Жилищное кооперативное движение получило широкое распространение во многих странах, оно довольно активно развивалось и в дореволюционной России. После революции жилищная кооперация почти полностью прекратила свое существование, и только в 60-е годы вновь началось ее возрождение <1>.
--------------------------------
<1> Жилищное право. Учебник / Под ред. П.И. Седугина. М., 2000. С. 283.
Жилищное кооперативное движение получило широкое распространение во многих странах, оно довольно активно развивалось и в дореволюционной России. После революции жилищная кооперация почти полностью прекратила свое существование, и только в 60-е годы вновь началось ее возрождение. В настоящее время деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов посвящен раздел V Жилищного кодекса Российской Федерации. В настоящей статье хотелось бы рассмотреть вопросы, связанные с так называемой уступкой или продажей паев в жилищных и жилищно-строительных кооперативах.
Актуальность темы исследования, на наш взгляд, вызвана большим количеством таких "сделок" в обороте прав на жилые помещения. Необходимо ответить на вопрос, а возможны ли в принципе такие сделки и какие правовые последствия они порождают. Для этого следует проанализировать правовую природу членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, основания возникновения прав в отношении кооператива у его участников.
В соответствии со статьей 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива. Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам (статья 125 ЖК РФ). Паевой взнос в ЖСК и ЖК является имущественным (денежным) взносом, равным в общей сумме строительной или, соответственно, покупной стоимости жилого помещения, получаемого членом кооператива <2>.
--------------------------------
<2> Жилищное право. Учебник / Под ред. П.И. Седугина. М., 2000. С. 287.
Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.
Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) (статья 121 ЖК РФ). Таким образом, мы видим совокупность юридических фактов, необходимых для получения статуса члена жилищного или жилищно-строительного кооператива.
- Подача заявления в правление жилищного кооператива о приеме в члены жилищного кооператива.
- Рассмотрение поданного заявления правлением.
- Утверждение решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции).
- Уплата вступительного взноса.
То есть, для того чтобы стать членом кооператива, необходимо четыре юридических факта (действия), совершаемых последовательно. Отсутствие одного из них исключает получение статуса члена кооператива.
Так как использование жилищно-строительных и жилищных кооперативов является одним из возможных вариантов привлечения денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, данные правовые конструкции активно используются.
Практически это выглядит следующим образом: застройщик, привлекающий денежные средства для строительства многоквартирного дома, создает жилищно-строительный кооператив, а граждане, желающие приобрести жилье, вступают в его члены по рассмотренной выше схеме. Проблема возникает, когда гражданин, ставший членом кооператива, желает продать свой пай. В случае с долевым участием в строительстве каких-либо проблем не возникает, так как возможность уступки прав, возникших из договора участия в долевом строительстве, прямо предусмотрена статьей 11 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <3>.
--------------------------------
<3> Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 40.
Процедура уступки пая происходит следующим образом: заключается договор купли-продажи пая, одновременно пишется заявление председателю правления кооператива с просьбой разрешить уступку пая, после состоявшейся уступки направляется уведомление в кооператив о том, кто приобрел указанный пай. Нетрудно заметить, что рассмотренный выше порядок продажи или уступки пая в точности копирует уступку прав требования из договора участия в долевом строительстве.
Следует заметить, что приобретатель пая, заключив подобную сделку, не становится членом жилищного кооператива, потому что порядок вступления в члены кооператива регламентирован Жилищным кодексом РФ, нормы ЖК РФ в этой части носят императивный характер и не могут быть изменены ни уставом кооператива, ни соглашением сторон. Чтобы приобретатель пая стал членом кооператива, необходимо выполнение четырех действий, указанных выше, так как ЖК РФ иного способа не предполагает.
Возникает вопрос: а чем же является договор купли-продажи пая <4>? В ЖК РФ отсутствует какое-либо правовое регулирование, касающееся оборота паев, он содержит лишь правила о наследовании пая (статья 131 ЖК РФ). Представляется, что к решению данного вопроса можно подойти с разных точек зрения. Жилищное право является частью частного права, для которого характерно проявление принципа "Разрешено все, что не запрещено", то есть раз нет запрета на совершение таких сделок, следовательно, заключение таких договоров возможно.
--------------------------------
<4> Приходилось слышать мнение, что данный договор есть жилищно-правовая сделка, однако в этом есть большие сомнения (см., например, статью 8 ЖК РФ).
Однако, как отмечалось выше, заключение и исполнение договора купли-продажи пая не делает приобретателя пая членом кооператива, необходимо выполнение условий, указанных в статье 121 ЖК РФ. Это связано с тем, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами (статья 110 ЖК РФ). Цель деятельности таких кооперативов есть приобретение прав на жилые помещения исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Поэтому в законодательстве и нет упоминаний о возможности продажи паев, просто это противоречит цели деятельности таких кооперативов, и с этой точки зрения можно рассматривать договор купли-продажи пая как недействительную, ничтожную сделку на основании статьи 168 ГК РФ, так как данный договор противоречит цели правового регулирования, а значит, противоречит действующему законодательству <*>.
--------------------------------
<*> Комментирует: Е. Шипунова, к.ю.н., адвокат.
Действительно, следует согласиться с авторами в том, что ч. 1 ст. 110 определяет цель объединения граждан в ЖК и ЖСК как "удовлетворение потребностей граждан в жилье, а также управлении жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме" и не содержит упоминаний о возможности извлечения гражданами прибыли.
Однако, в том случае если "цена" пая в договоре купли продажи не превысит уплаченных членом кооператива взносов, то достаточно сложно будет утверждать, что член кооператива, заключая подобный договор, преследовал цель - извлечение прибыли. Кроме того, согласно ч. 1 ст. 113 ЖК РФ в уставе содержатся в том числе и сведения о "размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов".
Соответственно, на практике в связи с финансовыми затруднениями члена жилищного кооператива может возникнуть ситуация, когда гражданин/юридическое лицо не сможет внести очередной денежный взнос.
В этом случае, учитывая изложенное, а также в целях защиты интересов как членов кооператива, намеревающихся продать свой пай, так и иных членов кооператива, застройщика, оплачивающих расходы по строительству жилого дома, представляется возможным рассматривать данную сделку как соответствующую законодательству.
Кроме того, даже если оставить вопрос о недействительности рассматриваемого договора, остается открытым вопрос о приобретении статуса члена кооператива. Допустим, сделка совершена, договор исполнен, однако без принятия решения правления и утверждения этого решения общим собранием членов кооператива приобретатель не может стать членом кооператива. Указанные органы управления кооператива вправе, но не обязаны принимать в члены кооператива приобретателя пая, при этом ни в Жилищном, ни в Гражданском кодексе нет правового способа защиты, который позволял бы обязать правление и общее собрание сделать это <**>.
--------------------------------
<**> Комментирует: Е. Шипунова, к.ю.н., адвокат.
Учитывая приведенное выше справедливое замечание авторов об отсутствии "принудительного" порядка приема в члены кооператива, хотелось бы рекомендовать сторонам заключаемого договора перед продажей пая обратиться к правлению кооператива для одобрения заключаемого договора и к общему собранию членов кооператива (конференции) для получения решения об одобрении заключения договора купли-продажи пая и необходимости принятия покупателя в члены кооператива (после подписания договора).
Отдельно стоит остановиться и на том, каким образом возникает право собственности на жилое помещение у члена кооператива.
Согласно пункту 4 статьи 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Из указанной нормы прямо следует, что право собственности на жилое помещение у члена жилищного или жилищно-строительного кооператива может возникнуть лишь из членства и полной выплаты паевого взноса. Отсюда можно сделать вывод, что договоры уступки или купли-продажи пая не могут носить правообразующий характер, следовательно, не обладают свойствами юридического факта.
Соответственно, сделку, заключенную между членом кооператива и лицом, желающим приобрести пай, можно квалифицировать как мнимую (статья 170 ГК РФ), т.е. сделку, совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия <***>.
--------------------------------
<***> Комментирует: Е. Шипунова, к.ю.н., адвокат.
Действительно, как отмечают авторы, сама по себе сделка по купле-продаже пая не носит правоустанавливающего характера в отношении жилого помещения. Однако в результате ее совершения у покупателя возникает право собственности на пай, а в совокупности с решением общего собрания членов кооператива (конференции) о принятии покупателя в состав членов кооператива можно утверждать, что покупатель приобретет и право собственности на жилое помещение.
В случае отказа в принятии приобретателя права в члены кооператива затруднительным будет являться и защита его прав. По нашему мнению, при обращении такого лица в суд с иском о признании права собственности на жилое помещение, ему должно быть отказано, так как отсутствуют правопорождающие юридические факты, которые могут быть положены в основу судебного решения.
В таком случае восстановить права такого гражданина можно будет лишь с помощью правовых механизмов реституции или кондикции.
Подводя итог, можно сделать вывод, что оборот паев в жилищных и жилищно-строительных кооперативах действующим законодательством не предусмотрен, договор уступки и купли-продажи пая не имеет правопорождающего характера, приобретение права собственности на жилое помещение в кооперативе, которое уже закреплено за определенным лицом, возможно лишь с соблюдением процедуры выхода одного члена кооператива и принятием нового.
Читайте ещё по этой теме:
Авторы: Васькин В.В., Мустафин Р.Р.