Жилая недвижимость является излюбленным объектом для мошенников. На рынке риелторских услуг появляется все больше и больше специалистов по реализации квартир, так как это очень прибыльный бизнес. Но не все из них являются честными профессионалами. Что же понимается под термином "черные риелторы", и каким образом они осуществляют психиатрическое мошенничество с квартирами?
Риелторы привлекают психиатров при мошенничестве чаще всего с целью воздействия на личность жертвы для того, чтобы она переписала квартиру на них. Также они вступают в сговор для того, чтобы фиктивно признать собственника недвижимости недееспособным и впоследствии переоформить имущество на себя.
При этом надо учитывать, что по российскому законодательству помещать гражданина в психиатрический стационар можно только с его согласия или при наличии угрозы того, что он может нанести вред себе или окружающим. В соответствии со ст. 4 Закона РФ от 02.07.1992 N 3185-1 (ред. от 19.07.2018) "О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании" психиатрическая помощь оказывается при добровольном обращении лица и при наличии его информированного добровольного согласия на медицинское вмешательство, за исключением случаев, предусмотренных Законом.
Большинство мошеннических действий происходит с квартирами граждан, находящихся на лечении в психиатрической клинике. Так, руководители столичного психоневрологического диспансера N 4 были осуждены к десяти годам лишения свободы в колонии общего режима. Всеми пострадавшими являлись душевнобольные или недееспособные люди. Мошенницы придумывали и организовывали аферы с незаконным приобретением жилья. Своих жертв они подыскивали среди пациентов психоневрологического интерната или в других психиатрических больницах, имея связи. Самыми распространенными были две схемы хищений. С владельцами приватизированных квартир они заключали договор купли-продажи или договор ренты с пожизненным содержанием. Иногда составляли завещание на свое имя. А если надо было заполучить муниципальную квартиру, то ее сначала обменивали на неэлитное жилье вдали от столицы, а после обмена приватизировали и продавали.
Интересовали мошенниц в первую очередь пожилые, страдающие психическими расстройствами и не имевшие наследников владельцы квартир. Под разными предлогами таких людей оформляли в интернат. А затем с помощью лекарств доводили больных до состояния невменяемости и заставляли подписывать документы на переоформление жилья.
В качестве другого примера приведем решение Московского городского суда по гражданскому делу N 33-46172 от 08.12.2016. В ходе разбирательства было установлено, что гражданин С. длительное время находился на лечении в психиатрической больнице; выписавшись из больницы, он приехал в свою квартиру и обнаружил, что в ней заменена входная дверь и проживают неизвестные люди, которые сообщили ему, что квартира приобретена ими год назад у собственника гр. Д.
В ходе дальнейшего разбирательства выяснилось, что врач-психиатр, который работал в больнице и лечил С., обманул его, оформив куплю-продажу его квартиры без его воли. Непосредственно в больнице он давал С. на подпись какие-то документы, которые С. подписывал, будучи неспособным понимать значение своих действий или руководить ими в силу своего психического заболевания. На основании подписанных С. документов его квартира была приватизирована и передана по договору купли-продажи 1 в собственность гр. Д. (участника преступной группы, в которую входил и врач-психиатр). После чего мошенниками были проведены мероприятия по снятию С. с регистрационного учета в квартире и регистрации в непригодном для проживания помещении в Тульской области. Далее Д. продал квартиру по договору купли-продажи 2 гр. А., которому не было известно о преступной схеме мошенников и который приобрел квартиру по ее рыночной стоимости.
Лица, находящиеся на лечении в психиатрическом стационаре, являются социально уязвимой категорией граждан. Поэтому мошеннические схемы, связанные с вовлечением врачей психиатрических больниц, весьма распространены в наше время. При этом подписание необходимых документов может происходить как в лечебном учреждении, так и с вывозом больного из помещения больницы в нотариальную контору для оформления документов, необходимых для продажи его квартиры (например, Определение ВС РФ от 30.10.2007 N 11-В07-32).
КАК ЗАЩИТИТЬ СВОИ ПРАВА ОТ ДЕЙСТВИЙ МОШЕННИКОВ В РАМКАХ ЗАКОНА?
Во-первых, пострадавший должен написать заявление о возбуждении соответствующего уголовного дела. Следует отметить, что обращение в правоохранительные органы было первым, что сделал гр. С. после того, как лишился жилья. Первоначально в возбуждении уголовного дела ему было отказано. Однако в последующем его все-таки завели в отношении врача-психиатра, который лечил С., и действовавшей совместно с ним группы лиц по ст. 159, ч. 4, УК РФ (мошенничество), ч. 2 ст. 327 и ч. 2 ст. 325 УК РФ (подделка и использование поддельных документов). Далее необходимо обратиться в суд с иском о признании всех заключенных договоров недействительными.
Рассмотрим другое похожее дело (Приговор Куйбышевского районного суда г. Санкт-Петербурга Приговор по делу N 1-19/2017 от 20 декабря 2017 г.). Гражданин Г. совершил мошенничество, то есть хищение чужого имущества путем обмана, совершенное группой лиц по предварительному сговору, в особо крупном размере при следующих обстоятельствах. Г. с сообщниками вступили в предварительный сговор на завладение чужим имуществом. Далее, действуя совместно, в соответствии с отведенной в составе группы лиц по предварительному сговору ролью, один из них приискал копию нотариальной доверенности, выданной потерпевшим П. на право сбора правоустанавливающих документов и для приватизации квартиры, копию паспорта гражданина РФ П., ключи от его квартиры, а также получил достоверные сведения о нахождении П. на принудительном бессрочном стационарном лечении в СПб ГУЗ "Городская психиатрическая больница N 3 имени И.И. Скворцова-Степанова" и о наличии в собственности у последнего квартиры, рыночной стоимостью не менее 4 000 000 рублей.
Злоумышленники хотели подделать паспорт П., используя фотографию Г. В этом им должны были помочь связи в правоохранительных органах. Далее преступники должны были получить копии правоустанавливающих документов на квартиру. Представившись родственниками П., они планировали получить деньги от потенциальных покупателей и заключить договор купли-продажи через агентов по недвижимости, которых не ставили в известность о мошеннических действиях. А затем они собирались поставить потерпевшего П. на регистрационный учет по другому месту жительства в ином субъекте РФ.
Используя подложные документы, преступники получили копию кадастрового паспорта квартиры и повторное свидетельство о регистрации права собственности на П. Далее агент по недвижимости подыскала им потенциальных покупателей. Состоялась встреча, на которой была показана нотариальная доверенность от П. Агент сказала, что условием сделки является присутствие настоящего собственника. Его обеспечить не смогли, и она рекомендовала отказаться от сделки.
В дальнейшем, используя поддельный паспорт, гражданин Г. представлялся гражданином П. Встретился с покупателями у нотариуса и заключил договор купли-продажи в нотариально удостоверенной форме.
Таким образом, в составе преступного сообщества действовали два структурных подразделения, каждое из которых выполняло свою роль при совершении преступлений. Часть, осуществляя руководство преступным сообществом, координировали деятельность указанных структурных подразделений, создав между ними устойчивые связи.
Г. и И. разработали способы совершения преступлений (преступные схемы), в соответствии с которыми предметами преступных посягательств являлись квартиры граждан, а также денежные средства, полученные от продажи квартир граждан.
Согласно первой преступной схеме, получив информацию о потенциальном объекте преступления, члены преступного сообщества должны были по подложному паспорту собственника или владельца квартиры получить копии правоустанавливающих документов на квартиру, представляясь собственником или его представителем, заключить договор купли-продажи указанной квартиры, получить от покупателя деньги и похитить их.
Согласно второй преступной схеме, получив информацию о потенциальном объекте преступления, члены преступного сообщества должны были путем обмана убедить владельца квартиры продать ее при посредничестве и помощи членов преступного сообщества. После получения денег от покупателя члены преступного сообщества должны были похитить их, не передавая продавцу.
При этом предусматривалась возможность совершения нескольких сделок с одной квартирой, а также оформление права собственности на квартиру на одного из членов преступного сообщества с целью последующей продажи.
Таким образом, чтобы оградить себя от мошеннических действий, выступая в качестве покупателя, необходимо требовать присутствия на сделках правообладателя недвижимости. Также нужно настороженно относиться к квартирам, на которые имеются только копии правоустанавливающих документов. Следует требовать предъявления оригиналов, выданных при регистрации права собственности.
Читайте еще по данной теме:
Автор: М. Бубнова