Договор управления многоквартирным домом получил широкое применение в практике управления многоквартирным домом (МКД) при реализации самого распространенного способа управления МКД (примерно 65%) <1>. Тем не менее в правоприменительной практике и юридической литературе встречаются разночтения в отношении толкования его природы, условий, порядка заключения, исполнения, изменения, прекращения и расторжения. Поэтому с учетом участия автора в подготовке проекта Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) и ряда проектов федеральных законов о внесении изменений в Жилищный кодекс предлагается рассмотреть отдельные дискуссионные вопросы в отношении правовой природы договора управления (ДУ), сложного юридического состава и порядка его заключения.

———————————
<1> Из размещенной в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) на 2 января 2025 г. (https://my.dom.gosuslugi.ru/citizen-cabinet/#!/wdgt-mkd-control-method) информации о 949 679 МКД в 615 968 МКД реализован способ управления УО, в 52 701 МКД созданы товарищества собственников жилья, жилищные, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы (ТСЖ, ЖСК), а 233 259 МКД управляются непосредственно собственниками помещений в МКД.

Договор управления МКД является двусторонним, взаимным, возмездным, казуальным, срочным, консенсуальным гражданско-правовым договором. Этот договор предусмотрен ст. 162 ЖК РФ и как договор, предусмотренный федеральным законом, относится к «поименованным договорам». В ст. 162 ЖК РФ определены стороны, предмет, существенные условия, предельный срок действия ДУ, порядок заключения, изменения и прекращения его действия.

Однако нужно признать, что в ДУ объективно могут быть элементы договоров, предусмотренных Гражданским кодексом РФ (ГК РФ) и иными правовыми актами. Это, в частности, условия оказания услуг по содержанию земельного участка, на котором расположен МКД, уборке общих помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД (ОИ), которые имеют определенные черты договора возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ); условия выполнения работ по текущему ремонту ОИ и по устранению последствий аварий, которые имеют сходство с условиями договора подряда и строительного подряда (§ 1, 3 гл. 37 ГК РФ); условия предоставления коммунальных услуг (КУ) тепло-, водо-, газо- и электроснабжения, которые являются подвидами договора энергоснабжения (§ 6 гл. 30 ГК РФ) и нового вида «договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг», предусмотренного п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ и урегулированного ст. 157.2 ЖК РФ и Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домов (Правила предоставления КУ) <2>, которые среди специалистов в сферах управления МКД и ЖКХ также известны как «прямые договоры».

———————————
<2> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

В связи с этим необходимо несколько уточнить высказанную ранее позицию относительно соотношения ДУ и смешанного договора <3>. Поскольку в предмет ДУ помимо обязанности УО выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту ОИ, предоставлять КУ входит и обязанность УО «осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность» <4>, в ДУ могут быть и элементы различных других договоров, предусмотренных федеральными законами или иными правовыми актами. В частности, условия предоставления информационно-справочных услуг, услуги связи по передаче данных (сбор, передача и хранение информации с видеокамер) <5>, охранных услуг (охрана объектов на придомовых территориях, входов в подъезды, этажей с машино-местами) <6>. Включение в ДУ по решению сторон условий об осуществлении такой «иной» деятельности влечет необходимость применения к ДУ в соответствующих частях правил об иных договорах, «если иное не вытекает из соглашения сторон или существа договора» (п. 3 ст. 421 ГК РФ). Тем не менее вышесказанное не дает оснований считать ДУ смешанным договором, поскольку ДУ является предусмотренным Жилищным кодексом РФ «поименованным» гражданско-правовым договором <7>.

———————————
<3> Гордеев Д.П. Договор управления многоквартирным домом: квалификация, понятие и содержание // Законы России: опыт, анализ, практика. 2009. N 2, 3, февраль, март.
<4> Часть 2 ст. 162 ЖК РФ.
<5> См.: Постановление Правительства РФ от 31 декабря 2021 г. N 2606 «Об утверждении Правил оказания услуг связи по передаче данных».
<6> См.: Закон РФ от 11 марта 1992 г. N 2487-1 «О частной детективной и охранной деятельности в Российской Федерации».
<7> Такая позиция совпадает с выводом, который сделала Л.А. Кретова о том, что законодатель императивной нормой указал, что смешанный договор — это договор, законодательно не урегулированный в отдельный вид, и что ДУ не относится к смешанным договорам. См.: Кретова Л.А. Правовая природа договора управления многоквартирным домом // Пробелы в российском законодательстве. Юридический журнал. 2010. N 2. С. 162.

Необходимо отметить, что в отношении регулирования порядка заключения, изменения, прекращения и расторжения ДУ гражданско-правовые нормы Жилищного кодекса РФ имеют приоритет над иными нормами жилищного законодательства:

• во-первых, в ч. 8 ст. 5 ЖК РФ установлено, что в случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах (НПА) РФ, законах и иных НПА субъектов РФ, НПА органов местного самоуправления (ОМСУ), положениям Жилищного кодекса РФ применяются положения Жилищного кодекса РФ;
• во-вторых, согласно ст. 8 ЖК РФ к жилищным отношениям, связанным с ремонтом, использованием инженерного оборудования, предоставлением КУ, внесением платы за КУ, «применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных настоящим Кодексом».

Эти коллизионные нормы помогают понять правильную иерархию норм, регулирующих жилищные отношения. Верховный Суд РФ в отношении состава и иерархии норм жилищного законодательства (ч. 2 ст. 5 ЖК РФ) разъясняет, что «наибольшую юридическую силу среди актов жилищного законодательства в регулировании жилищных отношений имеет Жилищный кодекс РФ». В отношении соотношения норм Жилищного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ Верховный Суд РФ указывает: «…принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений)» <8>. В случае выявления судами противоречия норм иных актов жилищного законодательства положениям Жилищного кодекса РФ должны применяться нормы этого Кодекса (ч. 8 ст. 5 ЖК РФ). Поскольку отношения по поводу управления МКД и ДУ, согласно п. 8 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ, включаются в предмет регулирования жилищным законодательством, то нормы Жилищного кодекса РФ и изданных в соответствии с ним иных правовых актов являются специальными по отношению к общим нормам Гражданского кодекса РФ и других НПА. Приоритет специальной нормы, которой необходимо руководствоваться, над общей нормой признается высшими судами Российской Федерации одним из основополагающих принципов правового регулирования <9>.

———————————
<8> Пункт 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (все ссылки на судебные акты приводятся по СПС «КонсультантПлюс: Проф», дата обращения: 09.01.2025).
<9> См., например: Определения Конституционного Суда РФ от 25 сентября 2014 г. N 2106-О, от 17 февраля 2015 г. N 262-О, Определение Верховного Суда РФ от 4 сентября 2018 г. N 307-КГ18-13379 по делу N А56-52085/2017, Определение ВАС РФ от 31 января 2012 г. N ВАС-16533/11 по делу N А56-2946/2011, Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 1 февраля 2019 г. N 14-КГ18-48.

Представляется, что ДУ по своей правовой природе не является публичным договором <10>, и УО не обязана его заключать с каждым «коллективом собственников» помещений в МКД, который к ней обратится, как этого требует п. 1 ст. 426 ГК РФ для публичных договоров. Если бы ДУ был публичным договором и собственники приняли бы решения о выборе УО и утверждении условий ДУ, то, не имея права на отказ, УО была бы обязана заключить такой договор, «не имея права оказывать предпочтение…». Это несовместимо с природой ДУ, при котором УО не обязана осуществлять деятельность по управлению МКД «в отношении каждого, кто к ней обратится» <11>. Ведь по ДУ управление осуществляется в отношении МКД, имеющих различные конструкции и техническое состояние, в которых объекты недвижимости имеют собственники, имеющие отличающиеся финансовые возможности и предъявляющие несхожие требования к качеству результатов управления МКД. Из этого следует, что управление МКД объективно не может осуществляться по одинаковым ставкам платы за услуги и работы «для потребителей соответствующей категории» (п. 2 ст. 426 ГК РФ). Многие УО имеют собственные специализации (например, только высотные МКД или дома без газоснабжения, МКД бизнес-класса). То есть у ДУ отсутствуют установленные в ст. 426 ГК РФ признаки публичного договора, и УО по характеру своей деятельности не должны осуществлять ее в отношении каждого, кто к ней обратится, вправе отказываться заключать ДУ.

———————————
<10> Точку зрения о наличии в ДУ признаков публичного договора высказал М.Ю. Тихомиров. См.: Тихомиров М.Ю. Управление многоквартирным домом: новые требования законодательства. Изд-во Тихомирова М.Ю., 2014.
<11> В практике встречаются случаи, когда ДУ ошибочно называют публичным договором, хотя такой договор не издан уполномоченным органом исполнительной власти, поскольку такой случай не предусмотрен федеральным законом. См., например: Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 11 июня 2024 г. N 88-11629/2024 (УИД 54RS0005-01-2023-001995-80).

Несмотря на то что Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами <12> (Правила управления МКД) установлены стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению МКД, которые обязательны для УО, действующих на основании ДУ, эти Правила управления МКД нельзя считать предусмотренными п. 4 ст. 426 ГК РФ, изданными Правительством РФ «правилами, обязательными для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.)». Правила управления МКД имеют более широкую сферу действия, они регулируют не только вопросы заключения и исполнения ДУ, поскольку они в равной мере распространяют свое действие и на ТСЖ, ЖСК, и на собственников помещений в МКД.

———————————
<12> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».

Действия сторон ДУ направлены на установление взаимных гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ) и достижение целей управления МКД (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ). Юридическую сущность и действительность ДУ позволяют раскрыть юридический состав и существенные признаки этой сделки.

Анализируя юридический состав заключения ДУ, необходимо отметить важные правовые условия управления МКД:

• объектом управления по ДУ является ОИ (ст. 36, ч. 2.3 ст. 161, ч. 2 и 3 ст. 162 ЖК РФ) <13>;
• МКД может управляться только одной УО (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ) <14>;
• условия ДУ устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в МКД (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ).

———————————
<13> В ДУ невозможно включать услуги и работы, выполняемые в отношении индивидуально-определенного имущества отдельных собственников (в частности, установленных в квартире газовой или электрической плиты, сливного бачка, смесителя на кухне, домофона для связи со входной дверью в подъезд дома и открывания входной двери), которое не входит в состав ОИ. Иногда подобные услуги в ДУ необоснованно называют «дополнительными». Правовые основания для выполнения подобных услуг на основании ДУ отсутствуют. УО в принципе может выполнять в отношении таких элементов индивидуального имущества услуги и работы, но на основании отдельного договора, а не ДУ, и за отдельную плату, а не за счет платежей за содержание и ремонт ОИ.
<14> Однако в практике имеются случаи, когда МКД строится по секциям по единому проекту, но в разные годы… и управление одними (первоначально построенными) секциями по факту осуществляет одна УО, а построенными на более поздних этапах секциями — другая УО или ТСЖ. См., например: решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 6 декабря 2019 г. по делу N А56-46237/2019. В подобных случаях ответ на вопрос, являются ли секции самостоятельными объектами капитального строительства (МКД в соответствии с определением в ч. 6 ст. 15 ЖК РФ и требованиями законодательства РФ о градостроительной деятельности) или эти секции часть одного МКД, необходимо получать в результате строительно-технической экспертизы. Хотя автор полагает, что вопрос о внесении в Жилищный кодекс РФ оснований и процедур посекционного управления МКД может быть урегулирован после обсуждения научным и экспертным сообществом. Как исключение из общего правила такое решение законодателя представляется потенциально возможным.

При этом важнейшим условием правомерного управления МКД УО является наличие надлежащим образом заключенного ДУ между УО и собственниками помещений. В практике бывают случаи, когда УО управляет МКД иногда много лет, а ДУ не заключен. Такая ситуация может и должна быть выявлена при анализе должностными лицами органа государственного жилищного надзора, одновременно являющихся органами, лицензирующими деятельность УО (ОГЖН), прокурорами, судами и другими правоприменителями соблюдения юридического состава сделки по заключению ДУ. В частности, могут быть согласованы не все существенные условия ДУ, может быть не соблюдена форма ДУ, он может быть подписан собственниками, которые не обладают требуемым количеством голосов. УО, которая не имеет правомерно заключенного ДУ в отношении МКД, не может им управлять, не может ни выполнять услуги и работы по управлению, содержанию и ремонту ОИ, ни выставлять платежные документы, ни принимать плату за содержание жилого помещения. Проверка наличия надлежащим образом заключенного ДУ должна являться обязательным условием, предшествующим любому контрольному мероприятию, проводимому ОГЖН, любому судебному разбирательству с участием УО. Если ДУ не заключен, но УО по факту «управляет» МКД, то независимо от длительности такого «управления» и внесения сведений о МКД в реестр лицензий субъекта РФ это нарушение норм Жилищного кодекса РФ и лицензионных требований <15>.

———————————
<15> См.: подп. «б» п. 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и об осуществлении регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 октября 2014 г. N 1110 «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами». Такие действия нельзя считать действиями в чужом интересе без поручения (гл. 50 ГК РФ), которые осуществляются в целях предотвращения вреда личности заинтересованного лица или имуществу, исполнения его обязательства или в его иных непротивоправных интересах (п. 1 ст. 980 ГК РФ).

В отношении понятия «юридический состав заключения договора» А.Н. Танага указывает <16>, что в силу п. 1 ст. 425 ГК РФ для определения момента, с которого договор обретает юридическую силу, сделка считается совершенной, обязательства становятся возникшими и обязательными для сторон, традиционно в гражданском праве России используется система критериев, из которых для каждого договора формируется свой набор юридических фактов, в состав которого могут входить следующие: согласование существенных условий договора, облечение такого состава в требуемую форму, получение акцепта оферентом, а для отдельных договоров и их государственная регистрация — «это и будет юридический (фактический) состав, влекущий возникновение договора». При этом А.Н. Танага отмечает, что при наличии юридического состава, влекущего возникновение договора, «вместо принципа свободы договора доминируют жесткие принципы исполнения обязательств».

———————————
<16> Танага А.Н. Момент заключения договора в российском гражданском праве: монография. М.: Проспект, 2023.

Принцип свободы договора установлен в ст. 421 ГК РФ. Но законодатель устанавливает два исключения из этого принципа: первое — в виде обязанности в определенных случаях заключить договор помимо собственной воли (п. 1 ст. 421 ГК РФ), второе — как ограничение права сторон определять условия договора всегда по своему усмотрению, а именно «когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами» (п. 4 ст. 421, ст. 422 ГК РФ). Полной свободы договора, как правило, не бывает.

Следует отметить, что УО всегда заключает ДУ по доброй воле: как в случае, если условия ДУ утверждаются на общем собрании собственников помещений в МКД (ОСС) <17>, так и при заключении УО частной формы собственности ДУ по результатам проводимого ОМСУ открытого конкурса <18>. Вместе с тем законодатель установил в Жилищном кодексе РФ несколько случаев, когда при пассивности собственников помещений ДУ считается заключенным собственниками «в силу закона». При этом собственники помещений имеют, но не всегда используют возможность сделать свой собственный выбор УО и согласовать с ней взаимовыгодные условия ДУ. Тогда в силу Жилищного кодекса РФ собственники помещений (ч. 5 ст. 161) и лица, принявшие от застройщика <19> (лица, обеспечивающего строительство МКД) после выдачи им разрешения на ввод МКД в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче <20> (ч. 13 ст. 161) («дольщики», застройщик), обязаны заключить ДУ в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ.

———————————
<17> Ведь УО может просто не подписать ДУ, утвержденный на ОСС, если это ей не выгодно.
<18> УО по доброй воле подает документы, имея желание управлять конкретным МКД на условиях, которые изложены в конкурсной документации. При этом предприятия и учреждения государственной и муниципальной формы собственности могут быть ограничены в праве принимать самостоятельные решения о заключении договора своими учредительными документами. И такая практика распространена.
<19> Согласно п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ застройщик — это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя… строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику. Определение понятия «застройщик» также дано в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
<20> Под лицом, указанным в ч. 13 ст. 161 ЖК РФ и ч. 1.1 ст. 162 ЖК РФ, с учетом положений Федерального закона N 214-ФЗ в большинстве случаев имеются в виду участники долевого строительства, под которыми в ч. 1 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ понимаются граждане и юридические лица, денежные средства которых привлекаются для долевого строительства МКД и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновения у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на ОИ и (или) ином объекте недвижимости.

К объективным элементам юридического состава ДУ относятся надлежащая форма и требуемое содержание ДУ, к субъективным элементам — субъекты ДУ (лица, обладающие установленным для ДУ правовым статусом) и свободная воля на совершение взаимовыгодной сделки. Заключение ДУ имеет сложный юридический состав, включающий выполнение ряда требований и совершение цепи последовательных действий, обусловленных, в частности, многосубъектностью на стороне собственников помещений и необходимостью выработки ими своего совместного отношения к выбору УО и содержанию утверждаемого проекта ДУ, направлением оферты и ее акцепта, возможностью заключения ДУ как на основании решения ОСС, так и по результатам открытого конкурса, проводимого ОМСУ.

В заключение необходимо отметить, что действующими правовыми нормами жилищного законодательства достаточно подробно определяется содержание отношений по ДУ, в том числе в части его правовой природы, сложного юридического состава, необходимости, порядка, особенностей и этапов его заключения.

На основании вышеизложенного можно сделать следующие основные выводы:

• ДУ является предусмотренным Жилищным кодексом РФ «поименованным» гражданско-правовым договором. Но поскольку ч. 2 ст. 162 ЖК РФ допускает возможность осуществления по ДУ помимо прямо предусмотренных в его предмете видов деятельности также и «иной направленной на достижение целей управления МКД деятельности», то в ДУ могут быть элементы других «предусмотренных законом или иными правовыми актами» договоров, что влечет необходимость применения в соответствующих частях правил об иных договорах, но тем не менее не дает оснований считать ДУ смешанным договором (ч. 3 ст. 421 ГК РФ);
• в отношении регулирования вопросов заключения, изменения, прекращения и расторжения ДУ гражданско-правовые нормы Жилищного кодекса РФ имеют приоритет над иными нормами жилищного законодательства (ч. 8 ст. 5, ст. 8 ЖК РФ), нормы Жилищного кодекса РФ и изданных в соответствии с ним иных правовых актов являются специальными по отношению к общим нормам Гражданского кодекса РФ и других НПА и как специальные нормы имеют приоритет над общими нормами гражданского и иного законодательства;
• условием правомерного управления МКД УО является наличие надлежащим образом заключенного ДУ между УО и собственниками помещений, которые обладают требуемым количеством голосов. УО, которые не имеют правомерно заключенного ДУ в отношении МКД, не могут ими управлять, выполнять услуги и работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В связи с этим контрольно-надзорные органы и суды при рассмотрении любых дел с участием УО в отношении управления ими МКД должны обязательно проверять наличие у УО заключенного (подписанного) с собственниками ДУ;
• юридическую сущность и действительность ДУ раскрывает сложный юридический состав его заключения, элементами которого являются надлежащая форма и требуемое содержание ДУ, стороны ДУ и свободная воля на совершение сделки по заключению ДУ.

Литература

1. Гордеев Д.П. Договор управления многоквартирным домом: квалификация, понятие и содержание / Д.П. Гордеев // Законы России: опыт, анализ, практика. 2009. N 2, 3.
2. Кретова Л.А. Правовая природа договора управления многоквартирным домом // Пробелы в российском законодательстве / Л.А. Кретова // Юридический журнал. 2010. N 2. С. 160 — 163.
3. Тихомиров М.Ю. Управление многоквартирным домом: новые требования законодательства / М.Ю. Тихомиров. Изд-во Тихомирова М.Ю., 2014. 96 с.
4. Танага А.Н. Момент заключения договора в российском гражданском праве: монография / А.Н. Танага. Москва: Проспект, 2023. 118 с.

Автор: Д.П. Гордеев