Регистрация недвижимости: новый порядок

Прежде чем говорить о последних изменениях в законодательстве о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимо определить, что относится, согласно гражданскому законодательству, к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости). Это:

• объекты, которые составляют единое целое с земельными участками, и участки недр;
• объекты, которые прочно связаны с землей, и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

Также ГК РФ к недвижимым вещам отнесены объекты, которые по своим естественным свойствам являются движимыми (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Но здесь необходимо подчеркнуть, что для того, чтобы указанные объекты были признаны недвижимыми, необходима их государственная регистрация. Законом к числу такого рода недвижимых вещей может быть отнесено и иное имущество.

Недвижимым имуществом (недвижимостью), права на которое подлежат государственной регистрации, могут быть: земельные участки, участки недр и объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, включая здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия (рассматривающиеся как имущественные комплексы). Сделки с недвижимым имуществом как одним из самых ценных объектов гражданских прав (и регистрация таких сделок) затрагивают интересы почти всех физических и юридических лиц. Если в процессе совершения сделки с движимым имуществом право переходит в момент передачи вещи, то при совершении сделки с недвижимым имуществом переход права осуществляется в момент государственной регистрации права. Поэтому любая сделка с недвижимым имуществом подлежит обязательной государственной регистрации. В Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав) сказано, что государственная регистрация - юридический акт (акт государства) признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. На основании этого можно сказать, что зарегистрированное право обладает презумпцией законности и поэтому лишь только суд может опровергнуть эту презумпцию. Отсюда следует, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Так как действие федеральных законов распространяется на всей территории Российской Федерации, то и государственная регистрация прав проводится на всей территории России. В соответствии с этим каждый объект недвижимого имущества, находящийся на территории РФ, должен быть занесен в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав). В связи с тем что датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав, договор считается заключенным с этого дня (даты).

Допустим, вы решили купить жилое помещение (дом, квартиру, часть дома или квартиры), в этом случае, чтобы договор считался заключенным, его необходимо зарегистрировать в органах государственной регистрации прав. Отсюда следует, что моментом заключения сделки является момент ее государственной регистрации. Подписанные и даже нотариально удостоверенные договоры не считаются заключенными, по ним до государственной регистрации никто не обязан платить и никто не обязан передавать недвижимость. Именно с момента государственной регистрации недвижимости согласно ст. 131 ГК РФ происходит возникновение и прекращение имущественных прав на недвижимость. Поэтому после государственной регистрации прав на недвижимость покупатели, обменивающиеся, одаряемые становятся собственниками и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью. Пунктом 1 ст. 131, ст. 216 ГК РФ и Законом о регистрации прав установлено, что государственной регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения имуществом, право оперативного управления имуществом, право пожизненного наследуемого имущества, право постоянного (бессрочного) пользования, ипотека, сервитуты, доверительное управление, аренда.

Приобретатель недвижимого имущества приобретает вещное право на него лишь в момент государственной регистрации права, а в период между совершением сделки и государственной регистрацией перехода права существует правовая связь. Отсюда следует, что у продавца (отчуждателя) существует обязанность передать недвижимое имущество покупателю (приобретателю). Обязанность продавца подкрепляется санкцией, и если продавец начнет уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности или сделки, то покупатель имеет право требовать регистрации в судебном порядке, а также требовать возмещения всех убытков, понесенных в связи с уклонением продавца от государственной регистрации.

Что же касается правовой природы государственной регистрации, то здесь на основании Определения Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. N 132-О государственная регистрация является формальным условием обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество. Надо отметить, что государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым данная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств, т.е. она способствует упрочнению и стабильности гражданского оборота в целом. Следовательно, государственная регистрация не ограничивает свободу договоров, не затрагивает юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности. Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" можно сказать, что регистрация имеет вторичное значение по отношению к сделке. Дело в том, что сделка с недвижимостью может состояться без регистрации (в данном случае опустим вопрос о действительности сделки), а что же касается регистрации без сделки, то она не может быть совершена, так как объект регистрации отсутствует. Для того чтобы оформить сделку с недвижимостью, необходимо знание специфики процедуры государственной регистрации объектов недвижимости и полномочий регистрирующего органа. Согласно Указу Президента РФ от 13 октября 2004 г. N 1315 федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация).

Росрегистрация является единым органом, действующим в сфере государственной регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется по месту нахождения соответствующего недвижимого имущества территориальными управлениями Росрегистрации. Что касается государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то здесь основной задачей Росрегистрации является обеспечение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Росрегистрация осуществляет свою деятельность непосредственно и (или) через территориальные органы. К полномочиям Росрегистрации, в частности, относятся: выдача лицензий на право нотариальной деятельности, контроль и надзор за соблюдением законодательства РФ адвокатами, адвокатскими образованиями и адвокатскими палатами, осуществление государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним, предоставление информации физическим и юридическим лицам о зарегистрированных организациях и правах, проставление апостиля на официальных документах, подлежащих вывозу за границу, и др.

Стороны сделки не вправе отменить обязательную государственную регистрацию. Обязательной государственной регистрации подлежат сделки с землей и иной недвижимостью в случаях, установленных ГК РФ (п. 1 ст. 164), и признаются заключенными с момента регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Рассматривая вопрос о государственной регистрации, необходимо выделить участников, которые являются собственниками недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации. Круг участников (субъектов) отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, образуют собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав. Согласно ГК РФ и Закону о регистрации прав, ими могут быть:

1. физические лица (граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства);
2. юридические лица (российские и иностранные);
3. публично-правовые образования (иностранные государства, Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования);
4. международные организации.

Все вышеперечисленные субъекты, выступая в правовых отношениях по регистрации прав на недвижимость и сделок с ними, являются носителями прав (вещных или обязательственных) на недвижимое имущество. Перерегистрация ранее возникшего права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество позволяет также провести дополнительную проверку законности прав лица, заключающего сделку. Осуществление сделки считается невозможным, если в процессе перерегистрации выяснится, что продавец недвижимого имущества приобрел его на незаконных основаниях. Поэтому сторона, которая приобретает недвижимость, может попросить у стороны по договору предъявить Свидетельство о государственной регистрации права, выданное органом, осуществляющим государственную регистрацию.

В соответствии с новой редакцией ст. 18 Федерального закона о госрегистрации уточненные данные об объекте недвижимого имущества, в том числе о площади земельного участка и местоположении его границ, могут также вноситься в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании:

1. заявления правообладателя и соответствующего плана объекта недвижимого имущества или иного документа, который содержит описание данного объекта. Если объектом является земельный участок, то представляется кадастровый план;
2. сведений, представленных соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества (Роснедвижимостью) при наличии согласия в письменной форме правообладателя такого объекта недвижимого имущества;
3. вступившего в законную силу судебного акта в случае спора между соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества или органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, и правообладателем объекта недвижимого имущества.

В случае возникновения спора между Роснедвижимостью и правообладателем уточненные данные вносятся в Единый государственный реестр прав на основании судебного акта. В соответствии со ст. 7 Федерального закона о госрегистрации государственная регистрация носит открытый характер, поэтому орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется за плату, если иное не установлено законом. Размер платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества (за исключением информации о зарегистрированных правах на предприятие как имущественный комплекс), а также за выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок (за исключением сделок с предприятием как имущественным комплексом), совершенных в простой письменной форме, составляет:

• для физических лиц - 100 рублей;
• для юридических лиц - 300 рублей.

Размер платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на предприятие как имущественный комплекс, а также за выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок с предприятием как имущественным комплексом, совершенных в простой письменной форме, составляет 600 рублей <1>.

--------------------------------

<1> Постановление Правительства РФ от 14 декабря 2004 г. N 773.

Данная информация предоставляется в виде выписки, поэтому в выписке из Единого государственного реестра должно быть указано описание объекта недвижимости, сведения о зарегистрированных правах на него, об ограничениях (обременениях) прав, о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости. Заявителю органами, осуществляющими государственную регистрацию, должна быть выдана запрошенная информация или мотивированный отказ в письменной форме. Отказ может быть обжалован в суде лицом, которое обратилось за информацией.

В выдаваемой выписке о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества при наличии в Едином государственном реестре прав зарегистрированных договора аренды данного объекта недвижимого имущества и залога прав арендатора по такому договору в графе "Ограничения (обременения) права" дополнительно указываются слова "ипотека права аренды", дата и номер государственной регистрации, срок, на который она установлена, данные о лице (согласно п. 18 Правил ведения ЕГРП), в пользу которого она установлена <2>.

--------------------------------

<2> Приказ Минюста РФ от 6 декабря 2006 г. N 352.

Так как государственная регистрация осуществляется за определенную плату, то здесь в соответствии с налоговым законодательством установлена плата в виде государственной пошлины. На основании нового законодательства в п. 1 ст. 333.33 НК РФ был включен новый подпункт 20.2 (внесен Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ). В данном подпункте определена государственная пошлина в размере 100 руб. за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества.

Для регистрации всех остальных объектов недвижимого имущества для физических лиц установлена государственная пошлина в размере 500 руб. Следует отметить и те изменения, которые произошли в Едином государственном реестре прав. Теперь он состоит из отдельных разделов, которые включают в себя записи о каждом объекте недвижимости. Каждый раздел состоит из подразделов и открывается при регистрации прав на объект недвижимого имущества. В соответствии с п. 6 ст. 12 Федерального закона о госрегистрации, в подразделе I, в котором содержится краткое описание каждого объекта недвижимого имущества, приводится площадь по плану или иному документу, предусмотренному данным Законом и содержащему описание объекта недвижимого имущества, а в отношении земельного участка - по кадастровому плану, а не фактическая площадь по кадастровому плану или по документам в соответствии с предыдущей редакцией этого Закона. В данном случае необходимым документом для отражения площади недвижимого имущества может быть декларация об объекте недвижимого имущества.

Что касается сроков, то здесь необходимо сказать, что государственная регистрация прав осуществляется в течение месяца со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации прав. Что же касается удостоверения государственной регистрации прав, то здесь регистрация сделки с недвижимостью совершается путем проставления специальной удостоверительной надписи. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 22 ноября 2006 г. N 710 каждая запись в Реестре заверяется не просто подписью регистратора и печатью, а подписью регистратора с указанием его фамилии и инициалов и гербовой печатью, а также проставляется дата совершения записи. Устанавливается, что при удостоверении регистрации прав и сделок записи в регистрационном штампе на документах заверяются не только подписью регистратора, как было ранее, но и гербовой печатью. Основанием для проведения государственной регистрации прав служит заявление правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.

Так, на основании Приказа Минюста России от 14 сентября 2006 г. N 293 от имени физических лиц заявления о государственной регистрации прав могут подавать:

• законные представители (родители, усыновители, опекуны) несовершеннолетних в возрасте до 14 лет;
• опекуны недееспособных граждан;
• представители, действующие в силу полномочий, основанных на доверенности или договоре;
• нотариусы, удостоверившие сделки с соответствующими объектами недвижимого имущества или совершившие иные нотариальные действия, на основании которых возникают соответствующие права.

Что касается несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, то здесь подать заявление на государственную регистрацию прав они могут сами (без согласия законных представителей).

От имени юридических лиц заявления о государственной регистрации прав могут подавать:

• лица, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами без доверенности;
• представители в силу полномочий, основанных на доверенности или договоре;
• участники от имени юридического лица;
• нотариусы, удостоверившие сделки с соответствующими объектами недвижимого имущества или совершившие иные нотариальные действия.

От имени Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований могут действовать:

• органы государственной власти;
• органы местного самоуправления.

В данном случае, если права возникли на основании нотариально удостоверенной сделки или нотариусом было совершено иное нотариальное действие, то заявление о государственной регистрации может подать сам нотариус. Если заявителем является нотариус, то свидетельство о государственной регистрации прав и (или) иные документы могут выдаваться данному нотариусу.

С принятием Федерального закона от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ произошли существенные изменения по поводу представляемых документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В новой редакции Федерального закона о государственной регистрации (согласно п. 4 ст. 18) форма выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, которая является одним из оснований для государственной регистрации права собственности в соответствии со ст. 25.2 этого Закона, устанавливается Росрегистрацией. Форма представляемого в соответствии со ст. 25.3 этого Закона технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядок его оформления организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, представляемые на государственную регистрацию, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Также указанные выше документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Законом о регистрации прав, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями и иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. Кроме того, необходимо сказать, что согласно новой редакции ст. 17 Федерального закона о госрегистрации, устанавливающей основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, появились упрощенные условия по представлению документов на государственную регистрацию объектов недвижимого имущества.

Такими документами являются:

• акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления;
• договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством;
• акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений;
• свидетельства о праве на наследство;
• вступившие в законную силу судебные акты;
• акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти;
• иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством;
• иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Обязательным приложением к данным документам является план данного объекта недвижимого имущества, а к документам, необходимым для такой государственной регистрации прав на земельный участок, - кадастровый план данного земельного участка. При этом представление вышеуказанных планов не требуется, если соответствующий план ранее уже представлялся и был помещен в дело правоустанавливающих документов. Проверка юридической силы представленных документов осуществляется органом, осуществляющим регистрацию прав, на основании правовой экспертизы. Согласно Приказу Минюста России от 14 сентября 2006 г. N 293, основанием для начала правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию прав, является их поступление к государственному регистратору.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав, должен быть доступен для ознакомления заинтересованными лицами. Новшеством стало также то, что документом, подтверждающим факт создания недвижимости при отсутствии требования о получении разрешения на строительство, является декларация о таком объекте, а документом, подтверждающим факт создания объекта индивидуального жилищного строительства, является декларация и разрешение органа местного самоуправления на ввод его в эксплуатацию (если объект не завершен - разрешение на строительство). Законодательством установлено, что до 1 января 2010 г. получение указанного разрешения не требуется.

Иными словами, можно сказать, что в соответствии с п. 3 ст. 25.3 Федерального закона о госрегистрации декларация - это документ, подтверждающий факт создания объекта недвижимого имущества на земельном участке, который предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства, а также подтверждающий факт создания гаража или иного объекта недвижимости (если для строительства такого объекта не требуется разрешения на строительство). Итак, можно сказать, что содержанием декларации является описание объекта недвижимого имущества.

Приказом Минэкономразвития РФ от 15 августа 2006 г. N 232 "Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества" была утверждена форма декларации, которая включает в себя следующие сведения.

1. Адрес (местоположение) объекта.

2. Вид (название) объекта.

3. Назначение объекта.

4. Кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества.

5. Техническое описание объекта:

• общая площадь;
• количество этажей (этажность), в том числе подземных (подземная этажность);
• год создания объекта недвижимого имущества;
• материал наружных стен объекта недвижимого имущества;
• подключение к сетям инженерно-технического обеспечения.

6. Правообладатель объекта недвижимого имущества.

7. Сведения об общей собственности на объект недвижимого имущества.

В связи с тем что в Закон о регистрации прав внесены изменения, нужно отметить то, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росрегистрация), направляет копию декларации об объекте недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества (Роснедвижимость). На основании Федерального закона от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации" права на гидротехнические и иные сооружения, расположенные на водных объектах, их ограничения (обременения), а также сделки с указанными сооружениями подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав по месту нахождения данных объектов в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации. В данном случае к документам, которые нужны для государственной регистрации, необходимо иметь приложения, т.е. документы, которые должны быть приготовлены в соответствии с водным законодательством и в которых должно быть в графической форме схематично обозначено размещение данных сооружений.

Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве также претерпела существенные изменения (ст. 25.1 Федерального закона о государственной регистрации). Главная новелла заключается в том, что в отличие от прежнего законодательства на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, застройщиком представляются:

• разрешение на строительство;
• проектная декларация;
• план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
• договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.

Также необходимо отметить, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, должна быть осуществлена в течение месяца со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Государственная регистрация всех последующих договоров (после государственной регистрации первого договора) осуществляется в течение 10 рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

В данном случае отказ в государственной регистрации может произойти, если:

• есть наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;
• не представлен договор поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство.

В соответствии со ст. 25.2 Федерального закона о государственной регистрации прав основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок (предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства) являются следующие документы:

• акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления;
• акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти;
• выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственней книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
• иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

На момент регистрации к вышеперечисленным документам необходимо иметь обязательное приложение, в данном случае этим приложением является кадастровый план соответствующего земельного участка. При этом истребование дополнительных или иных документов не допускается. Нужно учесть и тот факт, что государственная регистрация допускается, даже если в предъявленных документах площадь данного земельного участка не соответствуют площади, указанной в кадастровом плане. Основываясь на вышесказанном, нужно отметить, что осуществление государственной регистрации не допускается, если такой земельный участок не может быть предоставлен в частную собственность.

Введенная Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ ст. 25.3 Федерального закона о госрегистрации устанавливает особенности государственной регистрации:

1. права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство;
2. права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке).

Для государственной регистрации права собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества необходимо иметь следующие документы:

1. документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
2. правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

В том случае, если правоустанавливающий документ на земельный участок уже был ранее зарегистрирован, представлять его не надо. К вышеперечисленным документам необходимо иметь приложение, в данном случае - кадастровый план.

Предоставление кадастрового плана не требуется в случае, если:

1. право на земельный участок ранее зарегистрировано;
2. земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства;
3. для строительства, реконструкции объекта недвижимости не требуется разрешение на строительство;
4. земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства.

Декларация в данном случае является документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества.

Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются:

1. технический паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию;
2. разрешение на строительство в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства.

Необходимо отметить, что до 1 января 2010 года технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.

Что же касается земельных участков, которые находятся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований, то здесь распоряжение данными объектами возможно только лишь после государственной регистрации прав собственности на них. Статьей 30.1, которой дополняется Федеральный закон о государственной регистрации, установлено, что при разграничении государственной собственности на землю государственная регистрация права собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления либо действующего по их поручению лица. В заявлении должно быть указано основание возникновения права собственности на данный объект. В этом случае Перечнем документов в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 30 июня 2006 г. N 404 являются:

1. заявление о государственной регистрации права собственности на данный объект;
2. правоустанавливающие документы на земельный участок;
3. правоустанавливающие документы на объекты недвижимого имущества и кадастровый план земельного участка, подтверждающий нахождение объекта недвижимого имущества на данном земельном участке;
4. иные документы в случаях, установленных федеральными законами.

В случае если соответствующее право уже было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, то представление указанных выше документов не требуется. Вопрос о том, является ли препятствием для ипотеки отсутствие государственной регистрации прав собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, регламентируется Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Согласно п. 1 ст. 5 этого Закона отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков.

Также на основании произошедших изменений важно сказать то, что отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для того, чтобы ими распоряжаться. Подводя итоги, необходимо сказать, что изменения, произошедшие в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за последние два года, несомненно, улучшают порядок и процедуру государственной регистрации и в какой-то степени значительно упрощают их.

Автор: Жилкин Д. Г.