Проблемы соотношения договоров социального и коммерческого найма детально разработаны в науке жилищного права. Вряд ли можно найти какую-либо работу, посвященную вопросам правового регулирования жилищных отношений, написанную после введения в действие ГК РФ, в которой бы в той или иной степени не разрабатывались эти проблемы. Имеется достаточно много работ, специально посвященных либо договору найма жилого помещения <1>, либо соотношению этих двух договоров <2>, либо детальному анализу содержания этих договоров <3>. Поэтому имеет смысл высказать собственные суждения по спорным вопросам, касающимся отдельных элементов этих договоров, рассматривая их как юридические факты, порождающие соответствующие жилищные правоотношения.
--------------------------------
<1> См.: Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция. 1998. N 1. С. 35 - 37; 1998. N 2. С. 35 - 37.
<2> См.: Сосипатрова Н.Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право. 1997. N 4. С. 13 - 18; Трушин Е.В. Регулирование договоров социального найма жилого помещения и найма жилого помещения нормами жилищного и гражданского законодательства // Жилищное право. 2000. N 3. С. 4 - 7.
<3> См.: Селиванова Е.С. Договор коммерческого найма жилого помещения: история, проблемы, перспективы: Дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2001; Улетова Г.Д. Договор социального найма жилого помещения в условиях рыночной экономики: Дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 1999.
Нет сомнения в том, что и договор найма (коммерческого), и договор социального найма, и договор найма специализированного жилого помещения являются разновидностями одного типа: договора найма жилого помещения в широком значении этого понятия, независимо от того, заключается ли он с социально опекаемыми гражданами или с другими нанимателями для удовлетворения их потребностей в жилище, а также от того, заключаются ли такие договоры в домах государственного, муниципального или частного жилищного фонда. Не следует гипертрофировать "коммерческие" начала в договоре коммерческого найма и "социальные" - в договоре социального найма. Термин "коммерческий наем" пришел в науку гражданского права случайно, из обыденной речи, в целях отличия от договора социального найма. Лишь незначительная часть договоров коммерческого найма заключается в коммерческих целях, т.е. для извлечения доходов. С этой целью в наем сдаются в основном лишь жилые дома, квартиры или комнаты гражданами, которым они принадлежат на праве собственности, а также членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов, причем большая часть индивидуального жилищного фонда используется для личного проживания самих собственников и членов их семей. Что касается жилищного фонда юридических лиц, то весьма значительная, если не большая его часть, сдается внаем их работникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а вовсе не для извлечения доходов. Во многих случаях жилые помещения либо передаются работникам в собственность, либо распределяются по той же модели, что и жилищный фонд в домах государственных и муниципальных унитарных предприятий и учреждений. Например, в коллективных договорах ряда юридических лиц, не являющихся государственными или муниципальными организациями, особенно хозяйственных обществ и товариществ, указано, что малоимущим работникам и пенсионерам по совместному решению администрации и профсоюзного органа могут предоставляться субсидии и компенсации на оплату жилья и коммунальных услуг.
Что касается предмета договора найма, то он требует уточнения, причем достаточно условного, лишь в отношении договора социального найма: как известно, в соответствии со ст. 673 ГК и ст. 15 и 62 ЖК РФ предметом (объектом) договора найма является изолированное жилое помещение. Но и здесь возможны варианты: жилое помещение может быть предоставлено в виде жилого дома, являющегося в виде одной или нескольких комнат в коммунальной квартире. Однако и в предмете сравниваемых договоров больше сходства, чем различий: прежде всего предоставляемое по договору найма жилое помещение должно соответствовать общим требованиям, предъявляемым к нему: речь идет в первую очередь о пригодности помещения для постоянного проживания. Изолированность жилого помещения также является общим требованием, хотя и не всегда обязательным. В законе можно предусмотреть, что предоставляемое по договору найма жилое помещение должно быть, как правило, изолированным, однако договором, в котором наймодателем является гражданин - собственник жилого помещения или член жилищного либо жилищно-строительного кооператива, может быть предусмотрено предоставление неизолированного жилого помещения. Необходимо обратить внимание на то, что в теории жилищного права жилое помещение относят иногда не к предмету, а к объекту договора найма <4>. Таким же образом обозначается жилое помещение, предоставляемое по договору найма, и в ст. 673 ГК. Однако в ст. 62 нового ЖК РФ жилое помещение именуется не объектом, а именно предметом договора социального найма, как и в ЖК РСФСР. Хотя эта дискуссия с позиций сугубо практических не имеет серьезного значения, с научной точки зрения она представляется достаточно интересной в плане обсуждения понятий объекта и предмета чего-либо: договора, правоотношения, преступного посягательства и т.п. Хотя в теории гражданского права по традиции вещи, к которым относится и жилое помещение, относятся к числу объектов гражданских прав, что воспринято законодателем (ст. 128 ГК), применительно к договору принято употреблять понятие "предмет" (к числу существенных условий договора относится условие о предмете, ст. 431 ГК). Поэтому более правильным представляется обозначать конкретное жилое помещение в качестве предмета, а не объекта договора найма. Жилище как товар и как важнейшее социальное благо следует относить к числу объектов жилищных правоотношений (по терминологии ГК - объект прав).
--------------------------------
<4> См.: Селиванова Е.С. Указ. соч. С. 38, 65; Улетова Г.Д. Указ. соч. С. 49, 56.
Дискуссионным в науке жилищного права является также вопрос о субъектном составе участников жилищного правоотношения, прежде всего о том, кто может выступать в роли наймодателя в договоре найма жилого помещения, будь то договор социального или коммерческого найма, исключая жилые помещения, принадлежащие гражданам и жилищным либо жилищно-строительным кооперативам на праве собственности. Нам представляется более правильной как в теоретическом, так и в практическом отношении позиция тех авторов, которые полагают, что наймодателем может быть не только собственник жилого фонда, но и управомоченное им лицо <5>.
--------------------------------
<5> См., например: Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция. 1998. N 2. С. 37. Ю.К. Толстой полагает, что наймодателями могут быть "соответствующие организации" (Толстой Ю.К. Жилищное право. С. 28 - 30). О.Н. Садиков считает, что жилищно-эксплуатационные организации могут выступать наймодателями с согласия органов по управлению государственным и муниципальным имуществом (Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 2002. С. 241).
Представляется необходимым высказать еще ряд суждений, относящихся к договору найма жилого помещения в целом, независимо от его разновидности и принадлежности жилого помещения.
Во-первых, существуют такие договоры, которые в строгом смысле слова не могут быть отнесены ни к договору социального найма, ни к договору коммерческого найма. Речь идет о договорах найма служебных жилых помещений, жилых помещений, находящихся в общежитиях и иных специализированных фондах, которые могут быть как государственными или муниципальными, так и частными (имеется в виду, например, общежитие, принадлежащее негосударственному образовательному учреждению). Таким образом, они остались за рамками договоров, предусмотренных действующим законодательством.
Во-вторых, общим элементом договоров социального и коммерческого найма является их форма, которой следует придавать подобающее ей значение как способу волеизъявления сторон. Все договоры найма жилых помещений должны заключаться в письменной форме под страхом их ничтожности, если иное не предусмотрено законом. В ЖК РФ могут быть предусмотрены исключения из этого правила для всех или для краткосрочных договоров, в которых наймодателями являются физические лица; к ним могут применяться общие правила о форме сделок. Самого пристального внимания заслуживает высказанное в правовой литературе предложение о ведении института регистрации договоров найма жилого помещения <6>.
--------------------------------
<6> См.: Улетова Г.Д. Указ. соч. С. 61 - 62; Потяркин Д. Подлежат ли государственной регистрации договоры социального найма жилья // Российская юстиция. 2000. N 3.
В-третьих, обязательным элементом договора найма жилого помещения, в том числе договора социального найма, должен быть срок. Представляется, что идея бессрочности правоотношений по социальному найму, прежде всего бессрочности самого договора социального найма, явно не соответствует самой цели установления этого института. Предоставление жилого помещения по договору социального найма и пользование им на льготных условиях оправданно в глазах общества лишь в отношении лиц, нуждающихся в этом не только в момент предоставления жилого помещения, но и на протяжении всего времени пользования им. При предоставлении жилого помещения в бессрочное пользование, когда договор социального найма заключается единственный раз, при вселении нанимателя и членов его семьи не учитываются возможные изменения в имущественном положении лиц, проживающих в этом помещении. Типичны случаи, когда после смерти лица, которому было предоставлено жилое помещение как малоимущему, а также членов его семьи, включенных в ордер, путем замены нанимателей сменяется несколько поколений жильцов, ничего общего не имеющих с теми, кому такое помещение должно быть предоставлено. Установление в законодательстве оптимального - на наш взгляд, пятилетнего - срока договора найма жилого помещения, в том числе договора социального найма, позволило бы наймодателю отслеживать изменения в имущественном положении лиц, проживающих в данном помещении. Лицам, которые со временем утратили право пользования жилым помещением в порядке социального найма, после окончания срока договора наймодатель мог бы предложить заключить договор найма на иных условиях, а в случае отказа - расторгнуть договор и предоставить жилое помещение в порядке социального найма иным лицам, которые в этом нуждаются и имеют по закону право на его предоставление. Однако законодатель пошел несколько по иному пути, освободив малоимущих граждан от платы за наем по договору социального найма и сохранив принцип бессрочности этого договора (ч. 2 ст. 60 и ч. 9 ст. 156 ЖК РФ), в связи с чем можно уже вести речь о двух (как минимум) разновидностях договора социального найма в зависимости от его субъектного состава - договор социального найма, нанимателем в котором выступает малоимущий гражданин, а также договор социального найма, нанимателем в котором выступают иные граждане.
Что касается содержания договора жилищного найма, т.е. содержания жилищного правоотношения в той его части, в которой оно основано только на договоре, то здесь также можно обнаружить больше сходства, чем различий между договором социального и коммерческого найма. Речь идет о тех же взаимных обязанностях сторон, что находит отражение как в легальных, так и в доктринальных определениях понятия этих договоров. Специфика опять-таки сводится к уточнению предмета каждого из договоров и условий оплаты жилья и коммунальных услуг. Однако, строго говоря, ни субъектный состав участников договора социального найма, ни предмет договора, особенно размер жилого помещения, ни льготы по оплате жилья и коммунальных услуг не имеют никакого отношения к самому договору социального найма и не могут уточняться сторонами. Из всего перечня прав нанимателя по договору найма в принципе каждое из них в том или ином объеме, при наличии тех или иных условий может принадлежать нанимателю по договору найма жилого помещения, как социального, так и коммерческого. Разница заключается лишь в степени свободы усмотрения наймодателя при осуществлении нанимателем этих прав. Речь идет о правах нанимателя по пользованию предоставленным жилым помещением, о праве на вселение других лиц в нанятое им помещение, на сдачу жилого помещения в поднаем, на его обмен или реконструкцию и т.п. Ведь закон не содержит никакого запрета на осуществление нанимателем этих прав при наличии на это согласия наймодателя. Но и в договоре социального найма имеется много случаев, когда такое согласие требуется. Специфичным для договора социального найма жилого помещения является право нанимателя на переселение в квартиру меньшего размера (ст. 81 ЖК РФ).
Применение метода системного анализа не только в научно-исследовательской, но и в нормотворческой деятельности предполагает выявление и учет при сравнении различных предметов, явлений, понятий и категорий в первую очередь их общих черт, свойств и закономерностей и лишь затем - специфики каждого из них. При разработке норм ГК РФ, регламентирующих различные отношения по найму жилых помещений, была не только необходимость, но и возможность учета и выделения "общего" и "особенного" в регулировании жилищных отношений. Однако этого не было сделано, что породило не только трудности в применении норм гражданского и жилищного законодательства, но и всякого рода противоречия и разночтения в толковании отдельных его положений.
Разработчики проекта ЖК РФ, подготовленного Госстроем РФ, учли некоторые просчеты, допущенные в главе 35 ГК, однако предложили чрезвычайно сложный и далеко не лучший вариант правового регулирования отношений по найму жилых помещений. Во-первых, главным фактором, положенным в основу систематизации норм, регулирующих эти отношения, являлся не характер соответствующих правоотношений, а отнесение жилых помещений к определенному жилому фонду, т.е. принадлежность их к той или иной форме собственности, хотя в основе определения видов жилого фонда традиционно лежит не только форма собственности, но и правовой режим жилых помещений. Во-вторых, так же как и в главе 35 ГК РФ, в проекте отсутствовали общие положения о найме жилых помещений, относящиеся ко всем видам договоров найма и ко всем видам жилищного фонда.
К сожалению, анализ принятого ЖК РФ позволяет прийти к выводу, что в конечном итоге законодатель избрал худшую модель конструирования системы жилищных договоров. Речь уже не идет даже о том, чтобы в одном законодательном акте (в частности, в ЖК РФ), были предусмотрены общие положения обо всех жилищно-правовых договорах. Напротив, с принятием нового ЖК РФ еще более был увеличен разрыв в правовом регулировании так называемых договоров коммерческого найма, положения о которых сохранились в главе 35 ГК, а также договоров социального найма и договоров найма специализированных жилых помещений, положения о которых только и были включены в ЖК РФ. Как следствие, законодатель вынужден неоднократно воспроизводить аналогичные положения, относящиеся ко всем этим договорам, не только в разных законодательных актах, но и в различных местах одного законодательного акта, либо постоянно конструировать отсылочные нормы, что, конечно же, ни в коей мере не способствуют ни уяснению смысла этих законоположений, ни их надлежащему применению. Наиболее показательно это проявляется в утвержденных Правительством Российской Федерации Правилах пользования жилыми помещениями <7>, в различных разделах которых последовательно описываются во многом аналогичные права и обязанности по пользованию жилыми помещениями нанимателей по договорам социального найма, нанимателей по договору найма специализированного жилого помещения, собственника жилого помещения и членов его семьи, а также нанимателей жилых помещений по договору найма в домах государственного и муниципального жилищного фондов.
--------------------------------
<7> Постановление Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. N 25 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" // Собрание законодательства РФ. 2006. N 5. Ст. 546 (с изменениями от 16.01.2008).
Неконструктивность такого подхода очевидна, и скорее всего, нужды практики потребуют в конечном итоге коренных изменений в правовом регулировании договоров в жилищной сфере. На наш взгляд, жилищное законодательство, в частности Жилищный кодекс, должно исчерпывающим образом регулировать все отношения, связанные с проживанием в жилом помещении, возникающие между его собственником и иными лицами, в основе которых лежит договор между ними. Для этого в ЖК РФ следует выделить специальный раздел, посвященный договорам найма, социального найма и найма специализированных жилых помещений, предоставив участникам правоотношений возможность заключения также иных договоров, например договора о безвозмездном пользовании, соглашения об ограниченном пользовании и др. Данный раздел должен быть построен по модели сложных глав ГК, таких, как главы 30, 33, 34, 37, 42, 47. Основное внимание следует уделить общим положениям о договорах указанных видов, а в отдельных параграфах, а возможно, и в отдельных статьях учесть специфику каждого вида договора, используя самые разные критерии их систематизации. Такая модель прошла апробацию уже более 10 лет со времени принятия второй части ГК, полностью оправдала себя как весьма удобная в правоприменительной деятельности, лишенная всякого рода излишних отсылок, повторов и т.п. В гражданском законодательстве в параграфе об общих положениях о договоре аренды, а также в параграфе о договоре безвозмездного пользования должна содержаться лишь отсылочная статья, предусматривающая, что пользование жилыми помещения для личного проживания регулируется не гражданским, а жилищным законодательством.
Читайте ещё по этой теме:
- Договор социального найма в новом Жилищном кодексе
- Всё о договоре социального найма жилого помещения
- Договор коммерческого найма жилого помещения и смежные гражданско-правовые договоры
Автор: Бакирова Е.Ю.