Правовые аспекты перевода помещения из жилого фонда в нежилой

Часто вместо того, чтобы брать в аренду офисы в бизнес-центрах, фирме удобнее приобрести обыкновенную квартиру на первом этаже и перевести ее из жилого фонда в нежилой. Чтобы такой шаг упростил работу компании, а не добавил ей проблем, необходимо соблюдать специально установленные правила.

НЕПРИЗНАННАЯ АРЕНДА

Разберемся, почему предприятию выгоднее выкупить квартиру и перевести в нежилой фонд, а не брать ее в аренду, при том что арендные платежи в составе затрат фирмы привыкли учитывать (подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Здесь существует один важный нюанс. Много лет назад судьи Верховного и Высшего Арбитражного судов высказали следующее мнение: сделки, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, являются ничтожными (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8). Подобные затраты любой компании будут признаны экономически не обоснованными, и такие арендные платежи налог не уменьшат (письмо Минфина России от 28 октября 2005 г. N 03-03-04/4/71).

К сожалению, опровергнуть ничтожность сделки по аренде жилого помещения под офис в контексте высказываний высших арбитров довольно проблематично. Один из наиболее типичных выводов судей - любые сделки, направленные на использование жилого помещения в целях иных, чем проживание граждан, не порождают правовых последствий (Постановление ФАС Московского округа от 8 мая 2002 г. N КГ-А40/2777-02).

Вот и получается, что аренда квартир под офисы, вероятнее всего, обернется для компании не столько выгодой, сколько доначислением налога, а также взысканием штрафов и пеней. Поэтому если возникла необходимость воспользоваться помещением в жилом доме, лучше его сразу выкупить и лишить статуса "жилого".

КАК ЭТО ПОНИМАТЬ?

Теперь разберемся с терминологией. Итак, по общему правилу жилым считается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Это может быть жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (ст. 16 ЖК РФ).

Под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Квартира - это обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком строении и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования (п. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Комната обозначается как часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан (п. 4 ст. 16 ЖК РФ).

Что касается определения понятия "нежилое помещение", то в законодательстве его нет. Поэтому в данном случае целесообразно будет ограничиться общим утверждением, согласно которому нежилое помещение - это объект, входящий в состав зданий и сооружений.

Отечественное законодательство не препятствует использованию собственного жилого помещения для ведения бизнеса. Например, п. 2 ст. 17 ЖК РФ разрешает использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других лиц, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение [1].

Однако предприятиям в большинстве случаев придется переводить квартиру в нежилой фонд. Общий порядок такой процедуры определен жилищным законодательством. Конкретный перечень инстанций, согласие которых необходимо получить в данном случае, чаще оговаривается в региональном законодательстве. Кроме того, нюансы могут зависеть и от типа строения. Например, превращая в магазин помещения на первом этаже здания, которое охраняется как исторический памятник, понадобится согласие соответствующего ведомства [2].

Жилищный кодекс не содержит указания на необходимость учета мнения жильцов или собственников помещений, примыкающих к переводимому.

В соответствии с п. 2 ст. 23 ЖК РФ собственник жилого помещения, принявший решение о его переводе в нежилой фонд, должен собрать соответствующий пакет документов.

Прежде всего это заявление о переводе помещения. Оно пишется по установленной законом форме с обязательным указанием адреса переводимого помещения и реквизитов фирмы-заявителя, причины перевода и цели использования площадей после того, как оно станет нежилым.

К заполненному заявлению прикладывается подлинник или чаще всего нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа на переводимое помещение, например договор, на основании которого была приобретена квартира, а также свидетельство о госрегистрации права собственности.

Необходим будет также план переводимого помещения и поэтажный план дома. Наконец, заявитель должен будет предъявить проект переустройства и (или) перепланировки помещения - в том случае, если это требуется для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого.

Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения. Теперь ему остается только ждать решения, которое принимается в течение 45 дней, и не позднее чем через три рабочих дня должно быть доведено до заявителя. Делается это путем выдачи или направления по адресу, указанному в заявлении, уведомления о переводе жилого помещения в нежилое или отказе.

Отметим, что власти не вправе требовать иных документов сверх перечисленных. Если это все-таки произойдет, то судьи, скорее всего, признают действия чиновников незаконными (см., например, Постановление ФАС Уральского округа от 23 мая 2006 г. N Ф09-4051/06-С3).

ПРАВИЛА ПЕРЕСТРОЙКИ

Переустройство или перепланировка могут включать, в частности, перенос и разборку перегородок, дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, устройство или переоборудование существующих тамбуров (согласно п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации, утв. Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170). Обратите внимание: лучше не начинать такие работы до получения разрешения о переводе помещения в нежилой фонд. Без этого переустройство или перепланировка являются самовольными (п. 1 ст. 29 ЖК РФ). В пункте 2 ст. 29 ЖК РФ указано, что лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность. Однако в Кодексе об административных правонарушениях есть статья, предусматривающая такую ответственность только для граждан (ст. 7.21 КоАП РФ). В отношении юридических и должностных лиц никаких санкций законодательством не предусмотрено. Поэтому самое страшное, что может грозить поторопившемуся предприятию, - это отказ в переводе.

Впрочем, если все эти действия выполняются на основании проекта, согласованного с главным управлением архитектуры и градостроительства администрации города, то перепланировка, начатая до получения разрешения, может и не повлечь фатальных последствий (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 4 декабря 2007 г. N Ф04-8302/2007(40655-а27-31)).

Отметим также, что согласие жильцов относительно перепланировки или перевода квартиры в нежилое помещение не обязательно, но оно не помешает. Дело в том, что Жилищный кодекс РФ не содержит указания на необходимость учета мнения жильцов или собственников помещений, примыкающих к переводимому жилью. Однако в случае возникновения спора или каких-либо трений оно может стать дополнительным аргументом в пользу предприятия [3].

ОГРАНИЧЕНИЕ ПЕРЕВОДА

Перевод помещения из жилого в нежилое ограничен в трех случаях:

• если доступ к этим площадям не возможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к другой жилплощади, а техническая возможность оборудования такого доступа отсутствует;
• если переводимые "метры" являются частью жилого помещения и используются в качестве места постоянного проживания;
• если право собственности на переводимое жилое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, в квартире кто-то прописан).

Обратите внимание, что дополнительное ограничение введено для квартир в многоквартирном доме. Теоретически такой перевод возможен вне зависимости от того, на каком этаже расположена квартира. Однако на практике это может получиться только в том случае, если квартира расположена на первом этаже. В противном случае перевод осложняется требованием, согласно которому все площади, которые расположены непосредственно под этой квартирой, не должны являться жилыми (п. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Процедура оформления перевода помещений из жилого в нежилое более детально регламентируется на уровне местного законодательства.

В ПРОСЬБЕ ОТКАЗАТЬ!

Исчерпывающий перечень оснований для отказа приведен в ст. 24 ЖК РФ. Сюда относится непредставление всех необходимых документов, подача бумаг в ненадлежащий орган, несоблюдение условий перевода и несоответствие проекта перепланировки требованиям законодательства.

Решение об отказе обязательно должно содержать ссылку на нарушение, из-за которого чиновники не могут пойти фирме навстречу [4].

Положительное решение подтверждает перевод помещения и является основанием для использования площадей в качестве нежилых. Если планировалось переустройство, то, как уже было отмечено, разрешение становится основанием для начала соответствующих работ. Перевод квартиры в нежилое помещение произойдет уже после подписания акта приемочной комиссией. Обратите внимание: иногда чиновники сами указывают на необходимость проведения переустройства помещения, отражая данную просьбу в уведомлении (п. 6 ст. 23 ЖК РФ).

В заключение отметим, что, несмотря на признание квартиры нежилым помещением, на нее будут распространяться все ограничения, установленные для использования жилых помещений, поскольку оно соседствует с таковыми. Например, в Москве в жилых домах нельзя начинать работы, сопряженные с шумом, ранее 9.00 и заканчивать их позднее 19.00 (п. 2.7 приложения N 4 к Постановлению правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. N 73-ПП).

Комментарий специалиста:

На практике иногда возникают проблемы с формированием пакета документов для перевода помещения из жилого фонда в нежилой. На первый взгляд проблем возникать не должно, так как необходимый перечень четко установлен в законе. Однако чиновники иногда настаивают на получении от заявителя еще ряда "необходимых" бумаг (например, согласие всех собственников, проживающих в доме). Все это затягивает процедуру сбора документов, а иногда делает перевод практически невозможным.

Такие требования можно оспорить только через суд, и арбитры, как правило, признают действия чиновников незаконными (см., например, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 5 апреля 2006 г. N Ф04-2161/2006(21143-А02-22)). В законе четко указано, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать других документов (п. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Список литературы

1. Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном. М.: ГроссМедиа; РОСБУХ, 2008.

2. Шевчук Д.А. Квартира в кредит без проблем. М.: АСТ; Астрель, 2008.

3. Шевчук Д.А. Экономика недвижимости: Конспект лекций. Ростов-н/Д: Феникс, 2007.

4. Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. Ростов-н/Д: Феникс, 2007.

Читайте ещё по этой теме:

• Перевод жилого помещения и нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
• Перевод квартиры в нежилое помещение

Автор: Д.А. Шевчук