г. Москва, ул. Марксистская, д. 3, стр. 1, офис 421
8 (495) 740-55-17
kmcon@yandex.ru
Join Now

Правильный задаток

0
0
Разместил: Московские Юристы Договорное право, сделки 01.10.2021

Как договориться при продаже жилья о задатке правильно, чтобы задаток при неисполнении со стороны покупателя остался у продавца.

Несмотря на уже ставший бесконечным кризис в экономике России, жизнь не стоит на месте, люди все равно продолжают, хоть и меньше, совершать сделки, в том числе по купле-продаже недвижимости. С учетом падения реальных доходов граждан найти покупателя на продаваемую квартиру становится все труднее. А если уж таковой нашелся, продавец очень заинтересован в том, чтобы покупатель не сбежал, не передумал и вообще вышел на сделку вовремя и с деньгами, как и договаривались. Раньше повсеместно стороны составляли расписки о задатке и расходились до дня сделки спокойно. Если покупатель на сделку не выходил, продавец не возвращал ему задаток. Если сделка срывалась по вине продавца - последний отдавал покупателю двойной размер задатка. Все было просто и понятно.

А потом....

А потом в 2015 году в ГК РФ был внесен ряд изменений и дополнений, которые сначала особо никто и не воспринял. Ведь задаток как способ обеспечения остался. Однако буквально сразу же началась странная для всех практика: задатки стали успешно истребоваться в суде противоположной стороной сделки. Многие не понимали, почему?

Попробуем разобраться в вопросе.

Часть 1. Задаток

Задаток. Теоретическая база

Хорошие новости: задаток продолжает оставаться одним из способов обеспечения исполнения обязательств (п. 1 ст. 329 ГК РФ), наряду с:

  • неустойкой;
  • залогом;
  • удержанием вещи должника;
  • поручительством;
  • независимой гарантией;
  • обеспечительным платежом
  • и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности, вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 1, 2 и 3 ст. 380 ГК РФ).

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

О правомочиях по взысканию задатка при виновности стороны говорит ст. 381 ГК РФ.

  1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
  2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Теоретическая основа вроде бы целиком подтверждает и ранее существовавшее правило:

задаток остается у продавца, если в незаключении сделки виновен покупатель;

задаток возвращается покупателю в двойном размере, если в незаключении договора виновен продавец.

Так почему же так много появилось в практике решений о возврате задатков при отсутствии вины покупателей? Почему среди риелторов до сих пор нет единого мнения? Почему народная молва продолжает настаивать на том, что невозможно сфокусировать покупателя на будущей сделке только лишь с помощью риска оставления задатка продавцу, ведь при особом желании покупатель добьется возврата задатка через суд?

В чем же дело?

Анализ актуальной практики показал, что разница в решениях обусловлена разницей в конкретных ситуациях и причинах невыхода на сделку, а также в разнице оформления передачи задатка и условий будущей сделки. Так, разница решений встречалась при следующих обстоятельствах:

  • задаток был оформлен как расписка без определения условий и срока будущей сделки;
  • предварительный договор купли-продажи не содержал условия о порядке возврата задатка в условиях несостоявшейся основной сделки;
  • предварительный договор не содержал конкретных условий о будущей сделке;
  • задаток не был оговорен как задаток;
  • стороны обе одновременно отказались от намерения заключить сделку (нет виновной стороны) и т.д.

Рассмотрим разные ситуации передачи и возврата задатков на основе практики.

1. Расписка не есть договор!

Расписка о передаче задатка не означает применения правила о возврате двойной суммы в случае незаключения сделки по вине продавца.

Гражданское законодательство не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В соответствии с п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Однако зачастую стороны невнимательны при оформлении взаимоотношений, юридически безграмотны. И вместо предварительного договора составляют лишь расписку о передаче денег в качестве задатка. Это неправильно. В случае если сделка не состоится, задаток нельзя будет вернуть по правилам п. 2 ст. 381 ГК РФ (например, в двойном размере при наличии вины продавца в невыходе на сделку).

Пример. Истец Г. (покупатель) обратилась в суд с иском к С. (продавцу) о взыскании двойной суммы задатка. Задаток был оформлен распиской, в которой указано, что им получены от истца денежные средства в качестве задатка за продаваемую квартиру, расположенную по конкретному адресу. Однако договор купли-продажи так и не был заключен. Тогда Г. направила С. уведомление об утрате интереса к сделке и просила вернуть задаток в двойном размере, обвиняя того в том, что сделка сорвалась по вине продавца. Суд, однако, требования Г. не удовлетворил.

При этом суд также учитывал, что истец, не дожидаясь уведомления ответчика о возврате суммы задатка в связи с отсутствием у нее намерения купить квартиру, приобрела в собственность иную квартиру, оформив переход права собственности на нее.

Изучив обстоятельства дела, суд пришел к выводу, что незаключение договора купли-продажи квартиры между истцом и ответчиком произошло не по вине ответчика, в связи с чем исходя из положений указанных выше норм права оснований для взыскания с ответчика двойной суммы задатка не имеется.

Довод истца о том, что расписка является предварительным договором купли-продажи, суд отмел, заявив, что расписка не является предварительным договором купли-продажи квартиры, поскольку предварительный договор купли-продажи квартиры должен быть заключен в форме, установленной для основного договора с соблюдением требований, установленных ст. ст. 429, 432, 549, 554 ГК РФ (Апелляционное определение Московского городского суда от 26.02.2020 N 33-8454/2020 <1>).

--------------------------------

<1> http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&cacheid=370F1A960B445ACFE0D43273594A3766&mode=backrefs&SORTTYPE=0&BASENODE=RAMSMARB-63&ts=6988159980817026821&base=MARB&n=1840558&rnd=584C12816EDBCB478C8FFBCAA4A23AA4#2f7ffjx5x6w

Огульное утверждение заинтересованной стороны о том, что она имеет право на задаток (в том числе двойной размер задатка) в связи с наличием вины противоположной стороны, не принимается судами. В споре с подобными требованиями обязательно будут проверяться фактически предпринятые действия сторон по выполнению договоренностей, как то (но не ограничиваясь): получение справок, выписка членов семьи из продаваемой квартиры и т.д., а также оформление передачи задатка, в том числе наличие предварительного договора купли-продажи.

Вывод: составления расписки о передаче задатка недостаточно для последующего взыскания двойного размера с продавца, виновного в незаключении основной сделки.

2. Задаток может быть авансом, но это надо доказать

Согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности, вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Многие продавцы, виновные в незаключении оговоренной сделки купли-продажи недвижимости, начинают со ссылками на вышеприведенную норму убеждать покупателя в том, что задаток был вовсе не задатком, а авансом, и возвращают покупателю полученную сумму, но, естественно, в одинарном размере.

В подавляющем большинстве случаев покупатели, конечно же, вряд ли пойдут в суд истребовать двойной размер задатка, удовлетворившись лишь возвратом своих денег. Однако, если покупатель принципиальный, он вполне может рассчитывать отстоять свои интересы в суде и взыскать с провинившегося продавца двойную сумму задатка. Если же несостоявшаяся сделка еще и привела к убыткам покупателя или к ухудшению положения (квартиры за это время подорожали, кредиты банки стали предлагать под более высокий процент и т.д.), то вероятность обращения в суд с требованием о взыскании повышенного размера задатка возрастает.

Пример. Между Р. (продавец) и А. (покупатель) был заключен договор задатка. Из п. 1 договора задатка от 11 января 2019 года следовало, что в целях фиксации серьезности намерений сторон и исполнения ими достигнутых договоренностей о купле-продаже объекта покупатель перечисляет продавцу задаток в размере 235 000 рублей. В соответствии с п. 7 договора задатка, в случае если после подписания настоящего договора покупатель отказывается от заключения основного договора, продавец имеет право не возвращать полученный по этому договору задаток при условии выполнения им всех обязательств, указанных в п. 6 настоящего договора.

Уведомлением от 05.04.2019 истец - покупатель А. подтвердил ответчику свою заинтересованность в заключении основного договора купли-продажи на условиях ранее подписанного между ними как продавцом и покупателем договора задатка. Однако договор заключен не был. Несостоявшийся продавец Р. вернул задаток покупателю А., но тот обратился в суд с иском о взыскании еще 235 тыс. рублей (как второй части задатка), поскольку винил в незаключении основной сделки продавца.

Суд полагал необходимым взыскать с Р. в пользу А. двойную сумму задатка в размере 235 000 рублей. При этом суд учитывал, что задаток в размере 235 000 руб. возвращен истцу ответчиком.

Приходя к вышеуказанному выводу, суд не нашел оснований считать полученные ответчиком Р. денежные средства в размере 235 000 рублей авансом с учетом следующего. Суд указал, что между сторонами достигнуты договоренности об основных обязательствах для целей заключения в будущем договора купли-продажи объекта и данные обстоятельства отражены в договоре задатка, подтверждены внесением истцом ответчику денежных средств размере 235 000 рублей. Следовательно, полученные ответчиком денежные средства в размере 235 000 рублей служили средством обеспечения заключения с истцом договора купли-продажи объекта в будущем, а именно являлись задатком. (Апелляционное определение Московского городского суда от 26.02.2020 по делу N 33-8352/2020 <2>).

--------------------------------

<2> http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&cacheid=370F1A960B445ACFE0D43273594A3766&mode=backrefs&SORTTYPE=0&BASENODE=RAMSMARB-63&ts=6988159980817026821&base=MARB&n=1861748&rnd=584C12816EDBCB478C8FFBCAA4A23AA4#2gh7kh5h43b

Вывод: чтобы не пришлось доказывать в случае спора, что задаток являлся именно задатком, а не авансом, внимательно читайте условия предварительного договора или соглашения о задатке.

3. Один взмах пера и задаток превращается... в аванс!

Все бы ничего, но практически при схожих обстоятельствах суд может признать задаток авансом и при незаключении основной сделки взыскать его с продавца в одинарном размере.

Пример. Между А. (покупатель) и С. (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно условиям которого стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Условия об оформлении основного договора о продаже конкретной квартиры в срок 35 дней были оговорены.

Пунктом 12 договора предусмотрена обязанность продавца возвратить сумму задатка в двойном размере, в случае если основной договор не будет заключен по вине продавца. Пунктом 13 договора предусмотрено, что, если в течение 35 дней со дня подписания предварительного договора основной договор не будет заключен и подан на регистрацию по вине покупателя, задаток не возвращается, а предварительный договор считается расторгнутым. Задаток был передан покупателем в сумме 100 тыс. рублей, но в оговоренный срок основной договор заключен не был.

Покупатель обратился в суд с иском о взыскании задатка, а продавец С. - со встречным иском о понуждении этот договор заключить.

Нюанс логичности решения был в следующем.

Судом правомерно отмечена правовая природа переданной по предварительному договору купли-продажи суммы в размере 100 тыс. рублей, которая не является задатком в силу закона, поскольку предварительный договор купли-продажи в счет еще не существующих денежных обязательств противоречит п. 1 ст. 380 ГК РФ, поскольку задаток может обеспечивать платежное обязательство только по заключенному договору.

Суд взыскал с несостоявшегося продавца 100 тыс. рублей. Вместе с тем суд обоснованно отказал С. в удовлетворении встречного иска о понуждении к заключению договора и взыскании убытков, в связи с отсутствием законных оснований для удержания ответчиком спорной денежной суммы в размере 100 000 рублей (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 04.02.2020 по делу N 33-4290/2020 <3>).

--------------------------------

<3> http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&cacheid=370F1A960B445ACFE0D43273594A3766&mode=backrefs&SORTTYPE=0&BASENODE=RAMSMARB-63&ts=6988159980817026821&base=MARB&n=1838796&md=584C12816EDBCB478C8FFBCAA4A23AA4#8em4r6gmzzo

Сложно составить какой-либо комментарий к подобной изворотливости мысли...

Не только в этом решении, но и в других примерах практики встречается одна и та же позиция: заключая предварительный договор купли-продажи квартиры, стороны рискуют тем, что сумма, передаваемая в обеспечение заключения сделки в будущем, задатком в силу положений п. 1 ст. 380 не признается, поскольку задаток может обеспечивать платежное обязательство только по заключенному договору.

Копнем поглубже...

Однако п. 4 ст. 380 ГК РФ предусматривает, что "...если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429)...".

Теперь обратимся к ст. 429 ГК РФ, согласно которой:

  1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
  2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Казалось бы, все сделано верно: форма предварительного договора - письменная, в нем все-все прописали: и объект продажи, и метраж, и будущую цену, и пр., и пр.

Однако есть один нюанс:

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

И наступает парадокс...

На момент обозначенной даты "Х" основной договор не заключен. А предварительный... перестал действовать! В этом случае задаток становится авансом и подлежит возврату.

Возможно, все дело в бездействии сторон? Если ни одна сторон за период до даты "Х" ничего не предпринимала по заключению основной сделки, то говорить о виновности в незаключении сделки не приходится?

Анализ всей судебной практики, включая практику до 2015 года (до введения изменений в ГК РФ), приводит к выводу, что популярная практика признания задатка авансом была свойственна до внесения изменений в норму ст. 380 ГК РФ (напомним, что п. 4 о распространении нормы на условия предварительного договора был введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ, норма вступила в действие 01.06.2015).

Данная позиция корреспондировала с позицией высших судебных инстанций (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 N 13331/09 по делу N А40-59414/08-7-583 <4>), согласно которой исполнение предварительного договора не может быть обеспечено задатком. Но данная правовая позиция была актуальна для правоотношений, возникших до 01.06.2015 (до вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ).

--------------------------------

<4> http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&ts=1303057096011256653254332782&cacheid=E6DE78AA1D86B77FCDF14103161ED8A9&mode=splus&base=ARB&n=142470&rnd=D9848F9BCED483FCE80ECE36261D3204#1dj86a7ihmb

Однако даже в период до внесения изменений в норму ст. 380 ГК РФ имелась иная правовая позиция Верховного Суда РФ, согласно которой исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (см. Определение Верховного Суда РФ от 28.06.2016 N 37-КГ16-6 <5>; Определение Верховного Суда РФ от 19.04.2016 N 18-кг16-29 <6>). После вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ (с 01.06.2015) нормы, аналогичные правовой позиции, содержатся в п. 4 ст. 380 ГК РФ.

--------------------------------

<5> http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&ts=1303057096011256653254332782&cacheid=C6360644FB4A99F00098D00CC012B048&mode=splus&base=ARB&n=468942&rnd=D9848F9BCED483FCE80ECE36261D3204#5kpfec1als

<6> http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&ts=1303057096011256653254332782&cacheid=AA466D68344F148E469F1AEC0BE22D49&mode=splus&base=ARB&n=461215&rnd=D9848F9BCED483FCE80ECE36261D3204#324rvwccwe4

Данная позиция была основана на том, что ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применение при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Таким образом:

Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (ст. 329 ГК РФ).

Задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа.

ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ, ч. 4 ст. 380 ГК РФ).

Однако и с началом действия новой нормы части 4 ст. 380 ГК РФ практика признания неправомерными действий продавцов по удержанию задатков в обстоятельствах, если основная сделка купли-продажи не состоялась по вине покупателя, продолжилась. К сожалению, мы можем увидеть это и в примерах актуальной судебной практики последних лет.

4. Стандартный вариант развития событий - возврат двойного задатка

К счастью, стандартный, то есть наиболее популярный вариант разрешения спора о возврате задатка в случае, если сделка не состоялась, - это классический вариант по правилам, которые были даны в начале статьи:

задаток остается у продавца, если в незаключении сделки виновен покупатель;

задаток возвращается покупателю в двойном размере, если в незаключении договора виновен продавец.

Как строится позиция судов о возврате задатка:

  1. в соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требования закона, иных правовых актов.
  2. Согласно ч. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.
  3. согласно ч. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
  4. в соответствии с ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
  5. в силу ч. 1 ст. 380 ГК РФ задатком является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
  6. согласно ч. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
  7. согласно ч. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Актуальная практика подтверждает данную позицию снова и снова.

Пример. Продавец и покупатель заключили договор о передаче задатка в сумме 400 тысяч рублей в счет заключения в будущем договора купли-продажи квартиры. Однако договор не был заключен. Прибыв на сделку, покупатель узнал, что продавец уже продал квартиру другому. На претензию покупателя продавец вернул задаток, но в одинарном размере, а не в двойном, как требовал несостоявшийся покупатель. Покупатель обратился в суд. Суд установил, что согласно п. 5 договора стороны условились, что продавец подтверждает готовность нести ответственность за полученный задаток в соответствии с действующим законодательством (ст. 381 ГК РФ), если заключение основного договора купли-продажи недвижимости, т.е. сделка, не осуществляется по вине продавца, то вся сумма задатка возвращается покупателю в течение двух дней с момента требования в двойном размере. В ходе рассмотрения сделки выяснилось, что покупатель выполнил все договоренности, а продавец, наоборот, нет: до наступления оговоренной даты сделки он уже продал квартиру третьему лицу. Суд взыскал с непорядочного продавца в пользу покупателя 400 тыс. рублей (второй размер задатка) (Апелляционное определение Московского городского суда от 22.01.2020 по делу N 33-2562/2020 <7>).

--------------------------------

<7> http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&ts=287798171021925308542199629&cacheid=5199609DB87D76E4C1D2917C634BF656&mode=splus&base=SOCN&n=1242522&rnd=0.32450974671666233#1vuo8199b5m

Практика последнего года однозначна по спорам о возврате задатка при наличии вины продавца: задаток должен быть возвращен в двойном размере.

Пример. Истец П.О. (покупатель) обратился с иском к Ч. о взыскании задатка в суд. В обоснование заявленных требований указал, что ответчик уклонилась от заключения договора купли-продажи, в связи с чем с нее в соответствии с условиями соглашения о задатке подлежит взысканию двойная сумма переданного ей истцом задатка.

В ходе рассмотрения дела было установлено, что сначала Ч. (продавец) просила перенести дату сделки, так как была не на территории России, а потом и вовсе направила отказ от сделки. В таких обстоятельствах суд счел правильным взыскать с нее двойную сумму полученного ею задатка в пользу несостоявшегося покупателя (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.01.2020 по делу N 33-168/2020 <8>).

--------------------------------

<8> http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&ts=287798171021925308542199629&cacheid=69B159B6BA749D5A413DBE8577A3A099&mode=splus&base=SOCN&n=1235096&rnd=0.32450974671666233#qtilahv6z

Вывод: если имеются все явные признаки вины продавца в срыве основной сделки, задаток подлежит взысканию в двойном размере с виновной стороны.

5. Взыскание задатка может состояться и... через несколько лет

Бывают в практике и казусные случаи (обусловленные, прежде всего, невнимательностью покупателя), когда стороны передают задаток в счет сделки, которая... вообще в ближайшем обозримом будущем состояться не может по объективным обстоятельствам, в том числе по причине отсутствия права собственности у продавца на продаваемую недвижимость.

Все бы ничего: продавец виноват, пусть отдает двойной задаток. Или, если покупатель не требует таких жертв, то хотя бы одинарный размер. Но вот незадача - никто же не заставляет стороны прямо сразу же решать все эти вопросы и тут же вступать в судебный спор. Закон вообще не запрещает стремиться заключать соглашения снова и снова, перенося сроки планируемой сделки.

В практике имелись случаи, когда такой перенос планируемых сроков производился несколько лет кряду, а сделка в итоге так и не состоялась. Интересна в этом примере из практики не столько длительность планов сторон, сколько судьба задатка.

Пример. Между П. (истец, покупатель) и Ф. (ответчик, продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи. В соответствии с условиями договора покупатель П. должен был передать Ф. задаток в сумме 600 тыс. рублей в счет заключения в будущем договора купли-продажи комнаты. Задаток был передан, но не сразу и не во всей сумме, а в размере 560 тыс. рублей. Сделка в назначенный срок не состоялась, так как у Ф. не оказалось оформленного права собственности на продаваемый объект. Оформление затянулось на несколько лет. И поскольку у П. изменились семейные обстоятельства, он свое право на покупку переуступил своей жене (к тому моменту уже бывшей), о чем написал соответствующую расписку продавцу Ф. И поскольку последний не отдал ему сумму задатка обратно, обратился в суд с иском о расторжении предварительного договора купли-продажи комнаты, взыскании суммы задатка. Ответчик же настаивал, что задаток вернул, что следует из расписки. Из содержания представленной расписки от 25.01.2014 суд усмотрел, что П. претензий к Ф. по предварительному договору от 26 мая 2011 года не имеет, право выкупа передает Ф.И.О. Никакого утверждения о возврате задатка из расписки суд не усмотрел и требования П. удовлетворил (Апелляционное определение Московского городского суда от 12.12.2019 по делу N 33-55450/2019 <1>).

--------------------------------

<1> http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&ts=287798171021925308542199629&cacheid=F8EDC1D681B55B23A77CB22867171E44&mode=splus&base=SOCN&n=1232441&rnd=0.32450974671666233#1hkm3g7wn2r

Таким образом, только практика подсказывает варианты развития событий, помимо ранее рассмотренных, наиболее распространенных. И опять же, учит внимательности при оформлении отношений покупателя и продавца.

Вывод: если одна из сторон передумала в ином ракурсе - например, изменила покупателя, но не отказалась от сделки, - внимательно следите за оформлением переуступки прав по договору. Такая ситуация, когда задаток давал сначала один человек, а покупал - другой, может привести к наличию формального основания у первого несостоявшегося покупателя основания для взыскания суммы задатка, если таковой передавался в обеспечение сделки. И наоборот, если задаток был возвращен первоначально его дававшему, требуйте расписки в получении, а не просто указания на то, что "претензий к несостоявшемуся продавцу покупатель не имеет".

6. Нет виноватых - задаток подлежит возврату в одинарном размере

Ранее мы рассматривали варианты с наличием чьей-либо вины (либо продавца, либо покупателя) в незаключении основной сделки купли-продажи недвижимости. Но жизненные обстоятельства бывают гораздо шире стандартных. На ситуацию могут оказать влияние объективные факторы, за возникновение которых ни одна из сторон не может быть в ответе.

В таком случае задаток подлежит возврату, но не в двойном размере, а в одинарном.

Учтите, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон к заключению основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается (п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

Таким образом, если обе стороны утратили интерес к будущей сделке, обязательство заключить основной договор прекратилось, а несостоявшийся продавец обязан возвратить несостоявшемуся покупателю сумму задатка, превратившегося в аванс.

Пример. Истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании задатка в двойном размере по предварительному договору, в обоснование исковых требований указал, что 28.01.2019 между истцом и ответчиком было заключено соглашение о задатке, в тексте которого стороны согласовали условия будущего договора купли-продажи квартиры. Задаток в размере 800 (восьмисот) тысяч рублей был уплачен истцом при подписании указанного соглашения, что подтверждается распиской. В соответствии с условиями подписанного сторонами соглашения срок выхода на сделку был определен сторонами - не позднее 11 февраля 2019 года. Однако 28.02.2019 ответчик сообщил истцу о том, что он решил продавать квартиру другим людям и в данный момент сделка уже осуществляется. В этот же день представитель истца связалась с представителем ответчика и предложила возвратить полученную сумму задатка, на что ответа не получила. Покупатель 01.03.2019 направил ответчику телеграмму с предложением возвратить сумму задатка в двойном размере в связи с тем, что ответчик в нарушение соглашения о задатке отказался от заключения договора с истцом и уже заключает сделку с другим покупателем, насколько известно истцу, на сумму большую, чем была согласована с истцом, в связи с чем просил взыскать 1 600 000 рублей.

В суде же вскрылись подробности дела. Оказывается, сделка не состоялась по объективным обстоятельствам: покупатель не смог своевременно получить кредит по вине банка, а продавец ждал-ждал покупателя, согласовывая все новые сроки выхода на сделку, но так и не дождался и продал квартиру, получив новое предложение от третьего лица. Суд пришел к выводу об отсутствии вины обеих сторон в незаключении основного договора купли-продажи. При указанных обстоятельствах суд постановил взыскать с ответчика-продавца в пользу истца денежные средства в размере 800 000 руб., уплаченных ответчиком по соглашению о задатке, в соответствии с п. 1 ст. 381 ГК РФ (одинарный размер задатка) (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.12.2019 по делу N 33-53350/2019 <2>).

--------------------------------

<2> http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&ts=287798171021925308542199629&cacheid=AC8AE54CEAF825016A8F507A2DD60F49&mode=splus&base=SOCN&n=1230575&rnd=0.32450974671666233#a77fwrmwt2w

Вывод: если в незаключении сделки виноватых нет, задаток подлежит возврату покупателю в одинарном размере.

7. Нет виноватых - задаток может быть взыскан и как неосновательное обогащение

Напомним, что согласно п. 1 ст. 1107 лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (ст. 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств (п. 2 ст. 1107 ГК РФ).

Пример. Стороны заключили предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка, но на сделку так и не вышли. Задаток продавец покупателю не вернул, чем спровоцировал обращение того в суд. Установив, что до окончания срока, определенного предварительным договором для заключения основного договора, такой договор не был заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о его заключении, суд, исходя из положения п. 6 ст. 429 ГК РФ, обоснованно признал обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращенными и в связи с этим пришел к выводу об отсутствии оснований для удержания ответчиком денежных средств, перечисленных истцом по предварительному договору. Суд удовлетворил требования истца об их возврате и уплате процентов за пользование ими, обосновав решение нормами ст. 1102, 1107 и 395 ГК РФ (Апелляционное определение Воронежского областного суда от 24.01.2017 по делу N 33-496/2017 <3>).

--------------------------------

<3> http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&ts=287798171021925308542199629&cacheid=5EED2F91C6C97B6DBB3FB13376710DB7&mode=splus&base=SOKI&n=230874&rnd=0.32450974671666233#1972mzhn3am

Отметим, что это решение 2017 года.

В то же время нельзя не отметить и позицию Верховного Суда РФ, выраженную в Определении Верховного Суда РФ от 08.09.2015 N 38-КГ15-7 <4> о том, что в случае прекращения предварительного договора денежные средства, переданные на основании условия о задатке, подлежат возврату не как неосновательное обогащение, а как задаток. При этом подлежат применению все те же нормы п. 1 ст. 381, п. 1 ст. 1102 ГК РФ. И позиция Верховного Суда РФ была выстроена следующим образом.

--------------------------------

<4> http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&cacheid=370F1A960B445ACFE0D43273594A3766&mode=backrefs&SORTTYPE=0&BASENODE=32875-6&ts=6988159980817026821&base=PPVS&n=2979&rnd=584C12816EDBCB478C8FFBCAA4A23AA4#26tbmnuvxgg

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом исходя из смысла приведенных выше законоположений виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно, в частности, в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Верховный Суд РФ нашел неправильными выводы судов о том, что в связи с прекращением обязательств по предварительному договору переданные истцом денежные средства подлежат возврату в силу ст. 1102 ГК РФ как неосновательное обогащение, поскольку правоотношения, связанные с последствиями прекращения обязательства, обеспеченного задатком, регулируются ст. 381 ГК РФ, согласно п. 1 которой при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен.

Несмотря на эту позицию, и вышеприведенный пример решения 2017 года, и нижеприведенный пример решения 2019 года продолжают иметь ссылки на ст. 1107 ГК РФ, превращая значение задатка в неосновательное обогащение.

Пример. Стороны заключили предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, передачу денежных средств в качестве задатка дополнительно оформили еще и распиской. Стороны согласовали, что, в случае если сделка по основному договору не будет заключена по вине продавца, продавец (ответчик) обязан произвести возврат денежных средств в размере суммы задатка и штрафа в размере задатка. В итоге стороны основную сделку так и не заключили, а вопрос с возвратом задатка вылился в судебный спор.

Установив на основании представленных доказательств неисполнение требования истца о возврате уплаченных по предварительному договору денежных средств ответчиком и отсутствие заключения основного договора между сторонами, а также прекращение предварительного договора, суд пришел к выводу, что отсутствуют основания у ответчика для удержания денежных средств, уплаченных истцом по предварительному договору, денежные средства признал подлежащими возврату истцу в силу положений ст. 1107 ГК РФ.

Поскольку обязательство по заключению договора купли-продажи прекратилось (дата), оснований для удержания полученной в качестве задатка суммы у ответчика не имелось, требование о возврате суммы задатка было направлено истцом ответчику (дата), в связи с чем обоснованными являются в силу ст. 395 ГК РФ и требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами (Апелляционное определение Московского городского суда от 10.12.2019 по делу N 33-55402/2019 <5>).

--------------------------------

<5> http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&ts=780471829026307631786891283&cacheid=D6C8FEB8C6127DAF5AA59D4457C0365A&mode=splus&base=SOCN&n=1273468&rnd=198262F55A60401657871ABD5FFDBA25#ckthafvttqg

Часть 2. Обеспечительный платеж

Отметим, что некоторую долю путаницы и заблуждений породило введение в ГК РФ Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ параграфа 8 об обеспечительном платеже.

Напомним, что согласно положениям ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 ГК РФ, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором п. 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ).

Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные ст. 317.1 ГК РФ, не начисляются, если иное не предусмотрено договором (п. 3 и 4 ст. 381.1 ГК РФ).

Многие продавцы и риелторы с момента появления данной нормы стали ею пользоваться в своих интересах. Ведь в отличие от задатка двойной размер обеспечительного платежа на случай его возврата из-за несостоявшейся сделки не предусмотрен. Максимум, на что может претендовать покупатель - это проценты по ст. 395 ГК РФ. Но зачастую мало кто хочет считать эти крохи с учетом постоянного падения ключевой ставки за последние годы. Интерес во взыскании процентов будет тем сильнее, чем большая сумма оказалась передана в качестве обеспечительного платежа. В такой ситуации продавцы, взявшие некую сумму с покупателя как гарантию заключения договора купли-продажи недвижимости в будущем, чувствуют себя более спокойно, так как не рискуют потерять крупные суммы в случае отмены сделки. Ну вернут покупателю сумму обеспечительного платежа. Ну и все.

Вообще порядок оформления и возврата обеспечительного платежа очень схож с передачей задатка. Отличие состоит только в названии платежа - не "задаток", а "обеспечительный платеж", а также в последствиях ненаступления ожидаемых событий в виде заключения основного договора купли-продажи. В случае применения способа обеспечения исполнения обязательства в виде обеспечительного платежа последний подлежит всего лишь возврату, а у покупателя есть право взыскать проценты за пользование им при удержании.

Судебная практика складывается именно по приведенному пути: взыскание одинарного размера обеспечительного платежа плюс проценты по ст. 395 ГК РФ (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 24.10.2019 по делу N 33-45556/2019 <6>; Апелляционное определение Московского городского суда от 28.05.2019 по делу N 33-15422/2019 <7>).

--------------------------------

<6> http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&ts=1408899748045355439968697575&cacheid=098D41168EC80A1E6CB6398EC5A835C5&mode=splus&base=SOCN&n=1210729&rnd=D9848F9BCED483FCE80ECE36261D3204#1mrus7k3ynt

<7> http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&ts=1408899748045355439968697575&cacheid=A917482DD3E07E9001C2B98421230242&mode=splus&base=SOCN&n=1164978&rnd=D9848F9BCED483FCE80ECE36261D3204#2ezhg4iu2b1

Выводы:

1. Несмотря на панику риелторов, особо не разбиравшихся в тонкостях судебных дел о взысканиях задатков с продавцов, считать обеспечительный способ в виде задатка реально не действующим не стоит. Задаток по-прежнему используется как один из способов обеспечения исполнения обязательств (п. 1 ст. 329 ГК РФ).

2. Задаток остается у продавца, если в незаключении сделки виновен покупатель, но задаток возвращается покупателю в двойном размере, если в незаключении договора виновен продавец.

3. Практика признания задатка авансом была свойственна до внесения изменений в норму ст. 380 ГК РФ, однако на местах по-прежнему встречаются судебные решения с такой устаревшей позицией.

4. Для обеспечения действия задатка как классического способа обеспечения исполнения обязательства необходимо очень внимательно относиться к оформлению отношений сторон, а не только к оформлению приема-передачи задатка.

5. Для исключения риска проигранного в суде спора рекомендуется:

  • в интересах покупателя: заключить предварительный договор купли-продажи, определив в нем все условия будущей сделки (конкретный объект, цену продажи, обязанности сторон и пр.), срок выхода на сделку, а также условия о задатке и последствиях незаключения основной сделки. Кроме того, необходимо получить от продавца расписку в получении задатка, а также договориться об условиях его возврата в двойном размере, если основная сделка не состоится по вине продавца;
  • в интересах продавца: заключить предварительный договор с условием об обеспечительном платеже. В таком случае при несостоявшейся основной сделке обеспечительный платеж придется вернуть, но всего лишь в одинарном размере.

6. Для исключения споров о виновности той или иной стороны покупатель и продавец в период подготовки к сделке должны совершать определенные действия, направленные на достижение поставленной цели выхода на сделку: заказывать и получать справки, снимать с учета зарегистрированных лиц, получать согласие супруга на продажу квартиры, оформлять кредит в банке и т.д. За день до даты сделки было бы неплохо сторонам подтвердить свои намерения, например, путем направления другой стороне проекта договора. При таких обстоятельствах в случае спора у активной стороны будут все доказательства своей невиновности в невыходе на сделку и, соответственно, все права на удержание задатка или взыскание его двойного размера (в зависимости от того, кто явился активной стороной - покупатель или продавец).

Читайте ещё по этой теме:

Автор: Н. Пластинина

0

Оставить комментарий