Все основные схемы мошенничества известны еще с начала 90-х годов прошлого века, и все-таки каждый год, каждый месяц во всей России на удочку аферистов попадается масса людей. Технологии обмана и тайные опасности рынка жилья раскрывал Леонид Сандалов.

Кор.: Все основные схемы мошенничества давно известны, но тем не менее они действуют. Почему?

— Да, схемы мошенничества известны. Но это глубокое заблуждение, что они известны всем. Подавляющее большинство продавцов и покупателей недвижимости имеют дело с этим рынком достаточно редко и абсолютно не разбираются в его подводных течениях и опасностях. Мало кому придет в голову идея о каком-то обмане. К тому же мошенничеством часто занимаются люди своеобразно талантливые, которые хорошо разбираются в психологии и умеют настроить человека и убедить в чем угодно. Сколько не показывает телевидение обманутых пенсионеров, мошенников от этого меньше не становится. Оказываясь в нештатных ситуациях, люди вообще чаще всего впадают в некий ступор. А с человеком в этом состоянии аферист может делать все, что хочет.

Кор.: Чем пользуются мошенники в кризис?

— То, на чем играют мошенники, давным-давно описано и в «Буратино», и в «Двенадцати стульях», и во многих других произведениях. Это в первую очередь желание сэкономить, купить подешевле, вырастить денежное дерево. Пользуются и исконными чертами менталитета. У нас каждый родственник или друг, который прочитал статью о недвижимости, считает себя специалистом в этой области и уверен, что вправе давать советы. А люди ему доверяют.

Еще чаще технологию бесплатного сыра стали использовать в кризис. Под предлогом срочной продажи покупателя уговаривают заплатить хотя бы часть денег до государственной регистрации. Три-четыре таких покупателя, оплативших полцены, и прибыль окупит любую операцию. А дальше — кто первый зарегистрирует квартиру, тот и победил. Волна подобных мошенничеств поднималась во время пертурбаций с государственной регистрацией, когда срок оформления вырос с одного дня до месяца.

Главный принцип — не передавать деньги продавцу до проведения регистрации. В столицах это в принципе общепринято. А вот в провинции, в небольших городках, где отношения чаще всего строятся на доверии, такой практики нет. Поэтому приезжие там могут и пострадать.

Кор.: О каких еще сценариях действий мошенников Вы можете рассказать?

— Основные схемы обмана покупателей и продавцов возникли с началом приватизации и появлением рынка жилья. Хотя и до этого существовали так называемые квартирные маклеры, которые проводили обмены цепочкой из 20 — 30 участников. Иногда в результате таких многоходовых операций можно было из комнаты в коммуналке переехать в шикарную трехкомнатную квартиру. Специалисты делали и это.

Некоторые схемы уходят в прошлое. Например, три года, до окончания приватизации, осталось действовать следующему сценарию: человек уезжает в длительную заграничную поездку и оставляет в неприватизированной квартире российский паспорт, который за рубежом ему, конечно, не нужен. В это время в его квартиру залезают воры, обнаруживают паспорт и передают его специалистам в другой сфере — мошенникам. Фотография переклеивается, квартира приватизируется и спокойно продается. И вот человек наконец-то возвращается из-за границы домой и вдруг узнает, что в его квартире живут уже другие люди, которые при этом купили его квартиру совершенно законно.

Кор.: На чьей стороне будет суд в данной ситуации?

— Еще не так давно в выигрышном положении однозначно оказался бы первоначальный хозяин квартиры. Но несколько лет назад прошел Пленум Верховного Суда РФ, который защитил интересы добросовестного покупателя. Теперь, если покупатель жилья не мог знать и не знал о мошенничестве, квартира, скорее всего, останется за ним. Возникает сложнейшая ситуация: аферистов уже не найти, деньги исчезли и как обеспечить обе стороны жильем — непонятно.

К сожалению, безвыходные ситуации не так уж редки. Например, имел место случай, не связанный с мошенничеством, но достаточно показательный. Женщина, мать несовершеннолетнего ребенка, продала комнату в коммуналке, но за день до сделки суд лишил ее родительских прав, а значит, возможности представлять интересы ребенка. Прокуратура попыталась вернуть сделку. Но квартиру уже перевели в нежилой фонд — в ней разместился банк. Ребенка возвращать оказалось некуда. Судья выпутался очень хитро. Повестки всем участникам дела приходили несколько раз и ровно на следующий день после проведения заседания.

Кор.: В каких еще случаях, кроме покупки квартиры, в которой зарегистрированы несовершеннолетние, не обходится без трудностей?

— Один из наиболее опасных вариантов — недвижимость, доставшаяся по наследству. Даже через какое-то время после вступления в права продавец может получить иски от других наследников, от лиц, бывших на иждивении, которые вовремя не узнали о получении наследства. Это не всегда связано с мошенничеством, но относиться к таким обстоятельствам нужно особенно внимательно. Однако бывает, что наследники входят в сговор и разрабатывают операцию так, чтобы и деньги себе оставить, и квартиру не отдать, а потом продают ее еще раз.

Кор.: Как заранее определить, что имеешь дело с мошенниками?

— Вообще, есть определенные критерии подозрительных сделок. Это частая смена владельцев квартиры в прошлом или длинная цепочка перепродаж в настоящем, наличие несовершеннолетних детей, низкая цена или, например, продажа по доверенности. К последнему условию необходимо относиться очень внимательно. Например, по закону этот документ теряет силу в случае смерти владельца квартиры. Могу привести пример. Квартира перепродавалась по цепочке. В документах, которые получили покупатели, значилось, что хозяин этой квартиры был выписан по причине смерти через три месяца после предыдущей продажи жилплощади. А в результате оказалось, что он умер за день до заключения договора, и прокуратура эту сделку оспорила совершенно законно.

Без специалиста раскрыть обман и обойти все подводные камни сделки по недвижимости чрезвычайно сложно. Недаром в США у каждой семьи есть личный адвокат, врач и риелтор. В городе достаточно много и фирм-однодневок, и так называемых черных маклеров. По статистике ФРС, аресты и запрещения налагаются примерно на 3 — 5% проданных квартир. Не все эти споры связаны с мошенничеством. Но одна сделка из ста наверняка афера. Если учесть объем рынка недвижимости, на кону стоят огромные суммы. Тем более не все обманы доходят до суда.

Кор.: Кто такие черные маклеры?

— У черных маклеров широкая сфера деятельности — от криминала, когда у неблагополучной категории граждан любыми способами добывают доверенность, потом эти граждане исчезают в никуда, а квартира продается, до мошенничества. Последнее нашумевшее дело: небольшое агентство «Невский проспект», в которое по рекомендации обращались и футболисты «Зенита», занимало деньги под проценты якобы для их вложения в недвижимость, чем в принципе риелторы не занимаются. Естественно, деньги забирались безвозвратно. Сейчас владелец агентства в тюрьме, но от этого никому не легче.

Кор.: А если покупатель обратился к услугам риелтора и тот просмотрел какие-то мошеннические схемы, агент понесет ответственность?

— Во-первых, в ведущих компаниях города все профессиональные риски риелторов застрахованы. То есть убытки клиенту должна будет возместить фирма. Во-вторых, известные агентства чаще всего дорожат своей репутацией. Были случаи, когда компании просто покупали обманутым клиентам новую квартиру. Это не такие большие финансовые потери по сравнению с ущербом для репутации.

Но в обращении к услугам риелторов важен другой момент. Сильные компании имеют и развитую службу безопасности. Поэтому мошенники в 99% случаев избегают крупных фирм, предпочитая им частных маклеров или фирмы-однодневки. К тому же специалисты в профессиональном сообществе постоянно обмениваются информацией об аферах. Если вы следите за прессой, то скандальных историй, связанных с десятком крупнейших фирм города, там просто нет.

Кор.: Как Вы прокомментируете случаи обмана риелторами?

— Опять же важно проверять то, что подписываешь, и не соблазняться низкой стоимостью услуг. Во всех компаниях агентские примерно одинаковы — около 4 — 6% в зависимости от сделки. Но некоторые, скажем так, нечестно ведущие бизнес фирмы заманивают низкими ставками, умудряются подписывать с продавцом и покупателем разные договоры, указывая в них разную стоимость жилья. Тем самым они оставляют себе до половины стоимости квартиры. Хотя даже в известных фирмах встречаются конкретные агенты, которые либо по неопытности, либо умышленно стараются хоть в чем-нибудь да обмануть клиента. Но в любом случае за его спиной — крупная корпорация. Кроме того, есть Ассоциация, Гильдии риелторов, членство компании в которых уже гарантия честности. В них есть комиссия, третейский суд, который рассматривает спорные ситуации между компаниями и клиентами. Их решения обязательны для исполнения фирмами.

Кор.: Что происходит в сфере законодательства?

— В последние годы законодатели даже несколько облегчили мошенникам жизнь. Например, ввели простую письменную форму договора о продаже квартиры. Если раньше документы участников сделки проверял нотариус и в какой-то степени был ее гарантом, сейчас граждане могут самостоятельно оформлять сделки в ФРС, и проверкой их личностей уже никто не занимается.

Часто закон сам вынуждает продавцов его обходить и тем самым играет на руку мошенникам. Например, если человек решает продать квартиру, которой владеет меньше трех лет, то с суммы больше миллиона он заплатит подоходный налог 13%. При этом не важно, прожил ли он в ней всю свою жизнь и только вчера приватизировал или действительно постоянно занимается перепродажей квартир. Поэтому многие предпочитают прописывать в документах балансовую стоимость квартиры вместо рыночной. С этим и связан риск. При расторжении сделки судом покупателю не обязательно вернут реальную стоимость квартиры.

Кор.: Какие еще опасности связаны с указанием балансовой стоимости?

— Иногда, указывая балансовую стоимость или даже рыночную, продавцы и покупатели могут понести ущерб не от мошенников, а от расторжения сделки. Эта тенденция обостряется с оживлением рынка. Если идет бурный рост цен на недвижимость, например по 30% за полгода, естественно, у продавца может возникнуть идея расторгнуть сделку, вернуть балансовую стоимость покупателю и продать квартиру подороже. В случае если цены снижаются, наоборот, может пострадать продавец. Дело еще и в том, насколько юридически может быть основано расторжение договора. Зацепки найти можно, но если договор заключал риелтор или юрист, таких рисков меньше. В любом случае действует непогрешимое правило: когда вы подписываете какие-то документы, аксиома их прочитать.

Кор.: Что делать, если в квартире зарегистрирован временно выбывший, например в места лишения свободы?

— Здесь нужно исходить из конкретной ситуации. Вовсе необязательно с такой квартирой возникнут проблемы. С регистрацией вообще есть много нюансов, в том числе связанных с несовершенством законодательства. С одной стороны, она никаких прав на собственность не дает. Но основания для регистрации все-таки имеют значение. Что гласит буква закона? В случае продажи собственником жилья члены его семьи теряют право на проживание на этой жилплощади. Но указать не членов семьи, прописанных в квартире, депутаты забыли. И оказалось, что они-то как раз сохраняют право проживать в уже купленной другими людьми квартире. Представьте: вы купили квартиру, а чужой человек имеет право в ней проживать, входить и выходить в любое время. И его не так-то просто выгнать оттуда.

Кор.: Как происходит передача денег?

— Самый небезопасный способ — передача через банковскую ячейку с выдачей двух ключей — продавцу и покупателю. В такой ситуации можно столкнуться с бытовым вымогательством. Нечто подобное неоднократно происходило на моих глазах: в момент, когда сделка уже подготовлена, все собираются перед закладкой денег в ячейку, одна из сторон начинает предъявлять условия по изменению цены. Мол, или давайте мне на сто тысяч больше/меньше, или я ухожу. Другая сторона, как правило, впадает в ступор, и все — можно брать ее голыми руками. Так могут действовать бизнесмены, воспитанные в 90-е, например. В данном случае как раз и находят выход риелторы. Они защищают интересы того, чьи интересы представляют. Самый же надежный способ сегодня — использование расчетного центра.

Также важный момент — расписка в получении денег, которую продавец пишет собственноручно. Если покупатель упустил этот момент из виду, продавец может заявить, что никаких денег не получал, и потребовать заплатить еще раз.

Кор.: Мы все время говорим о покупателях, а когда страдает продавец?

— В большинстве случаев мошенничество происходит именно со стороны продавца, когда что-то не в порядке с квартирой. Единственный случай, когда страдает продавец, — это недополучение части денег вследствие халатности в расчетах. Но в основном это скрытые, латентные случаи обмана, например при закладке денег. Мошенники передают «куклы» — пачки резаной бумаги, или просто не докладывают всю сумму. Встречаются и профессиональные шулеры. При этом что-то доказать в данном случае невозможно, а распространяться о том, что его обманули, продавец вряд ли захочет. Как правило, исчезают не все деньги полностью, а лишь какая-то их часть, из-за которой и шум поднимать бессмысленно.

Кор.: А Вы сталкивались со случаями мошенничества на практике?

— Конечно, но без ущерба для клиентов. Хотя, как правило, нашего агентства мошенники избегают. Периодически случается, что как только, интересуясь какой-то квартирой, называешь свою компанию, общение прекращается. Скорее всего, с такими квартирами дело нечисто.

Кор.: Вы сообщаете об этих случаях в милицию?

— В службу безопасности. Дальше они разбираются сами. Все честные компании заинтересованы в том, чтобы криминала было меньше.

Автор: Л. Сандалов
Источник: «Жилищное право», 2010, №2