Новый Жилищный кодекс Российской Федерации содержит такие понятия, как "жилое помещение", "квартира в многоквартирном жилом доме", "комната в коммунальной квартире", "общее имущество в многоквартирном жилом доме". Эти понятия представляют определенный интерес как для ученых и правоприменителей, так и для граждан. Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации, формирует понятие жилищного фонда.
В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:
- частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
- государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);
- муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям (п. 2 ст. 19 Жилищного кодекса РФ).
Европейский суд по правам человека в судебной практике помимо капитальных жилых домов или жилых помещений, используемых в качестве места законного постоянного проживания, в понятие жилище включает объекты, отличающиеся от классического жилища в следующих отношениях:
- по времени использования или целям использования (например, строения и помещения, используемые только для временного, в том числе иногда весьма краткосрочного, проживания);
- по предназначению или целям использования (например, строения и помещения, используемые в служебных целях - в качестве контор, офисов, складов, гаражей и т.п.);
- по характеру постройки (например, объекты, вообще не являющиеся строениями или помещениями (фургоны, автомашины);
- по правовому режиму использования (например, строения и помещения, фактически используемые в качестве жилища без законных на то оснований);
- по форме собственности (строения и помещения, не принадлежащие соответствующим лицам) <1>.
--------------------------------
<1> См.: Пыриков Е.Г. Понятие "жилище" в практике Европейского суда по правам человека // Российское правосудие. 2006. N 4. С. 77 - 78.
Жилищным кодексом Российской Федерации и Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Жилые помещения имеют строго целевое назначение. Жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих вещей (ст. 288 ГК РФ). Гражданин - собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать их для личного проживания и проживания членов его семьи, а также отчуждать эти вещи и сдавать их во временное пользование другим лицам лишь для аналогичных целей. Таким образом, не допускается их использование не для проживания без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, т.е. без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимости).
Использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, т.е. о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости <2>.
--------------------------------
<2> См.: Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебник. М.: Изд-во РОД "За права военнослужащих", 2005.
Жилищный кодекс РФ к жилым помещениям относит: жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату (ст. 16 ЖК РФ). Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Следовательно, жилым домом признается постройка (строение), предназначенная для проживания людей и отвечающая соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям. Иногда в это понятие в широком смысле включаются также земельный участок, на котором находится дом, подсобные хозяйственные постройки, многолетние зеленые насаждения и т.д.
К жилым помещениям относится и часть жилого дома, которая также должна отвечать определенным критериям, т.е. предназначаться для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Кроме того, в качестве особой разновидности жилого дома ЖК РФ называет многоквартирный дом. Однако ЖК РФ не содержит нормативного определения понятия "многоквартирный дом". В то же время это вид жилого дома, к которому применимо общее определение жилого дома, установленное в ст. 16 ЖК РФ. Многоквартирный жилой дом как специфический комплексный объект состоит: а) из жилых помещений; б) из нежилых помещений; в) из помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним (вспомогательные помещения), тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Жилые и нежилые помещения могут находиться в частной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательные помещения - только в общей долевой собственности указанных субъектов <3>.
--------------------------------
<3> См.: Кудашкин А.В. Указ. соч.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. На практике квартирой считается предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу (во двор, на лестничную клетку или в общий коридор) и отдельную кухню <4>. В качестве признаков квартиры называется также отсутствие в ее пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования) <5>.
--------------------------------
<4> См.: Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. М., 1998. С. 47.
<5> См.: Иванов А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. N 6. С. 92 - 93.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Вплоть до начала 90-х годов объектами права собственности не могли выступать комнаты в квартирах, они могли быть только объектом договора найма жилого помещения. Некоторое отступление от данного правила впервые появилось с принятием законодательных актов так называемого переходного периода. Так, Законом РСФСР от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" впервые было установлено исключение из общего запрета на приобретение в собственность гражданами комнат в коммунальных квартирах - "местные Советы народных депутатов, предприятия, учреждения вправе с учетом мнения коллективов принимать решения о приватизации... коммунальных квартир" <6>.
--------------------------------
<6> Впоследствии редакция ч. 2 ст. 4 названного законодательного акта была изменена.
Впоследствии Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" предоставил нанимателям, проживающим в коммунальной квартире, при освобождении соседних комнат наряду с другими возможностями возможность приобрести по договору купли-продажи освободившуюся комнату. С принятием части второй Гражданского кодекса РФ окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с гражданами - пользователями других жилых помещений <7>.
--------------------------------
<7> См.: Крашенинников П.В. Жилищное право. 3-е изд., перераб. и доп. 2-й звод. М.: Статут, 2004. С. 26 - 27.
По своему предназначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и др.) и вспомогательные (коридоры, кухня, ванная комната, туалет, кладовые). Жилой комнатой считается обособленная постоянными стенами часть помещения, предназначенная и используемая для жилья <8>. Площадь жилой комнаты или жилых комнат квартиры является площадью основного (главного) назначения. Указанное деление имеет важное значение, так как согласно ст. 16 и 60 ЖК РФ и ст. 673 ГК РФ предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в том числе одна или несколько комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения <9>.
--------------------------------
<8> См.: Бронер Д.Л. и др. Статистика жилищного и коммунального хозяйства. М., 1979. С. 86 - 93.
<9> См.: Кудашкин А.В. Указ. соч.
Помимо перечисленных объектов Жилищный кодекс дает перечень жилых помещений, образующих состав специализированного жилищного фонда, который включает:
- служебные жилые помещения;
- жилые помещения в общежитиях;
- жилые помещения маневренного фонда;
- жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
- жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
- жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
- жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
В соответствии с действующим гражданским и жилищным законодательством жилые помещения как объекты жилищных и гражданских правоотношений бывают различных видов: квартиры, жилые дома, изолированные комнаты в квартирах или жилых домах <10>.
--------------------------------
<10> См.: Крашенинников П.В. Указ. соч. С. 24.
Нормативно в законодательстве выделены следующие юридические признаки жилого помещения:
- оно должно являться недвижимым;
- помещение должно быть изолированным;
- назначение помещения в виде пригодности для постоянного проживания граждан.
Перечисленные признаки жилого помещения требуют определенного исследования. На основании п. 1 ст. 130 ГК РФ жилые помещения относятся к недвижимому имуществу. Также в соответствии со ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, в том числе жилые помещения, подлежат государственной регистрации. Признак "изолированное помещение" не раскрыт в ГК РФ и не определяется в ЖК РФ, а также в иных нормативно-правовых актах. Вообще вопрос об изолированности жилого помещения решен в ЖК РФ неудачно. Если всякое жилое помещение должно быть изолированным, то как быть со смежными и смежно-изолированными помещениями в коммунальных квартирах, которые в свое время были предоставлены нанимателям? Судьба их четко не урегулирована <11>. Кодекс не дает ответа на вопрос: лишены они режима недвижимости ipso jure или же права на них сохраняются до тех пор, пока нанимателям не будут предоставлены другие? <12>.
--------------------------------
<11> В ч. 2 ст. 62 ЖК РФ сказано, что неизолированное жилое помещение не может быть самостоятельным предметом договора социального найма. А если оно было таковым ранее? Неужели сейчас подобный договор ничтожен? Вряд ли. Но что делать с такими договорами, Кодекс не определяет.
<12> См.: Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. N 6. С. 88 - 89.
На практике наибольшее количество споров возникает из-за такого вида жилых помещений, как комната. Чтобы комната признавалась отдельным жилым помещением и могла быть предметом отдельного договора, например найма, она должна отвечать требованиям, предусмотренным жилищным законодательством. Если обратиться к русскому языку, то "изолированный" понимается как "отдельный", "единичный" <13>. В данном случае можно предположить, что жилое помещение должно быть отделено от иных жилых помещений, объектов общего пользования, иметь отдельный вход (выход).
--------------------------------
<13> См.: Ожегов С.И. Словарь русского языка / Под общ. ред. проф. Л.И. Скворцова. 24-е изд., испр. М.: ООО "Издательство Оникс"; ООО "Издательство "Мир и образование", 2005. С. 315.
Соответственно чтобы комната могла быть предметом гражданско-правовых обязательств, она должна быть изолированной, т.е. не связанной с другими комнатами, находящимися в квартире или в жилом доме, и иметь отдельный вход (выход) в места общего пользования, а также отвечать санитарным и техническим требованиям. В соответствии с п. 2 ст. 15 ЖК жилое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания граждан. По признаку пригодности для проживания в них граждан помещения подразделяются на жилые и нежилые <14>.
--------------------------------
<14> См.: Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2003. N 3. С. 41.
По мнению А.В. Халдеева, важнейшим системообразующим признаком жилых помещений как сложных вещей является их "пригодность для постоянного проживания". Это наиболее сложная и динамичная характеристика правовой модели жилого помещения. Сложность проявляется в многоэлементном составе требований и нормативов, динамизм - в способности изменения внутреннего содержания при сохранении внешней формы. За счет указанных характеристик "пригодность для постоянного проживания" выполняет функции моделирующего признака, обеспечивая постоянную возможность корректировки требований к жилым помещениям при неизменности их определения в законе. Пригодность жилых помещений для постоянного проживания, по мнению А.В. Халдеева, означает возможность проживания в них в течение всех сезонов года (не только в летнее время), поэтому не могут быть признаны жилыми помещениями дачные капитальные строения, не предназначенные для круглогодичного проживания, а равно помещения, не обеспечивающие по своим санитарно-эпидемиологическим характеристикам безопасные и безвредные условия проживания независимо от его срока.
А.В. Халдеев рассматривает предназначенность для постоянного проживания как объективное функциональное свойство жилых помещений как сложных вещей, возникающее за счет объединения в их составе разных частей (как правило, главной и принадлежности), каждая из которых в отдельности таким свойством не обладает. Объективность данного свойства в том, что оно формируется в процессе строительства (реконструкции) и проявляется в ряде характеристик физического объекта, критериями оценки которых являются показатели, установленные в нормативно-правовых актах <15>.
--------------------------------
<15> См.: Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // Журнал российского права. 2006. N 8.
Санитарные требования устанавливаются специальным законодательством. Согласно ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" <16> жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока. Так, Санитарными правилами установлены гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий. В частности, отмечается, что помещения с постоянным пребыванием людей должны иметь естественное освещение <17>.
--------------------------------
<16> Собрание законодательства Российской Федерации. 1999. N 14. Ст. 1650.
<17> См.: Санитарные правила и нормы "Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий. СанПиН 2.2.1/2.1.11278-03". Утверждены Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 6 апреля 2003 г. N 34 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2003. N 31.
Жилое помещение должно отвечать техническим требованиям. Согласно Федеральному закону от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ "О техническом регулировании" <18> должны приниматься специальные технические регламенты, в том числе и по вопросам безопасной эксплуатации и утилизации машин и оборудования; безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасного использования прилегающих к ним территорий; пожарной безопасности; биологической безопасности; электромагнитной совместимости; экологической безопасности; ядерной и радиационной безопасности <19>.
--------------------------------
<18> Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 52 (ч. 1). Ст. 5140.
<19> См.: Корнилова Н.В. Жилое помещение: понятие, признаки и виды // Жилищное право. 2007. N 3.
Однако согласно п. 2 ст. 288 ГК к жилым относятся помещения, предназначенные для проживания граждан. Анализом категорий "пригодность" и "предназначенность" жилых помещений занимаются многие ученые. Так, по мнению И.А. Дроздова, глагол "предназначен" не вполне удачен для разграничения жилых и нежилых помещений, поскольку определяет характер помещения в зависимости от намерений пользователя. Получается, если лицо использует помещение для проживания (например, сарай), то, значит, такое помещение жилое. Напротив, если квартира предназначается для проживания домашних животных, то такое помещение по этой логике оказывается нежилым. По мнению И.А. Дроздова, более удачно для целей разграничения жилых и нежилых помещений использовать признак "пригодности для проживания граждан", который в отличие от категории "предназначенность" носит не субъективный, а объективный характер. По его мнению, потребительские свойства жилого помещения, а именно пригодность для проживания граждан, определяют его функциональное назначение, т.е. предназначенность для проживания граждан <20>.
--------------------------------
<20> См.: Дроздов И.А. Понятие и признаки жилого помещения // Закон. 2006. N 8.
Значение критерия "предназначенности" жилых помещений для постоянного проживания заключается в том, что набор входящих в ее состав элементов, как правило, достаточен для признания жилого помещения пригодным для проживания в нормальных (обычных) условиях окружающей среды <21>.
--------------------------------
<21> См.: Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // Журнал российского права. 2006. N 8.
Наиболее правильным представляется определение жилого помещения, предложенное в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, в котором под жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания. То есть в данном определении присутствует уже не три, как в Жилищном кодексе, а четыре признака, включая и предназначенность для проживания. Для устранения противоречивости норм гражданского и жилищного законодательства целесообразным было бы изложить п. 2 ст. 15 ЖК в новой редакции и под жилым помещением понимать изолированное помещение, предназначенное для проживания граждан, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). В соответствии со ст. 673 ГК РФ пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
Основания для признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу определяются в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу".
Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях (далее - комиссия), на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу требованиям. Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:
- ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельных его частей эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
- изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.
Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу и в иных случаях, предусмотренных Постановлением.
Автор: Чимова З.В.