Изменение договора найма жилого помещения может произойти в случае выхода кого-либо из участников на стороне нанимателя из правоотношения, но не всех сонанимателей. Основаниями для подобного изменения могут быть как действия (например, переезд члена семьи на другое постоянное место жительства), так и события (смерть члена семьи нанимателя). В законодательстве для обозначения действий, направленных на выход кого-либо из участников на стороне нанимателя из правоотношения, используются различные термины: выбытие (ст. 686 ГК РФ), выезд в другое место жительства (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ). Полагаем, что слово "выбыть" для обозначения подобных действий будет точнее, чем "выехать", так как по смыслу означает отлучаться, удаляться, покидать место, отсутствовать <1>.
--------------------------------
<1> Даль В. Толковый словарь живого великорусского языка. Т. 1. М.: А/О "Издательская группа "Прогресс", "Универс", 1994. С. 686.
Специальных норм в действующем гражданском и жилищном законодательстве о регулировании отношений, возникающих при выходе из правоотношения по жилищному найму не всех, а некоторых участников на стороне нанимателя, не содержится.
В нашей стране в советский период очереди на бесплатное получение жилья всегда были огромны. Чтобы решить такую острую проблему, в качестве основания признания граждан утратившими право пользования жилым помещением было предусмотрено неиспользование жилья по назначению ввиду временного отсутствия лиц сверх установленных законом сроков (ст. 60, 61 ЖК РСФСР). По общему правилу право пользования сохранялось за ними в течение 6 месяцев. За отдельными категориями граждан жилье сохранялось в течение более длительных периодов: военнослужащими, учащимися, командированными, опекунами. При наличии уважительной причины отсутствия свыше 6 месяцев срок по заявлению отсутствующего мог быть продлен наймодателем, а при наличии спора - судом. Исковые заявления о признании граждан утратившими право пользования жилым помещением составляли значительную часть всех споров, возникающих в отношениях по договору социального найма. Для сохранения права на жилое помещение при длительном отсутствии нанимателя предусматривалось бронирование жилого помещения (ст. 62 ЖК РСФСР). Признание граждан утратившими право на жилое помещение производилось в судебном порядке. В качестве уважительных причин отсутствия судебная практика признавала необходимость ухода за членом семьи, препятствия для проживания со стороны других жильцов, крайне конфликтные отношениями с другими жильцами <2>. Таким образом, в спорах о признании граждан утратившими право пользования жилым помещением решающее значение придавалось двум обстоятельствам: во-первых, сроку отсутствия, во-вторых, причине отсутствия. Временное отсутствие гражданина не по уважительным причинам могло привести к признанию его в судебном порядке утратившим право пользования жилым помещением. Положения ст. 60 ЖК РСФСР были предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ, в итоге признавшего положения части первой ст. 60 ЖК РСФСР, допускающие лишение гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи) права пользования жилым помещением в случае временного отсутствия, не соответствующими ст. 40 (ч. 1) и 55 (ч. 3) Конституции РФ и утратившими силу <3>. Указанный вывод основан на том, что конституционное право на жилище, свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства было ограничено указанными нормами и такое ограничение не вызвано необходимостью защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. В результате институт признания граждан утратившими право на жилую площадь практически перестал существовать.
--------------------------------
<2> Решение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда СССР от 21 ноября 1985 г. В кн.: Судебная практика по жилищным спорам. Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. М.: Издательская группа НОРМА-ИНФРА, 1999. С. 291 - 292.
<3> Постановление Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. N 8-П по делу о проверке конституционности частей первой и пункта 8 части второй статьи 60 ЖК РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука // СЗ РФ. 1995. N 27. Ст. 2622.
В новом Жилищном кодексе РФ учтены выводы Конституционного Суда РФ. Согласно ст. 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма. Таким образом, при временном характере отсутствия его продолжительности и причине больше не придается значения в вопросе об изменении и расторжении договора социального найма жилого помещения. Необходимым условием сохранения права при временном отсутствии является добросовестное исполнение взятых на себя обязательств по договору социального найма, в том числе по внесению платы за жилье и коммунальные услуги <4>. Отпала необходимость в бронировании жилого помещения, и такого понятия в действующем Жилищном кодексе РФ нет. В то же время следует отметить, что признание гражданина утратившим право на жилое помещение эффективно применялось в случаях, когда не вся семья нанимателя, а ее отдельные члены выезжали на другое постоянное место жительства. В подобных случаях признание гражданина утратившим право на жилое помещение приводило к изменению договора социального найма. В действующем Жилищном кодексе РФ нет специальной нормы, предусматривающей изменение договора социального найма в связи с выбытием одного из членов семьи (или части семьи) на другое постоянное место жительства. Согласно ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Пробел в регулировании отношений, возникающих при выезде одного из членов семьи нанимателя, мог бы быть восполнен путем применения жилищного законодательства по аналогии. В соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского и иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Сходные отношения, связанные с выездом всей семьи в другое место жительства, регулирует ч. 3 ст. 83 ЖК РФ. Однако последствия выезда, указанные в данном пункте, - расторжение договора социального найма - не могут быть применены к случаям выезда одного из членов семьи нанимателя. Поэтому применение аналогии закона, по нашему мнению, не восполняет пробел в правовом регулировании указанных отношений. Исходя из логики, если вселение нового члена семьи приводит к изменению договора найма жилого помещения, то и выезд члена семьи нанимателя в другое место жительства также должен повлечь изменение договора. С.М. Корнеев относит выезд члена семьи нанимателя по договору социального найма к основаниям изменения договора жилищного найма <5>. В то же время в ст. 82 ЖК РФ и в других статьях не содержится такого основания для изменения договора социального найма, как выезд в другое место жительства нанимателя или члена его семьи. Полагаем, выезд отдельных членов семьи нанимателя в другое место жительства в связи с приобретением права собственности на жилое помещение должен являться основанием для признания гражданина утратившим право пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма. В связи с этим целесообразно дополнить ст. 82 ЖК РФ частью 3 следующего содержания:
--------------------------------
<4> Данилов Е.П. Жилищные споры по новому ЖК РФ: Комментарии. Практика. Образцы документов. 9-е изд., перераб. и доп. М.: КНОРУС, 2005. С. 7.
<5> Гражданское право: В 2 т. Том 2. Полутом 1: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Издательство БЕК, 2000. С. 481.
"Лицо признается утратившим право пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, на основании письменного заявления выехавшего гражданина или судебного решения в случаях:
- выезда члена семьи нанимателя в другое место жительства;
- признания виновными в неисполнении договора отдельных членов семьи нанимателя по основаниям, предусмотренным в пп. 1 - 4 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ;
- лишения граждан родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным".
Отсутствие письменного заявления будет свидетельствовать, скорее всего, о временном характере выезда нанимателя или члена его семьи. А.Ф. Ефимов полагает, что единственным выходом из ситуации, когда юридически не оформлен выезд члена семьи нанимателя, не внесены изменения в договор социального найма, является обращение в суд с иском о признании такого лица утратившим право пользования жилым помещением в связи с добровольным выездом сонанимателя <6>. Вышеизложенное мнение основано на практике, сложившейся в период действия ЖК РСФСР, но до сих пор востребованной обществом. Если у нанимателя или члена его семьи появилось право собственности на другое жилое помещение и он переехал в него жить, а заявление об изменении договора не подает, возможен судебный порядок изменения договора социального найма. Доказательствами по делу о признании лица утратившим право пользования жилым помещением могут быть: сведения об увольнении с работы и устройстве на работу по новому месту жительства, приобретении права собственности на иное жилое помещение. Институт признания лица утратившим право пользования жилым помещением необходим законодательству для защиты прав и законных интересов пользователей жилого помещения, поскольку они не имеют возможности без согласия выехавшего жильца вселить в жилое помещение кого-либо, произвести обмен, приватизировать жилье.
--------------------------------
<6> Настольная книга судьи по гражданским делам / А.Ф. Ефимов и др. / Под ред. Н.К. Толчеева. М.: Велби; Изд-во "Проспект", 2006. С. 226.
В судебной практике встречаются споры, связанные с определением характера выезда: для проживания в другом месте жительства или как временного отсутствия отдельных членов семьи нанимателя. Так, Волжским городским судом Волгоградской области были рассмотрены исковые требования А.Ф. Кожокарь и В.Г. Кожокарь к А.А. Кожокарь и Е.Г. Кожокарь о признании права на жилую площадь, вселении <7>. Как следует из материалов дела, истцы в 1983 г. выехали из спорного помещения в г. Петропавловск-Камчатский по месту работы и до 1994 г. бронировали помещение. Впоследствии бронирование не осуществлялось. Истцы мотивировали свои требования тем, что их выезд носил временный характер и к моменту судебного разбирательства они вернулись в г. Волжский и намерены проживать по месту своей регистрации в спорной квартире. Судом установлено, что истцы не несли расходов по содержанию жилья и его оплате, все свои вещи вывезли. Кроме того, в г. Петропавловске-Камчатском они были вселены в жилой дом, который впоследствии выкупили. Истцами также пропущен срок исковой давности, и уважительных причин для его восстановления нет. При таких обстоятельствах суд обоснованно сделал вывод, что истцы добровольно выехали для проживания в другом месте жительства, и отказал в удовлетворении заявленных требований.
--------------------------------
<7> Дело N 2-361/05 из архива Волжского городского суда Волгоградской области (не опубликовано).
Изменение правоотношения двух видов найма жилого помещения, по нашему мнению, происходит при замене наймодателя в связи с переходом права собственности на жилое помещение (ст. 675 ГК РФ и ст. 64 ЖК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Новый собственник жилого помещения приобретает право собственности, обремененное правами нанимателя. Это является следствием предоставления нанимателю элементов вещно-правовой защиты. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение, по формулировке законодателя, не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, и при этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора <8> (ст. 675 ГК РФ). Норма ст. 675 ГК РФ распространяет свое действие на оба вида договора найма жилого помещения: коммерческий и социальный наем.
--------------------------------
<8> Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (ч. 1 - 3) / Под ред. Е.Л. Забарчука. М.: Экзамен; Право и закон, 2005. С. 583.
В соответствии со ст. 64 ЖК РФ не только переход права собственности, но и права хозяйственного ведения или права оперативного управления не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения. Нормы ст. 675 ГК РФ и ст. 64 ЖК РФ закрепляют правило сохранения договора найма при переходе права собственности на жилое помещение. В противоположность с заменой нанимателя замена наймодателя не отнесена к случаям изменения договора. Представляется, что выявленное несоответствие вызвано использованием терминов "изменение договора" и "изменение условий договора" в указанных статьях в узком смысле: не как изменение любого элемента правоотношения, а как изменение содержания правоотношения. В соответствии с теорией гражданского права при замене наймодателя происходит изменение субъектного состава правоотношения, т.е. изменение правоотношения найма жилого помещения. В то же время содержание правоотношения не изменяется. Закрепляя правило, что переход права собственности на жилое помещение не влечет расторжения и изменения договора найма, законодатель имеет в виду, что это не повлечет прекращения и изменения прав и обязанностей сторон. В научной литературе случаи замены наймодателя относят к изменению правоотношения найма жилого помещения <9>.
--------------------------------
<9> Гонгало Б.М. Основания изменения жилищных правоотношений: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Свердловск, 1984. С. 12.
Правило следования коренным образом отличает права нанимателя жилого помещения при переходе права собственности на него от наймодателя к третьему лицу от прав совместно проживающих с собственником членов его семьи <10>. С 1 января 2005 г. согласно новой редакции п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
--------------------------------
<10> Новикова О.Б. Жилищные права бывших членов семьи собственника жилого помещения // Россия на рубеже веков: проблемы социально-экономического, государственно-правового и духовного развития: Материалы научно-практ. конф. г. Волгоград, 28 января 2004 г. Волгоград: Изд-во ВАГС, 2004. С. 76.
Подчеркнем еще одно изменение в законодательстве: если в соответствии со ст. 127, 135 ЖК РСФСР отношения между собственником и бывшим членом его семьи регулировались нормами о найме жилого помещения, то действующее законодательство не определяет, какими нормами должны регулироваться отношения между собственником и бывшим членом его семьи. Если это нормы о найме, то собственник вправе потребовать платы за пользование жилым помещением. Представляется, что по аналогии с ч. 4 ст. 69 ЖК РФ бывшие члены семьи собственника должны нести самостоятельную ответственность по плате за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ. В таком случае в договоре или судебном решении должен быть указан размер платы за наем. Другой вариант регулирования отношений между собственником и бывшим членом его семьи - применение норм о договоре безвозмездного пользования (глава 36 ГК РФ). При этом бывший член семьи не должен платить собственнику за пользование жильем, однако, на наш взгляд, это не освобождает от обязанности оплачивать коммунальные услуги и нести другие расходы перед третьими лицами, установленные в зависимости от количества проживающих в жилом помещении лиц (например, управление многоквартирным домом, его содержание и ремонт). При отсутствии в законодательстве прямого ответа на вопрос, какими нормами законодательства регулируются отношения между собственником и бывшим членом его семьи, судебная практика должна сформировать единообразный подход. По нашему мнению, подобные отношения должны регулироваться нормами законодательства о коммерческом найме жилья.
Читайте ещё по этой теме:
Автор: Новикова О.Б.