Кор.: Законодатель различает ряд схем мошенничества. Все они, к сожалению, имеют место быть в нашей сегодняшней жизни. На Ваш взгляд, каковы основные причины такого положения дел?
- Рынок недвижимости - это та сфера, которая всегда привлекает внимание криминальных структур. Потерпевшими в данном случае могут оказаться как продавцы недвижимости, так и ее покупатели. Я полагаю, что все-таки основная причина заключается в том, что применяемая мера наказания не совсем адекватна действиям, которые совершаются мошенниками. Иными словами, необходимо ужесточить меру наказания, поскольку мошенничество - это серьезное преступление, за которое следует строго наказывать. Расследование преступлений, связанных с мошенничеством, проводится ненадлежащим образом. Полагаю, что этот вопрос также требует решения на законодательном уровне. Кроме того, сегодня в России отсутствует эффективный государственный контроль за рынком новостроек. Покупатели строящихся квартир не всегда в полной мере осознают все условия заключаемого договора.
Кор.: О чем стоит предостеречь покупателей недвижимости и ее продавцов? Что необходимо предпринять, чтобы обезопасить себя?
- Необходимо тщательно проверять документы, прежде чем подписывать договор. Лучше изучать договор вместе с опытным, независимым юристом, который разъяснит вам положения документа и даст оценку возможным рискам, о существовании которых многие покупатели даже не догадываются. Если квартира приобретается на стадии строительства, следует проверить компанию-застройщика. Один из самых достоверных источников информации - бывшие клиенты. Не поленитесь съездить на уже построенные объекты, если они есть, и расспросить жильцов о качестве квартир и сервисных услуг. Особое внимание нужно обратить на то, сколько лет компания работает на рынке, во что инвестировала средства и вовремя ли были завершены эти проекты, есть ли у нее право собственности (документы на аренду) на землю и разрешение на строительство жилого дома. Не соблазняйтесь на низкую стоимость квартиры - цена должна быть рыночной. В получении полезной информации большую помощь сегодня может оказать Интернет. Изучение сайта самой организации, интернет-ссылок, "черных" списков нерадивых руководителей и учредителей позволит вам создать объективный портрет застройщика.
Постарайтесь прояснить статус новостройки в местных органах власти: нет ли каких-либо претензий к фирме-застройщику, не нарушены ли обязательства по инвестконтракту. Вполне возможно, что к ним уже поступали жалобы и заявления от покупателей или местных жителей, а также от различных контрольно-надзорных органов.
Если вы покупаете квартиру или дом на вторичном рынке, обязательно пообщайтесь с прежними жильцами на предмет того, почему они продают квартиру. Расспросите соседей. Заодно поймете, что за люди будут вас окружать.
Самый уязвимый момент при этом - неучтенные права третьих лиц. Важно уяснить, нет ли в этой квартире прописанных непроживающих членов семьи (детей, не достигших совершеннолетия, осужденных, отбывающих срок наказания, лиц, проходящих службу в армии, а также пропавших без вести). Требуйте снятия с регистрационного учета всех проживающих в продаваемой квартире до подписания договора купли-продажи, сведения об этом также стоит проверить в паспортном столе. Опасайтесь приобрести жилье с обременением, то есть с прописанными в нем жильцами. Цены на такое жилье, как правило, ниже процентов на 20 - 30, однако вам придется годами выписывать бывших жильцов и тратить деньги на услуги юриста.
Что касается покупки части квартиры, которая является совместной собственностью, то покупатель должен знать, что продавец в первую очередь обязан в письменной форме предложить выкупить эту долю другим собственникам жилья. И только в случае их письменного отказа от покупки либо отсутствия какого-либо ответа в течение месяца он может выставлять свою часть в свободную продажу.
Обратите внимание на адрес той квартиры, которая вам понравилась и которую вы собираетесь покупать. Если квартира перепродавалась, необходимо тщательное изучение всей цепочки договоров.
Откажитесь от покупки квартиры, если продавец предъявляет вам только копии документов, пусть даже нотариально заверенные, - он может продавать одну квартиру сразу нескольким покупателям.
Будьте предельно осторожны, если продавец действует по доверенности. Не исключено, что к моменту заключения сделки собственник жилья отменит ее. Кроме того, доверенность будет недействительна после его смерти. Потому в обязательном порядке требуйте присутствия при подписании договора собственника жилья.
Запрашивайте у бывших владельцев документы, подтверждающие, что на момент продажи они не имеют задолженности по коммунальным платежам.
В договоре всегда указывайте реальную стоимость покупки. Расчет должен производиться только между покупателем и продавцом, а не с риелторской фирмой, выступающей в роли посредника.
Найдите единственно правильный способ оплаты. Не экономьте на безопасности: пользуйтесь расчетным счетом в банке или ячейкой сейфового хранения.
Будьте осторожны, если квартира продается по цене ниже рыночной.
Поинтересуйтесь психическим здоровьем продавца и его супруга(-и), не стоит ли он на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Подобная информация значительно снизит риск расторжения сделки по причине недееспособности продавца. Еще один подводный камень - состояние временной недееспособности. Что это такое? Если в момент подписания сделки продавец находился в состоянии алкогольного опьянения или под воздействием наркотических веществ, любая графологическая экспертиза в дальнейшем может установить этот факт. Суд, соответственно, признает такую сделку недействительной и примет решение вернуть деньги покупателю, а вам предложат покинуть квартиру.
Важно знать, не была ли квартира ранее предметом судебного разбирательства? Даже если процесс завершился благополучно и решение суда вступило в законную силу, не исключена вероятность возобновления дела в порядке надзора или по вновь открывшимся обстоятельствам. В этом случае на жилье могут наложить арест, да и вообще неизвестно, чем закончится новое разбирательство.
При покупке квартиры, полученной по наследству, нужно тщательно проверять соблюдение порядка наследования, подтверждение степеней родства с покойным собственником.
Кор.: Все мы перед совершением сделки читаем договоры, но тем не менее зачастую оказываемся обманутыми. Если обратиться за помощью к "дорогому" юристу, это будет гарантией безопасности?
- Нет, вряд ли вам дадут какие-то гарантии, но чистоту сделки максимально проверят. Если вы покупаете квартиру в строящемся доме, то гарантировать получение готового жилья еще сложнее. Даже Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не защитит вас в случае банкротства компании-застройщика, но вот от риска двойных продаж обезопасит.
На сегодня самый надежный, защищенный Законом договор - это договор долевого участия в строительстве жилья. Он обязательно регистрируется в Федеральной регистрационной службе, что для покупателя является гарантией отсутствия двойных продаж. Обязательными условиями договора являются: определение объекта долевого строительства; установление срока передачи застройщиком объекта долевого строительства его участникам; указание цены, срока и порядка оплаты; определение гарантийного срока на объект долевого строительства (обычно не менее 5 лет).
На сегодняшний день, помимо предусмотренных вышеназванным Законом об участии в долевом строительстве, используются следующие альтернативные (серые) схемы привлечения денежных средств для строительства.
Если разрешение на строительство получено до 1 апреля 2005 года, вам могут предложить заключить договор соинвестирования. В этом случае покупатель становится партнером застройщика. С одной стороны, это неплохо, потому что договор подпадает под действие федеральных законов и при возникновении спорной ситуации покупатель сможет доказать свои права на квартиру. С другой стороны, соинвестор разделяет и несет все возможные риски инвестора.
У людей, приобретающих квартиру на стадии строительства, нередко возникает необходимость продать ее до сдачи дома в эксплуатацию. В таком случае заключается договор переуступки прав требований. При переуступке прав все права, которыми обладал первоначальный кредитор, переходят к новому кредитору на условиях, существовавших к моменту перехода права. Так что, заключая такой договор, не забудьте выяснить, какие долги числятся за прежним хозяином.
Многие застройщики предлагают покупателям предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке. По своей сути, это письменное обещание компании, что, закончив строительство, она заключит с покупателем договор купли-продажи готового жилья. Для покупателя участие в таком договоре - большой риск, потому что, отдавая деньги, вы фактически не вкладываете их в будущую квартиру. Налицо лишь обещание оформить куплю-продажу в будущем. Однако если впоследствии застройщик вдруг решит продать обещанную вам квартиру (например, сочтет, что ему это выгодно в связи с сильным ростом цен на рынке) и заключит с другим лицом обычный договор купли-продажи, то именно этот покупатель будет считаться добросовестным приобретателем жилья. По закону предварительный договор купли-продажи недвижимости не подлежит государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе, поэтому если застройщик окажется, мягко говоря, не совсем порядочным, он может запросто заключить пару-тройку договоров на одну и ту же квартиру, и проконтролировать это невозможно.
Достаточно распространена у наших застройщиков и вексельная схема, когда вместо договора клиент покупает у строительной компании вексель на определенную сумму, чтобы впоследствии обменять эту ценную бумагу на квартиру в новом доме. В соответствии с Гражданским кодексом РФ вексель - это "ничем не обусловленное обязательство". В связи с этим нет никаких гарантий, что застройщик в будущем не решит вместо квартиры вернуть вам ваши деньги, разумеется, уже обесцененные инфляцией.
Кор.: Так как же распознать мошенников?
Первое, что должно вас насторожить, это:
- неоправданно низкая цена на квартиру, поскольку квартира, с которой все в порядке, не может стоить дешевле других подобных квартир;
- срочность заключения сделки, когда продавец искусственно создает атмосферу спешки и нервозности;
- ситуация, когда продавец предъявляет вам только копии документов или их дубликаты.
Если квартира покупается на стадии строительства, факт мошенничества можно предположить, если:
- установлены низкие проценты за рассрочку;
- платежный документ выдается в одном экземпляре.
Кор.: Каким образом можно проверить покупателя, продавца?
- При проверке в первую очередь необходимо убедиться: 1) в отсутствии лиц, которые могут предъявить свои права на данный объект недвижимости; 2) в наличии у продавца права на продажу этого объекта недвижимости.
1. Лица, которые могут предъявить свои права на проверяемый объект недвижимости или на долю в праве, это:
- не участвовавший в приватизации несовершеннолетний ребенок, прописанный в тот момент в квартире (1991 - 1993 гг.). Ребенок, скорее всего, сейчас уже вырос и может предъявить претензии по поводу ущемления его прав. То же самое может произойти, если ребенка выписали незадолго (в течение года) до приватизации квартиры;
- гражданин, зарегистрированный в квартире, но отказавшийся от участия в приватизации. Если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер.
Для того чтобы застраховать себя от подобных неожиданностей, необходимо получить расширенную выписку из домовой книги в паспортном столе ЖЭКа.
2. Чтобы убедиться в наличии у продавца права на продажу данного объекта недвижимости, прежде всего необходимо проверить документ, удостоверяющий его личность (паспорт). В нем должны быть отметки о регистрации, о браках, содержаться сведения о ранее выданных паспортах, о детях.
Все другие печати и отметки делают паспорт недействительным. Уточните в паспортном столе по месту регистрации продавца, не числится ли его паспорт утерянным.
Сделку могут признать недействительной, если совершивший ее человек был ранее признан судом недееспособным или в момент совершения сделки был не в состоянии отвечать за свои действия.
Попросите продавца взять справки в нарко- и психодиспансере по месту жительства о том, что он не состоит на учете в одном из них. Если продавец действительно состоит на таком учете, лучше отказаться от сделки. Уточнить, был ли гражданин лишен дееспособности, можно в органах опеки и попечительства по месту его проживания.
Если на момент приобретения имущества гражданин состоял в браке, то требуется разрешение супруга(-ги) на продажу. При этом недостаточно сравнить дату в свидетельстве о государственной регистрации права и дату регистрации брака в паспорте, иногда стоит сходить с продавцом в загс и уточнить информацию о возможных предыдущих браках. Необходимо также требовать и от супруга(-и) продавца справку из нарко- и психодиспансера, чтобы не возникло спорных ситуаций по поводу супружеской доли.
Если квартира продается по доверенности, имейте в виду, что, покупая ее, вы сильно рискуете. Необходимо с особой тщательностью проверить саму доверенность. Узнать, не является ли она подделкой и не отозвана ли она, можно у нотариуса, выдавшего документ. Бывают случаи, что доверитель является недееспособным, но не ставит в известность об этом нотариуса при подписании доверенности. Встретьтесь с доверителем, если есть такая возможность, узнайте, что заставило его выдать доверенность, потребуйте справки из нарко- и психодиспансера. Вариантов мошенничества в данной ситуации тоже много: доверенность может быть подписана обманным путем; иногда доверителю не сообщают полную информацию о том, какие права он передает по доверенности (например, говорят лишь о праве распоряжаться, но не о праве отчуждать имущество); злоупотребляют доверием, обещая подписывающему генеральную доверенность на словах, что не воспользуются правом на отчуждение.
Для проверки юридической чистоты квартиры в регистрационных органах берется выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Эта проверка позволит удостовериться в подлинности правоустанавливающих документов и в отсутствии ограничений прав собственности.
Кор.: Пожалуйста, приведите примеры наиболее опасных схем мошенничества при покупке/продаже недвижимости.
- Наиболее распространены следующие случаи мошенничества с квартирами:
- продажа квартиры одновременно нескольким людям. В этом случае продавец использует нотариально заверенные копии, дубликаты документов либо поддельные документы, в разных нотариальных конторах заверяет договоры купли-продажи, получает деньги и исчезает. Собственником становится тот покупатель, который раньше зарегистрирует договор;
- продажа чужой квартиры. При помощи поддельных бланков и печатей (подставного нотариуса) оформляются поддельные документы. Ничего не подозревающий покупатель платит деньги, а потом долго и безуспешно предъявляет свои права на чье-то жилье;
- получение аванса с покупателя жилья в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Аванс, как правило, берется не с одного, а с нескольких покупателей, после чего квартира продается одному из них;
- продав квартиру, человек не спешит выписаться из нее, утверждая, что обстоятельства изменились и ему некуда выезжать. Суд в этой ситуации чаще всего встает на сторону первого владельца и выносит постановление вернуть деньги покупателю. Владелец недвижимости с этим соглашается, но заявляет, что деньги он уже потратил или у него их украли, поэтому возвращать их он будет частями из своей зарплаты (которую получает в мизерных количествах и весьма нерегулярно);
- при приобретении квартиры на стадии строительства участились случаи продажи мошенниками квартир в доме, который строит известная компания, якобы от ее имени. На объекте покупателей встречают лжеагенты, показывают квартиру, затем везут в свой офис оформлять документы. И ничего не подозревающий покупатель отдает деньги не имеющим никакого отношения к строительству людям.
Кор.: Были ли в Вашей практике какие-то интересные примеры подобного рода дел?
- Приведу один из них. Собственник квартиры, заключив договор ренты в установленном законом порядке, скоропостижно скончался. Через два года после смерти рентополучателя собственником квартиры согласно поддельному решению суда стала сестра покойного. Фактически никакой сестры у покойного рентополучателя не было вообще. Тем не менее недобросовестный нотариус выдал доверенность от имени несуществующей сестры на совершение сделки купли-продажи. Квартира была успешно продана дважды.
Последний покупатель, зарегистрировав свое право собственности, проживал в квартире четыре года. По истечении семи лет после смерти рентополучателя на квартиру заявил свои права рентодатель, суд удовлетворил требования истца, и квартира была истребована у последнего собственника.
Автор: Ступина А. В.
Источник: «Жилищное право»