По России в целом завершилась кампания по заключению договоров управления многоквартирным домом между домоуправляющими компаниями и жителями. В связи с этим появилась возможность проанализировать, в частности, на примере договоров, заключаемых в г. Нижнем Новгороде, некоторые договорные положения с правовой точки зрения, в первую очередь, на предмет учета интересов жителей и обсудить, что, собственно, получили или не получили последние, заключив с управляющей компанией такой договор.
Анализ предложенных для подписания нижегородцам (и, вероятно, не только им) договоров управления многоквартирным домом позволяет прийти к выводу, что в них учтены в большей мере интересы домоуправляющих компаний, нежели жителей. Так, в одном из договоров детально прописаны обязанности и ответственность лишь одной из сторон - собственника жилья, прежде всего срок внесения платежей (до 10-го числа месяца, следующего за расчетным - п. 4.5 Договора) и ответственность за несвоевременное их внесение (пеня в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки - п. 5.3 Договора).
Чтобы данная сделка (договор) не была по сути "кабальной", в договоре следовало предусмотреть аналогичные обязанности и ответственность другой стороны - управляющей организации, в частности:
а) сроки (периодичность) выполнения работ (услуг), которые не должны превышать предельные сроки, установленные Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 и другими нормативными документами;
б) стоимость каждой из предлагаемых управляющей компанией работ (услуг) в отдельности;
в) имущественная ответственность - пеня за каждый день просрочки в случае нарушения установленных договором сроков (периодичности) выполнения работ (услуг). Установленная п. 5.2 Договора ответственность Управляющей организации только лишь в виде предупреждения неадекватна ответственности Собственника.
Такая ответственность предусмотрена ч. 5 ст. 28 Закона РФ "О защите прав потребителей" <1>, где, в частности, сказано, что "в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена, - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен лишь более высокий размер неустойки (пени)".
--------------------------------
<1> Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" (в ред. от 11 мая 2007 г. N 24) отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров найма жилого помещения в части выполнения работ, оказания услуг по обеспечению надлежащей эксплуатации жилого дома, по предоставлению или обеспечению предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг, проведению текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг (п. 2 ст. 676 ГК РФ), по техническому обслуживанию приватизированного, а также другого жилого помещения, находящегося в собственности граждан.
Иными словами, если управляющей организацией не осуществляются, скажем, мытье полов и смена перегоревших лампочек в подъезде и не определена стоимость данной конкретной услуги (а в рассматриваемом договоре она не определена), то жители имеют право требовать неустойку (пеню) в размере трех процентов от всей суммы, которую они платят управляющей компании за содержание и ремонт жилья.
Не отвечают интересам жителей и нормативным требованиям Приложения N 2, 3, 4 к Договору. В Приложениях указывается наименование услуги, скажем, "устранение засоров" (подп. "г" п. 1 Приложения N 2), но не отражено, в течение какого срока со времени поступления заявки Собственника этот засор будет устранен. Управляющая организация, таким образом, может приступить к его устранению и через несколько лет, не нарушая при этом условий договора. В таком случае и оплата Собственником коммунальных услуг (п. 4.5 Договора) не должна быть обусловлена конкретными сроками.
Перечень работ (услуг) в приложениях должен быть не примерным, а конкретным. Иначе и оплата Собственником услуг должна быть также примерной, а не, скажем, 422 руб. 92 коп. До копеек рассчитав стоимость оказываемых услуг, следует скрупулезно уточнить и перечень оказываемых на эту сумму услуг. На данный момент исходя из предлагаемого в Приложении N 2 Примерного перечня услуг... выходит, что в сумму 422 руб. 92 коп. входит, скажем, и мелкий ремонт печей (п. 10), коих у большинства жителей, к счастью, уже нет. Конкретный, а не примерный перечень видов и стоимости каждой работы (услуги) необходим жителям для решения вопроса о включении в Перечень той или иной работы (услуги) с учетом ее необходимости и стоимости. Собственник должен иметь возможность исключить из перечня какую-либо дорогостоящую услугу, включив в него более для него значимую или менее дорогостоящую услугу.
Анализ предлагаемого для подписания, в частности, жителям г. Н. Новгорода, договора управления многоквартирным домом приводит к неутешительному выводу, что данная редакция договора в малой степени отвечает интересам жителей. Однако договор на то и договор - ничто не мешает жителям при подписании договора требовать учета их интересов. Впрочем, не следует расстраиваться жителям, успевшим подписать такой договор с управляющей компанией. Договор до окончания срока его действия можно изменить по согласованию с самой компанией либо по решению суда. Есть более простой и реалистичный вариант - при взаимоотношениях с управляющей компанией руководствоваться в необходимых случаях не положениями договора, а напрямую законами и иными нормативными актами Российской Федерации, субъекта Федерации, администрации города или района, в котором проживает человек. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, в соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" признаются недействительными.
Безусловно, большая часть жителей (собственников жилья) не обладает достаточным объемом юридических знаний, чтобы самостоятельно противостоять юридическим службам домоуправляющих компаний. Жителям в связи с этим хочется посоветовать не биться напрасно в неравной схватке с более опытным и грамотным противником, а чаще обращаться за квалифицированной юридической помощью к адвокатам, юристам, тем более что потраченные на оплату юридических услуг денежные средства будут возмещены ответчиком (домоуправляющей компанией), если ваши требования будут признаны судом обоснованными.
В заключение ради объективности хотелось бы отметить, что не все однозначно плохо в нашем коммунальном хозяйстве, далеко не все работники коммунальных служб отличаются черствостью и некомпетентностью, среди них немало добросовестных людей, с которыми возможно решать вопросы мирным путем и просто приятно иметь дело.
Жители, безусловно, не должны терпеть беззаконие, невнимание к своим проблемам, но не должны становиться и недобросовестными потребителями, злоупотребляющими своим правом либо вовсе требующими, чаще в силу своей некомпетентности, от работников коммунальных служб того, что совсем не в их полномочиях. Неправильно также, лишь приоткрыв дверь в ЖЭК, с ходу набрасываться на работников коммунальных служб едва ли не с кулаками и нецензурной бранью. Вряд ли у них после этого появится горячее желание помочь вам.
Читайте ещё по этой теме:
- Проблемные вопросы заключения договора управления многоквартирным домом
- О понуждении к заключения договора управления многоквартирными домами
Автор: Головлев Ю.В.