Сегодня моей задачей является высказать свое экспертное мнение по одной из ситуаций, которая, к слову сказать, не является таким уж распространенным явлением, - обращению взыскания на заложенное имущество в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательства по кредитному договору.
Попытаюсь разобраться с данной ситуацией.
Начну с теории.
Итак, ипотека - один из самых распространенных способов обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору. Ипотекой является залог недвижимого имущества: земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и иных объектов недвижимости. Закладывать именно эти виды имущества возможно, поскольку их гражданский оборот полностью легитимен (п. 1 ст. 130, абзац второй п. 4 ст. 334 ГК РФ, п. п. 1, 4 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке)).
Ипотека может возникнуть как на основании договора, так и в силу прямого указания в законе. Например, в силу закона возникает ипотека жилого помещения, которое приобретено либо построено полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации. Ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), которая осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом (п. 2 ст. 20, п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке).
Однако самым распространенным способом возникновения ипотеки является договор. Законом об ипотеке установлены определенные требования для содержания договора: в нем должны быть указаны предмет ипотеки (наименование, место нахождения, описание объекта недвижимости, достаточное для его идентификации), его оценка (определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в денежном выражении), существо, размер и срок исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства (п. п. 1 - 3 ст. 9 Закона об ипотеке).
Законом предусмотрен вариант включения соглашения об ипотеке в кредитный договор. В этом случае он в обязательном порядке должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке). Возможна и обратная ситуация, когда стороны приходят к мнению, что кредитный договор является приложением к договору об ипотеке и его неотъемлемой частью.
Пример: Арбитражный суд Волго-Вятского округа отменил решение апелляционного суда в связи с нарушениями норм материального права, допущенными судом при рассмотрении дела по существу. Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, оснований возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.
Из материалов дела следует и суд установил, что в разделе 1 договора ипотеки названы объект ипотеки - нежилые помещения и право аренды земельного участка, их место нахождения, оценка и другие необходимые сведения. Кроме того, в договоре указан договор на открытие кредитной линии под лимит задолженности, в обеспечение которого заключен договор ипотеки, названы стороны кредитного договора, дата и место его заключения, а также закреплено, что кредитный договор является неотъемлемой частью договора залога.
В силу ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также его условия могут содержать несколько документов. Тем самым составление приложений к договору не запрещено законом и имеет юридическую силу единого документа.
Следовательно, отношения сторон определяются как самим договором ипотеки, так и приложением к нему (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 16.03.2012 N Ф01-223/12 и от 27.02.2012 N Ф01-220/12).
Помимо установленных требований в случае, если заемщиком по кредитному договору является гражданин, получающий кредитные средства для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью (то есть рассматриваемая в этом материале ситуация), и обязательства заемщика по такому договору обеспечены ипотекой, эти отношения регулируются с учетом Федерального закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)" (далее - Закон о потребительском кредите). В частности, в таком договоре должна быть определена полная стоимость кредита в соответствии с требованиями названного Федерального закона. Информация о полной стоимости кредита должна быть размещена на первой странице кредитного договора. Кроме того, кредитор обязан разместить в местах оказания услуг (местах приема заявлений о выдаче кредита, в том числе в сети Интернет) информацию об условиях предоставления, использования и возврата кредита.
Однако в рассматриваемой нами ситуации важно следующее. В отношении кредитных договоров и договоров займа, обеспеченных ипотекой, заемщиком по которым выступает физическое лицо, закон ограничивает размер неустойки за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по возврату кредита (займа), а также по уплате процентов за пользование кредитом (займом). Если по условиям такого договора в период просрочки в уплате суммы основного долга и (или) процентов по нему заемщику продолжают начисляться проценты за пользование кредитными (заемными) средствами, размер неустойки (штрафа, пени) не может превышать ключевую ставку Банка России, установленную на день заключения этого договора. Если по условиям кредитного договора (договора займа) проценты за пользование кредитом (займом) за соответствующий период нарушения обязательств не начисляются, размер неустойки не может превышать 0,06 процента от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки. Эти ограничения применяются к договорам кредита (займа), обеспеченным ипотекой, которые заключены после 24.07.2016 (п. 1 ст. 4, п. 1 ст. 422 ГК РФ, п. 3 ст. 9.1 Закона об ипотеке).
С 24.06.2018 аналогичные изменения внесены и в ст. 6.1 Закона о потребительском кредите, регулирующую особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора, обеспечивает уплату залогодержателю (банку) как основной суммы долга, так и процентов за пользование кредитом. Если иное не предусмотрено договором, ипотека также обеспечивает возмещение банку убытков, причиненных ненадлежащим исполнением заемщиком своих обязательств, уплату неустойки, процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами; возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Требования залогодержателя обеспечиваются ипотекой в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное (п. п. 1, 2 ст. 3 Закона об ипотеке).
Итак, рассмотренная выше информация позволит нам в полной мере проанализировать и оценить решение суда, в соответствии с которым была залогодержателем конфискована квартира заемщика за просроченный платеж по кредитному договору.
Кредитор (банк, иная кредитная организация; далее - банк) действительно вправе обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, в частности при неуплате или несвоевременной уплате суммы долга полностью или в части, если иное не предусмотрено договором (абзац первый ст. 50 Закона об ипотеке). Из суммы, вырученной от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, удерживаются суммы, необходимые для покрытия расходов на обращение взыскания на это имущество и его реализацию. Затем погашаются требования кредитора. Оставшиеся денежные средства передаются заемщику (ст. 61 Закона об ипотеке).
Вместе с тем есть ряд обязательных требований, неисполнение которых может стать камнем преткновения в суде.
Пример: Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 24 сентября 2018 г. по делу N 33-42253/2018 оставило в силе решение Мещанского городского суда об удовлетворении требований Банка ВТБ (ПАО) к П. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на предмет залога - объекта долевого строительства - квартиры, реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов.
В основу принятого судебного решения были положены следующие доводы. В силу п. 1 ст. 54 Закона об ипотеке обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и требования залогодержателя явно несоразмерны стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и требования залогодержателя явно несоразмерны стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Из материалов дела следует, что ответчиками длительное время нарушаются условия кредитного договора в части своевременного погашения кредита и процентов за пользование кредитом, что подтверждается расчетом задолженности, требованиями о полном досрочном возврате кредита.
Ответчикам направлялись требования о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Требования истца остались без ответа.
Разрешая спор, суд правильно исходил из того, что свои обязательства перед ответчиками истец выполнил в полном объеме, сумма кредита в соответствии с условиями договора была предоставлена заемщику, что подтверждается выпиской по счету, однако заемщик и поручитель не выполнили взятые на себя по кредитному договору обязательства, нарушили условия кредитного договора о своевременном и полном внесении платежей в счет возврата суммы кредита и процентов по нему, не произведя платежи в размере и в сроки, которые установлены кредитным договором (Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 24 сентября 2018 г. по делу N 33-42253/2018).
Еще одним обязательным условием для обращения взыскания на залоговое имущество является установление начальной продажной цены имущества при принятии решения о его реализации с торгов.
Пример: Апелляционным определением СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 12 августа 2014 г. по делу N 11-7495/2014 изменено решение Курчатовского районного суда города Челябинска от 18 апреля 2014 года по иску кредитного потребительского кооператива граждан "ЦЕНТ Капитал-Кредит" к Д. о взыскании долга по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество.
В основу решения были положены следующие доводы. В п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке установлено, что при принятии решения об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации; наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации; меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.
В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Судом первой инстанции в нарушение п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке не был разрешен вопрос об установлении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации.
Сторонами договора займа начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации не установлена, равно как и в ходе судебного разбирательства указанный вопрос судом перед участниками процесса не ставился.
Судебной коллегией по гражданским делам затребованы дополнительные доказательства относительно стоимости земельного участка, на основании чего была определена начальная продажная цена имущества (Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 12 августа 2014 г. по делу N 11-7495/2014).
Таким образом, в рассматриваемой нами ситуации, если банком нарушены требования порядка обращения взыскания на залоговое имущество - квартиру, у ответчика есть все основания для обращения в судебную коллегию в порядке кассационного судопроизводства.
Читайте ещё по этой теме:
- Займы под залог недвижимости: риски и иски
- Законодательство о залоге - практика применения
- Разъяснения ВАС о залоге
Автор: О. Байдина