация указанных полномочий возможна лишь при соблюдении условий, установленных нормативными актами и локальными правилами эксплуатации соответствующего объекта недвижимости.

Право собственности на машино-место возникает одним из следующих способов:

1. купля-продажа — наиболее распространенный способ приобретения, подразумевающий заключение договора купли-продажи и последующую регистрацию перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
2. дарение — передача машино-места безвозмездно другому лицу путем заключения соответствующего договора;
3. наследование — переход права собственности на машино-место по завещанию или в порядке очередности наследников.

Для легитимации сделок необходимы обязательная регистрация в ЕГРН и надлежащее оформление сопутствующих документов, подтверждающих законность перехода права собственности.

Несмотря на существующий законодательный режим, существует ряд проблем, препятствующих эффективному функционированию института машино-места:

• отсутствие унифицированного порядка определения площади машино-места, что вызывает сложности при определении налогооблагаемой базы и регистрационных действий;
• размытые критерии отнесения объектов к категории машино-мест, затрудняющие определение статуса отдельных участков в качестве объектов недвижимости;
• недостаточная ясность правил пользования общим имуществом многоквартирных домов, приводящая к конфликтам среди жильцов относительно распределения парковочных мест.

Предлагается внести изменения в законодательство следующим образом:

• установление единых критериев оценки площади машино-места и включение четких определений понятия машино-места в Федеральный закон N 218-ФЗ («О государственной регистрации недвижимости») и Налоговый кодекс РФ;
• разработка норм, регламентирующих порядок владения и распоряжения машино-местами, находящимися в общем имуществе многоквартирного дома;
• определение механизма защиты прав добросовестных приобретателей машино-мест, приобретение которых произошло в условиях отсутствия полной юридической чистоты первоначального титула.

Данные меры позволят устранить существующие проблемы и повысить эффективность функционирования института машино-места, обеспечив справедливость и прозрачность отношений между собственниками и пользователями земельных ресурсов.

Подводя итог, отметим важность юридического осознания сущности машино-места как самостоятельного объекта гражданских прав. Совершенствование правового регулирования позволит избежать конфликтов и обеспечить защиту законных интересов участников рынка недвижимости.

Библиографический список

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (редакция от 8 августа 2024 г.; изменения от 31 октября 2024 г.).
2. Определение Верховного Суда РФ от 8 июля 2022 г. N 305-ЭС22-6663 по делу N А40-248982/2020.
3. Машино-места как особый объект гражданских прав: права на земельный участок собственников машино-места [Электронный ресурс]. https://zakon.ru/blog/2022/08/15/mashino-mesta_kak_osobyj_obekt_grazhdanskih_prav_prava_na_zemelnyj_uchastok_sobstvennikov_mashino-me (дата обращения: 03.07.2025).
4. Воронцова А.А. Машино-место как объект гражданских прав // СПС КонсультантПлюс. 2025.
5. Судебные и нормативные акты [Электронный ресурс]. https://sudact.ru/regular/doc/sTh2fifqtRxB (дата обращения: 03.07.2025).

Автор: С.А. Зяблицева