Благими намерениями
Еще года три назад договор по 214-ФЗ был редкостью, а самыми популярными среди застройщиков вариантами считались предварительный договор купли-продажи и вексельная схема. Последняя порядком себя дискредитировала, потенциальные покупатели о ней наслышаны и покупать у застройщиков векселя вместо квартир, видимо, больше не хотят. Пожалуй, именно этим можно объяснить тот факт, что в процессе нашей проверки я так и не нашел ни одного объекта, который продавали бы таким способом.
Зато продажа по предварительным договорам никуда не делась. Именно такой документ мне предложили подписать в компании "НДВ-Недвижимость", куда я обратился по поводу квартиры в жилом доме под названием "Новый". Эта панельная новостройка с именем собственным расположена в Западном Дегунино.
"Это практически то же самое, что договор по 214-ФЗ,— уверяла меня риэлтор Олеся.— По крайней мере, с точки зрения судебной практики. Тут принципиальная позиция застройщика, который все свои объекты продает по таким договорам".
Правда, Олеся честно меня предупредила, что оформление в собственность займет больше времени, чем в случае с 214-ФЗ,— до одного года.
"Предварительный договор значительно менее надежная форма, чем договор долевого участия, ведь это простое соглашение о намерениях. В случае обмана вам придется нелегко,— предупредила меня юрист из компании "Юков, Хренов и партнеры" Марина Краснобаева.— Через суд вы не сможете требовать ни квартиры, ни денег, а только заключения договора купли-продажи".
Договор о договоре
В группе компаний "Пионер" мне предложили заключить предварительный договор совсем иного рода. А именно, некий предварительный договор участия в долевом строительстве для покупки квартиры в жилом квартале "Life-Волжская" в Текстильщиках. Условия такие: я оплачиваю полную стоимость квартиры, а взамен получаю договор с неким ООО о том, что оно не позднее чем через год заключит со мной настоящий договор долевого участия.
Менеджер Михаил объяснил мне это тем, что нормальные договоры по 214-ФЗ появятся только осенью, а метры дорожают уже сейчас. Квартиры в новостройке и так уже идут по 120-122 тыс. руб. за квадрат. А ближайшее подорожание ожидается буквально через неделю.
"Деньги, которые вы заплатите, не будут сразу же вложены в строительство,— успокаивал меня Михаил.— Мы положим их на депозит и снимем только после заключения основного договора".
В ответ на мои попытки понять, почему же цена будет повышаться, если деньги просто лежат и ни во что не инвестируются, менеджер сослался на общий рост рынка.
"Этот договор — филькина грамота,— считает Марина Краснобаева.— Добиваться правды в суде будет еще сложнее, чем с предварительным договором. Ведь вы сможете требовать только заключения договора по 214-ФЗ. И если суд примет вашу сторону, то упомянутое ООО (даже если оно не объявит себя банкротом) сможет не выполнять судебное решение. Просто потому, что объект может не соответствовать условиям, необходимым для заключения договора по 214-ФЗ".
Операция "Кооперация"
Больше всего меня удивили в компании ПИК, когда для покупки квартиры в строящемся ЖК "Аннинский" предложили вступить в жилищно-строительный кооператив, формально не имеющий к ПИК вообще никакого отношения.
"С физическими лицами невозможно заключить договор, пока нет прав на землю, а земля у нас федеральная",— честно признались мне в офисе компании.
В предложенном договоре второй стороной выступал ЖСК "Аннинский", а название группы компаний ПИК упоминалось ровно один раз — в качестве фирмы, которая за 50 тыс. руб. окажет услуги по государственной регистрации прав собственности. Очевидно, группа компаний при этом ни за что по закону не отвечает.
"Когда договор заключается с ЖСК, а реальный застройщик выступает под видом подрядчика, то гарантий нет никаких,— констатировала Марина Краснобаева.— Закон слабо защищает кооператоров, поэтому такой формой часто пользуются мошенники. Несколько недобросовестных членов правления способны вывести деньги и оставить членов ЖСК ни с чем. Судиться после этого им будет не с кем, ведь считается, что это они сами строили дом и несли все риски".
Наследие 2003-го
Кое-где еще можно встретить договоры долевого участия, заключенные по старой форме. Это допускается в тех случаях, когда реализация проекта началась еще до вступления в силу 214-ФЗ. Поскольку в кризис многие стройки встали, то некоторые такие "дореформенные" дома до сих пор еще достраиваются. Один из них — жилой комплекс "Измайловский" компании "Дон-строй".
"Постановление о строительстве этих домов было подписано еще в 2003 году, поэтому договор — старой формы",— объяснила мне менеджер Наталья и прислала образец документа на электронную почту. А я отправился с этим договором к Марине Краснобаевой.
"Это довольно надежный договор,— объяснила мне юрист.— Разница между ним и договором долевого участия заключается в том, что в последнем более четко прописаны все неустойки и ответственность застройщика. Кроме того, на документы, оформленные по 214-ФЗ, распространяется действие закона "О защите прав потребителя". К тому же в старом договоре соинвестирования не содержится имеющей юридическую силу отсылки к конкретной квартире — отсюда возможный риск двойной продажи".
Самое же главное, что объединяет эти два вида договора и отличает их от всех остальных,— это то, что у подписавшего их инвестора имеются определенные права на еще не достроенный объект. В случае с современным договором долевого участия стройка находится в собственности у застройщика, а дольщик имеет право залога на конкретную квартиру. В ситуации со старым договором соинвестирования у всех инвесторов имеется долевая собственность на недострой. В общем, что бы ни случилось в итоге с застройщиком, права на недоделанный дом у вас останутся.
Продажа будущего
Скоро у продажи по 214-ФЗ может появиться еще одна альтернатива.
"Высший арбитражный суд планирует разрешить договоры продажи будущих квартир. Если это произойдет, то желающих работать по 214-му закону станет еще меньше,— рассказывает Марина Краснобаева.— Такой договор всем хорош, кроме того что до окончания стройки и оформления дома в собственность у вас нет на него никаких прав. А значит, на самом доме не висит никакого обременения".
Впрочем, нестандартные договоры — это сейчас скорее исключение, чем правило. В том числе и у тех застройщиков, которых мы упомянули.
Зачастую факт продажи по договорам долевого участия всячески подчеркивается и используется в рекламе. Действительно, плюсы налицо. Тут и полная ясность насчет проекта дома, количества и параметров квартир на момент продажи, и фиксированный размер неустойки, и право дольщика в случае невыполнения договора расторгнуть его, и мгновенное оформление в собственность. И даже обязанность застройщика предупреждать о задержке сдачи объекта минимум за два месяца. Минус для покупателя есть ровно один — проблемы с изменением планировки квартир на стадии строительства. То есть перепланировку потом придется делать и оформлять отдельно. А вот для застройщика 214-й закон создает массу проблем. И самая труднорешаемая — необходимость иметь право собственности или хотя бы длительной аренды на землю. Поэтому-то всевозможные альтернативные виды договоров никуда и не исчезают.
Автор: Н. Аронов
Источник: «Коммерсантъ»