Одной из самых динамично развивающихся и чутко реагирующих даже на незначительные колебания экономических показателей нашей страны является сфера купли-продажи недвижимости. Поэтому вполне закономерно, что в ней ежедневно возникают сотни правовых конфликтов, изрядную долю которых стороны передают на рассмотрение в суд, избегая методов запугивания в темном переулке или такого действенного, но, к сожалению, противозаконного и на 100% криминального средства, как пуля в лоб. Так вот, из тех юридических недоразумений, которые все-таки были донесены до судебного органа, примерно половину составляют споры в отношении жилой недвижимости. Квартиры, комнаты, дома продавались и будут продаваться всегда, удовлетворяя естественную потребность людей в жилье, шикарном пентхаусе в престижном районе столицы или минимуме квадратных метров в разваливающейся хрущевке, которая уже через пару лет встанет в очередь под снос. Однако отчуждать и приобретать жилье, что очевидно, могут не только физические лица. Различные фирмы, организации, как правило, крупные, имеют в своих активах жилплощадь и используют ее по назначению (ну, или не всегда так) и в собственных интересах (вот которые как раз и расходятся с целевым использованием).
Как бы то ни было, актуальность и жизненная насущность проблем во взаимоотношениях сторон сделки не позволяют оставить без внимания сложившуюся судебную практику по данному вопросу. Обобщенная и проанализированная, она представляет собой емкую характеристику на наиболее типичные, а порой и уникальные, единичные судебные решения по важнейшим аспектам данной темы.
Итак, начнем.
Прежде всего, хотелось бы коснуться вопроса обязательной регистрации сторонами договора купли-продажи. Это важная обязанность, и пренебрегать ею не стоит. Причина одна: реальная возможность признания сделки незаключенной. Подобная ситуация сложилась на практике и у двух унитарных предприятий, муниципального и государственного. Первое обратилось в суд с заявлением о признании права собственности на двухкомнатную квартиру в г. Кирове, а затем, изменив предмет иска, стало настаивать уже на признании права хозяйственного ведения в отношении указанной недвижимости. Это требование, по мнению истца, было вполне закономерным, а главное - законным, учитывая заключенный между сторонами договор купли-продажи и отказ зарегистрировать за истцом-покупателем право хозяйственного ведения Кировской областной регистрационной палатой. Последняя, а также Министерство государственного имущества и реформирования предприятий Республики Коми были привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований.
Изучив материалы дела, суд первой инстанции иск удовлетворил, ссылаясь на норму ст. 295 ГК РФ (п. 2), из смысла которой следует, что продажа недвижимого имущества, находящегося в хозяйственном ведении, возможна только при наличии согласия собственника на совершение подобного действия. Ответчик, заключая сделку, такое согласие у Министерства государственного имущества и реформирования предприятий Республики Коми предварительно получил. Учитывая соблюдение закона в данном вопросе, суд признал договор действительным, а требования истца - обоснованными.
Однако апелляционная, а затем и кассационная инстанция обратили внимание на один момент, который первоначально в судебном заседании не обсуждался. Это отсутствие государственной регистрации самого договора купли-продажи. А она обязательна в силу п. 2 ст. 558 ГК РФ. Последовал вполне логичный вывод, что соглашение и заключено-то не было (п. 3 ст. 433 ГК РФ), следовательно, никаких взаимных прав и обязанностей у сторон не возникало, в том числе и права истца на хозяйственное ведение квартирой. Признать то, чего и не было, существующая судебная система не позволяет, поэтому в удовлетворении заявленных требований было отказано, несмотря на несостоятельные доводы о невозможности рассмотрения этого вопроса, т.к. он не входил в предмет спора (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23 ноября 2001 года. Дело N А28-2942/01-121/19).
Для справки. В настоящее время на рассмотрении в Госдуме находится проект закона об исключении из ст. 558 ГК РФ и ст. 13, 25.2, 25.3 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" требования о необходимости регистрации договоров купли-продажи жилых помещений. С таким предложением выступил депутат П.В. Крашенинников, пояснив, что уже к октябрю в одно ведомство объединятся регистрационная и кадастровая системы, картография и геодезия, и смысла в двойной регистрации просто не будет. У сторон останется лишь обязанность перерегистрировать право собственности на жилую недвижимость. Пройдет ли законопроект все чтения - увидим через некоторое время, но в целом идея прогрессивная, она значительно облегчит и без того непростую процедуру купли-продажи жилья.
Не менее интересна ситуация, когда сторона в сделке по тем или иным причинам, которые, в принципе, не так важны, регистрировать договор не хочет. В качестве примера Высший Арбитражный Суд в Обзоре практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (N 21 от 13 ноября 1997 г.), приводит случай, когда Облпотребсоюз был вынужден искать судебной защиты, т.к. его контрагент по сделке, столичное ОАО, уклонялось от государственной регистрации договора.
Первая инстанция в удовлетворении иска отказала на том основании, что заявителю в первую очередь нужно было идти не в суд, а в регистрирующий орган с соответствующим требованием. Но апелляционная жалоба представила эти доводы неубедительными, что после всесторонней проверки и отразилось в принятом Постановлении. Суд отметил фактическое исполнение сторонами своих обязательств по сделке: продавец передал по акту приема-передачи жилой дом, а покупатель его принял и уплатил оговоренную стоимость - и правомерность заключения всего соглашения в целом, что, в принципе, и так не оспаривалось. Но также указал на необходимость применения в сложившейся правовой ситуации ст. 165, п. 3, ГК РФ в связи с уклонением покупателя от регистрации договора, который просто утратил к сделке интерес в силу ее убыточности. Законом суду предоставлено право по требованию одной из сторон вынести решение о регистрации сделки, совершенной в надлежащей форме, если другой ее участник по какой-либо причине этого не делает в установленном порядке и в установленный срок. Этой возможностью, удовлетворяя исковые требования, суд и воспользовался.
К слову, у органов судебной системы довольно большой простор в выборе принимаемых решений. Конечно же, никто не оспаривает, что все они должны быть в рамках закона и в строгом соответствии с ним, но вместе с тем это не исключает способность некоторых новаторских и оригинальных по своей сути постановлений быть образцом для подражания при разрешении схожих дел. И хотя судебному прецеденту на законодательном уровне пока не уделяется достаточно внимания, как таковой он все же существует.
И здесь стоит привести в пример один довольно интересный случай, который хотя и не имеет своим предметом спор в отношении жилой недвижимости, однако с большой долей вероятности может косвенным образом повлиять на принимаемые судами решения по квартирному вопросу. Почему? Об этом ниже.
ООО обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском об истребовании из чужого незаконного владения нежилых помещений общей площадью 1294,2 кв. метра на окраине столицы. Незаконным владельцем, по мнению истца, являлось другое ООО, к которому недвижимость перешла через ряд последовательно заключенных со сторонними хозяйствующими субъектами сделок купли-продажи. Кстати, последний собственник-ответчик к моменту предъявления иска даже успел сдать в аренду спорное имущество. Все эти фирмы вместе с Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Москве были привлечены в процесс в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.
Первая судебная инстанция иск удовлетворила, затем последовали обращения в Девятый арбитражный апелляционный суд и Федеральный арбитражный суд Московского округа, но они не изменили принятого решения. Стоит отметить, что в проведенных заседаниях была обнародована информация о наличии внутрикорпоративного конфликта среди участников фирмы-продавца. Это в какой-то мере объясняет то, что уже в процессе кассационного рассмотрения дела и истец, и ответчик заявляли ходатайства соответственно об отказе от иска и о прекращении производства. Также дружно процессуальные "противники" затем подали заявления в Высший Арбитражный Суд РФ об отмене ранее вынесенных постановлений. Ссылались они, с одной стороны, на добросовестность последнего приобретателя (ответчика), с другой - на факт нахождения спорного имущества в аренде. Как было установлено судами, первоначальный, исходный договор купли-продажи недвижимости от имени ООО подписал генеральный директор общества на основании решения общего собрания участников об одобрении крупной сделки. Напомним, что такое требование содержится в ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью". Требование то при продаже учли, но выполнить его в строгом соответствии с буквой закона не потрудились: не собрали необходимый кворум. Это и повлекло за собой процессуальное признание решения общего собрания и самого договора недействительными. Следовательно, и все последующие сделки стали характеризоваться тем же свойством.
Однако Высший Арбитражный Суд РФ обратил внимание на то, что предыдущие судебные инстанции в принятых актах не отразили. И, прежде всего, это касается факта выбытия недвижимого имущества из владения истца. Да, суд подтвердил недействительность решения общего собрания участников общества и первоначального договора купли-продажи, но поставил под сомнение наличие порока воли, т.к. в судебных заседаниях не была дана юридическая оценка внутренним разногласиям в фирме-истце и не было установлено лицо, которое согласно учредительным документам и действующему законодательству правомочно совершать действия, направленные на отчуждение имущества. Но для нас куда больший интерес представляет другой вывод Высшего Арбитражного Суда РФ, точнее даже - предположение: а является ли последний приобретатель добросовестным? Ведь к нему имущество перешло всего за 4,5 млн. рублей плюс налог на добавленную стоимость в размере около 685 тыс. рублей. Для более чем 1200 кв. метров, пусть и на окраине столицы, это просто смешная сумма. Ее разумного обоснования ни в договоре, ни в материалах дела не содержалось, вследствие чего она была названа специально заниженной.
Так это или нет, выяснит Арбитражный суд города Москвы, которому дело Постановлением ВАС РФ N 10665/07 от 18 декабря 2007 г. было направлено на новое рассмотрение. Однако сами по себе итоговые выводы очень важны не только для арбитражной практики, но и для будущих решений судов общей юрисдикции. Думаю, ни для кого не секрет, что в настоящее время является довольно актуальным и широко распространенным "метод двойной бухгалтерии", когда при заключении сделок купли-продажи жилой недвижимости в договоре ставится сумма более скромная, чем реально выплачиваемая приобретателем. Делается это с единственной целью - снизить ставку налога. Но если практика признания покупателя недобросовестным из-за несоразмерно низкой заявленной цены имущества найдет свое применение, то с таким универсальным инструментом экономии собственных средств нечистым на руку дельцам придется распрощаться. Он просто перестанет действовать. И, честно говоря, это гениальный по своей простоте способ борьбы с неплательщиками налогов. Хотя стоит отметить, что практика признания покупателя недобросовестным, исходя из вышеназванных причин, в том или ином виде в стране существует уже достаточно давно. Приведем схожий пример десятилетней давности, когда пытавшийся "сэкономить" приобретатель заключил сделку купли-продажи квартиры, совершенно не задумываясь о возможных последствиях, которые для него оказались ну никак не благоприятными.
Прокурор Хостинского района г. Сочи обратился в соответствующий районный суд с иском в защиту прав собственницы квартиры о признании договора купли-продажи этой недвижимости недействительным, т.к. заключен он был неустановленным лицом без согласия и ведома истицы, и об устранении препятствий в пользовании жильем.
Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал. Решение осталось без изменения и после рассмотрения дела Судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда. Однако после принесения заместителем Председателя Верховного Суда РФ протеста Президиум Краснодарского краевого суда судебные акты отменил и без передачи дела на новое рассмотрение самостоятельно вынес решение, прямо противоположное всем предыдущим. Исходил он при этом из неправильного применения и толкования судами норм материального права, а именно статей 209, 454 ГК РФ и других. И это несмотря на то, что "обстоятельства дела были выяснены полно и правильно" (Постановление Президиума Краснодарского краевого суда от 18 марта 1999 г.). Да, договор купли-продажи на спорную недвижимость был заключен в письменной форме. Да, он был зарегистрирован в установленном порядке. Но это далеко не все, на что в данном деле стоило обратить внимание. Согласно требованиям действующего законодательства лишь собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в том числе право отчуждать его другим лицам (ст. 209 ГК РФ). Эта норма более детально конкретизируется в п. 1 ст. 454 ГК РФ, где продавцом по договору купли-продажи прямо называется собственник отчуждаемого имущества либо лицо, которому он передал право распоряжения имуществом. Одним из названных субъектов договор, при продаже недвижимости - всегда письменный и всегда в виде единого документа, в обязательном порядке должен быть подписан (ст. 550 ГК РФ).
Что же в нашем случае? Фактический собственник квартиры никаких документов не подписывал, участия в заключении договора не принимал и уж тем более не передавал временному владельцу право на распоряжение имуществом. Нарушены базовые нормы в сфере купли-продажи недвижимости. А учитывая положение ст. 168 ГК РФ, сделка, которая не соответствует требованиям закона, является ничтожной, что влечет за собой обязанность ответчика возвратить законному владельцу полученное им имущество, т.е. квартиру, в целости и сохранности (ст. 167 ГК РФ). Стоит отметить, что в последней названной статье речь идет об обязанности добросовестного приобретателя-ответчика. Что уж говорить о недобросовестном, которым вполне справедливо и посчитала последняя судебная инстанция ответчика по данному делу.
Вывод этот был основан на сопоставлении цены квартиры, указанной в договоре, и ее же стоимости, но уже на свободном рынке. И надо сказать, что она отличалась в разы. Чем не повод покупателю проявить надлежащую осмотрительность и задуматься о выгоде продавца, если имущество он пытается "сбыть" просто-таки по минимальной цене? На самом ли деле не знал и не мог знать ответчик о правовой сомнительности заключаемой им сделки? Знал или нет, достоверно установить невозможно, но вот догадаться должен был. Так решил суд и назвал ответчика недобросовестным приобретателем. Его объяснения суд в расчет не принял, т.к. заявление о том, что на самом деле во исполнение условий договора была выплачена довольно приличная сумма, а в самом соглашении просто содержится банальная опечатка, не было подтверждено ничем, кроме свидетельских показаний. Последние в процессе доказывания существенной роли не сыграли, учитывая, что условия письменной сделки могут подтверждаться только письменными и другими (но не показаниями свидетелей!) доказательствами (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Кстати, именно свидетельские показания зачастую превалируют в качестве средства доказывания по спорам между жильцами коммуналок. Судебная практика в этой сфере крайне разнообразна и многоаспектна и заслуживает отдельного разговора, но в качестве примера все же приведем довольно интересный случай, когда материалы дела прошли все возможные судебные инстанции и лишь после принесения представления первым заместителем Председателя Верховного Суда РФ его Президиум поставил окончательную точку в спорном правоотношении.
Первоначально истица обратилась в Гагаринский районный суд г. Москвы с требованием признать недействительным договор купли-продажи комнаты в квартире коммунального заселения, заключенный между ее соседкой и третьим лицом. Учитывая правило о преимущественном праве покупки, она также просила перевести на нее все права и обязанности покупателя.
Иск, к радости заявительницы, был удовлетворен в полном объеме. Вынесенное решение не изменили ни определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда, ни определение Президиума Московского городского суда. После этого дело было истребовано в Верховный Суд РФ, где Судебная коллегия по гражданским делам отменила Постановление в части признания недействительным договора купли-продажи комнаты, остальные же положения остались в силе. С этим не согласился первый заместитель Председателя Верховного Суда РФ, который в принесенном представлении обосновал необходимость вынесения по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований. Президиум Верховного Суда РФ представление рассмотрел и в контексте необходимости обеспечения единства судебной практики и законности нашел его вполне справедливым. И вот по каким основаниям.
Всеми предыдущими судебными инстанциями была ошибочно применена ст. 250 ГК РФ. Она закрепляет правило, согласно которому при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Причем на продавца возлагается обязанность известить в письменной форме остальных участников собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. Если эти требования в своей совокупности не будут выполнены, то любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев обратиться в суд с просьбой о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Однако суды не учли, что спорная комната фактически и не находилась в общей долевой собственности нескольких лиц, т.к. ответчица единолично обладала правом собственности на проданные квадратные метры. Этот факт в материалах дела нашел свое подтверждение в виде договора между ответчицей и Управлением муниципального жилья Юго-Западного административного округа г. Москвы о передаче в собственность комнаты N 1 жилой площадью 11,9 кв. м в квартире коммунального заселения и соответствующего свидетельства о собственности. В свою очередь, сама истица имела аналогичные права (причем права документально подтвержденные) в отношении двух других комнат в коммуналке. При таких условиях ссылаться на отношения общей собственности не представляется возможным, так же как и требовать от ответчицы отчуждения принадлежащего ей имущества только соседям по коммунальной квартире.
Судей же смутило упоминание в договоре купли-продажи о "пропорциональной доле в праве собственности на места общего пользования". На основе этой фразы они сделали вывод о наличии общей долевой собственности в отношении всей квартиры в целом. Вывод, надо сказать, не совсем верный. В соответствии с Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" при передаче в собственность комнаты в коммунальной квартире соответственно передается и доля на места общего пользования, куда относятся коридор, кухня, санузел и др. Именно эта доля не подлежит отчуждению другим лицам, да и то при условии, что им же не продается и сама комната. Следовательно, даже при наличии общей собственности на места общего пользования ответчица имела полное право продать принадлежащую ей комнату кому угодно и без уведомления другого собственника жилых помещений в данной квартире. У последнего, исходя из приведенных умозаключений, нет никаких законных оснований требовать перевода на него прав покупателя по договору купли-продажи. Учитывая, что по данному делу суд применил закон, не подлежащий применению, и не применил Закон, подлежащий применению, все ранее вынесенные судебные решения были отменены, а Постановлением Президиума Верховного Суда РФ N 19пв-04 от 17 ноября 2004 г. в удовлетворении заявленных требований было отказано.
Преимущественное право покупки, что, естественно, фигурирует не только по сделкам в отношении коммуналок. Не менее часто встречаются споры, разгоревшиеся из-за общей собственности, но уже на обычные квартиры или отдельные домовладения.
Так, например, в г. Волгограде на разрешение суда был вынесен конфликт между тремя собственниками 1/2 части жилого дома. Доля первых двух владельцев в общем имуществе составляла 1/4, на третью же хозяйку приходилась 1/6 часть. Именно последняя и продала принадлежащие ей квадратные метры, что и послужило поводом для обращения в суд остальных участников за защитой якобы нарушенных прав. В обоснование своих требований они указывали на факт нарушения правил о преимущественном праве покупки, в связи с чем просили признать договор купли-продажи недействительным.
Что суд первой инстанции и сделал. После этого дело прошло еще несколько судебных разбирательств, пока, наконец, не попало в Верховный Суд РФ. Он уже установил, что никакого нарушения норм ст. 250 ГК РФ продавцом не было допущено, и перед тем, как заключать сделку, он в письменной форме известил остальных участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий. Такое извещение было сделано через Волгоградскую государственную нотариальную контору с предложением сообщить в течение одного месяца о принятом решении: желании приобрести долю или об отказе сделать это.
Сообщение истцы получили, но прореагировали на него специфическим образом: заявили нотариусу, что возражают против продажи соседкой части дома постороннему лицу, но покупать ничего не будут, т.к. на это нет необходимых средств. Вместе с тем уже в суде они настаивали на ущемлении их интересов в связи с возможными трудностями при определении порядка пользования жилищем с новым владельцем. Однако в дальнейшем, поняв юридическую уязвимость своей позиции и довольно скромные шансы на успешное разрешение дела, истцы изменили заявленные требования и теперь уже просили о переводе на них прав и обязанностей покупателя.
Все эти обстоятельства нижестоящими судами не были учтены, хотя факты, свидетельствующие об их достоверности, содержались в материалах дела, поэтому Президиум Верховного Суда РФ в Постановлении от 31 марта 1993 г. вполне обоснованно счел необходимым новое рассмотрение дела в суде первой инстанции.
Учитывая приведенный пример, стоит обратить внимание на дословное содержание ст. 250 ГК РФ, и в частности на фразу: "Остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях". Здесь подразумевается, что никаких преимуществ у стороннего покупателя быть не должно, и, предлагая заключить сделку, продавец обязуется назвать одинаковые аспекты будущего соглашения как ему, так и сособственнику. Несоблюдение этого правила влечет нарушение нормы о праве преимущественной покупки в целом и, как следствие, негативные последствия и порой затянувшееся судебное разбирательство для всех участвующих лиц.
Судебная практика содержит в себе случай, который очень хорошо проиллюстрирует обрисованную ситуацию. Трое близких родственников являлись сособственниками жилого дома и, несмотря на фактически определенные доли - соответственно 1/6, 1/2 и 1/3, пользовались жилплощадью без их выделения в натуре. Однако вскоре у одного из владельцев, хозяина 1/3 части дома, возникло желание продать принадлежащую ему долю. Для этих целей был найден покупатель и проштудирован Закон, в связи с чем между всеми сособственниками и потенциальным приобретателем было заключено письменное соглашение о последующей продаже трех жилых комнат на первом этаже дома, примыкающего к ним коридора и комнаты, расположенной на втором этаже, как части 1/2 доли соответствующего владельца. Такая сделка, казалось бы, устраивала каждую из сторон, отвечая их интересам. Но не тут-то было. В обход достигнутого соглашения продавец заключил договор купли-продажи все с тем же покупателем, причем в соглашении не назывались конкретные помещения, подлежащие передаче. Узнав об этом, один из сособственников обратился в суд с иском о признании за ним преимущественного права покупки.
В обоснование заявленных требований истица пояснила, что не возражала против продажи спорной доли другому лицу, но лишь на условиях, которые были закреплены в упомянутом соглашении, а, т.к. первоначальные договоренности произвольно изменились продавцом и покупателем, ее согласие на продажу части имущества постороннему лицу можно считать аннулированным. Эти доводы были признаны Президиумом Верховного Суда убедительными, и он удовлетворил заявленные требования (Постановление от 10 марта 1993 г.).
Или вот еще один пример, касающийся отчуждения имущества, находящегося в совместной собственности. В столице в трехкомнатной квартире проживали и были зарегистрированы совершеннолетние брат и сестра. Жилплощадь принадлежала им на основании договора приватизации на праве общей совместной собственности, причем без определения долей. Впоследствии брат заключил договор купли-продажи квартиры, не поставив в известность родную сестру, и уж тем более не спросив ее согласия на совершение сделки. Женщина, естественно, осталась недовольна и отказалась куда-либо съезжать и выписываться. Несмотря на это, квартира еще дважды перепродавалась. Вот как раз последний собственник, отчаявшись в конце концов справить новоселье, и обратился в суд с иском о выселении прежних хозяев. Он посчитал, что оснований для подобных действий у него предостаточно: содержание договора отвечало всем требованиям ГК РФ, нотариальная форма была соблюдена, деньги уплачены. Казалось бы, живи и радуйся. Но неожиданные соседи изрядно подпортили впечатление от покупки. Да еще и встречный иск сособственницы о признании сделки недействительной не прибавил позитива. Но суд разобрался, кто прав, кто виноват. Решение Нагатинского районного суда г. Москвы удовлетворило именно встречные требования. Такая позиция нашла подтверждение и в определении Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда, и в постановлении его же Президиума. В качестве надзорной инстанции дело рассматривала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, и она не нашла оснований для отмены состоявшихся судебных решений (Определение от 27 декабря 2005 г. по делу N 5-В05-173).
Ими, конечно, могли бы быть существенные нарушения нижестоящими судами норм материального или процессуального права в соответствии со ст. 387 ГПК РФ, но не в данном случае. Первоначальный договор купли-продажи, да и все последующие тоже, на самом деле является недействительным в силу ст. 168 ГК РФ, ведь собственница квартиры в заключении сделки не участвовала, доверенность на представление своих интересов в связи с этим обстоятельством не выдавала и само соглашение не подписывала, о чем свидетельствует заключение почерковедческой экспертизы. А раз так, то и не представляется возможным установить ее согласие на продажу квартиры, тем более другой жилплощади у женщины все равно не имеется. В связи с этим суд признал нарушение правил распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности (ст. 253 ГК РФ), имевшим место в действительности, и применил последствия такого нарушения - приведение сторон в первоначальное положение.
Но перед этим смог представить доводы последнего покупателя в надзорной жалобе несостоятельными. Последний пытался отстоять свои интересы, ссылаясь на норму ст. 180 ГК РФ, исходя из которой указывал на право продавца отчуждать свою долю, не спрашивая ни у кого согласия, и, в соответствии с этим, на недействительность договора купли-продажи лишь в определенной части. Это было бы так, если бы последний покупатель изъявил желание приобрести именно долю в квартире. Фактические же обстоятельства дела свидетельствуют об обратном: ему нужна была отдельная жилплощадь для проживания семьи из трех человек вместо подлежащей расселению коммуналки. Понятно, что даже при большом желании представить половину трехкомнатной квартиры искомым жильем довольно трудно. Стоит отметить, что в некоторых случаях сам продавец, который в силу закона имеет полное право на отчуждение жилья, иногда пытается "надуть" покупателя, исходя из возможностей своей фантазии и личных интересов. Конечно, для некоторых собственная выгода превыше всего, но не стоит забывать и о таком правовом инструменте защиты нарушенных прав, как обращение в суд. Инструменте, надо сказать, весьма действенном и, главное, наглядно демонстрирующем всю тщетность попыток "подвинуть ближнего, поплевать нижнего", что выполняет, в свою очередь, еще и столь значимую предупредительную функцию.
Так вот, ниже будет приведен поучительный пример, "как делать не надо, потому что все равно не получится". Оставим в стороне вопрос, что же именно побудило сторону в договоре поступить столь некрасивым образом с контрагентом при купле-продаже недвижимости, а обратим внимание на доводы участников процесса, ну и, конечно же, на итоговый результат.
Мать троих детей заключила сделку о приобретении в собственность квартиры в г. Реутове, состоящей из трех комнат, где вместе с мужем они собирались проживать большой и дружной семьей. Расчет по сделке был произведен еще до подписания договора, затем соглашение все же было совершено в письменной форме, удостоверено у нотариуса и в установленном порядке зарегистрировано, на руки покупательница получила свидетельство о государственной регистрации права на обозначенное имущество. Однако продавец выезжать из проданной жилплощади и не собиралась, ни до, ни после составления передаточного акта. Попытки решить конфликт миром, несмотря на их продолжительность, не увенчались успехом, и покупательница была вынуждена обратиться в суд.
В процессе подготовки дела к разбирательству в Реутовский городской суд поступил встречный иск от ответчицы с просьбой признать договор купли-продажи квартиры недействительным на основании того обстоятельства, что совершался он без намерения создать правовые последствия. Ответчица пояснила, что сделка заключалась исключительно с целью зарегистрировать покупательницу и членов ее семьи на указанной жилплощади, и ни о каких деньгах, якобы выплаченных во исполнение договора, здесь речи не идет, поэтому и освобождать квартиру она не намерена.
Решением Реутовского городского суда первоначальный иск был удовлетворен, а во встречном - отказано. Однако впоследствии этот судебный акт определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда был отменен, и Президиум этого же суда заново рассмотрел дело по существу. Вынесенное Постановление оставляло в силе решение Реутовского городского суда. Но процессуальная судьба спора на этом не закончилась, и надзорная жалоба ответчицы в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ послужила поводом для еще одного судебного заседания. Его исход отразился в Определении N 4-В03-35 от 21 октября 2003 г., и выводы, которые сформулировал суд, ни в коей мере не удовлетворяли интересов ответчицы.
Суд сослался на то, что оснований для отмены или изменения ранее вынесенных Постановлений он не видит, т.к. не было допущено существенного нарушения норм материального или процессуального права, как этого требует ст. 387 ГПК РФ. Еще при первом рассмотрении дела были выяснены все ключевые моменты спора, установлены имеющие значение обстоятельства и принято законное и обоснованное решение. В его основу были положены следующие факты. Ответчица не представила доказательств, свидетельствующих о безденежности договора, с другой стороны, в материалах дела содержатся документы, подтверждающие нотариальное удостоверение сделки и произведенного расчета. Также реальное исполнение соглашения в большей его части (наличие передаточного акта, прописка истицы в приобретенной квартире и др.) не может свидетельствовать об отсутствии намерения у сторон создать правовые последствия. На основе одних лишь свидетельских показаний, подтверждающих правоту ответчицы, признать сделку мнимой не представляется возможным. Ссылка на то, что проданная жилплощадь составляла единое целое с соседней квартирой, принадлежащей мужу ответчицы, учитывая наличие смежной двери, нашла опровержение после того, как было установлено, что переоборудование проданной квартиры производилось уже после заключения сделки, да еще и без соответствующего разрешения. В совокупности все эти факты и привели к реализации судебной защиты права собственности покупательницы на спорную недвижимость. Чтоб впредь неповадно было.
Фраза, конечно, банальная, и эффект от нее такой же, как и от реальных судебных решений: не сказать, чтобы совсем никакого, но и назвать его особо заметным и ощутимым тоже нельзя. Человек, который захочет преступить закон, скорее всего это и сделает, несмотря на смутные или, наоборот, отчетливые подозрения, что последствия для него будут крайне плачевными. Иногда противоправные действия обусловлены незнанием или неправильным применением действующих законов, иногда корыстными интересами. Например, в судебной практике был случай, когда подпись директора ООО на договоре купли-продажи квартиры и акте приема-передачи была подделана главным бухгалтером. Сумма по соглашению на счет продавца также не была переведена. Когда эти обстоятельства вскрылись, ООО не посчитало нужным одобрить сделку и тем самым придать ей юридическую силу, что в принципе было возможным на основании норм Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", и обратилось в арбитражный суд с просьбой в исковом заявлении о применении последствий недействительности ничтожной сделки по ст. 168 ГК РФ. Что суд в конечном итоге и сделал, обязав ответчика вернуть квартиру (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда от 10 января 2003 года по делу N А50-14081/2000-5-12). Что стало с бухгалтером, догадайтесь сами.
Порой случается и так, что сторона в сделке вынуждена заключать соглашение на крайне невыгодных для себя условиях под влиянием угроз или даже насилия. Так произошло и с собственницей квартиры в г. Волгограде, которая была вынуждена продать недвижимость кредиторам сына, который не мог вернуть занятые 300 тыс. рублей. Женщина не вынесла морального давления, телефонных угроз и, опасаясь за свою жизнь и жизнь своего ребенка, согласилась на кабальную сделку и подписала договор о продаже квартиры, в котором позже была проставлена сумма в 600 тыс. рублей. Цена, стоит отметить, гораздо ниже рыночной стоимости квадратных метров в приволжском городе, но даже часть из них женщина не получила.
Кредитор позволил женщине проживать в спорной квартире еще более трех лет, в течение которых бывшая хозяйка несла все расходы по содержанию имущества, оплате коммунальных и иных услуг. Затем после неудачной попытки самостоятельного выселения обратился в суд с просьбой о снятии ответчицы с регистрационного учета и устранении с ее стороны препятствий в пользовании своей собственностью. Испугавшись нависшей угрозы лишиться единственно возможного, пусть и не совсем законного, места проживания женщина пошла в прокуратуру и рассказала, как на самом деле заключалась сделка по отчуждению имущества. Естественно, такое грубейшее нарушение закона органы не смогли проигнорировать, и в интересах хозяйки прокурором Центрального района г. Волгограда был подан иск о признании договора купли-продажи недействительным и восстановлении первоначального положения сторон. Однако заявление, как посчитала судебная инстанция, не было подтверждено необходимыми доказательствами, позволяющими достоверно установить правоту бывшей собственницы. Вследствие чего в удовлетворении встречных требований постановлением Центрального районного суда было отказано, а первоначальные требования кредитора - поддержаны. Но ни прокурора, ни ответчицу такое положение вещей не устраивало, и они обратились с кассационной жалобой и представлением в Волгоградский областной суд, где уже Судебная коллегия по гражданским делам вынесла решение, удовлетворяющее их интересы.
Суд установил, что ссылаться на отсутствие доказательств со стороны ответчицы неуместно, т.к. из материалов дела явственно следует наличие долга перед кредитором, в счет которого уже была передана квартира супруги сына и денежная сумма в размере 200 тыс. рублей, о чем свидетельствует сохранившаяся расписка. Наличие психологического давления также подтвердилось показаниями незаинтересованных в исходе дела лиц. В совокупности эти и другие доказательства устанавливали факт совершения сделки под влиянием угроз (ст. 179 ГК РФ), и определением Судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда иск прокурора был удовлетворен, а право собственности кредитора на квартиру признано недействительным.
Недействительность договора может быть связана также еще и с правовой неспособностью физического лица заключать такие соглашения. Напомним, что, если гражданин признан полностью недееспособным, все сделки от его имени должен совершать опекун (п. 2 ст. 29 ГК РФ), а если ограниченно недееспособным - то попечитель, кроме мелких бытовых сделок (п. 1 ст. 30 ГК РФ). Для покупателя складывается крайне неприятная ситуация, когда после покупки выясняется, что продавец лечится от алкоголизма или состоит на учете в психоневрологическим диспансере, в связи с чем его способность приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их ограничена вступившим в законную силу судебным решением.
Судебной практике известен случай, когда больной алкоголизмом, находящийся на излечении в ЛТП и отпущенный домой на несколько дней, за короткий срок продал принадлежащую ему на праве собственности квартиру, получил от покупателя деньги, выписался из жилплощади и спустя некоторое время подал в суд иск о расторжении договора. Впоследствии продавец был признан недееспособным, т.к. из-за серьезной болезни не отдавал отчета в совершении своих действий на момент заключения и исполнения договора. Для покупателя это означало обязанность вернуть квартиру и получить за нее деньги. Однако данная сумма определялась исходя из цифры, указанной в договоре, а не из реально выплаченной стоимости, т.к. доказательств об их несовпадении ответчик предоставить не смог, расписку при передаче денег он не потребовал. Естественно, истец отрицал факт получения большей суммы, чем цена квартиры по справке БТИ. В результате ответчик из-за своей неосмотрительности пострадал финансово. Но в данном случае пострадавшая сторона потеряла хотя бы не всю сумму по договору. В куда более скверную историю попал другой покупатель, не проверив перед заключением сделки, кто еще прописан в квартире, помимо собственника. К его несчастью это оказались несовершеннолетние дети продавца. Хоть квартира и не была приватизирована на последних, суд встал на защиту их интересов, учитывая, что дети уже после оформления сделки стали сиротами.
Ситуация выглядела следующим образом. Отец продал квартиру найденному покупателю, причем был настолько убедителен, что сторона в сделке фактически поверила на слово его утверждению, что из квартиры он выписался, а больше там никто и не зарегистрирован. Не потребовалось ни выписки из домовой книги, ни какого-либо иного документа. Договор был заключен, нотариально удостоверен и исполнен - продавец получил деньги, а покупатель - ключи от пустой квартиры. Однако впоследствии выяснилось, что, помимо действующей прописки продавца, существует еще и регистрация в данной жилплощади двух его детей 10 и 12 лет. Покупателя такой расклад совсем не устраивал, и он принял активное участие в розыске нерадивого папаши. И что интересно, нашел. Но уже не живого человека, а труп в морге, т.к. продавец через неделю после заключения сделки трагически погиб в результате ДТП. Мать детей скончалась за несколько лет до описываемых событий, а родная бабушка все это время ютилась вместе с внуками в коммунальной квартире в довольно-таки стесненных жилищных условиях.
Поэтому не вызвало удивления решение суда по заявлению прокурора совместно с органом опеки и попечительства в интересах детей о расторжении договора купли-продажи жилой недвижимости. Вместе с ним покупатель расстался и с надеждой вернуть уплаченные деньги.
Вообще споры, в которых так или иначе затрагиваются интересы детей, имеют много нюансов, подводных камней, поэтому целостная картина порой выглядит совсем не так, как кажется на первый взгляд. Судебных решений по таким делам неисчислимое множество, большинство из них, конечно, содержат типичные, ожидаемые выводы, которые очевидны для мало-мальски грамотного специалиста в сфере юриспруденции, но есть и довольно интересные случаи, запутанные ситуации, разобраться в которых по силам лишь главному гражданскому суду страны - Верховному. Вот несколько примеров.
Мать шестилетнего мальчика приватизировала на себя и на сына двухкомнатную квартиру в г. Москве. Через год она приобрела еще и жилплощадь в Тверской области, оформив право собственности на свое имя и имя ребенка, причем доли составляли соответственно 1/3 и 2/3 части квартиры, и спустя некоторое время там же и оформила мальчику прописку, поставив на регистрационный учет по месту фактического жительства. Квартиру в Москве решено было продать, что женщина и сделала. Однако Головинский межрайонный прокурор посчитал, что эта сделка ущемляет права ребенка, и подал иск о признании недействительным договора купли-продажи.
Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил, и его решение не изменили ни определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда, ни постановление его же Президиума. Ответчица была вынуждена вернуть покупателю стоимость квартиры, которая впоследствии была проиндексирована на основании судебного Определения, и получить назад проданные квадратные метры. Стоит ли говорить, что такое положение вещей пришлось не по нраву обеим сторонам по признанной недействительной сделке. Но, в отличие от хозяйки жилплощади, покупатель не собирался оставлять все как есть и, защищая собственный интерес, подал надзорную жалобу. И это принесло свои плоды - Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ Определением N 5-В05-106 от 17.01.2006 направила дело на новое рассмотрение.
Такая возможность предусмотрена действующим законодательством в связи с существенным нарушением нижестоящими судами норм материального права, и в частности ст. 168 ГК РФ. Исходя из ее содержания, признать сделку (в нашем случае - договор купли-продажи квартиры) недействительной можно лишь, если она не соответствует требованиям конкретных законов или иных правовых актов. Такого несоответствия судом надзорной инстанции выявлено не было.
Мать ребенка, заключая соглашение, действовала в своих интересах и интересах ребенка, являясь его законным представителем. Следовательно, никаких специальных полномочий для заключения сделки по продаже общей собственности ей не требовалось (п. 1 ст. 64 СК РФ). Не допустила она также и нарушения требований абз. 3 п. 3 ст. 60 СК РФ, где говорится, что при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного. А это уже ст. 37 ГК РФ: "Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного". Разрешение матерью было получено, о чем свидетельствуют распоряжение главы управы района "Головинский" Северного административного округа г. Москвы, письмо комиссии по охране прав детей этой управы и распоряжение главы Конаковского района Тверской области. Все эти документы содержались в материалах дела и были приобщены в качестве доказательств. Таким образом, на основании исследованных в ходе рассмотрения дела обстоятельств сделка была совершена в строгом соответствии с законом. Суд же тем не менее сослался на ст. 168 ГК РФ, не указав, какие же именно нормы права были нарушены. Само по себе ухудшение жилищных условий ребенка не может служить поводом для признания договора купли-продажи недействительным.
Или вот другой случай, когда согласие органа опеки и попечительства на продажу квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, не было получено, но сделка все-таки осталась действительной, правда лишь в определенной части.
Мать и дочь являлись собственниками двухкомнатной квартиры в центре столицы. После ее продажи у прокурора Басманной межрайонной прокуратуры г. Москвы возникли подозрения, что сделка была совершена с нарушениями требований действующего законодательства, в связи с чем интересы несовершеннолетнего ребенка могут быть ущемлены. Проверив фактические обстоятельства, прокурор счел свои умозаключения вполне разумными и обратился в Басманный районный суд г. Москвы.
В судебном заседании выяснилось, что разрешению на продажу указанной квартиры от органа опеки и попечительства сопутствовало определенное условие: женщина должна была приобрести взамен другую жилплощадь, причем не менее 53 кв. метров. В противном случае согласие на отчуждение детских долей аннулировалось. Как следует из материалов дела, условие хозяйкой было проигнорировано, и разрешение фактически утратило силу. Несмотря на это, сделка по продаже имеющейся недвижимости все-таки состоялась: квартира была отчуждена найденному покупателю за довольно приличную сумму денег.
Учитывая эти обстоятельства, суд первой инстанции иск прокурора удовлетворил, признав договор купли-продажи недействительным. Его решение в целом поддержала и Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда, сделав лишь некоторые уточнения. Однако Определением Верховного Суда РФ N 5-В05-11 от 24.05.2005 дело было направлено на новое рассмотрение в связи с существенным нарушением нижестоящими судами норм материального права. В частности, тому факту, что проданная квартира находилась в совместной собственности и, следовательно, теоретически может быть определена в долях каждого собственника, не было уделено достаточно внимания. А зря, т.к. отсутствие разрешения органа опеки и попечительства на продажу квадратных метров несовершеннолетнего никак не в состоянии повлиять на право матери продать свою долю жилплощади. Этот вывод базируется на положении ст. 180 ГК РФ, ведь "недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части". Понятно, что каждая из сторон сложившейся ситуацией не очень довольна, ведь покупатель приобрел только часть квартиры, а продавец - только часть продал, но таков закон.
Читайте ещё по этой теме:
- Покупка квартиры на вторичном рынке: риски и безопасность
- Договор купли-продажи жилого помещения: основные риски и способы их минимизации
- Защита прав граждан при продаже жилых помещений
Автор: Никифорова Е.И.