Очень часто риелторы предпочитают заключать предварительный договор с преследуя цель обезопасить себя, уменьшить риск своей предпринимательской деятельности. Они объясняют это тем, что их услуги в связи со спецификой объекта договора оказания риелторских услуг (совершение различных операций с объектами недвижимости: купля-продажа, мена, аренда, доверительное управление и т.д.) не могут быть оказаны "сегодня". Так, для договора купли-продажи недвижимости требуется его регистрация, а следовательно, предоставление в момент его заключения правоустанавливающих документов. В итоге возникает ситуация, при которой риелтор не может исполнить свои обязательства по договору (совершить сделку купли-продажи недвижимости в интересах своего клиента), так как договор купли-продажи не может быть заключен до того, как продавец приобретет на составляющую его предмет недвижимость надлежащим образом оформленное право.
Статья 429 ГК РФ определяет понятие предварительного договора в части принятия сторонами обязанности заключить договор в будущем (основного договора). Использование конструкции предварительного договора предполагает разделение стадии заключения договора на две, в результате чего стороны будут находиться в юридической связи до момента заключения основного договора. Предварительный договор позволяет риелтору установить юридическую связь со своим клиентом до момента заключения основного договора.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Все существенные условия основного договора должны быть оговорены сторонами (риелтором и его клиентом) в предварительном договоре. В свою очередь сторона, предложившая новое условие для основного договора, которое не было включено в предварительный, не вправе в отношении его заявлять: "Не согласны с моим предложением - договора не будет". Но если вторая сторона согласится с условием, оно будет включено в основной договор в качестве существенного. При этом имеется в виду альтернатива: "Примите мое предложение, иначе основной договор будет считаться заключенным только на условиях, указанных в предварительном договоре" <1>.
--------------------------------
<1> Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательствах. М., 1989. С. 145.
Условия основного договора, установленные в предварительном, не только обязательны, но и достаточны для его трансформации в основной. В предварительном договоре стороны (риелтор и потребитель) должны обозначить все необходимые условия основного договора, и эти условия не могут быть впоследствии изменены сторонами без взаимного согласия. В основном же договоре стороны могут определять только второстепенные условия, не являющиеся существенными. Предварительный договор - важнейшая подготовительная стадия заключения основного договора.
Предварительный договор является одним из видов гражданско-правовых договоров, ему свойственны все их родовые признаки. Его заключение должно соответствовать общему для договоров порядку, включая в себя требование о том, что договор в силу ст. 432 ГК РФ признается заключенным с момента, когда стороны достигли в надлежащей форме соглашения по всем существенным его условиям. Риелтор и потребитель как стороны предварительного договора должны согласовать все его существенные условия, в состав которых входит полный набор существенных условий окончательного (основного) договора. Следует учитывать, что отсутствие хотя бы одного существенного условия исключает возможность обратиться с иском о понуждении контрагента по предварительному договору заключить основной или о взыскании с контрагента убытков, причиненных вследствие уклонения другой стороны от заключения договора. В этом случае предварительный договор считается незаключенным.
Сравнивая между собой последствия нарушения предварительного и основного договоров, нужно понимать, что в первом случае речь идет о компенсации отрицательного интереса (интереса к заключению основного договора), во втором - позитивного интереса к соблюдению обязательства контрагентом, нарушенного ненадлежащим исполнением обязательства, вытекающего из основного договора. Можно заранее предположить, что в первом случае убытки окажутся меньше, чем во втором. Риск нарушения основного договора превышает заведомо тот, который связан с нарушением предварительного. Помимо этого, в силу предварительного договора сторона лишена возможности требовать от контрагента реального исполнения обязательства, которое только предполагается включить в основной договор.
Прибегая к предварительному договору, риелтор и потребитель устанавливают еще одну ступень в заключении основного договора: имеют возможность, еще раз взвесив последствия своих действий, окончательно решить, заключать им или не заключать основной договор. У риелтора возникает возможность уклониться от заключения основного договора, надеясь на то, что другая сторона согласится на компенсацию убытков и не воспользуется своим правом обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Потребитель имеет аналогичную возможность.
Предварительный договор должен заключаться в форме, установленной для основного договора (ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор между риелтором и потребителем должен быть заключен обязательно в простой письменной форме, иначе он будет признан недействительным. По взаимному согласию сторон этот договор также может быть нотариально удостоверен (п. 2 ст. 163 ГК РФ).
В предварительном договоре должен быть обязательно указан срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Если риелтор и потребитель не определят этот срок в предварительном договоре, вступает в действие содержащееся в п. 4 ст. 429 ГК РФ правило, в силу которого такой срок составляет год с момента заключения предварительного договора. Этот срок признается соблюденным, если до его истечения стороны заключат основной договор или, по крайней мере, одна из них направит другой предложение заключить договор.
Срок имеет большое значение, поскольку в его пределах каждая из сторон (риелтор и потребитель) может требовать от другой заключения договора на указанных в предварительном договоре условиях. С истечением срока материальное по своей природе право требовать от контрагента заключения договора на определенных условиях прекращается и восстановлению судом не подлежит. Если риелтор и потребитель пропустят срок, то впоследствии лишатся своего права требовать заключения основного договора на условиях, определенных предварительным договором.
С момента заключения основного договора, если он заключен в срок, предусмотренный предварительным договором, и с соблюдением других его условий, предварительный договор прекращает свое действие и утрачивает правовую силу. Однако, это не лишает предварительный договор его фактического значения. Его содержание позволяет судить о подлинной воле сторон. По данной причине нет препятствий к тому, чтобы использовать его в качестве средства доказывания в рамках ст. 431 ГК РФ (толкование договора).
Главная цель предварительного договора - создать дополнительную стадию в заключении основного договора оказания риелторских услуг. Эта стадия помогает сторонам установить юридическую связь друг с другом до момента исполнения обязательств по основному договору. На этой стадии стороны определяют все необходимые условия основного договора. Можно считать, что заключение основного договора отдалено во времени. Дополнительная стадия необходима в случаях, когда исполнение обязательств по договору отдалено конкретным временным промежутком.
Однако предварительный договор имеет следующий недостаток: он предоставляет сторонам возможность уклониться от заключения основного договора. Так, риелтор может уклониться от заключения основного договора, сославшись на невозможность исполнения своих обязательств. Ведь предварительный договор содержит только одно обязательство сторон - заключение в определенный срок основного договора. В связи с этим ответственность сторон за неисполнение этих обязательств ограничивается компенсацией убытков контрагенту и только в случае, если сторона предварительного договора докажет, что контрагент необоснованно уклоняется от заключения основного договора. Суд может по требованию заинтересованной стороны обязать контрагента заключить основной договор.
Основной договор может быть заключен и без составления предварительного договора. Если для договора достаточно одного согласия, во всех случаях, когда не могут быть передано имущество, выполнены работы или оказаны услуги "сегодня", ничто не мешает заключить обычный договор купли-продажи, подряда, возмездного оказания услуг и т.п., указав в нем в качестве срока исполнения "завтра". Так, если к моменту заключения договора купли-продажи не могут быть оформлены наследственные права на движимое имущество, а в момент заключения договора риелтор не может своевременно подготовить правоустанавливающие документы для совершения в интересах клиента сделки купли-продажи недвижимости, это не мешает заключить договоры купли-продажи, оказания риелторских услуг и т.д., в которых момент исполнения отодвинут во времени.
Таким образом, использование конструкции предварительного договора позволяет риелтору установить юридическую связь со своим клиентом до момента заключения договора оказания риелторских услуг, обезопасив себя от возможных рисков, а потребителю - получить исчерпывающую информацию о предоставляемых риелтором услугах.
Читайте ещё по этой теме:
- Предварительный договор и его отличия от основного договора
- Договор оказания риэлторских услуг, его юридическая природа, стороны
- Договорные аспекты предоставления риэлторских услуг
Автор: Е.В. Накушнова