В действующем жилищном законодательстве закреплены три основных способа управления многоквартирными домами (далее — МКД):

1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3. управление управляющей организацией <1>.

———————————
<1> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (в ред. от 03.02.2025) (с изм. и доп., вступ. в силу с 1 марта 2025 г.).

Частью 3 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) установлено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме <2>.
———————————
<2> Там же.

Необходимо отметить, что выбор способа управления многоквартирным домом является обязанностью собственников помещений в МКД, а не их правом. Это обусловлено важностью и высокой социальной значимостью деятельности по управлению многоквартирными домами, ненадлежащее осуществление которой может повлечь за собой такие негативные последствия, как причинение вреда жизни и здоровью собственников и пользователей помещений в МКД.

В этой связи собственникам помещений необходимо крайне ответственно относится к выбору способа управления своим многоквартирным домом, который должен быть определен исходя из установленных законодательных ограничений, функциональных, административно-хозяйственных и организационных особенностей каждого из способов управления.

Кроме того, указанная обязанность вытекает из ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором <3>.
———————————
<3> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (в ред. от 08.08.2024) (с изм. от 31 октября 2024 г.).

Бремя содержания имущества представляет собой возложение на собственника данного имущества обязанностей по поддержанию данного имущества в надлежащем состоянии и несение связанных с этим расходов, в том числе налогов и иных обязательных платежей. Бремя содержания имущества неразрывно связано с правом собственности и возникает одновременно с ним.

Собственники помещений в многоквартирном доме являются не только собственниками непосредственно принадлежащих им помещений, но и владельцами на праве общей долевой собственности всего комплекса общедомового имущества многоквартирного дома. В связи с чем бремя содержания распространяется не только на принадлежащую жителю дома квартиру, но и на земельный участок, кровлю, фасад многоквартирного дома и другие его составные элементы.

Таким образом, каждый собственник в силу закона обязан не только содержать принадлежащее ему жилое и нежилое помещение, но и принимать участие в содержании общедомового имущества многоквартирного дома. При этом необходимо отметить, что передача имущества в пользование третьему лицу не является основанием для освобождения собственника от расходов по содержанию этого имущества.

Способы управления МКД не являются универсальными и не подходят для каждого многоквартирного дома ввиду различных обстоятельств, в том числе наличия законодательных запретов. В связи с чем предлагаем провести подробный анализ одного из способов управления, а именно непосредственного способа управления собственниками помещений в многоквартирном доме, с целью определения оптимальных характеристик МКД, в которых данный способ управления может быть эффективно применен.

Указанный способ управления, в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, может быть выбран только в многоквартирных домах, количество квартир в которых не превышает тридцати <4>. Введение указанного законодательного ограничения обусловлено спецификой осуществления управления в указанной форме, поскольку принятие всех важных решений по содержанию общедомового имущества осуществляется непосредственно собственниками путем проведения общих собраний. В случае наличия большего числа квартир проведение собраний может стать затруднительным ввиду наличия риска отсутствия кворума и, как следствие, затягивания принятия важных для собственников помещений решений.

———————————
<4> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (в ред. от 03.02.2025) (с изм. и доп., вступ. в силу с 1 марта 2025 г.).

К основным особенностям данного способа управления можно отнести:

1. заключение договоров на предоставление услуг по холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению, обращению с твердыми коммунальными отходами с каждым собственником помещений, а не с посредником в виде управляющей компании или товариществом собственников жилья (далее — ТСЖ);
2. единственным основанием для заключения договорных отношений на оказание услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общедомового имущества между собственниками помещений в МКД и юридическими лицами является решение общего собрания собственников;
3. при непосредственном управлении многоквартирным домом один из собственников помещений в МКД в отношениях с третьими лицами вправе действовать от имени других собственников. Указанным правом также может быть наделено и иное лицо, не являющееся собственником помещений в многоквартирном доме. Основанием для предоставления такого права является только решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

По мнению А.Н. Сухарева, непосредственная форма управления многоквартирным домом отличается такими преимуществами, как организационная простота, экономичность расходов (в том числе на услуги третьих лиц), пониженная налоговая нагрузка <5>.

———————————
<5> Сухарев А.Н. Концептуальные аспекты построения финансовой модели непосредственного управления многоквартирным домом // Проблемы управления безопасностью сложных систем: материалы XXVII Международной конференции (Москва, 18 декабря 2019 г.) / под общ. ред. А.О. Калашникова, В.В. Кульбы. М.: Институт проблем управления им. В.А. Трапезникова РАН, 2019. С. 151.

С указанной позицией трудно не согласиться, ведь основной формой реализации данного вида управления является проведение общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, на которых и принимаются решения по наиболее важным для жителей дома вопросам. Небольшое количество собственников и помещений в МКД позволяет оперативно разрешать любые имеющиеся проблемы без привлечения третьих лиц и, как следствие, без лишней финансовой и налоговой нагрузки.

При этом, по нашему мнению, рассматриваемый способ управления имеет больше недостатков, чем преимуществ.

1. При непосредственной форме управления многоквартирным домом могут возникнуть сложности в вопросе определения ответственных лиц за некачественное предоставление коммунальных услуг.

Это обусловлено тем, что ресурсоснабжающие организации (далее — РСО) по общему правилу отвечают за поставку коммунального ресурса до границы эксплуатационной ответственности конкретного многоквартирного дома. Однако между точкой разграничения эксплуатационной ответственности РСО и до конкретного жилого (нежилого) помещения также имеются инженерные сети, которые относятся к общедомовому имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники самостоятельно несут ответственность за содержание общедомового имущества. И в случае, если возникает проблема с фактической поставкой коммунального ресурса (либо качеством их предоставления), собственник конкретной квартиры фактически остается наедине со своими проблемами.

2. Наличие неудобств, возникающих при взаимодействии с организациями, осуществляющими предоставление коммунальных услуг.

Так, в случае, если в многоквартирном доме выбран способ управления ТСЖ или с привлечением управляющей организации МКД, эти юридические лица берут на себя все вопросы, связанные с взаимодействием с лицами, предоставляющими коммунальные услуги собственникам многоквартирного дома, в том числе заключение необходимых договоров, обеспечение достоверных данных для формирования квитанций на оплату коммунальных услуг, формирование единых квитанций и т.д. При непосредственной форме управления собственникам приходится самостоятельно осуществлять взаимодействие со множеством контрагентов, предоставляющих им различные услуги.

3. В случае наличия споров с поставщиками коммунальных и иных видов услуг для многоквартирного дома собственники вынуждены самостоятельно регулировать проблемные вопросы с третьими лицами.

Большинство из нас привыкло, что между нами и непосредственными поставщиками коммунальных услуг имеется барьер в виде управляющей компании многоквартирным домом, которая регулирует все возникающие у собственников вопросы с третьими лицами с помощью имеющегося у нее штата профессиональных юристов, которые могут вести претензионную и судебную работу. Однако в случае отсутствия указанного субъекта в правоотношениях между собственниками и поставщиками коммунальных услуг первые должны самостоятельно разрешать возникающие у них проблемы. Вместе с тем для этого требуется достаточное количество свободного времени, а также знаний и опыта в юридической сфере.

Полагаем, что непосредственный способ управления многоквартирным домом является неэффективным способом управления, при этом его неэффективность увеличивается пропорционально увеличению количества помещений в МКД.

Непосредственный способ управления многоквартирным домом может работать только в том случае, если все собственники помещений вовлечены в процесс управления многоквартирным домом, готовы тратить свое время и иные ресурсы на глубокое погружение во все сложности, возникающие в жилищно-коммунальной сфере, а проблем, требующих оперативного разрешения в этой сфере, как правило, возникает немало: некачественное предоставление коммунальных услуг; содержание общедомового имущества; поиск организаций, выполняющих необходимые для многоквартирного дома виды работ; судебные споры; благоустройство и мн. др.

Реализуя указанный способ управления МКД, собственники обязаны в полной мере осознавать весь объем возложенного на них бремени ответственности по содержанию общедомового имущества многоквартирного дома.

По нашему мнению, непосредственное управление многоквартирным домом как способ управления подходит МКД с количеством собственников, не превышающих 10. При этом указанные собственники должны быть максимально вовлечены в процесс управления своим многоквартирным домом, отдавая этому все свое свободное время. К сожалению, следует отметить, что реалии современной городской жизни с ее высокими темпами и проблемами, требующими оперативного разрешения, не всегда позволяют обеспечить необходимую вовлеченность жителей многоквартирного дома в процесс управления.

В заключение необходимо отметить, что, по мнению некоторых ученых-юристов, указанный способ управления необходимо исключить из жилищного законодательства ввиду его неэффективности <6>.

———————————
<6> Абсулова Е.В. Достоинства и недостатки непосредственного управления многоквартирными домами // Право и политика: теоретические и практические проблемы: сб. матер. 6-й Международной научно-практической конференции (Рязань, 7 декабря 2017 г.) / отв. ред. Т.А. Мечетина. Вып. 6. Рязань: Рязанский государственный университет имени С.А. Есенина, 2018. С. 7.

Полагаем, что данный вывод является преждевременным. Так, согласно данным Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства, по состоянию на 19 июня 2025 г. в г. о. Тольятти находится 38 многоквартирных домов, управление в которых осуществляется непосредственно собственниками. И пусть их количество составляет менее 1% от общего количества многоквартирных домов, расположенных на территории города, указанные данные свидетельствуют о наличии востребованности этого способа управления многоквартирным домом для отдельных категорий собственников.

Литература

1. Абсулова Е.В. Достоинства и недостатки непосредственного управления многоквартирными домами / Е.В. Абсулова // Право и политика: теоретические и практические проблемы: материалы 6-й Международной научно-практической конференции (г. Рязань, 7 декабря 2017 г.): сборник научных статей. Вып. 6 / ответственный редактор Т.А. Мечетина. Рязань: Рязанский государственный университет имени С.А. Есенина, 2018. С. 6 — 8.
2. Сухарев А.Н. Концептуальные аспекты построения финансовой модели непосредственного управления многоквартирного дома / А.Н. Сухарев // Проблемы управления безопасностью сложных систем: материалы XXVII Международной конференции (г. Москва, 18 декабря 2019 г.): сборник научных статей / под общей редакцией А.О. Калашникова, В.В. Кульбы. Москва: Институт проблем управления им. В.А. Трапезникова РАН, 2019. С. 150 — 156.

Автор: И.И. Ворошилов