Одно из самых значимых направлений реформы гражданского законодательства - это обеспечение стабильности гражданско-правовых договоров. Как указывает В.В. Витрянский: "Цель гражданского права - определение и поддержание в актуальном состоянии стабильных правил имущественного оборота" <1>.
--------------------------------
<1> Витрянский В.В. Роль институтов гражданского права в минимизации последствий экономического кризиса // Журнал российского права. 2011. N 1. С. 14.
Сделки купли-продажи жилья - очень значимые события в жизни каждого гражданина, поскольку приобретение дорогостоящей недвижимости - не частое явление. Проблемы так называемой чистоты сделки представляются нам самыми значимыми при совершении сделок по приобретению жилья в частную собственность. Анализ доктринальной юридической литературы и правоприменительной, прежде всего судебной, практики показывает, что в оценке стабильности сделок наиболее актуален вопрос о ее действительности.
Соответственно, приобретает сверхценное значение так называемая юридическая чистота сделки, т.е. проверка устойчивости сделки к возможному оспариванию ее заинтересованными лицами. В юридической литературе данная проверка называется проверкой действительности сделки <2>. Следует отметить, что в последний период риски в отношении сделок с жилой недвижимостью повысились и в связи с тем, что с 1 марта 2013 г. правило государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимости было упразднено, в настоящее время регистрируется только переход права собственности на жилое помещение (ст. 8.1 ГК РФ), тогда как требование к форме осталось прежним: если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, то действительной для сделок купли-продажи с жилой недвижимостью является простая письменная форма.
--------------------------------
<2> См. подробнее: Саблин М.Т. Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2017.
В связи с этим актуализировались проблемы, связанные с определением объема проверочных действий, которые необходимо совершить, чтобы сделка не могла быть оспорена и признана недействительной.
Данная проблематика всегда находилась во внимании юридической доктрины, однако уровень напряженности в сделках, опосредующих оборот жилых помещений, не спадает <3>, и следует рассмотреть, возможно ли снизить степень рисков участников, используя новые законные и договорные механизмы при заключении соответствующих договоров.
--------------------------------
<3> См.: Белов В.А. Жилое помещение и обязательственные отношения: Монография. М.: Юстицинформ, 2018; Бубнова М. Махинации с двойной продажей квартир // Жилищное право. 2018. N 7.
Как известно, действующее гражданское законодательство не содержит исчерпывающего перечня условий, которым должна соответствовать сделка, чтобы она вызвала те последствия, на достижение которых была направлена воля ее участников. По мнению Ф.С. Хейфец, отечественная цивилистика, судебная практика выработали четыре вида таких требований, в одном случае прямо говорящих о позитивных, а в другом - о негативных условиях <4>. Ф.С. Хейфец приведен довольно обстоятельный анализ развития указанной дискуссии. Обнаружено, как правильно заметил С.А. Оганисян, что "исследования понятия недействительности сделки шло по пути установления сущности недействительности, заключающейся в ненаступлении последствий, на которые направлена сделка" <5>.
--------------------------------
<4> См.: Недействительность сделок по российскому гражданскому праву. 2-е изд., доп. М.: Юрайт, 1999. С. 46.
<5> Там же. С. 49.
В доктринальной литературе, по существу, нет спора об условиях действительности сделок, речь идет только о расширительном толковании действительности, тогда как недействительность сделок, их характеристика, признаки и основания признания сделок недействительными до сих пор вызывают дискуссию. В отношении сделок с жилой недвижимостью как оформляющих правовое основание перехода права собственности на довольно специфический и особо значимый объект складывается несколько более объемная группа требований о действительности. По общему правилу, таковыми условиями действительности, как и в любых сделках, являются все четыре вида условий: во-первых, необходимо, чтобы определяющими качествами обладали субъекты, заключающие сделки, т.е. для действительности сделок необходимо, чтобы ее субъект (субъекты) обладал правоспособностью и необходимым для данной сделки объемом дееспособности; во-вторых, необходимо, чтобы сделка была совершена в установленной законом форме. Недействительность сделки в этом случае наступает только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом (ст. ст. 162, 163, 165 ГК РФ). Эти же последствия наступают, если такая форма хотя и не предусмотрена законом, но применяется соглашением сторон; в-третьих, необходимо, чтобы волеизъявление лица, совершающего сделку, соответствовало его действительной воле, т.е. чтобы лицо вступало в сделку с намерением создать присущие ей правовые последствия. Для действительности сделки воля и волеизъявление имеют значение только в их единстве. Важное значение имеет и то, как формировалась воля. Необходимым условием для действительности сделки является отсутствие каких-либо факторов, которые могли бы создать искаженное представление лица о существе сделки или ее отдельных элементах (заблуждение, обман) либо создать видимость внутренней воли при ее отсутствии (угроза, насилие), т.е. имеется тот или иной порок воли <6>; в-четвертых, необходимо, чтобы содержание сделки соответствовало требованиям закона. Законность сделки выражается в том, что ее содержание и правовой результат не противоречат закону и иным правовым актам, т.е. не нарушают требования закона и подзаконных актов (инструкций, положений и т.д.) и не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц.
--------------------------------
<6> О современном состоянии сделок, совершенных под влиянием существенного заблуждения, см. подробнее: Илюшина М.Н. Сделки, совершенные под влиянием существенного заблуждения: их значение для нотариальной практики // Нотариальный вестникъ. 2019. N 2. С. 22 - 36.
Однако в отношении сделок с недвижимостью, в данном случае жилой, требуется соблюдение еще ряда только им присущих условий действительности.
Очень важным представляется бесспорное установление принадлежности недвижимости продавцу на праве собственности и, соответственно, наличие или отсутствие сособственников. Принадлежность имущества, основания для регистрации прав, кроме случаев, когда имущество на момент заключения договора еще не принадлежит лицу, его отчуждающему, устанавливается по сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН). В случае если право возникает в силу закона без регистрации прав в Едином государственном реестре недвижимости, принадлежность недвижимого имущества определяется на основании документов, подтверждающих возникновение права. Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на указанное имущество может быть установлен только законом. Например, вне зависимости от осуществления соответствующей государственной регистрации право переходит в случаях универсального правопреемства (ст. ст. 58, 1110 ГК РФ), в случае полного внесения членом соответствующего кооператива его паевого взноса за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное кооперативом этому лицу (п. 4 ст. 218 ГК РФ) <7>.
--------------------------------
<7> См.: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2015. N 8.
В том случае, если в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества, права на который возникли до 31.01.1998 (до момента вступления в силу ФЗ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), принадлежность недвижимого имущества, его характеристиках, обременениях, правах третьих лиц устанавливается из документов, подтверждающих принадлежность имущества. Например, в случаях приобретения права собственности на квартиру в порядке приватизации до 31.01.1998 право собственности устанавливается на основании договора приватизации. В таком же порядке определяется наличие сособственников недвижимого имущества. Именно так построена практика нотариального сопровождения сделок с жилой недвижимостью <8>. Однако купля-продажа жилой недвижимости, как уже было отмечено ранее, если речь не идет о случаях, прямо предусмотренных в законе, не требует нотариально удостоверенной формы и, соответственно, не имеет нотариального сопровождения.
--------------------------------
<8> См.: Приказ Минюста России от 30 августа 2017 г. N 156 "Об утверждении Регламента совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающего объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования" // Официальный интернет-портал правовой информации //www.pravo.gov.ru, 07.09.2017.
Кроме того, должно быть установлено отсутствие обременений, запрещения отчуждения или ареста данного имущества.
Права третьих лиц в отношении объекта недвижимого имущества в договорной и нотариальной практике устанавливаются по сведениям из ЕГРН, а также из документов, на основании которых возникло право, из заверений об обстоятельствах соответствующей стороны договора. Сведения ЕГРН также используются для определения наличия ограничений прав и обременений объекта недвижимости, существующих правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении объекта недвижимости. Например, в ГК РФ установлено право внести в государственный реестр отметку о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее, или отметку о наличии судебного спора в отношении зарегистрированного права (п. 7 ст. 8.1 ГК РФ). Такая отметка препятствует всякому движению имущества и, соответственно, является запретом на совершение любой распорядительной сделки на период ее действия. В случае если права третьих лиц в отношении жилой недвижимости не подлежат государственной регистрации, т.е. при наличии жилищных прав третьих лиц на продаваемое жилое помещение, то указанные права определяются на основании документов, подтверждающих принадлежность имущества, документов органов регистрационного учета граждан по месту жительства, управляющих компаний, органов местного самоуправления о зарегистрированных по месту жительства или месту пребывания лицах и заверений об обстоятельствах соответствующей стороны договора.
Таким образом, все обстоятельства сделки в отношении жилой недвижимости, которые можно было бы установить путем получения информации из официальных источников и представленных документов не могут полностью обеспечить действительность сделки. Часть сведений об объекте и правах третьих лиц на него необходимо устанавливать путем получения сведений только от продавца. В данном случае весьма актуальным, в том числе и при использовании простой письменной формы договора купли-продажи жилой недвижимости, представляется более полное внедрение в договорный оборот жилой недвижимости такого субинститута, как заверения об обстоятельствах. Заверения об обстоятельствах как новый субинститут уже был предметом исследования автора настоящей статьи на самом начальном этапе его введения в гражданский оборот в виде комментария к ст. 431.2 Гражданского кодекса РФ <9>, а позднее при рассмотрении некоторых аспектов его применения в сделках с недвижимостью в практике нотариуса <10>.
--------------------------------
<9> См.: Илюшина М.Н. Постатейный комментарий к Разделу III "Общая часть обязательственного права" / Под ред. Л.В. Санниковой. М.: Статут, 2016.
<10> См.: Илюшина М.Н. Проблемы использования заверения об обстоятельствах как нового субинститута договорного права в сделках с недвижимостью // Семейное и жилищное право. 2017. N 2. С. 29 - 32.
Сейчас уже можно утверждать, что договоры купли-продажи жилой недвижимости, особенно во вторичном обороте, не могут заключаться без заверений об обстоятельствах, данных сторонами друг другу. И если ранее речь шла о теоретическом осмыслении и понимании данного института в системе других гражданско-правовых инструментов законного и договорного регулирования, в частности посвященных системным характеристикам этого явления <11>, его эффективности <12>, их возможной классификационной сложности <13>, то сейчас наступило время расширения его практического применения и выявления его особенностей в отдельных договорных группах. Данный субинститут позволяет значительно снизить риски при приобретении жилья путем получения более полных сведений непосредственно от другой стороны договора и, тем самым, достигнуть баланса интересов сторон при заключении договора. Основное назначение института заверений об обстоятельствах, как отмечается в юридической литературе, состоит в том, что лицо, сообщившее другой стороне недостоверную информацию, несет за это ответственность <14>. Прошедшее время показало степень востребованности данного субинститута в договорах купли-продажи жилой недвижимости. Определенным ознаменованием наступления нового этапа в практическом применении рассматриваемого правового инструмента явилось закрепление более расширенного понимания содержания и назначения заверений об обстоятельствах в договорной и судебной практике, которое было закреплено в п. п. 34 - 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - Постановление Пленума N 49).
--------------------------------
<11> См.: Будылин С.Л. Заверения и гарантии. Компаративное исследование. М.: Инфотропик Медиа, 2017.
<12> См.: Вишневский А.А. Заверения об обстоятельствах: к вопросу об эффективности правовой конструкции // Закон. 2017. N 11. С. 176 - 183.
<13> См.: Маглеева У.А. О многообразии заверений об обстоятельствах // Право и экономика. 2018. N 11. С. 40 - 44.
<14> См.: Договорное и обязательственное право: Общая часть: Постатейный комментарий к статьям 307 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации / Отв. ред. А.Г. Карапетов. М.: Статут, 2017. С. 952. Автор раздела - А.Г. Карапетов.
Во-первых, Постановление Пленума N 49 значительно расширило имеющееся понимание области применения договорных заверений. Если ст. 431.2 ГК РФ указывает, что заверения могут относиться к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу, то в Постановлении Пленума N 49 устанавливается, что заверения могут охватывать также и обстоятельства, как связанные, так и не связанные непосредственно с предметом договора, но имеющие значение для заключения договора, его исполнения или прекращения. В связи с этим уточнены природа и объем ответственности стороны договора, которая дала любые недостоверные обстоятельства, повлекшие решение о заключении договора. Такая ответственность представляет собой ответственность за соответствие заверения действительности дополнительно к ответственности, установленной законом или вытекающей из существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и оценивается как дополнительная мера к тем мерам ответственности, которые установлены гражданским законодательством за нарушение соответствующего договора.
Во-вторых, особое значение для купли-продажи квартир имеет закрепление положения, что в договорном процессе могут давать заверения и третьи лица (ч. 4 п. 34 Постановления Пленума N 49). Речь идет о случаях, когда покупается квартира, в которой остаются проживать или сохраняют право на проживание члены семьи или бывшие члены семьи продавца. Надо отметить, что наибольшим рискам в данном случае подвергается покупатель, который старается получить важную для него информацию об этих лицах до заключения сделки. И если ранее, в соответствии только с положениями ст. 431.2 ГК РФ заверения о третьих лицах предоставлялись только продавцом в тексте договора и именно продавец нес ответственность за недостоверность этих заверений, то теперь такие формы ответственности, как договорная неустойка или убытки за несвоевременный выезд из квартиры или несвоевременное снятие с регистрационного учета, будет нести именно то лицо, которое дало заверения об обстоятельствах. Как указано в Постановлении Пленума N 49, в случае недостоверности такого заверения, вне зависимости от того, связано ли оно непосредственно с предметом договора, третье лицо отвечает перед стороной договора, которой предоставлено заверение, в соответствии со ст. 431.2 ГК РФ и положениями об ответственности за нарушение обязательств (гл. 25 ГК РФ). Впрочем, для наступления данной ответственности, как и для всех случаев ответственности за дачу недостоверных заверений, введено и уточнено дополнительное условие ее возникновения - если лицо, предоставившее недостоверное заверение, исходило из того, что сторона договора будет полагаться на него, или имело разумные основания исходить из такого предположения (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ) (п. 35 Постановления Пленума N 49). Видится, что таким образом изменено ранее существовавшее неправильное понимание субъекта ответственности в данных отношениях - только как стороны в договоре. Таким субъектом ответственности, как теперь понятно, вполне может быть любое третье лицо, обладающее правомерным интересом в том, чтобы между сторонами был заключен, исполнен или прекращен договор, с которым связано заверение. Теперь ответственность за дачу недостоверных заверений будет нести то лицо, которое действительно дало недостоверные заверения. Хотя надо отметить, что такое поведение третьего лица повлечет в любом случае отрицательные правовые последствия для продавца. Покупатель, даже взыскавший неустойку или убытки (а их соотношение в ст. 431.2 предусмотрено только по модели альтернативной неустойки), имеет право либо отказаться от договора, либо признать его недействительным по основаниям, предусмотренным в ст. 178 ГК РФ ("Введение в заблуждение") либо по ст. 179 ("Обман").
Наконец, для отношений между гражданами при заключении договора купли-продажи в простой письменной форме очень важно положение, особо закрепленное в Постановлении Пленума N 49 о том, что лицо, предоставившее заведомо недостоверное заверение, не может в обоснование освобождения от ответственности ссылаться на то, что полагавшаяся на заверение сторона договора являлась неосмотрительной и сама не выявила его недостоверность (п. 4 ст. 1 ГК РФ). То есть закон не допускает в этом случае ссылку лица, предоставившего недостоверные заверения, на то, что покупатель сам виноват в том, что он заключил такую сделку - не проверил все сведения о недвижимости в ЕГРН, не проследил права лиц, выехавших из продаваемого жилого помещения, но не утративших на него право (например, при отбывании наказания в местах лишения свободы, при нахождении в туберкулезном диспансере и т.д.). Но сторонам все-таки предоставлено право в договоре урегулировать эту ситуацию с учетом имеющихся договорных возможностей. Договорный механизм предоставляет сторонам возможность ввести в договор условие об ограничении ответственности, в случаях, когда имеет место неумышленное нарушение договорных обязательств. Соглашение об освобождении от ответственности за умышленное нарушение ничтожно (п. 4 ст. 401 ГК РФ).
Важно отметить, что у лица, давшего заверения, также определился и способ защиты. В Постановлении Пленума N 49 включено специальное указание на сделковую природу заверений, соответственно, любое заверение может быть оспорено по правилам признания сделки недействительной.
Соответственно, на наш взгляд, самыми актуальными для договора купли-продажи жилого помещения на сегодняшний день являются следующие заверения:
- о состоянии квартиры;
- об отсутствии обременений на квартиру;
- об отсутствии прав третьих лиц или притязаний со стороны третьих лиц на квартиру, в частности, о том, что в продаваемой квартире находящиеся под опекой или попечительством, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи, а также бывшие члены семьи и иные лица, сохраняющие право пользования отчуждаемым жилым помещением, не проживают и не сохраняют права на проживание;
- об отсутствии задолженностей по квартплате, коммунальным платежам, оплате за электроэнергию, платежам в фонд капитального ремонта и иным платежам, связанным с владением и/или пользованием квартирой;
- о финансовом состоянии продавца;
- о том, что продавец представил подлинные документы на квартиру, а также о том, что такие документы не содержат ошибок, опечаток, неточностей фактического или юридического характера.
Развитие применения субинститута заверений в договорной практике не сняло вопроса о правовом значении такого договорного инструмента, как гарантии сторон договора, который давно применяется в нашем правовом поле. В законодательстве нет легального определения указанного приема договорного регулирования, однако договорная и судебная практика до сих пор сохраняет в своем арсенале этот правовой прием минимизации договорных рисков. Анализ споров, связанных с признанием договоров купли-продажи недействительными показывает, что гарантии, даваемые сторонам друг другу, долгое время заменяли заверения, но, не имея самостоятельного регулирования последствий их невыполнения, во многом обесценивались как договорный инструмент. Появление заверений об обстоятельствах практически уничтожило всякую договорную роль договорных гарантий. Вместе с тем сохраняют правовое значение всякого рода утверждения сторон, которые касаются их статуса, дееспособности, совпадения воли и волеизъявления. Например, суды довольно часто за основу мотивации решения принимают договорные утверждения о том, что сторона действовала без принуждения со стороны или давления в любой форме, не находится под воздействием лекарственных средств, в дееспособности не ограничена, под опекой, попечительством и патронажем не состоит, по состоянию здоровья может самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдает заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора, не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах, а также гарантировала, что у нее отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях, настоящий договор не является для нее кабальной сделкой <16>. Такого рода утверждения не являются ни заверениями, ни гарантиями. Это, на наш взгляд, условия договора, относящиеся к общим условиям действительности сделки, которые стороны сочли необходимым специально записать в тексте договора в качестве инициативных условий.
--------------------------------
<16> См.: Апелляционное определение Московского городского суда от 2 марта 2018 г. по делу N 33-8554/2018.
Таким образом, можно сделать общий вывод о том, что заверения об обстоятельствах - это новый договорный механизм, который заменил собой все ранее существовавшие договорные гарантии и утверждения сторон, и заключение договоров купли-продажи жилых помещений без использования данного субинститута договорного права практически невозможно. Однако сохраняют юридическую силу в статусе условий договора все созданные договорной практикой утверждения сторон, имеющие правовое значение для заключения и исполнения условия договора, поскольку таким образом закрепляются общие условия действительности сделки.
Библиографический список
1. Белов В.А. Жилое помещение и обязательственные отношения: Монография. М.: Юстицинформ, 2018.
2. Бубнова М. Махинации с двойной продажей квартир // Жилищное право. 2018. N 7.
3. Будылин С.Л. Заверения и гарантии. Компаративное исследование. М.: Инфотропик Медиа, 2017.
4. Витрянский В.В. Роль институтов гражданского права в минимизации последствий экономического кризиса // Журнал российского права. 2011. N 1.
5. Вишневский А.А. Заверения об обстоятельствах: к вопросу об эффективности правовой конструкции // Закон. 2017. N 11.
6. Договорное и обязательственное право: Общая часть: Постатейный комментарий к статьям 307 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации / Отв. ред. А.Г. Карапетов. М.: Статут, 2017.
7. Илюшина М.Н. Постатейный комментарий к Разделу III "Общая часть обязательственного права" / Под ред. Л.В. Санниковой. М.: Статут, 2016.
8. Илюшина М.Н. Проблемы использования заверения об обстоятельствах как нового субинститута договорного права в сделках с недвижимостью // Семейное и жилищное право. 2017. N 2.
9. Илюшина М.Н. Сделки, совершенные под влиянием существенного заблуждения: их значение для нотариальной практики // Нотариальный вестникъ. 2019. N 2.
10. Маглеева У.А. О многообразии заверений об обстоятельствах // Право и экономика. 2018. N 11.
11. Саблин М.Т. Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2017.
12. Хейфец Ф.С. Недействительность сделок по российскому гражданскому праву. 2-е изд., доп. М.: Юрайт, 1999.
Читайте ещё по этой теме:
- Правовые особенности договора купли-продажи недвижимости
- Покупка квартиры на вторичном рынке: риски и безопасность
- Обзор судебной практики по спорам, возникающим между продавцами-покупателями жилой недвижимости
Автор: М.Н. Илюшина