В нашем доме одна из собственниц переводит квартиру в нежилое помещение. Несмотря на протесты остальных жильцов, чиновники города якобы собираются выдать ей разрешение. Законно ли это? И какие у нас есть права, чтобы воспрепятствовать этому?

А.Винокуров, г. Челябинск

В соответствии с п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Следовательно, собственница вправе перевести свое жилое помещение в нежилое. Однако при этом она должна соблюдать определенный порядок такого перевода, которому специально посвящена глава 3 Жилищного кодекса РФ.

В силу п. 1 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Статьей 22 ЖК РФ установлен ряд условий, при соблюдении которых возможен перевод жилых помещений в нежилые, в частности:

1. переводимая квартира должна находиться на первом этаже (разрешается перевод и вышерасположенных квартир, но только в том случае, если квартиры под ней являются нежилыми);
2. к переводимому помещению необходим изолированный доступ (т.е. допуск не должен затрагивать остальные жилые помещения в доме);
3. переводимое помещение не должно использоваться собственником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
4. право собственности на переводимое помещение не должно быть обременено правами других лиц.

Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления. Для получения разрешения на перевод собственник переводимого помещения в порядке ст. 23 ЖК РФ должен представить определенный пакет документов:

• заявление о переводе помещения;
• правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
• план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
• поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуется для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Данный перечень является закрытым, и орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления других документов. Однако, переводя свое жилое помещение в нежилое, собственник может нарушить права остальных собственников квартир в доме. Речь идет о тех случаях, когда такой перевод требует реконструкции перепланировки или переустройства помещения, которые, в свою очередь, могут повлиять на режим общего имущества в многоквартирном доме (например, возведение отдельного крыльца для входа в переводимое помещение повлечет за собой уменьшение размера общего имущества в доме, ограничит режим пользования общим имуществом других жильцов).

Общее имущество в силу ст. 36 ЖК РФ принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам в многоквартирном доме. Статьей 40 ЖК РФ предусмотрено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то на такие действия должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому орган местного самоуправления, выдавая разрешение на перевод помещения, должен рассмотреть последствия такого перевода, ознакомиться с проектом переустройства, перепланировки помещения на предмет их влияния на режим пользования общим имуществом остальными жильцами. Если по проекту нарушение режима общего имущества предвидится, то чиновники не могут дать разрешение на перевод без согласия всех остальных собственников дома. В этом случае собственница, затеявшая перевод, должна была перед обращением в орган местного самоуправления получить согласие на перевод у остальных собственников жилых помещений. Если же все-таки орган местного самоуправления разрешил перевод помещения без наличия соответствующего согласия остальных собственников (в случае, если оно было необходимо), то такое решение следует считать незаконным. Ведь в данном случае нарушены требования п. 1 ст. 22, ст. 40 ЖК РФ.

Неоднократно были предметом рассмотрения в судах и ситуации, когда обжаловались решения об отказе в переводе жилья по причине отсутствия согласия остальных собственников дома (Определение ВАС РФ от 29.04.2008 N 5285/08, Постановления ФАС ВВО от 13.03.2008 N А43-7099/2007-38-250, ФАС ЗСО от 04.03.2008 N Ф04-1315/2008(1343-А46-43) и др.).

Нужно отметить, что если решение о переводе еще не принято, но есть опасения, что оно будет принято, то жильцы могут письменно выразить свое несогласие с проводимым переводом и направить его в орган местного самоуправления (что желательно сделать через канцелярию этого органа, чтобы на копии письма стояла соответствующая отметка о его принятии). Если же собственница уже начала переустройство без наличия соответствующего разрешения, то можно обратиться в территориальную жилищную инспекцию.

Если органом местного самоуправления данное незаконное решение уже вынесено, то автор вопроса либо другой из собственников, проживающих в данном многоквартирном доме, может обратиться в суд в порядке ст. ст. 254 — 256 ГПК РФ и обжаловать решение органа местного самоуправления. Согласно ч. 4 ст. 254 ГПК РФ суд вправе приостановить действие оспариваемого решения до вступления в законную силу решения суда. Поэтому если решение органа местного самоуправления будет приостановлено судом, то, соответственно, никаких действий по переводу помещения на время судебного разбирательства собственница предпринимать не сможет. В связи с тем что незаконно вынесенное решение органа местного самоуправления нарушает права граждан, а также не соответствует нормам действующего законодательства, жильцы дома могут обратиться с соответствующей жалобой в органы прокуратуры.

Читайте ещё по этой теме:

• Правовые аспекты перевода помещения из жилого фонда в нежилой

Автор: Ю. Терешко
Источник: газета «ЭЖ-Юрист»