Включение в перечень объектов недвижимого имущества объектов незавершенного строительства в качестве особого вида вещей расширило перечень недвижимого имущества и позволило говорить об оборотоспособности последних, поскольку только наличие вещного права на объект предполагает возможность совершения с ним сделки. Отсутствие фиксации объектов незавершенного строительства в качестве недвижимости на уровне закона усложняло их оборот и сопряженные с ними договорные отношения. Упоминание возможности регистрации права на объект незавершенного строительства в нормах, посвященных государственной регистрации, породило непрекращающиеся по сей день споры о возможности отождествления понятий "строящийся объект" и "объект незавершенного строительства", так как из норм законов не усматривается разница между указанными понятиями и соотносятся ли они как общее и частное. К сожалению, даже включение объекта незавершенного строительства в перечень недвижимого имущества не сняло многих наболевших вопросов правового регулирования.
Аспекты оборотоспособности
Общая оборотоспособность объектов гражданских прав определяется ст. 129 ГК РФ. Между тем следует констатировать, что в зависимости от вида объекта гражданского права имеются частные особенности его оборота, присущие только данному виду объектов гражданских прав. Кроме того, внутри каждой группы объектов также можно найти свои видовые отличия.
Например, к обороту различных объектов недвижимого имущества применяется общее требование о государственной регистрации права на этот объект для совершения сделки с ним, однако в зависимости от разновидности объекта недвижимости законодатель вынужден учесть специфику оборота данного вида недвижимости и вследствие этого установить особые правила оборотоспособности. В частности, для сделки с предприятием - необходимость уведомления кредиторов как условие возможности совершения сделки, необходимость учета вида земельного участка при его отчуждении, необходимость учета жилищных прав граждан при отчуждении жилой недвижимости и проч.
Объект незавершенного строительства
Подобная особенность оборотоспособности существует и у объекта незавершенного строительства. Обратим внимание на следующие проблемы обороноспособности такого объекта:
- индивидуализации объекта незавершенного строительства путем его описания;
- урегулирования отношений с подрядчиком при совершении сделки с объектом незавершенного строительства как влекущей его отчуждение, так и не влекущей его отчуждения другому лицу;
- определения тождества объекта недвижимого имущества в виде объекта незавершенного строительства при совершении с ним сделки, учитывая временной фактор исполнения работ по строительству.
Поскольку названные нами первая и третья проблемы оборота объекта незавершенного строительства в некотором смысле взаимосвязаны, рассмотрим способы их разрешения в их взаимосвязи между собой. Каким же образом обычно индивидуализируется объект недвижимости в виде здания и сооружения и какую специфику приобретет индивидуализация объекта незавершенного строительства в процессе государственной регистрации и, как следствие, перед ней при заключении договора и подписании акта приема-передачи?
Проблема невозможности описать объект незавершенного строительства в ЕГРП так же, как обычное здание, очевидна. В соответствии со ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества, права собственности на объект незавершенного строительства производится на основании документов, указанных в этой статье.
Мнение судов
Обратимся к примерам судебной практики. Даже беглый взгляд на существующие примеры рассмотрения споров показывает отсутствие хотя бы самых общих признаков поименовывания объектов незавершенного строительства. В делах мы можем встретить следующие формулировки:
1. "Как видно из документов и установлено судом, 20.09.2001 ТСЖ "Дюйм" (продавец) и ООО "Вира-Контур" (покупатель) заключили договор купли-продажи, по которому ответчик обязался передать в собственность истца одноэтажный дом с цокольным этажом общей площадью 340 квадратных метров, являющийся объектом незавершенного строительства и расположенный по адресу: город Киров, улица Карла Маркса, 93" (Постановление ФАС ВВО от 18.02.2004 N А28-6813/2003-242/22).
2. "...О признании права муниципальной собственности на объект незавершенного строительства - двухэтажное кирпичное здание комбината бытовых услуг общей площадью 495 квадратных метров по наружному обмеру готовностью 51 процент, расположенное по улице Д. Павлова, дом 12 в Нижнем Новгороде" (Постановление ФАС ВВО от 02.06.2004 N А43-7848/2003-17-244).
3. "Как видно из материалов дела, комбинат (продавец) и администрация (покупатель) заключили договор от 17.01.2003, в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность покупателя не завершенные строительством здания и сооружения мясокомбината с прилегающей территорией, расположенные на земельном участке площадью 12,68 га на восточной окраине г. Буйнакска, а также всю техническую документацию на них, а покупатель - принять недвижимость и в течение 6 месяцев с момента подписания договора уплатить 6205 тыс. рублей" (Постановление ФАС СКО от 07.09.2004 N Ф08-4080/2004).
Перечень можно продолжать, однако наша задача - определить, какое описание объекта будет правильным. Полагаем, что наиболее правильным вариантом из приведенных нами является второй, указывающий не только наименование и назначение объекта, а также его адрес, но и процент технической готовности и площадь по наружному обмеру.
Проблемы тождества на разных этапах
Кроме проблемы описания объекта незавершенного строительства, существует проблема определения тождества объекта незавершенного строительства на момент закладки его фундамента и, скажем, на момент установки в нем фурнитуры. Наиболее фундаментально к постановке вопроса тождества недвижимого имущества, на наш взгляд, подошел В.А. Лапач в своей работе "Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика". (Лапач В.А. Система объектов гражданских прав. СПб.: "Юридический центр Пресс", 2002). По его мнению, традиционное понимание вещи может быть представлено совокупностью следующих утверждений:
- Вещь - это то, что занимает определенный объем в пространстве.
- Разные вещи - это вещи, занимающие в каждый данный момент времени разные объемы в пространстве.
- Одна и та же вещь - это то, что занимает один и тот же объем в каждый данный момент времени.
Как пишет В.А. Лапач, в рамках такого традиционного понимания, распространенного не только в обыденном сознании, но и в философии, вещи рассматриваются как тела, к которым применяется закон Лейбница: две вещи тождественны, если все их свойства общие. В своей работе он также ссылается на последовательность норм в ГК РФ, предполагающих разрешение вопроса о спецификации объекта недвижимости. А именно - ст. 219 ГК РФ указывает на то, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации; ст. 220 ГК РФ, в свою очередь, определяет, что, если иное не предусмотрено договором, право собственности на новую движимую вещь, изготовленную лицом путем переработки не принадлежащих ему материалов, приобретается собственником материалов. Однако, если стоимость переработки существенно превышает стоимость материалов, право собственности на новую вещь приобретает лицо, которое, действуя добросовестно, осуществило переработку для себя.
Смысл спецификации в том и состоит, что качество и тождество исходного материала заменяются в результате переработки другим качеством и тождеством новой вещи, которая, по определению законодателя, должна быть движимой. Весьма часто на практике возникают неурегулированные правом ситуации, когда осуществляется переработка недвижимой вещи, то есть недвижимая вещь, принадлежащая одному лицу, используется другим лицом в качестве исходной базы для создания путем переоборудования (расширения, реконструкции) другой новой недвижимой вещи.
Поскольку правила ст. 220 ГК РФ, продолжает свою мысль В.А. Лапач, в данном случае применены быть не могут, возникает непростой вопрос: за кем же должно быть признано право собственности на вновь реконструированный объект?
Руководствоваться положениями ст. 219 ГК РФ в такой ситуации невозможно, поскольку требование государственной регистрации вновь создаваемого недвижимого имущества указывает лишь на объект регистрации, но не на его собственника. Кроме того, далеко не всегда реконструированный объект недвижимости изменяет свои внешние пространственные параметры (объемные и геометрические характеристики, занимаемую площадь, этажность и т.п.) настолько, чтобы эти изменения потребовали проведения новой государственной регистрации. Во всяком случае, на такую необходимость Закон о государственной регистрации не указывает. Сталкиваясь со спорами о принадлежности таких объектов, суды ввиду отсутствия норм, которые прямо разрешали бы данную коллизию, вынуждены "мобилизовать" весь существующий из доступных им набор аргументов, в том числе и весьма далеких от правовой сущности дела. В результате такого анализа и исследования примеров судебной практики, В.А. Лапач приходит к выводу, что, если недвижимая вещь в ходе физического воздействия на нее изменилась таким образом, что ее нельзя использовать по прежнему назначению, в прежнем ее качестве, можно говорить об аналогии со ст. 220 ГК РФ о переработке материала. И в данном случае мы имеем новое качество и новое тождество, несовместимые с прежним, исходным состоянием объекта.
Указанное явление по аналогии с одним из оснований приобретения права собственности В.А. Лапач называет "спецификацией недвижимости". На наш взгляд, аналогия права в подобных случаях вполне допустима, если объект недвижимости в результате реконструкции изменил свое назначение (качество) и оказался нетождествен исходному объекту. Это в совершенной мере относимо к объекту, уже завершенному строительством, пусть даже и реконструируемому. Можно ли говорить о том, что данная постановка вопроса относима к объекту незавершенного строительства?
До тех пор, пока объект незавершенного строительства не станет завершенным, говорить о возможном изменении его назначения не приходится. Но все же учитывать его качественные и количественные характеристики на протяжении всего процесса строительства, на наш взгляд, необходимо. Отталкиваясь от данных утверждений, мы можем говорить о необходимости исследования тождества объекта незавершенного строительства ему же, но при условии продолжающегося строительства, например на момент заключения договора купли-продажи и на момент государственной регистрации перехода права собственности; на момент заключения договора об ипотеке и на момент продажи заложенного имущества.
Вопрос о подрядчике
Проблема соблюдения прав подрядчика, задействованного при строительстве объекта, видится нам также весьма значимой. Вопрос соблюдения прав подрядчика вытекает из особенностей правового режима объекта незавершенного строительства, с одной стороны, являющегося объектом вещных прав, а с другой - обязательственных, поскольку законодательством предусмотрено, что право на объект незавершенного строительства возникает с момента государственной регистрации такого права, но не требует разрыва отношений собственника с подрядчиком. На порождаемые таким дуализмом проблемы неоднократно указывалось в литературе. (См., напр.: Козырь О.М. Недвижимость в новом ГК России // ГК России. Проблемы, теория, практика / Под ред. А.Л. Маковского. М.: Межд. центр фин.-эк. развития, 1998. С. 276 - 278; Некрестьянов Д.С. Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства: Автореф. к.ю.н. СПб., 2005. С. 5; Жабреев В.С. Возникновение вещных прав на недвижимое имущество: Автореф. к.ю.н. Екатеринбург, 2005. С. 16 и др.).
Данный вопрос необходимо решить также в целях координации отношений контрагентов по сделке, которые должны на этапе заключения договора урегулировать вопрос о том, останется договор подряда действующим или нет, и уже в зависимости от этого соблюсти все предусмотренные законом формальности для сделок, в процессе совершения которых происходит перемена лиц в обязательстве. Мы полагаем, что право собственности на объект незавершенного строительства у заказчика возникает независимо от его государственной регистрации, несмотря на дискуссионность данного вопроса в литературе (См., напр.: Скловский К.И. О защите прав собственности на объект, не зарегистрированный в качестве недвижимости // ЭЖ-Юрист. 1999. N 9.; Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. М., 2004. С. 254 и др.). Подтверждением нашего вывода является тот факт, что коль скоро подрядчик может быть только законным владельцем предмета подряда до сдачи его заказчику, то в данном случае исключена ситуация "бесхозяйного имущества".
В свою очередь, классическое учение о владении не предполагает возможным существование "двух владений", разных по своему содержанию (причем никто из владельцев в данном случае не будет признан простым держателем) - владения подрядчика и владения заказчика. Соответственно, у заказчика имеется более широкое по своему объему и содержанию право - и этим правом может быть только право собственности.
В итоге
Какие же последствия должны наступать при совершении собственником объекта незавершенного строительства сделки с ним? Прежде всего, независимо от вида сделки собственник объекта незавершенного строительства должен предупредить подрядчика о своем намерении осуществить сделку, на этот момент уже должен быть решен вопрос о желании (нежелании) предполагаемого контрагента продолжить договорные отношения с подрядчиком, если сделка влечет отчуждение недвижимого имущества. В противном случае подрядчику следует предоставить право требования расторжения договора с заказчиком и возмещения убытков, причиненных расторжением договора.
В целях соблюдения прав подрядчика предлагается установить обязанность заказчика по договору подряда уведомления подрядчика о продаже или иной сделке, влекущей переход права собственности на объект незавершенного строительства не менее чем за месяц до момента заключения договора об отчуждении права собственности, причем это правило должно распространяться и на договор бытового строительного подряда. В случае согласия нового собственника объекта незавершенного строительства и подрядчика на новацию обязательства подряда необходимо установить правило об обязанности первого заказчика заключить договор об уступке права требования по договору подряда с новым собственником объекта незавершенного строительства с одновременным переводом долга.
Автор: Шалагинов К.