Одно из наиболее значимых явлений современной России – крупномасштабное строительство. Последнее вызвано острой нехваткой современной, комфортной недвижимости. Одной из особенностей строительной области является потребность в больших и единовременных денежных затратах. Однако период оборота этих средств достаточно велик. В большинстве случаев строительные компании не располагают достаточным свободным капиталом и прибегают к займам средств. Исторически одним из наиболее естественных и распространенных источников свободных денег являются банки, выдающие компаниям-застройщикам строительные кредиты.
Строительный кредит - это особый вид займов, выдающихся банком-кредитором застройщику на оплату выполненных или выполняемых строительно-монтажных или других строительных работ под залог строящегося здания или прав, связанных с распоряжением этой недвижимостью. Несмотря на удобство, простоту, а главное - необходимость таких кредитов, этот механизм до сих пор не в полной мере развит в нашей стране.
К сожалению быстрому развитию строительных кредитов препятствуют многие факторы. Среди них можно выделить следующие:
- ненадежность прав собственности на недвижимость из-за отсутствия полноценных прав собственности на землю,
- несовершенство системы регистрации прав на землю,
- отсутствие реального залога,
- в случае невыполнения обязательств застройщика перед банком необходимость реализации недостроенных зданий кредитором,
- неуверенность кредиторов в том, что застройщик выполнит работу качественно и в срок,
- опасность, что построенная недвижимость будет не востребована,
- риск снижения ликвидности банков.
Данные проблемы являются серьезным тормозящим фактором, так как повышают недоверие банков к кредиторам, что, само собой, ведет к повышению процентных ставок и неспособности застройщиков вовремя вернуть кредиты.
Для предотвращения негативного влияния перечисленных факторов можно предпринять следующие шаги в области законодательства. Либерализовать рынок земли и отдавать в частную собственность участки под застройку. Учитывая сложность предмета, разработать специальный закон, регламентирующий процедуры взаимодействия и обеспечивающий защиту интересов как девелоперов, так и банков. Имеет смысл принять нормативные акты, которые обеспечат государственный учет незавершенного строительства и прав на него. Ввести поправки к Гражданскому и Гражданскому процессуальному кодексу, снимающие правовые ограничения на возможности кредитора обратить взыскание на предмет залога в случае дефолта заемщика.
Касаясь взаимоотношений банков и заемщиков, то здесь целесообразно осуществить следующие изменения. Дать возможность застройщикам погашать лишь проценты по кредитам в ходе строительства, а оплату основного долга перенести на этап, следующий за постройкой и продажей земли. Риск будет заметно снижен, если застройщик берет на себя значительную часть финансирования разработки проекта.
Достигнуть до начала строительства (если речь идет о жилищном строительстве) предварительную договоренность между застройщиком и банком о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупателям для приобретения построенных домов или квартир. В свою очередь банкам следует тщательно проверять вместе с заемщиком вероятность реализации проекта, в частности уровень риска незавершенного строительства в срок и риска, связанного с ликвидностью жилья.
Можно надеяться, что эти меры будут способствовать росту доверия в области строительного кредитования, что создаст цивилизованные отношения между кредиторами и заемщиками. Наличие доступных финансовых средств будет, в свою очередь, стимулировать рост объемов строительства, в особенности жилищного. Ведь известно, что до сих пор в нашей стране большая часть населения нуждается в удобных, современных и качественно построенных домах.
Автор: Е.В. Короткова