Виды сделок с жильем

Гражданский кодекс РФ определяет сделку как действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В состав прав собственника жилого помещения входят три полномочия - право на распоряжение, пользование и владение принадлежащим ему жилым помещением.

Таким образом, чтобы передать принадлежащие собственнику права (все или часть из них), ему необходимо совершить сделку. Если сделка будет многосторонней (то есть для ее совершения потребуется согласие не менее двух человек), то необходимо заключить договор. Однако сделка может быть и односторонней, не зависящей от воли третьих лиц (например, составление завещания).

В целом сделки могут быть совершены как письменно, так и устно, но для совершения сделок в отношении жилья установлена обязательность письменной формы. То есть если, например, на свадьбе детей родителями будет заявлено, что они дарят молодоженам квартиру, никаких кроме моральных обязательств у родителей не возникнет. Для того, чтобы квартира действительно была подарена (завещана, продана и т.д.), необходимо составить письменный документ.

Кроме того, поскольку жилое помещение неотделимо связано с землей, то есть является недвижимостью, сделки с ним, согласно ст. 164 ГК РФ, должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке. В некоторых случаях (в частности, при заключении договора ренты) потребуется и нотариальное удостоверение договора.

Если же требования о письменности сделки, ее регистрации и нотариальном удостоверении не будут соблюдены, сделка может быть признана недействительной. А значит, переданную квартиру необходимо будет вернуть (также будут возвращены и деньги, за нее уплаченные).

Далее рассмотрим основные виды сделок, совершаемых с жилыми помещениями.

КУПЛЯ-ПРОДАЖА

По договору купли-продажи жилого помещения продавец передает покупателю жилое помещение в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить его. Таким образом, продавцом может быть только собственник жилого помещения. После заключения и регистрации договора собственником становится покупатель, продавец же, как правило, теряет все права на проданное им жилое помещение и приобретает право на получение денег.

Для заключения договора купли-продажи сторонам необходимо подписать единый письменный документ - договор, который будет содержать все условия, на которых совершается сделка. В частности, договор купли-продажи жилого помещения в обязательном порядке должен содержать следующие сведения:

1. сведения о предмете договора, позволяющие четко идентифицировать, какое жилое помещение продается. Как правило, это сведения о номере квартире, номере дома, улице и городе, в котором продается помещение. Также указывается общая и жилая площадь квартиры (дома, комнаты) и прилагается ее план (который становится неотъемлемой частью договора);
2. цену договора. Договор в обязательном порядке должен предусматривать указание на стоимость продаваемого помещения. Установить цену можно двумя способами: либо указать твердую сумму, которую необходимо уплатить за жилье (например, "Цена настоящего договора составляет 1200000 (один миллион двести тысяч) рублей"), либо указать ставку стоимости за 1 квадратный метр (в этом случае общая цена определяется путем умножения метража квартиры на указанную в договоре ставку, при этом следует помнить, что учитывается фактическая площадь жилого помещения, если же в договоре указана иная площадь, например в результате ошибки или умышленного увеличения/занижения площади, ошибочные сведения не применяются);
3. сведения о лицах, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением (например, по условиям договора коммерческого найма). Указанные сведения должны содержать перечень таких лиц и принадлежащие им права.

Если договор продажи жилого помещения не содержит какого-либо из перечисленных выше условий, он признается ничтожным и не подлежащим исполнению.

В отличие от договора купли-продажи нежилых помещений, требующего регистрации только перехода права собственности, договор купли-продажи жилья должен быть зарегистрирован. Пока факт регистрации не состоялся, не состоялась и сама сделка.

В чем суть этого? В некоторых случаях момент передачи права собственности по времени отстранен от момента заключения договора купли-продажи. Например, такое может произойти, если по договору право собственности будет передано только после полной оплаты проданного жилья, а оплата производится равными долями в течение полугода.

Если такое условие содержит договор продажи, например офиса (то есть нежилого помещения), регистрировать сам договор необходимости нет. Обратиться за регистрацией потребуется лишь тогда, когда будет передаваться право собственности, то есть после полной оплаты.

Если же с таким условием заключен договор продажи жилья, обратиться за регистрацией потребуется дважды: впервые по заключению договора и потом, когда необходимо будет зарегистрировать переход права собственности.

Важный этап при продаже жилого помещения - его передача новому собственнику. Желательно, чтобы срок передачи был четко прописан в договоре. В этом случае за задержку переезда на виновную сторону могут быть наложены финансовые санкции (либо предусмотренные договором, если договор содержит нормы об ответственности, либо предусмотренные законом).

При передаче имущества по договору обязательно должен быть составлен приемо-передаточный акт (в письменной форме). Пока такой акт не подписан, обязательство продавца по передаче имущества не считается исполненной, даже если ключи фактически переданы. Исключение составляют случаи, когда одна из сторон уклоняется от подписания акта. В этом случае нарушающей договор признается сторона, уклоняющаяся от подписания.

ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ ПЕРЕДАВАЕМОЕ ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ НЕ СООТВЕТСТВУЕТ ОЖИДАНИЯМ?

Достаточно часто случается так, что покупатель по собственному неведению купил жилое помещение, не соответствующее его желаниям, представлениям о нем, а иногда и условиям договора.

Как правило, стандартный договор купли-продажи содержит условие, согласно которому продавец обязан передать жилое помещение, соответствующее требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Таким образом, обращаться в суд за защитой нарушенных прав обманутый покупатель сможет, только если докажет, что изъяны жилья настолько велики, что оно (помещение) не может быть признано жилым. Как правило, доказать это очень проблематично.

Тем более что большинство продаваемых помещений требованиям законодательства все-таки соответствуют. Не соответствуют они желаниям покупателя. Для того, чтобы не попасть в ситуацию, когда солнечная сторона вдруг оказывается теневой и стояк на кухне требует срочного ремонта, а вернуть квартиру бывшему владельцу и получить обратно деньги невозможно, можно указать все требования, предъявляемые к жилому помещению в договоре. Если продавец подпишется под условием, согласно которому он обязуется передать жилое помещение, оборудованное новой сантехникой, с пластиковыми окнами, железной дверью и т.д., то можно не беспокоиться, что при переезде старый хозяин все это заберет с собой (по крайней мере, в суде можно будет потребовать расторжения договора либо уменьшения цены).

Отдельный случай, когда предполагаемого покупателя заведомо вводят в заблуждение относительно качества продаваемого жилья. К примеру, купленные летом квартиры с косметическим ремонтом ближе к зиме могут оказаться промерзающими помещениями с грибком на стенах и потолке. Если новым хозяевам удастся доказать, что старый владелец специально накануне сделки побелил потолок и поклеил обои, чтобы скрыть недостатки квартиры, возможно удастся признать сделку недействительной. Однако старый собственник может отстаивать свою точку зрения, в том числе, что он не знал, что квартира имеет такие недостатки (например, если он сам недолго ею пользовался - либо купил ее той же весной, либо она стояла пустующей).

ДОГОВОР МЕНЫ

Договор мены предусмотрен главой 31 ГК РФ. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне товар (в данном случае недвижимость). Таким образом, стороной по договору мены может быть только собственник жилого или нежилого помещения.

По сути, каждая из сторон признается продавцом в отношении передаваемого имущества и покупателем в отношении приобретаемого. Поэтому в части, неурегулированной главой 31 ГК РФ, отношения сторон по договору мены регулируются правилами, предусмотренными для договора купли-продажи.

В отличие от договора купли-продажи в договоре мены жилых помещений цена не является существенным условием договора. Дело в том, что в случае отсутствия иных указаний в тексте контракта обмениваемые жилые помещения признаются равноценными и в принципе определение их цены большой роли для осуществления сделки не играет. Если же стороны договорились о мене с доплатой, этот факт требует обязательного указания в договоре. Как правило, доплата передается непосредственно до или после передачи недвижимости, но стороны могут предусмотреть и иной порядок выплаты разницы в цене (например, в течение полугода по заключению сделки с рассрочкой платежа).

Обычно меняемые квартиры передаются одновременно. Но случается и так, что время исполнения обязательства сторон не совпадает. В этом случае нарушение стороной, срок исполнения обязательства которой наступает раньше своих обязательств, служит основанием для правомерного отказа другой стороны от исполнения своих обязательств.

Например:

Иванов И.И. заключил договор мены с Кирсановым А.П. Согласно условиям договора, Иванов И.И. передает Кирсанову квартиру площадью 50 кв. м до 1 марта 2006 г. После этого до 20 апреля Кирсанов А.П. должен выплатить разницу стоимости квартир в 200000 рублей и до 21 апреля получить в собственность квартиру Иванова.

Иванов в установленный срок квартиру не передал. Кирсанов вправе отказаться от оплаты 200000 рублей до исполнения Ивановым своих обязательств.

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ

В отношении принадлежащего ему имущества собственник волен совершать любые, не противоречащие законодательству, действия, в том числе не только передать его по возмездному договору, но и подарить.

Юридическое лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее с согласия собственника, если законом не предусмотрено иное. Это ограничение не распространяется на обычные подарки небольшой стоимости, но жилье к таковым относиться не может.

Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил, предусмотренных ст. 253 ГК РФ.

Договор дарения вполне может быть заключен и по доверенности. Но при этом в доверенности на совершение дарения должен быть прямо поименован одаряемый и указан предмет дарения. Если же эти требования не выполнены, то доверенность ничтожна.

Надо особо отметить, что договор дарения - безвозмездный договор. Это значит, что за переданное по договору имущество бывший собственник не получает никакого возмещения (ни денежного, ни материального, ни, зачастую, морального). Именно по этому признаку дарение отличается от купли-продажи, мены или, например, ренты. Если же договор, хоть и названный договором дарения, предусматривает встречное исполнение (например, обязанность одаряемого ухаживать за дарителем), такой договор дарением не признается и к нему применяются нормы, регулирующие фактически возникшие отношения (в данном случае ренты).

От завещания договор дарения отличается по моменту передачи права собственности на имущество. Завещание предполагает, что недвижимость отойдет наследнику после смерти завещателя. По договору дарения момент перехода права собственности, как правило, определен моментом заключения договора (естественно, при этом следует учитывать нормы о государственной регистрации сделки). Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен, в отличие от договора хоть и названного дарением, но фактически являющимся, например, куплей-продажей, правила о совершении завещания к такой сделке не применяются.

Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. Надлежащей формой в случае с недвижимостью считается заключение договора в письменной форме с соблюдением правил о государственной регистрации сделки.

Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.

Желание дарителя передать принадлежащее ему имущество кому-либо не обязательно для того, кого он хочет одарить. В любое время до принятия дара, одаряемый вправе от дара отказаться. На практике такое желание (отказ от дара) связано с дополнительными затратами, которые может повлечь получение дара (например, оплата налогов, необходимость оплачивать коммунальные платежи и т.п.).

Отказ от дара в случае с недвижимостью, так же как и сам договор дарения, должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в специализированном органе. При этом даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.

Случаи, в которых дарение жилых и нежилых помещений запрещено, предусмотрены в ст. 575 ГК РФ. К таким случаем относится дарение:

1. от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
2. работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
3. государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
4. в отношениях между коммерческими организациями.

В гражданском праве существует два схожих понятия: отказ от дарения и отмена дарения. Первое применяется, если заключен договор с обещанием дарения в будущем, но само дарение осуществлено еще не было. Второе - после заключения основного договора дарения. Ряд оснований для отмены дарения и отказа от дарения общий. Однако существует случай, в котором отказ от дарения допускается, а отказ нет.

Этим случаем является такое изменение имущественного или семейного положения либо состояния здоровья дарителя после заключения договора с обещанием дарения, которое делает исполнение договора в новых условиях причиной существенного снижения уровня его жизни. В таком случае даритель вправе отказаться от обещания и не заключать договор дарения.

Например:

М. обещал подарить квартиру своей дочери В. (договор был совершен в надлежащей форме) к ее свадьбе - через полгода после совершения обещания. Однако через месяц после совершения обещания дом, в котором на тот момент проживал М. (то есть еще одно жилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности), сгорел. Таким образом, если М. исполнит свое обещание и подарит В. квартиру, у него не останется жилого помещения, в котором он смог бы проживать, то есть его уровень жизни будет существенно снижен. Поэтому М. вправе отказаться от своего обещания и не заключать договор дарения.

Отказ от дарения не дает одаряемому права требовать возмещения причиненных ему этим убытков.

Остальные основания отказа и отмены дарения одинаковы. Так, даритель вправе отменить дарение или отказаться от его совершения, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения (при этом особого значения тяжесть таких повреждений не играет).

В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

Следует помнить, что для признания отказа от дарения в этом случае правомочным необходимо, чтобы вина одаряемого во вменяемых ему действиях была доказана вступившим в законную силу решением суда.

Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

Например:

Гражданин С. подарил принадлежащий ему на праве собственности родовой дом - усадьбу краеведческому музею. По истечении нескольких месяцев руководством музея было принято решение часть дома разобрать, остальную отремонтировать. При этом фактически часть дома перестает существовать. Дом представляет неимущественную ценность для дарителя - это родовое поместье, поэтому он имеет право требовать отмены дарения.

Дарение может быть отменено и в случае, если даритель переживет одаряемого. Но для этого договор дарения должен в обязательном порядке содержать соответствующее условие.

В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения (например, если подаренный ранее дом был снесен, то, естественно, вернуть его в натуре будет невозможно).

Несмотря на то, что договор дарения является безвозмездным, даритель все же несет определенную ответственность за качество вещи, передаваемой в дар. Качество недвижимости в этом случае должно быть таковым, чтобы не причинять вред одаряемой.

Если же жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатков подаренного жилья был причинен вред, даритель обязан такой вред возместить. При этом следует помнить, что для того, чтобы такое возмещение стало реальностью, необходимо доказать одновременное наличие нескольких обстоятельств:

1. недостатки возникли до передачи вещи одаряемому;
2. недостатки не относятся к числу явных;
3. даритель, хотя и знал о них, не предупредил о них одаряемого.

Например:

К. подарил жилой дом в деревне своему брату П. Фундамент дома со стороны одной из стен был существенно разрушен грунтовыми водами. К. об этом знал, не раз пытался исправить положение (вызывал рабочих), но положительных результатов это не принесло. П. о возможном разрушении дома даритель не сообщил. В результате после ливневого дождя стена частично была разрушена, вывалившееся при этом окно повредило автомобиль, принадлежащий П., поставленный им рядом с домом. П. будет иметь право требования к К. о возмещении ущерба.

ДОГОВОР РЕНТЫ

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Как правило, договор ренты заключается старыми одинокими людьми, не имеющими родственников, способных за ними ухаживать за наследство, но имеющими жилые помещения.

При этом бывший собственник получает периодические платежи, а плательщик ренты недвижимость в собственность.

Договор ренты единственный договор, который в обязательном порядке подлежит нотариальному удостоверению. Помимо нотариального удостоверения, договор ренты, по которому отчуждается недвижимость, следует зарегистрировать в установленном законом порядке.

Плата за переданное по договору ренты имущество может как выплачиваться, так и нет. Если договор ренты предусматривает оплату за передаваемое помещение, то его стоимость выплачивается помимо периодических платежей. При этом к такому договору применяются правила о договоре купли-продажи. Если договор предусматривает передачу имущества под выплату ренты бесплатно, действуют уже нормы, регулирующие договор дарения.

Рента обременяет недвижимость, передаваемую под ее выплату. Так, если в дальнейшем плательщик ренты продаст полученное по договору жилое помещение третьим лицам, то и обязательства по выплате ренты переходят на этих третьих лиц.

Права получателя ренты по договору гарантируются правом залога не переданное помещение (ст. 587 ГК РФ). Так, если, например, плательщик ренты по каким-либо обстоятельствам перестанет исполнять свои обязательства, получатель ренты будет иметь возможность возместить свои убытки за счет стоимости переданного под выплату ренты имущества.

Существует три основных вида договора ренты:

1. постоянная рента;
2. пожизненная рента;
3. пожизненное содержание с иждивением.

ПОСТОЯННАЯ РЕНТА

Выплата рентных платежей по договору постоянной ренты сроком не ограничена. Право на получение ренты может переходить по наследству, может быть продано, подарено и реализовано иным образом. Однако получателями ренты могут быть только граждане или некоммерческие организации.

Рентные платежи по договору постоянной ренты представляют собой ежемесячные (ежеквартальные) выплаты денежных сумм в определенных договором размерах. Выплата денежных сумм может быть заменена передачей другого имущества, выполнением работ или оказанием услуг на ту же сумму. Если иное договором не предусмотрено, рента выплачивается ежеквартально.

Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме и не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты (если более длительный срок не предусмотрен договором). При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

Договор не может содержать условие об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп. Если же такое условие в договор включено - оно ничтожно. Однако договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

1. плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
2. плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;
3. плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
4. недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
5. в других случаях, предусмотренных договором.

Выкуп постоянной ренты производится по цене, определенной договором постоянной ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества.

ПОЖИЗНЕННАЯ РЕНТА

При заключении договора пожизненной ренты рентные платежи будут выплачиваться только в течение жизни получателя ренты (или нескольких получателей - если договор ренты установлен в пользу нескольких граждан). Если договор ренты заключен в пользу нескольких человек, то после смерти одного из них все права по получению ренты переходят к остальным.

Рентные платежи, так же как и при постоянной ренте, представляют собой периодические денежные платежи. Однако при этом размер таких платежей в пересчете на месяц не может быть ниже МРОТ (в настоящее время 1100 рублей). Если иное договором не предусмотрено, платежи должны перечисляться ежемесячно.

В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

ПОЖИЗНЕННОЕ СОДЕРЖАНИЕ С ИЖДИВЕНИЕМ

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который, в свою очередь, обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее 2 МРОТ.

При разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

ПЕРЕДАЧА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПО НАСЛЕДСТВУ

Одним из основных отличий прав собственника от прав гражданина, занимающего жилое помещение по договору социального найма, является то, что первый может передавать принадлежащее ему имущество по наследству, а второй таким правом не обладает.

Наследование осуществляется двумя способами: по закону и по завещанию.

НАСЛЕДОВАНИЕ ПО ЗАКОНУ

Порядок наследования по закону предусмотрен главой 63 ГК РФ. В настоящий момент существует восемь очередей наследования, призываемые к приему наследства в порядке очередности: если нет наследников предыдущей очереди, наследуют наследники из последующей. Если же, например, у умершего гражданина есть дети (первая очередь), то братья (вторая очередь) наследовать уже не будут. Внутри одной очереди наследство распределяется поровну.

Итак, ГК РФ предусматривает следующие очереди наследства.

Первая очередь - дети, супруг и родители наследодателя. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления (то есть в случае, если родители таких внуков, которые были бы по закону наследниками первой очереди, умерли до или одновременно с наследодателем).

Вторая очередь - полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления.

Третья очередь - полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя). Двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления.

Четвертая очередь - родственники третьей степени родства - прадедушки и прабабушки наследодателя (степень родства определяется числом рождений, отделяющих родственников одного от другого, рождение самого наследодателя в это число не входит).

Пятая очередь - родственники четвертой степени родства - дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки).

Шестая очередь - родственники пятой степени родства - дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети).

Седьмая очередь - пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.

Восьмая очередь - нетрудоспособные иждивенцы.

Особого рассмотрения требует порядок наследования усыновленными и за усыновленными. Усыновленные по закону не наследуют за своими кровными родителями, и кровные родители после смерти своих детей, усыновленных другими гражданами, права на наследство не получают. При этом усыновленные дети приравниваются в своих правах к детям родным, то есть наследуют имущество усыновителей. Также и усыновители после его смерти имеют право на получение по наследству имущества усыновленного. Таким образом, если кровный родитель после усыновления его ребенком другим человеком хочет оставить свое имущество целиком или в части родному ребенку, то ему следует составить завещание. В противном случае все имущество будет наследоваться другими родственниками в порядке очередности.

Единственным исключением из описанного выше правила являются случаи, когда по решению суда об усыновлении усыновленный сохраняет свои отношения с одним из кровных родителей или другим родственником.

Например:

Несовершеннолетний М. - сирота. Родная бабушка М. не могла оформить опеку ввиду солидного возраста. Ребенок был усыновлен бездетной парой, но суд определил, что с бабушкой по крови ребенок продолжит общаться. После смерти бабушки М. будет призываться к наследству по праву представления.

Также отдельного рассмотрения требуют вопросы наследования иждивенцами наследодателя. Так, любой из наследников по закону (независимо от очереди), не входящий в круг наследников той очереди, которая призывается к наследованию, наследует по закону вместе и наравне с наследниками этой очереди при соблюдении двух условий:

1. предполагаемый наследник является нетрудоспособным ко дню открытия наследства (например, ввиду возраста или инвалидности);
2. предполагаемый наследник не менее года до смерти наследодателя находился на его иждивении, независимо от того, проживали они совместно с ним или нет.

Например:

После смерти гражданки К. наследуют двое ее детей М. и Н.(наследники первой очереди). Однако в течение последних 5 лет перед смертью наследодателя с ней и на ее иждивении проживала ее сестра И. - инвалид первой группы. По закону И. - наследница второй очереди и при наличии детей за сестрой не наследует. Но так как она нетрудоспособна и находилась на иждивении наследодателя, часть наследства она получит.

НАСЛЕДОВАНИЕ ПО ЗАВЕЩАНИЮ

Граждане, имеющие в собственности жилое помещение, имеют право в любое время при жизни распорядиться своим имуществом на случай смерти. Завещать свое жилое помещение можно как физическим лицам (независимо от родства), так и юридическим (например, благотворительному обществу или фонду).

При этом завещатель вправе по собственному усмотрению распределять доли в наследстве, лишать одних наследников доли и передавать ее другим. Однако после смерти наследодателя воля, указанная в завещании, исполняется с учетом правил об обязательной доли в наследовании. Так, независимо от содержания завещания, не могут быть лишены наследства следующие категории граждан:

1. несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя;
2. нетрудоспособный супруг наследодателя;
3. нетрудоспособные родители наследодателя;
4. нетрудоспособные иждивенцы наследодателя.

При наличии завещания не в их пользу указанные категории в обязательном порядке наследуют не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону.

Право на обязательную долю в наследстве удовлетворяется из оставшейся незавещанной части наследственного имущества, даже если это приведет к уменьшению прав других наследников по закону на эту часть имущества, а при недостаточности незавещанной части имущества для осуществления права на обязательную долю - из той части имущества, которая завещана.

В обязательную долю засчитывается все, что наследник, имеющий право на такую долю, получает из наследства по какому-либо основанию, в том числе стоимость установленного в пользу такого наследника завещательного отказа.

Если осуществление права на обязательную долю в наследстве повлечет за собой невозможность передать наследнику по завещанию жилье, которым наследник, имеющий право на обязательную долю, при жизни наследодателя не пользовался, а наследник по завещанию пользовался для проживания, суд может с учетом имущественного положения наследников, имеющих право на обязательную долю, уменьшить размер обязательной доли или отказать в ее присуждении.

Завещатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение о любом имуществе, в том числе о том, которое он может приобрести в будущем. Распорядиться своим жильем или какой-либо его частью можно, составив одно или несколько завещаний.

При составлении завещания должен быть соблюден ряд правил:

1. завещание может быть совершено гражданином, обладающим в момент его совершения дееспособностью в полном объеме;
2. завещание должно быть совершено лично. Совершение завещания через представителя не допускается;
3. в завещании могут содержаться распоряжения только одного гражданина. Совершение завещания двумя или более гражданами не допускается.

Если одна и та же квартира будет завещана двум или нескольким наследникам без указания их долей в наследстве, то она считается завещанной наследникам в равных долях. При этом указание в завещании на части неделимой вещи, предназначенные каждому из наследников в натуре, не влечет за собой недействительность завещания. Такая вещь считается завещанной в долях, соответствующих стоимости этих частей. Порядок пользования наследниками этой неделимой вещью устанавливается в соответствии с предназначенными им в завещании частями этой вещи.

Содержание завещания - тайно до открытия наследства, то есть до смерти наследодателя. Ни наследники по завещанию, ни иные граждане не могут знать не только о его содержании, но и о его наличии.

Завещание составляется в двух экземплярах: один из которых передается на руки завещателю, а другой храниться у нотариуса. О наличии завещания и его содержании наследники могут узнать после смерти наследодателя, когда обратятся к нотариусу за оформлением наследства.

Читайте ещё по этой теме:

• Договор мены недвижимого имущества
• Что учесть при заключении договора ренты?
• Наследование жилых помещений и имущественных прав, связанных с ними в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов

Автор: Шерстнева О.О.