Нехорошая квартира

Вопрос о порядке выселения отказавшихся от участия в приватизации - один из наиболее острых в жилищном праве. Однажды защитив права таких граждан, законодатель создал проблему, которая на сегодняшний день практически не имеет решения. Не внесло ничего нового в регулирование этого вопроса и Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".

Сегодня гражданин, владеющий квартирой на праве собственности, вправе после развода выселить из нее бывших членов своей семьи, не являющихся собственниками (если они не заключили с ним какого-либо соглашения о порядке дальнейшего проживания). Такое право предоставляет ему п. 4 ст. 31 ЖК РФ.

Практически одновременно с введением в действие ЖК РФ (в 2005 году) были внесены изменения в п. 2 ст. 292 ГК РФ, в результате чего выселить родственников владельца квартиры (причем даже не бывших) стало возможно и в случае ее продажи (мены, дарения и пр.). Ранее данная норма, напротив, не препятствовала родственникам бывшего владельца, проживавшим в квартире, продолжать пользоваться ею.

Норма ст. 31 ЖК РФ была неоднократно проклята как правозащитниками, так и простыми гражданами - в 2005 - 2008 г. она позволила в массовом порядке выкидывать на улицу бывших супругов (и их родственников, включая детей), не подозревавших о том, что перед разводом надо было письменно урегулировать с супругом все жилищные вопросы.

Законодатель счел нужным защитить только тех граждан, которые отказались от своего права на участие в приватизации квартиры - их в порядке п. 4 ст. 31 выселить нельзя (ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"). Но эта защита в результате может выйти им боком...

Однажды отказавшиеся

Смысл данного ограничения состоит в следующем. Прежнее жилищное законодательство было более либеральным и выселять граждан-несобственников в связи с разводом или просто в связи с отчуждением квартиры не позволяло. Поэтому в момент приватизации граждане особенно не задумывались над своей жилищной перспективой, особенно если в семье царили мир и гармония. Собственником квартиры зачастую становилось одно лицо, а остальные отказывались от своего права на приватизацию в его пользу, предполагая, что им ничто не помешает и далее проживать в данной квартире.

Но пришел 2005 год, и с ним новый Жилищный кодекс. Разрешить собственнику выселять из жилого помещения в случае развода тех родственников, которые теоретически имели все права стать долевыми собственниками этого помещения наравне с ним (если бы могли предполагать грядущие изменения в законодательстве), было бы совсем уж несправедливо. Вот законодатель и запретил применять в отношении таких граждан норму п. 4 ст. 31 ЖК РФ.

Результат этого запрета озвучил Верховный Суд: выселить отказавшегося нельзя ни при каких обстоятельствах, продать квартиру можно только при условии сохранения права отказавшегося на проживание в ней, т.е. вместе с жильцом (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за I квартал 2008 года, утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 28.05.2008; п. 18 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14).

В итоге сложилась уникальная с правовой точки зрения ситуация.

После развода в одной квартире остаются собственник и несобственник, и отношения их ничем не регулируются (тогда как, например, отношения долевых собственников урегулированы ГК РФ, а отношения граждан, вместе проживающих в квартире на основании договора социального найма, - ЖК РФ). Известно лишь, что собственник вправе по своему усмотрению и без согласования с несобственником совершать со своей квартирой любые действия, не запрещенные законом (кроме выселения из нее данного лица). А несобственник вправе лишь пользоваться этой квартирой, кто бы ею ни владел, но не более того. Причем статус такого жильца совершенно непонятен - не член семьи собственника, не наниматель, не член семьи нанимателя; нет у жильца и каких-либо договорных отношений с владельцем...

Договоримся по-хорошему...

Жилищные права граждан защищать, безусловно, надо. Однако после развода бывшие супруги, что естественно, хотят жить отдельно как друг от друга, так и от бывших родственников (тещи, свекрови и пр.). Как им разъехаться?

Безвыходность ситуации состоит в том, что даже самый благородный и порядочный собственник не вправе принудить несобственника к какому-либо варианту раздела жилплощади ввиду отсутствия в законе соответствующих норм. Для сравнения: долевым собственникам глава 16 ГК РФ позволяет в случае недостижения договоренности добиваться выдела своей доли (в натуре или в денежном выражении) в судебном порядке. Даже просто порядок пользования общим имуществом может быть определен судебным решением (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Смогут ли наши герои, скованные одной квартирой, воспользоваться помощью суда хотя бы в случае спора о порядке пользования жильем? Зависит это только от самих судов, которым в данном случае придется исходить из аналогии права или закона. Но разделить квартиру суд им точно не поможет...

Поэтому наиболее вероятный путь видится в обеспечении бывшего супруга другой жилплощадью (ведь смысл вышеприведенных запретов состоит в защите его жилищных прав). То есть речь идет не о выселении своего "бывшего" из имеющейся квартиры, а об его добровольном переселении.

Например, можно подарить ему другую квартиру (комнату), исходя из его предполагаемой доли в праве на приватизированную квартиру. Либо подарить ему долю в этой квартире и (в случае его согласия на этот дар) произвести раздел долевой собственности. Тогда уже при недостижении соглашения о порядке раздела это можно сделать в судебном порядке (ст. 252 ГК РФ).

Но, к сожалению, принудить бывшего супруга к принятию таких подарков нельзя - это дело добровольное, поэтому он может капризничать сколько захочет. Примеров тому уже немало. Вот, в частности, выдержка из письма, пришедшего к нам в редакцию: "...квартира, приватизированная в браке, принадлежит мне и моей дочери на правах долевой собственности. В ней проживает бывшая супруга, которая от участия в приватизации письменно отказалась. По решению суда, ввиду того что бывшая супруга не работает и не принимает участия в воспитании дочери, дочь проживает со мной на съемной квартире. За квартиру как собственник плачу я...".

Отметим и еще один парадокс рассматриваемой ситуации: собственника платить за квартиру и коммунальные расходы обязывает закон, а об обязанностях жильца ничего определенно сказать нельзя (ввиду неопределенности статуса).

...а то будет по-плохому

Отсутствие законодательных норм подталкивает граждан к решению проблемы не совсем красивыми методами. Продать квартиру "с начинкой" без согласия проживающего в ней бывшего родственника можно? Можно. Так почему, действительно, не продать ее, заинтересовав покупателей низкой ценой? В деньгах собственник не потеряет, поскольку если бы он договорился о разделе квартиры в добровольном порядке, то все равно бы расстался с соответствующей частью квадратных метров (или денег).

В наше время вполне реально найти на дешевую квартиру покупателей, которых не будет волновать наличие еще одного проживающего в квартире. Например, граждан из ближнего зарубежья, ограниченных в средствах, или предпринимателя, который данную квартиру будет использовать под офис. А уж как они там будут строить отношения с жильцом, бывшего собственника не волнует. Вот и получается, что, защищая жилищные права определенной категории граждан путем введения одного лишь запрета, законодатель тем самым поставил именно эту категорию под удар.

* * *

Представляется, что отсутствие законно установленного порядка раздела имущества в описанной ситуации нарушает права собственника, например его конституционное право на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну (п. 1 ст. 23 Конституции РФ). Поэтому стоит ожидать заявлений отчаявшихся граждан о рассмотрении конституционности норм Закона N 189-ФЗ. Интересно, что по этому поводу скажет Конституционный Суд...

Авторы: М. Мошкович, М. Семенова
Источник: газета "ЭЖ-Юрист"