При прекращении договора оказания риелторских услуг необходимо руководствоваться главой 26 "Прекращение обязательств", главой 29 "Изменение и расторжение договора" и ст. 782 ГК РФ, посвященной одностороннему отказу от исполнения договора возмездного оказания услуг.
Применительно к общим основаниям, содержащимся в главе 26 ГК РФ, прекращение любого гражданско-правового договора может происходить в трех формах: 1) по согласованной воле сторон; 2) независимо от согласия сторон; 3) вследствие обстоятельств, которые не зависят от воли сторон. Термин "прекращение договора" шире, чем "расторжение договора", так как включает в себя обстоятельства, которые не зависят от воли сторон.
Договор оказания риелторских услуг расторгается в соответствии с нормами главы 29 ГК РФ, в которой четко разграничивается расторжение договора по соглашению сторон и по требованию одной из них. Возможность расторжения договора по соглашению сторон презюмируется диспозитивной нормой п. 1 ст. 450, при этом "иное" может быть установлено самим Кодексом, другими законами либо договором. Так, стороны договора оказания риелторских услуг по взаимному согласию могут расторгнуть договор в любое время, если иное не установлено соглашением между ними. К форме соглашения о расторжении договора предъявляются определенные требования (п. 1 ст. 452): оно должно быть совершено в той же форме, что и первоначальный договор; применительно к договору оказания риелторских услуг - в простой письменной форме.
Особенность одностороннего расторжения договора состоит в отсутствии согласия другой стороны. По требованию одной из сторон договор расторгается по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (п. 2 ст. 450). Кроме того, по требованию заинтересованной стороны договор может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451).
Все это не относится к случаям, когда в законе или договоре установлено основание для одностороннего расторжения договора и при этом не упомянута необходимость обращения в суд (односторонний отказ от договора). За стороной признается определенное право, которым она может самостоятельно распорядиться. Для этого сторона не нуждается в решении суда, если иное не предусмотрено в законе или договоре. Моментом расторжения договора считается не момент вынесения решения о расторжении договора, а момент, когда сторона довела до сведения контрагента свое желание расторгнуть договор.
По общему правилу, сформулированному в ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения договора не допускается. Однако в соответствии с п. 3 ст. 450 односторонний отказ от исполнения договора в случае, если это предусмотрено законом или соглашением сторон, приводит к тому, что договор считается расторгнутым. Применительно к договору оказания риелторских услуг необходимо руководствоваться ст. 782 ГК РФ, которая устанавливает возможность одностороннего отказа от исполнения договора возмездного оказания услуг. Так, п. 1 этой статьи предоставляет заказчику право отказаться от договора при условии оплаты им исполнителю фактически понесенных расходов. Исполнителю также предоставлено право на отказ от договора с учетом полного возмещения убытков, причиненных заказчику таким отказом (п. 2 ст. 782).
Предоставляя обеим сторонам договора оказания риелторских услуг право одностороннего отказа от него, ГК РФ проявляет различное отношение к сторонам. Речь идет о том, что под особой защитой оказывается заказчик (потребитель риелторских услуг, клиент риелтора). Если он откажется от договора, неблагоприятные последствия ограничиваются необходимостью возместить понесенные исполнителем (риелтором) расходы. Если в роли отказавшейся стороны выступает исполнитель (риелтор), ему придется возместить заказчику (клиенту) убытки в полном объеме. В случае, когда от договора оказания риелторских услуг откажется потребитель, ему придется возмещать риелтору лишь реальный ущерб. При отказе от договора риелтора потребитель может требовать возмещения убытков, включая как реальный ущерб (например, компенсацию расходов, связанных с поиском объекта недвижимости), так и упущенную выгоду.
Односторонний отказ - это реакция стороны на определенные договорные нарушения. Достаточным основанием расторжения договора оказания риелторских услуг может выступать предположение о возможной неспособности стороны, прежде всего риелтора, исполнить принятое на себя обязательство. В соответствии со ст. 783 ГК РФ общие положения о подряде (статьи 702 - 729) применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит статьям главы 39 "Возмездное оказание услуг" и особенностям предмета договора. С учетом положения п. 2 ст. 715 возможен отказ от договора оказания риелторских услуг, если риелтор несвоевременно приступил к оказанию услуг или если потребитель во время оказания услуг обнаруживает, что риелтор оказывает услуги настолько медленно, что их оказание к сроку становится явно невозможным.
Основанием для одностороннего отказа могут служить также обстоятельства, относящиеся к имущественному положению стороны договора, например угроза несостоятельности (банкротства) риелторской фирмы, индивидуального предпринимателя - риелтора.
Специальными случаями прекращения любого гражданско-правового договора, в том числе договора оказания риелторских услуг, выступают ситуации, при которых обязательства, составляющие содержание договора, утрачивают свою силу при наличии указанных в законе обстоятельств (глава 26 ГК РФ). В главе 26 перечислены юридические факты, которые сами по себе влекут прекращение обязательств <*>. Однако не все перечисленные в этой главе основания прекращения обязательств применяются к договору оказания риелторских услуг. В силу специфики предмета договора и его особенностей отступное, зачет, прощение долга, совпадение должника и кредитора в одном лице не могут выступать в качестве оснований прекращения договора оказания риелторских услуг.
--------------------------------
<*> См.: Щенникова Л.В. Гражданско-правовое понятие обязательства // Законодательство. 2005. N 8.
Исполнение (ст. 408 ГК РФ) способно прекратить договор лишь при условии, если оно является надлежащим, т.е. совершено надлежащим лицом надлежащему лицу надлежащим способом в надлежащем месте надлежащим предметом и в надлежащее время. Критерии надлежащего исполнения определяются императивными нормами, договором, а в части, не предусмотренной теми и другими, - диспозитивными нормами. Исполнение прекращает договор оказания риелторских услуг при условии надлежащего исполнения не только со стороны риелтора, но и со стороны потребителя риелторских услуг.
Обязательство прекращается новацией, т.е. соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (ст. 414 ГК РФ). Новация - любое изменение договора с тем, что сами стороны по соглашению между собой продолжают занимать свои места в правоотношении. Для осуществления новации необходимо, чтобы и первоначальное, и новое обязательства были действительными <*>. Договор оказания риелторских услуг прекращается новацией, например, в случае замены предмета договора, когда риелтор обязуется вместо услуг по купле-продаже жилого помещения оказать услуги по коммерческому найму того же жилого помещения.
--------------------------------
<*> См.: Петров В.С. Правовая природа и соотношение институтов новации и отступного // Законодательство. 2005. N 7.
Прекращение обязательства невозможностью исполнения предусмотрено ст. 416 ГК РФ. В литературе принято выделять различные виды невозможности исполнения - физическую и юридическую, субъективную и объективную, первоначальную и последующую. Норма ст. 416 ГК РФ предполагает прежде всего последующую невозможность исполнения, поскольку невозможность, существующая в момент, когда обязательство должно было возникнуть, означает, что оно просто не возникнет, так как "невозможное не может стать предметом обязательства" <*>.
--------------------------------
<*> См.: Щенникова Л.В. Указ. соч.
Последующая невозможность исполнения может быть как юридической, так и фактической. Юридическую невозможность может создать акт органа государственной власти, фактическая выражается в том, что обязательство не может быть исполнено в натуре. Критерием для выделения фактической невозможности исполнения может служить состояние рынка недвижимости.
Договор оказания риелторских услуг прекращается невозможностью исполнения только в случае, если она вызвана обстоятельствами, за которые ни одна из сторон не отвечает (п. 1 ст. 416 ГК РФ). Иначе складывается ситуация, если имела место невозможность исполнения, за которую отвечает одна из сторон. Норма п. 2 ст. 416 дает ответ применительно только к одной ситуации, когда невозможность для должника (риелторской фирмы, индивидуального предпринимателя - риелтора) исполнить обязательство возникла по вине кредитора (потребителя риелторских услуг), который не может требовать возвращения исполненного им по обязательству. Например, заключив договор с риелторской фирмой в отношении купли-продажи жилого помещения, гражданин не обеспечил доступ в жилое помещение представителям риелторской фирмы с целью показа жилого помещения потенциальным покупателям.
Исключительный характер нормы ст. 416 ГК РФ позволяет от противного сделать такой вывод: во всех остальных случаях, т.е. когда кредитор (потребитель риелторских услуг) не виновен в возникшей невозможности исполнения, он вправе требовать компенсации неполученного встречного удовлетворения (исполнения). Статья 416 предусматривает две ситуации: при первой все завершается тем, что права и обязанности сторон утрачивают свою силу; при второй - одновременно с прекращением связывающего стороны обязательства (договора) возникает другое обязательство - возместить возникшие убытки.
Договор оказания риелторских услуг прекращается на основании издания акта государственного органа (п. 1 ст. 417 ГК РФ). Речь идет о запрещении государственным органом определенных действий или деятельности, являющихся предметом обязательства.
Смерть гражданина (ст. 418 ГК РФ) может повлечь за собой прекращение обязательства в случае, когда исполнение носит личный характер, т.е. обязательство не может быть исполнено без личного участия самого должника или иным образом неразрывно с ним связано. Прекращение обязательства может наступить и в случае смерти гражданина-кредитора при условии, что исполнение предназначалось самому кредитору либо иным образом было связано с его личностью (п. 2 ст. 418). Применительно к договору оказания риелторских услуг смерть гражданина-потребителя влечет за собой прекращение договора, так как услуги оказывались непосредственно этому гражданину. Договор прекращается и в случае смерти индивидуального предпринимателя - риелтора, оказывающего услуги.
Ликвидация юридического лица (ст. 419 ГК РФ) влечет за собой прекращение обязательства независимо от того, выступало ли оно в роли кредитора или должника. Однако из этого правила делается исключение для случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возложено на других лиц. Применительно к договору оказания риелторских услуг ликвидация риелторской фирмы, а также юридического лица - ее клиента повлечет за собой прекращение договора.
Читайте ещё по этой теме:
- Договорные аспекты предоставления риэлторских услуг
- Договор оказания риэлторских услуг, его юридическая природа, стороны
Автор: Е.В. Накушнова