В соответствии со ст. 676 ГК наймодатель по договору коммерческого найма обязан передать нанимателю указанное в договоре жилое помещение. Исполнение этого обязательства будет надлежащим при соблюдении двух условий (п. 1 ст. 676 ГК):

1. помещение должно быть свободным, т.е. в нем на момент передачи не должны находиться, постоянно или временно, иные лица;
2. помещение должно быть в состоянии, пригодном для проживания. Первое требование означает, что жилое помещение необходимо передать свободным не только в фактическом, но и в юридическом смысле. Так, в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 65 ЖК наймодатель обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение.

Передача жилого помещения, несвободного от прав иных (третьих) лиц, может привести к серьезному ущемлению прав нанимателя и невозможности пользования жилым помещением ввиду сохранения на него прав третьих лиц. Так, договор коммерческого найма жилого помещения может быть заключен без согласия членов семьи собственника этого жилого помещения, которые в соответствии с п. 1 ст. 292 ГК проживают в принадлежащем собственнику жилом помещении и имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

В силу п. 3 ст. 292 ГК члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. Таким образом, если договор коммерческого найма заключен без согласия членов семьи собственника жилого помещения, то это приведет к серьезному нарушению прав нанимателя, в т.ч. и невозможности пользоваться предоставленным по договору жилым помещением, т.к. члены семьи собственника в полной мере сохраняют право владения и пользования таким жилым помещением и вправе требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц.

Жилое помещение может быть обременено правом отказополучателя на пользование данным жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу (ч. 1 ст. 33 ЖК, п. 1, 2 ст. 1137 ГК). Обременение жилого помещения правом отказополучателя также ведет к существенному ущемлению прав нанимателя по договору коммерческого найма, который при заключении договора не знал о данном обстоятельстве.

Наймодатель может не уведомить нанимателя о том, что жилое помещение уже передано третьим лицам по договору безвозмездного пользования (ст. 689 ГК) либо по договору коммерческого найма, что также приведет к ущемлению прав нанимателя.

Перечисленные права третьих лиц обременяют передаваемое по договору коммерческого найма жилое помещение, что приводит к существенному ущемлению прав нанимателя по пользованию этим жилым помещением. Таким образом, перед заключением договора наймодатель обязан предупредить нанимателя о правах третьих лиц в отношении передаваемого жилого помещения.

Второе требование п. 1 ст. 676 ГК состоит в том, что наймодатель должен передать нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. На наш взгляд, с учетом потребительской направленности договора коммерческого найма необходимо оценивать состояние передаваемого жилого помещения с точки зрения его пригодности для «постоянного проживания». Жилое помещение как объект договора коммерческого найма должно быть пригодно именно для постоянного проживания, т.е. оно должно отвечать установленным санитарным, техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 ЖК). Состояние жилого помещения на момент его передачи нанимателю фиксируется в акте приемки-передачи жилого помещения, подписываемом обеими сторонами. Таким образом, исполнение наймодателем обязанности по передаче жилого помещения по договору коммерческого найма будет надлежащим, если он передаст нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для постоянного проживания.

В договоре коммерческого найма жилого помещения, как и в любом другом консенсуальном договоре, должна быть предусмотрена обязанность наймодателя предоставить жилое помещение нанимателю в указанный в договоре срок, а если такой срок не указан, то в разумный срок (ст. 314 ГК). Данная обязанность наймодателя не отражена в гл. 35 ГК, хотя без ее соблюдения исполнение по договору не будет считаться надлежащим (ст. 314 ГК). Данный пробел считаем целесообразным разрешить по аналогии закона со ссылкой на п. 3 ст. 611 ГК, в соответствии с которым, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Таким образом, наймодатель по договору коммерческого найма жилого помещения обязан передать нанимателю жилое помещение в срок, указанный в договоре, а если такой срок не указан, то в разумный срок. Неисполнение наймодателем данной обязанности дает право нанимателю по своему усмотрению требовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

С учетом всего вышеизложенного предлагаем внести в п. 1 ст. 676 ГК следующие изменения:

«Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение в состоянии, пригодном для постоянного проживания, в указанный в договоре коммерческого найма жилого помещения срок, а если такой срок не указан — в разумный срок».

При заключении договора коммерческого найма жилого помещения наймодатель обязан предупредить нанимателя о всех правах третьих лиц на передаваемое по договору жилое помещение.

Если наймодатель не предоставил нанимателю сданное внаем жилое помещение в указанный в договоре коммерческого найма жилого помещения срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, наниматель вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

С учетом всего вышеизложенного предлагаем следующую редакцию ст. 676 ГК:

«Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение в состоянии, пригодном для постоянного проживания, в указанный в договоре коммерческого найма жилого помещения срок, а если такой срок не указан — в разумный срок.

При заключении договора коммерческого найма жилого помещения наймодатель обязан предупредить нанимателя о всех правах третьих лиц на передаваемое по договору жилое помещение.

Если наймодатель не предоставил нанимателю сданное внаем жилое помещение в указанный в договоре коммерческого найма жилого помещения срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, наниматель вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении».

Автор: Кириченко О.В.