Получившее значительное распространение строительство домов коттеджного типа остро поставило перед законодателем и юридической наукой вопрос о правовой регламентации отношений, связанных с обеспечением нормального функционирования инфраструктуры "коттеджных поселков" на коллективной основе (т.е. по инициативе и в интересах собственников нескольких коттеджей). К сожалению, признать состояние нормативной базы в затронутой сфере удовлетворительным нельзя, ибо действующее законодательство (прежде всего жилищное) предлагает системное регулирование вопросов управления многоквартирными домами, тогда как коттеджи в подавляющем большинстве случаев таковыми не являются. Несмотря на это, имеющиеся предписания жилищного законодательства могут быть использованы и применительно к коттеджам, хотя и с известными оговорками. В частности, возможным институциональным вариантом осуществления управления имущественным комплексом, относящимся к нескольким коттеджам, является товарищество собственников жилья.
Как известно, товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ, товарищество) представляет собой форму объединения домовладельцев, особый вид некоммерческой организации (ст. 291 ГК РФ, п. 1 ст. 135 ЖК РФ), правовой статус которой в настоящее время определяется ЖК РФ <1>. При этом согласно положениям Кодекса товарищество может создаваться для объединения не только собственников помещений одного или нескольких многоквартирных домов (п. 1 ст. 135, пп. 1 п. 2 ст. 136), но и собственников нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи (которыми как раз и являются основная часть коттеджей), дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры (пп. 2 п. 2 ст. 136). Думается, не исключено и объединение собственников многоквартирных домов и домов, рассчитанных на проживание одной семьи (хотя данный тезис выводим лишь при расширительном толковании правил п. 2 ст. 136 ЖК РФ).
--------------------------------
<1> С принятием ЖК РФ и включением в него положений о ТСЖ утратил силу Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья". В свете сказанного п. 2 ст. 291 ГК РФ нуждается в редакционном уточнении: слова "законом о товариществах собственников жилья" должны быть заменены на текст "жилищным законодательством".
Попутно стоит обратить внимание на очевидную некорректность причисления в пп. 2 п. 2 ст. 136 ЖК РФ к жилым домам наряду со зданиями строений и сооружений <2>: во-первых, сам ЖК РФ трактует жилой дом исключительно как индивидуально определенное здание (п. 2 ст. 16), во-вторых, под сооружениями традиционно понимаются инженерно-строительные объекты, не предназначенные для проживания граждан <3>.
--------------------------------
<2> Вообще, "громоздкость" редакции пп. 2 п. 2 ст. 136 ЖК РФ породила самые различные толкования нормы. Так, по мнению А.Н. Гуева, ТСЖ создается при объединении зданий (в том числе нежилых), строений и жилых домов (см.: Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Дело, 2005). Думается, что приведенное толкование расходится с буквальным текстом статьи.
<3> В частности, Е.М. Тужилова-Орданская замечает, что "сооружения не предназначены для постоянного пребывания в них людей и используются для технических целей (очистные сооружения, трубопроводы, сооружения связи и т.д.)" (Тужилова-Орданская Е.М. Понятие недвижимости в гражданском праве России: Учебное пособие. Уфа: РИО БашГУ, 2005. С. 52).
Итак, по идее законодателя задачи ТСЖ не сводятся лишь к управлению многоквартирными домами; товарищество является организацией, которая может выполнять гораздо более широкие функции - это объединение собственников жилых и нежилых помещений многоквартирных и иных объектов (в том числе коттеджей), способное эффективно решать общие хозяйственные проблемы. Действительно, при создании товарищества появляется ряд преимуществ в решении общих вопросов: собираемые с собственников средства аккумулируются на счете ТСЖ, их расходование контролируется самими собственниками через управленческие и контрольные органы, предполагается наличие единой диспетчерской службы для решения аварийных ситуаций и т.п. Выявленный подход законодателя к пониманию роли ТСЖ сообразуется и с вынесением положений о товариществе в отдельный раздел ЖК РФ наряду с разделом о способах управления многоквартирными домами. Резюмируя изложенное, еще раз подчеркнем правомерность образования ТСЖ для объединения владельцев коттеджей, не являющихся многоквартирными домами. Небезынтересна данная организационно-правовая форма и для собственников коттеджей, поскольку члены товарищества, в отличие, например, от членов потребительского кооператива, не отвечают по обязательствам юридического лица (п. 6 ст. 135 ЖК РФ и п. 4 ст. 116 ГК РФ).
Согласно ст. 139 ЖК РФ товарищество может быть учреждено не только в существующих объектах недвижимости, но и в таком своеобразном объекте, как строящиеся многоквартирные дома; при этом инициатива должна исходить от лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Несмотря на то что законодатель указывает на образование ТСЖ лишь применительно к многоквартирному дому, логично предположить, что по смыслу жилищных норм (закрепивших, как отмечалось, возможность возникновения ТСЖ не только в многоквартирном доме) создание рассматриваемой некоммерческой организации при коттеджном строительстве не находится в противоречии с законом. Правда, возникает ряд сложностей по установлению потенциальных собственников, т.е. определенного круга лиц, которым будет принадлежать право собственности на дома (ибо право субъекта на участие в принятии решения о создании товарищества подлежит удостоверению конкретными документами, подтверждающими возможность возникновения в будущем у такого лица права собственности на объект). Конечно, с абсолютной уверенностью сказать, что именно данное лицо приобретет вещное право, не представляется возможным (так как не исключены изменения субъектного состава складывающихся отношений в результате наследования, отчуждения права и т.п.), однако аналогичные проблемы характерны и в ситуации со строящимся многоквартирным домом.
ТСЖ в коттеджном секторе предполагает объединение нескольких коттеджей с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами на соответствующих земельных участках, а также элементами инфраструктуры. Причем обязательным условием (предпосылкой) создания товарищества является в соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 136 ЖК РФ близость расположения коттеджей (понятие близости носит оценочный характер, хотя, как представляется, его расшифровка не вызовет больших сложностей на практике). Данное требование дополняется положением о необходимости нахождения гаражей и других объектов (помимо собственно коттеджей) на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках; поэтому объединение коттеджей с объектами, расположенными на нескольких хотя и близких, но не соприкасающихся друг с другом земельных участках, в рамках ТСЖ не имеет под собой легального фундамента. Таким образом, собственники домов индивидуальной застройки могут создавать товарищества, если дома и объекты "расположены на соседних земельных участках и соединены инженерно-техническими сетями" <4>.
--------------------------------
<4> Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Издание Тихомирова М.Ю., 2005.
Основная трудность в использовании правил ЖК РФ, касающихся различных аспектов создания и деятельности ТСЖ, применительно к товариществам в коттеджном секторе заключается, как уже подчеркивалось, в том, что они рассчитаны, главным образом, на случаи управления многоквартирными домами, собственники помещений которых имеют право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (специальные же правила, регулирующие порядок возникновения и функционирования ТСЖ за рамками многоквартирных домов, отсутствуют). При этом подразумевается не просто общая собственность на какое-либо имущество (она вполне вероятна и для собственников коттеджей, например на совместно созданные или приобретенные объекты социальной и инженерной инфраструктуры); ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ квалифицируют в качестве общего имущества лишь имущество многоквартирного дома (как, по словам Т.А. Борзенковой, "некоего замкнутого пространства" <5>), априори принадлежащее субъектам (собственникам помещений) на праве общей долевой собственности в силу самого факта приобретения помещения в собственность. Именно с учетом наличия общего имущества в приведенном значении выстраивается логика регламентации статуса товарищества и его членов (см., например, п. 3 ст. 135, п. 1 ст. 136, пп. 3 и 7 п. 1 ст. 137, п. п. 4 и 7 ст. 138, п. п. 3, 4 ст. 146, ст. 152 ЖК РФ). Так, размер доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме задает размеры платежей и взносов членов ТСЖ, служит решающим фактором при определении правомочности общего собрания членов товарищества и количества голосов, принадлежащих конкретному участнику организации (п. 3 ст. 45, п. 3 ст. 48 ЖК РФ). Связано это с тем, что "общее имущество (крыша, фундамент, лестничные площадки и т.п.) образует "...объект гражданских прав, отличный от жилых помещений. Однако пользование одним объектом (помещением) немыслимо без эксплуатации другого объекта (общего имущества). Более того, пользование помещением - это не что иное, как использование общего имущества" <6>.
--------------------------------
<5> Борзенкова Т.А. Способы управления общим имуществом многоквартирного дома // Актуальные проблемы частноправового регулирования: Материалы Международной VI научной конференции молодых ученых (г. Самара, 28 - 29 апреля 2006 г.) / Отв. ред. Ю.С. Поваров. Самара: Универс-групп, 2006. С. 235.
<6> Лаптева Е.Н. Жилое помещение как объект гражданских прав // Актуальные проблемы частноправового регулирования: Материалы Всероссийской IV научной конференции молодых ученых (г. Самара, 23 - 24 апреля 2004 г.) / Отв. ред. Ю.С. Поваров, В.Д. Рузанова. Самара: Изд-во Самар. ун-та, 2004. С. 192.
Несмотря на изложенное, сегодня товарищества, объединяющие коттеджи, вынуждены ориентироваться на положения ЖК РФ. Ясно, что они нередко неприменимы или могут быть применены со значительной корректировкой; как следствие, возникает множество нерешенных проблем.
Начнем с понятия и целей деятельности ТСЖ <7>, закрепленных в ЖК РФ. Согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ товарищество - это объединение собственников помещений в многоквартирном доме, образованное в целях совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации такого комплекса (включая решение вопросов надлежащего содержания общего имущества дома, предоставления коммунальных услуг), а также реализации прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме. Принимая во внимание отсутствие общего имущества в смысле, придаваемом ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, понятно, что приведенные цели невозможно безоговорочно перенести на ТСЖ, возникшее при объединении собственников домов индивидуальной застройки. Скорее всего, в качестве первоочередных целей таких товариществ можно обозначить коллективное решение вопросов, связанных с предоставлением коммунальных услуг, поддержанием в надлежащем состоянии объектов и мест общего пользования.
--------------------------------
<7> С целями создания ТСЖ сообразуются права и обязанности товарищества, обозначенные в ст. ст. 137, 138 ЖК РФ.
Сложности возникают при применении к изучаемым товариществам и нормативных положений по созданию ТСЖ. ЖК РФ устанавливает, что ТСЖ учреждается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома при условии, что членами организации станут собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов собственников дома; количество голосов каждого собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество дома, которая, в свою очередь, определяется пропорционально площади занимаемого собственником помещения. Совершенно понятно, что данные предписания не учитывают специфику товарищества, объединяющего жилые дома, предназначенные для проживания одной семьи; причем обнаруженный пробел не может быть восполнен экстраполированием анализируемых правил подсчета голосов на товарищества в коттеджном секторе без искажения сути отношений между собственниками жилых домов (другое дело, что некоторые расходы, возлагаемые на собственника, должны находиться в зависимости от площади дома). Поэтому затронутый вопрос должен найти прямое законодательное разрешение. Не усматривая смысла в выявлении количества голосов таким же образом, как в многоквартирном доме, в качестве варианта можно предложить определение голосов собственников коттеджей, ориентируясь на принцип "один коттедж - один голос", если иное не установлено уставом.
Единственным учредительным документом ТСЖ является устав. ЖК РФ системно не устанавливает требований к уставу, однако при его составлении следует учитывать, что в обязательном порядке в нем должны содержаться сведения, обозначенные в ряде статей ЖК РФ. В частности, он должен включать положения о порядке созыва и правомочиях общего собрания членов товарищества (п. 1 ст. 145, п. 3 ст. 146 ЖК РФ), сроках полномочий правления и председателя правления товарищества (п. 2 ст. 147, п. 1 ст. 149 ЖК РФ), целях расходования специальных фондов (п. 3 ст. 151, п. 3 ст. 152 ЖК РФ).
Как и большинство юридических лиц, ТСЖ приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами (п. 1 ст. 53 ГК РФ). К числу органов управления ТСЖ законодательство (ст. 144 ЖК РФ) относит: а) общее собрание членов товарищества, выступающее высшим органом управления; б) правление товарищества - коллегиальный исполнительный орган, подотчетный общему собранию и осуществляющий руководство деятельностью юридического лица. Функциональное назначение данных структурных частей организации, их связи субординационного и координационного характера задаются прежде всего посредством наделения определенной компетенцией <8>. Компетенция рассматриваемых управленческих органов закреплена в ст. ст. 145, 147, 148 ЖК РФ, причем наблюдается очевидное доминирование общего собрания, поскольку, во-первых, оно правомочно решать даже вопросы, отнесенные к компетенции правления (п. 4 ст. 145 ЖК РФ), вследствие чего говорить о "разделении властей" в ТСЖ можно весьма относительно, и, во-вторых, "законная" компетенция собрания может быть расширена уставом (п. 3 ст. 145 ЖК РФ). Придание высшему органу управления столь широких полномочий сопровождается введением довольно жестких требований к правомочности общего собрания членов ТСЖ. Из редакции п. 3 ст. 146 ЖК РФ (к сожалению, не очень удачной) вытекает, что правомочность собрания обусловливается одновременным соблюдением двух количественных параметров: 1) присутствие членов товарищества, которым как собственникам помещений принадлежит более 50% голосов от общего числа голосов собственников (данное требование направлено на защиту интересов собственников, не являющихся членами товарищества, однако по рассмотренным причинам оно малопригодно в отношении ТСЖ в коттеджном секторе), и 2) обязательное присутствие более половины членов товарищества.
--------------------------------
<8> Это связано с тем, что "...во внутренних отношениях юридического лица происходит "многоступенчатый" процесс образования воли юридического лица его органами согласно их компетенции..." (Пахомова Н.Н. Основы теории корпоративных отношений (правовой аспект): Монография. Екатеринбург: Налоги и финансовое право, 2004. С. 140).
Жилищное законодательство не включает в круг органов управления единоличный исполнительный орган, вместе с тем предусматривая избрание правлением из своего состава председателя (п. 3 ст. 147 ЖК РФ). По сути, это самостоятельная управленческая единица: именно председатель действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, не требующие обязательного одобрения правлением или общим собранием членов <9> (п. 2 ст. 149 ЖК РФ). Симптоматично, что ЖК РФ допускает терминологический разнобой, употребляя наряду с термином "председатель правления товарищества" термин "председатель товарищества" (п. 3 ст. 147), а также допуская рассмотрение общим собранием жалоб на действия как правления, так и председателя правления (пп. 9 п. 2 ст. 145).
--------------------------------
<9> Более того, и сделки, предполагающие одобрение, фактически совершает от имени товарищества председатель; другое дело, что их действительность обусловлена согласием иных органов.
Для обеспечения контроля за финансовой деятельностью организации (внутреннего аудита) в ТСЖ в императивном порядке избирается ревизионная комиссия (ревизор), которая, в частности, обязана не реже чем один раз в год проводить ревизию, а кроме того, представлять общему собранию заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов (ст. 150 ЖК РФ). Формальный анализ п. 2 ст. 147 и п. 1 ст. 150 ЖК РФ позволяет утверждать, что в состав ревизионной комиссии, в отличие от правления, могут войти и лица, не являющиеся членами товарищества.
Законодательные предписания о структуре, компетенции, порядке формирования и деятельности органов ТСЖ в основной своей массе не противоречат сути отношений, складывающихся в товариществе, созданном собственниками немногоквартирных домов, и подлежат применению таким товариществом без каких-либо изъятий.
В силу некоммерческого статуса ТСЖ может осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано, и при условии, что такая деятельность корреспондирует этим целям. ЖК РФ в п. 2 ст. 152 серьезно ограничивает перечень допустимых видов хозяйственной деятельности товарищества, включая в него исключительно:
- обслуживание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме (заметим, что указание в качестве объекта хозяйственного воздействия только недвижимости является малооправданным, ибо исключает, например, ремонт водонагревателей, иного оборудования и других движимых вещей, тем более что товарищество согласно пп. 4 п. 1 ст. 137 ЖК РФ вправе выполнять работы для собственников помещений и предоставлять им услуги);
- строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
- сдачу в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
Нельзя не увидеть, что обозначенная деятельность не учитывает специфики ТСЖ за рамками многоквартирного дома. Поэтому неизбежна некоторая корректировка в уставе перечисленных видов деятельности. Аналогичный вывод можно сделать и применительно к перечню прав и обязанностей, закрепленных в ст. ст. 137, 138 ЖК РФ, которые в основном связаны с общим имуществом многоквартирного дома.
Реорганизация и ликвидация ТСЖ осуществляются по общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством. Специальные же положения жилищного законодательства о возможности преобразования товарищества в жилищный или жилищно-строительный кооператив (п. 2 ст. 140 ЖК РФ) не рассчитаны на товарищества в сфере эксплуатации коттеджей <10> (по причине того, что названные потребительские кооперативы предназначены для содержания многоквартирных домов, - см. ст. 110 ЖК РФ). Уязвимо и применение требований п. 2 ст. 141 ЖК РФ вследствие уже отмеченной неопределенности при подсчете общего количества голосов всех собственников и числа голосов собственников, являющихся членами ТСЖ.
--------------------------------
<10> Сомнительна целесообразность такой реорганизации и в отношении ТСЖ в многоквартирных домах.
Наконец, вопрос о взаимоотношениях собственников, не ставших членами ТСЖ (ибо членство в ТСЖ базируется на исключительно добровольном волеизъявлении), и товариществом в многоквартирном доме урегулирован ЖК РФ следующим образом: поскольку собственник несет бремя содержания общего имущества, он обязан по договору перечислять соответствующие платежи ТСЖ. В нашем случае обязать собственника, не приобретшего членства в товариществе, нести какие-либо расходы, не продиктованные наличием общей долевой собственности на имущество, весьма затруднительно (естественно, речь не идет о ситуации неосновательного обогащения, например при пользовании чужим имуществом). При этом следует помнить, что создавать препятствия лицу, не вошедшему в товарищество, в нормальном осуществлении его прав члены товарищества не могут, любые их решения должны соотноситься со сказанным.
Читайте ещё по этой теме:
- Государственная регистрация права собственности на коттеджи
- О видах деятельности осуществляемых товариществами собственников жилья (ТСЖ)
Авторы: Крюкова Е.С., Поваров Ю.С.