Операции с недвижимостью в свете последних экономических событий несколько сбавили обороты. Люди теперь с крайней осторожностью, сто раз подумав и все взвесив, расстаются с квартирами, комнатами, домами, а если все же приняли такое решение, выбирают и оценивают, как это сделать лучшим образом. Как понести минимальные затраты (времени, сил, денег)? А может быть, позаботиться еще и об интересах принимающей стороны (любимых родственников, близких людей)?
Гражданский кодекс предоставляет широкий простор для правового маневра. Недвижимость можно продать или подарить. Можно составить завещание, уверив потенциального наследника в скорой и неминуемой кончине (что очень возможно для человека, сокращенного с работы, без двух минут пенсионера и с целым букетом заболеваний). Можно обменять, если удастся найти приемлемый вариант, причем необязательно квартиру на квартиру. Да многое можно! Но мы рассмотрим три первых варианта. И большой вопрос, какой из них окажется предпочтительнее.
Итак, начнем с купли-продажи как наиболее популярного и простого в понимании варианта. Законодательная регламентация ее общих положений отражена в параграфе 1 главы 30 ГК РФ, а специальные правила в отношении недвижимого имущества - в параграфе 7.
Согласно им по договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (а нас интересует, прежде всего, жилая недвижимость и земельные участки, на которых она расположена) за определенную плату. Условие о предмете соглашения, о данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче, в том числе место его расположения или вхождение в состав другой недвижимости, в договоре должно содержаться в первую очередь, иначе он будет считаться незаключенным. Точно такие же последствия влечет за собой отсутствие пункта о цене жилья, причем по общему правилу в нее входит и стоимость соответствующей части земельного участка или права на него.
Причем сторонам стоит помнить, что договор необходимо составить обязательно в письменной форме в виде одного документа. Кроме того, требуется перевести право собственности на недвижимость с продавца на покупателя, подав документы на государственную регистрацию, а также зарегистрировать сам договор, если речь идет о продаже жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.
В принципе ничего сложного в названных требованиях нет. Вместе с тем лицу, решившему передать недвижимое имущество именно по договору купли-продажи, необходимо знать о некоторых правовых минусах данной сделки.
Во-первых, субъект (физическое лицо), которому имущество передается, может находиться в браке. Полученные квадратные метры в данном случае становятся совместной собственностью супругов (п. 1 ст. 256 ГК РФ) или могут быть признаны таковой в соответствии со статьей 37 СК РФ, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов, или имущества каждого из супругов, либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). В обоих случаях супруг покупателя вправе претендовать на половину совместно нажитого имущества при его разделе, в том числе и на приобретенную жилую недвижимость. Это имеет особое значение, когда сделка купли-продажи заключается между родственниками и продавец, например мать, не желает, чтобы при разводе дочери ненавистному зятю досталась хотя бы часть квартиры, заработанной потом и кровью. Последнее представляется вполне возможным, если супруги не достигнут договоренности и при разводе не поделят имущество по своему соглашению, ведь тогда разделом и определением долей будет заниматься суд (п. 3 ст. 38 СК РФ). К слову, суд может отступить от начала равенства долей, исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи (п. 2 ст. 39 СК РФ).
В рассматриваемом случае безопасность сделки купли-продажи квартиры гарантируется лишь при наличии между супругами брачного договора как соглашения, определяющего имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое его время, но требует письменной формы и нотариального удостоверения. Главное, чтобы в нем был пункт, называющий имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака. Тогда дочь при разводе останется единоличным собственником недвижимости.
Есть еще один минус передачи жилья по договору купли-продажи, значимый опять же при родственных отношениях. Возьмем, к примеру, тех же мать и дочь. Мать может находиться в браке, следовательно, чтобы продать квартиру как совместную собственность, ей требуется получить согласие мужа (п. 2 ст. 253 ГК РФ), что иногда бывает довольно проблематично. Допустим, что она его все-таки получила. Произведя отчуждение, мать может и дальше жить в квартире, не выписываясь оттуда. А может попросту оказаться на улице, если отношения с дочерью вдруг испортятся и та попросит родительницу освободить занимаемую площадь и будет права, ведь согласно пункту 2 статьи 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Те же самые неприятности грозят матери, если дочь захочет недвижимость продать: как бывший собственник мать этому помешать уже никак не сможет.
Следующий недостаток сделки вытекает из того, что продавец получает доход от продажи (реализации) имущества в виде стоимости квартиры, который облагается налогом в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 208 НК РФ. Причем, даже несмотря на то что операция может быть связана с имущественными и неимущественными отношениями физических лиц, признаваемых членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации, полученная сумма статус доходности не утрачивает, ведь проплата производилась во исполнение заключенного между этими лицами договора гражданско-правового характера.
Датой фактического получения дохода в денежной форме является день выплаты дохода, в том числе его перечисления на счета в банках либо по поручению продавца на счета третьих лиц, что важно при определении налогового периода, в котором налогоплательщиком самостоятельно будет исчисляться налог на доходы физических лиц. Его ставка - 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Полученную сумму субъекты налогообложения указывают в налоговой декларации, представляемой в налоговый орган по месту своего учета не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Существует возможность использования имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 125 000 рублей. Если указанное имущество находилось в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет во взаимосвязи с положениями пункта 1 статьи 256 ГК РФ и пунктов 1 и 2 статьи 34 СК РФ предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества (то есть платить НДФЛ вообще не придется). Ведь при определении периода, в течение которого недвижимость находилась в собственности налогоплательщика, нельзя оставить без внимания предусмотренные гражданским и семейным законодательством основания и момент возникновения права собственности на соответствующее имущество (Определение Конституционного Суда РФ от 02.11.2006 N 444-О).
Для того, чтобы вычет получить, необходимо представить письменное заявление при подаче лицом налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода. Если недвижимость находится в общей совместной собственности, то размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества по договоренности между ними.
Кроме того, как гласит абзац 2 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих доходов, облагаемых налогом, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Это вторая возможность использования налоговой льготы.
Третья - получить имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). В данном случае общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 2 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.
Здесь для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет:
- при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе неоконченного строительства) или доли (долей) в нем - документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем;
- при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме - договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них.
А вот для получения имущественного налогового вычета требуются соответствующее письменное заявление и платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие).
К слову, покупатель может воспользоваться вычетом только один раз, а в отношении продавца жилья в НК РФ такое правило не предусмотрено. Вместе с тем законодатель посчитал необходимым лишить возможности получения имущественного налогового вычета лиц, между которыми заключается сделка купли-продажи, являющихся взаимозависимыми. Статья 20 НК РФ предусматривает, что их отношения могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц. Это такие случаи, когда:
- одна организация непосредственно и (или) косвенно участвует в другой организации и суммарная доля такого участия составляет более 20%, причем доля косвенного участия одной организации в другой через последовательность иных организаций определяется в виде произведения долей непосредственного участия организаций этой последовательности одна в другой;
- одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;
- лица состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.
И, наконец, пункт 2 статьи 20 НК РФ содержит еще один случай, когда взаимозависимыми иных лиц, не указанных выше, признает уже суд, если отношения между ними могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг).
Некоторое время оставался спорным вопрос: могут ли родственники (допустим, мать и дочь, как в рассматриваемом примере) получить имущественный налоговый вычет? Подпункт 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ предлагал решать вопрос о взаимозависимости исходя из правил пункта 2 статьи 20 НК РФ, то есть прибегать к помощи суда и игнорировать пункт 1 статьи 20 НК РФ, который названный статус безоговорочно закрепляет за лицами, состоящими в отношениях родства. Такая официальная позиция была ранее выражена в письме МНС от 22 марта 2002 г. N СА-6-04/341. Однако позже появилось письмо Минфина от 27 июля 2005 г. N 03-05-01-04/250 с прямо противоположным мнением: родственные отношения - препятствие для получения имущественного налогового вычета. Именно выводов финансового ведомства на практике придерживались налоговые органы, до тех пор пока законодатель не исправил некорректную норму и не предложил определять взаимозависимых лиц "в соответствии со статьей 20 НК РФ" (соответствующие изменения были внесены в подпункт 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ Федеральным законом от 29.11.2007 N 284-ФЗ). Точка в этом вопросе была поставлена, и она добавляет очередной минус сделке купли-продажи при своеобразных условиях.
Теперь рассмотрим преимущества. Собственно, самое главное из них - быстрота оформления. С момента подачи документов, необходимых для государственной регистрации, в Управление федеральной регистрационной службы до непосредственно самой регистрации проходит всего месяц. Остановимся подробнее на документах. В их числе должны быть:
- Прежде всего, заявление о государственной регистрации прав на объект недвижимости и сделок с ними. Форма у него стандартная, и, как правило, бланк выдает сам регистрирующий орган. Впрочем, бланков должно быть два: один заполняет продавец и просит зарегистрировать договор купли-продажи, второй - покупатель с просьбой произвести государственную регистрацию права собственности на приобретаемое жилье и после внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимость выдать свидетельство о праве собственности.
- Квитанции об уплате государственной пошлины, точнее, их ксерокопии. Квитанций должно быть две, так как продавец и покупатель производят оплату раздельно. По действующему законодательству сумма составляет по 500 рублей с каждой стороны соответственно за регистрацию договора и регистрацию права собственности.
- Договор купли-продажи недвижимости (неотъемлемой частью которого является акт передачи квартиры), подписанный сторонами, в количестве не менее трех экземпляров - по одному для продавца и покупателя и один экземпляр - для регистрирующего органа.
- Правоустанавливающие документы на недвижимость (то есть те, которые подтверждают право собственности продавца). Сюда относятся свидетельство о государственной регистрации права собственности, документ, являющийся основанием для его приобретения (например, договор дарения, купли-продажи или другие).
- Документы, выдаваемые БТИ (поэтажный план, экспликация, действительные в течение одного года с даты получения).
- Выписка (расширенная) из домовой книги (срок ее действия - один месяц с даты получения). А также ряд других документов, необходимость в которых возникает при определенных фактических обстоятельствах.
- Нотариально заверенное согласие на приобретение недвижимости супруга(и) покупателя, если он(а) находится в законном зарегистрированном браке.
- Нотариально заверенное согласие на продажу недвижимости, являющейся совместной собственностью, супруга(и) продавца, если он(а) находится в законном зарегистрированном браке.
- Нотариально заверенное согласие получателя ренты, если продавец обладает правом собственности на отчуждаемую недвижимость на основании договора пожизненного содержания с иждивением (во исполнение требований статьи 604 ГК РФ), и другие документы.
Сотрудник Управления ФРС, проверив правильность и полноту представляемого пакета, выдает расписку, что документы он принял. На основании ее в последующем осуществляется выдача зарегистрированного договора купли-продажи и свидетельства о праве собственности.
Теперь рассмотрим второй вариант, с помощью которого можно передать недвижимость, - дарение. Его особенности регламентируются главой 32 ГК РФ.
В данном случае также необходимо заключение договора, в соответствии с которым одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность. Поскольку передается недвижимое имущество, должна соблюдаться письменная (простая) форма, к тому же требуется государственная регистрация (одновременно договора и перехода права собственности). Кроме того, договор ни в коем случае не должен содержать в себе указание на передачу имущества после смерти дарителя, в противном случае он будет признаваться ничтожным.
Важно, что сделка включает в себя как добровольное волеизъявление дарителя, так и согласие одаряемого (или законного представителя несовершеннолетнего или попечителя - статья 33 ГК РФ) принять дар. На практике встречаются ситуации, правда, достаточно редкие, когда вместо такого согласия даритель получает отказ, вызванный нежеланием принимать по тем или иным причинам имущество, что влечет за собой признание договора расторгнутым, если только отказ будет заявлен до передачи дара. И здесь прослеживается некоторая схожесть с куплей-продажей, где продавец, обдумывая вариант отчуждения принадлежащей ему на праве собственности недвижимости, должен не только найти покупателя, но и обсудить с ним, достичь договоренности по целому ряду существенных вопросов, в том числе и о цене. Только после этого подготавливается и подписывается договор и документы направляются на регистрацию. Передача имущества осуществляется на основе передаточного акта, уклонение от подписания которого расценивается как отказ принять объект недвижимости, допускающий заявление продавцом требований о принятии товара или отказа от исполнения договора (плюс возмещение убытков в обоих случаях). В дарении происходит то же самое, с той лишь разницей, что имущество передается безвозмездно (то есть без встречной компенсации), акт передачи не требуется, а отказ должен быть совершен в письменной форме, подвергнут государственной регистрации и дает право дарителю требовать от одаряемого возмещения реального ущерба.
Вместе с тем договор дарения не может возлагать на одаряемого какого-либо ограничения прав нового собственника в отношении переданного имущества (например, запрет на отчуждение, совершение иных сделок), что, безусловно, для последнего является только положительным моментом, точно так же как и возможность не получать согласия супруга(и) на продажу дорогостоящего подарка в любое время и любому лицу по своему усмотрению, а также не делиться полученным в дар имуществом при разводе. От этого одаряемый будет застрахован пунктом 2 статьи 256 ГК РФ, статьей 36 СК РФ, согласно которым "имущество... полученное одним из супругов во время брака в дар... является его собственностью". Исключение: если в период брака за счет общего имущества супругов либо труда одного из них будут произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость квартиры (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). Тогда супруг(а) сможет претендовать на причитающуюся долю в судебном порядке.
Определенные преимущества будут и у дарителя. Так, например, он может отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать имущество в будущем, если после заключения договора его имущественное или семейное положение или состояние здоровья изменятся настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. "От тюрьмы и от сумы не зарекайся", - гласит известная поговорка, отражающая полную непредсказуемость современных реалий, поэтому норма пункта 1 статьи 577 ГК РФ представляется довольно актуальной, особенно если учитывать, что одаряемый в данном случае не вправе требовать возмещения убытков.
Определенные гарантии безопасности собственной жизни и здоровья дает дарителю пункт 1 статьи 578 ГК РФ, наделяя его законной возможностью отменить дарение, если одаряемый совершит покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников или умышленно причинит дарителю телесные повреждения. Аналогичные гарантии касаются и сохранности подаренной вещи: даритель обращается в суд с требованием отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность (в качестве нее довольно легко можно представить старинный особняк, которым много веков владели представители одной фамилии), создает угрозу ее безвозвратной утраты. Кроме того, закон предусматривает еще два случая, в которых допускается отмена дарения: судом по требованию заинтересованного лица в течение шести месяцев, предшествующих объявлению индивидуального предпринимателя или юридического лица несостоятельным (банкротом), если дарение осуществлялось за счет средств, связанных с предпринимательской деятельностью, и дарителем, если он переживет одаряемого (при наличии в условиях договора прямого указания на такое право).
Одаряемый (или его наследники) во всех перечисленных вариантах должен вернуть сохранившийся в натуре подарок. Если это стало невозможным в результате целенаправленных действий (будь то уничтожение имущества, его отчуждение), вызванных нежеланием осуществлять возврат, даритель вправе заявить требования о возмещении вреда в соответствии с главой 59 ГК РФ.
Однако закон предусматривает и запрещение дарения. Так как недвижимость, скажем, в виде квартиры нельзя отнести к обычным подаркам, стоимость которых не превышает пять установленных минимальных размеров оплаты труда, то стоит привести здесь четыре указанных в статье 575 ГК РФ пункта о запрещении дарения:
- дарение от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
- дарение работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
- дарение государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
- дарение в отношениях между коммерческими организациями.
Теперь обратимся к затратной стороне вопроса. Затраты на оформление сделки дарения (и временные, и материальные) практически такие же, как и при купле-продаже. Государственная регистрация обойдется в 1000 рублей для обеих сторон и растянется максимум на месяц. Пакет представляемых документов аналогичный.
Однако стоит отметить еще один момент. Как гласит пункт 18.1 статьи 217 НК РФ, не подлежат налогообложению (то есть освобождаются от него) доходы физических лиц "в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)".
Как понимать данные нормы? Два абзаца одного пункта и два разных правила. Конечно же, разночтений на практике не удалось избежать, и не помогли в этом ни письма ФНС, ни письма Минфина, содержавшие порой абсолютно разные точки зрения. Специалисты пытались руководствоваться даже пояснительной запиской к Федеральному закону от 01.07.2005 N 78-ФЗ "О признании утратившими силу некоторых законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с отменой налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения", который с 1 января 2006 г. отменял налог с имущества, переходящего в порядке наследования и дарения, и дополнял статью 217 НК РФ "нечитаемым" пунктом 18.1. Их труды не увенчались успехом, особенно когда становилось очевидным, что записка, писавшаяся в момент, когда законодатели еще раздумывали, а не ввести ли в часть вторую НК РФ отдельную главу с сохранением налога, с итоговой редакцией Федерального закона несколько (и это мягко говоря) не соотносится.
Поэтому сформировались альтернативное и традиционное (само собой, такое деление условно) понимание содержания пункта 18.1 статьи 217 НК РФ. В первом случае абзац 1 рассматривался как главное, общее правило, а абзац 2 - как исключение из него, и НДФЛ должны были платить только одаряемые, которые не приходятся дарителю родственниками, и только с перечисленных объектов (недвижимость, транспорт, акции и т.д.). Или другой вариант (далеко не последний) - абзац 2 представляется как уточняющая норма, а доходы от дарения между родственниками освобождаются от налогообложения, если только речь не идет о недвижимости (в том числе о доле в недвижимом имуществе, в праве собственности на него), транспорте, акциях и т.д.
Во втором случае трактовка такова: если сделка заключается между родственниками, обязанность уплатить налог на доходы физических лиц не возникает даже при отчуждении недвижимости, транспорта, акций, пая или доли. Другими словами, что бы родственники ни дарили друг другу, платить налог им не придется, правда, родственные отношения должны сохраняться на дату перехода имущества в собственность одаряемого физического лица (хотя подтверждение налоговым органом права на освобождение от налогообложения доходов не предусмотрено, "родственные" документы могут запрашиваться при осуществлении мероприятий налогового контроля). Если они не сохранились или их изначально и не было, то одаряемому придется самостоятельно задекларировать полученный доход и со стоимости квартиры как дохода в натуральной форме (раз уж нас интересует прежде всего недвижимость) заплатить установленный законом 13-процентный налог, причем налоговая база рассчитывается исходя из существующих на дату дарения цен на такое же или аналогичное имущество. Если дарителем является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, то для определения налоговой базы применяется порядок, аналогичный предусмотренному статьей 40 НК РФ. Доходы, полученные в порядке дарения любого другого имущества, кроме перечисленного, не подлежат налогообложению независимо от родственных связей и каких-либо иных отношений дарителя и одаряемого. Именно этой позиции в большинстве своем придерживаются налоговые органы (см. письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 25 июля 2006 г. N 03-05-01-02/6, письмо Минфина РФ от 07.06.2006 N 03-05-01-03/65).
Итак, основные моменты и купли-продажи, и дарения рассмотрены. Но прежде чем переходить к наследованию как способу передачи недвижимого имущества, стоит несколько слов сказать о ситуации, которая на практике встречается очень и очень часто. Речь идет о покупке объекта по договору дарения, что имеет место, как правило, если продавец не хочет получать отказы сособственников от преимущественного права покупки квадратных метров - доли имущества, находящегося в общей собственности. Или хочет, но заведомо знает, что лица могут затягивать с ответом или вообще находиться неизвестно где, следовательно, собрать отказы становится крайне затруднительным. Тогда имущество якобы просто, без всякого встречного удовлетворения, передается новому владельцу, однако деньги за него все-таки уплачиваются.
Законностью такой вариант отличиться не может. Дарение - сделка безвозмездная, о чем прямо указано в статье 572 ГК РФ. В ней же, но чуть ниже, говорится, что "при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 170 ГК РФ". Раз сделка совершена с целью прикрыть другую сделку (притворная), то она ничтожна, а к той сделке, которую стороны действительно имели в виду (куплю-продажу), с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.
Это означает, что заинтересованные лица, например соседи, имеющие преимущественное право покупки комнаты в квартире, в течение трех лет могут обратиться в суд с требованием применить названные последствия недействительности ничтожной сделки, причем течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки (п. 1 ст. 181 ГК РФ). Правда, истец в данном случае должен доказать, что продавца и покупателя на самом деле связывают денежные обязательства, придающие сделке возмездный характер.
Можно посмотреть на проблему и с другой стороны, которая опять же покажет правовую неприглядность скрытой под "маской" дарения купли-продажи. Закон с юридической точки зрения делает позицию покупателя более выгодной, защищенной, чем позицию одаряемого. В чем это выражается? Например, в рассмотренных выше возможностях отменить уже исполненный договор дарения (ст. 578 ГК РФ) или потребовать возврата своего, но перешедшего по безвозмездным сделкам (и дарение одна из них) имущества в случае явки гражданина, объявленного умершим (п. 2 ст. 46 ГК РФ). Кроме того, существует еще и риск применения двусторонней реституции, когда стороны возвращаются в первоначальное положение: одаряемый расстается с переданной и, возможно, уже обжитой жилплощадью, а даритель... не вернет уплаченные деньги, ведь в договоре о последних нет ни слова. За них еще придется побороться в суде.
Конечно же, перечисленные причины не всегда останавливают тех, кто подобную операцию все же захочет провернуть. Но давайте обратимся к третьему варианту передачи недвижимости - к наследованию. Может быть, он окажется предпочтительнее, выгоднее?
Здесь сразу же стоит указать на его очевидный минус - "хромает" оперативность передачи имущества в собственность. Придется подождать шесть месяцев, необходимых для принятия наследства (куда и будет входить интересующая жилплощадь), со дня его открытия, то есть со дня смерти гражданина-собственника. Впрочем, это правило подлежит видоизменению в зависимости от конкретной ситуации. Например, если наследство открывается в день предполагаемой гибели гражданина, то - со дня вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. Если право наследования возникает для других лиц вследствие отказа наследника от наследства или его отстранения в соответствии со статьей 1117 ГК РФ, течение шестимесячного срока начинается со дня возникновения у таких лиц права наследования. А вот лица, для которых право наследования возникает только вследствие непринятия наследства другим наследником, могут принять наследство в течение трех месяцев со дня окончания полугодового срока (ст. 1154 ГК РФ).
Последние варианты на практике встречаются гораздо реже, ведь вряд ли у умершего гражданина могло возникнуть желание оставить после своей смерти недвижимость нелюбимому родственнику, следовательно, и случаи отказа от наследства или его непринятие "из принципа" почти не встречаются.
Пропуск срока, установленного для принятия наследства, как таковой лишает наследника всего того, что ему могло бы причитаться. Однако если пропуск был обусловлен уважительными причинами или если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства, то суд срок может восстановить и признать наследника принявшим наследство, правда, при одном условии: если он обратится в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали. Впрочем, здесь можно обойтись и без суда при наличии согласия в письменной форме всех остальных наследников, вовремя принявших наследство. Его лучше получить в присутствии нотариуса или засвидетельствовать подписи у нотариуса, у должностного лица, уполномоченного совершать нотариальные действия (п. 7 ст. 1125 ГК РФ), или у лица, уполномоченного удостоверять доверенности (п. 3 ст. 185 ГК РФ).
Что нужно сделать, чтобы принять наследство? Подать нотариусу по месту открытия наследства (последнее место жительства наследодателя, если оно неизвестно - место нахождения наследственного имущества, в первую очередь недвижимости или наиболее ценной, исходя из рыночной стоимости, его части) заявление о принятии наследства или заявление наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Кроме того, признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если он:
- вступил во владение или управление наследственным имуществом;
- принял меры по его сохранению, защите от посягательств или притязаний третьих лиц;
- произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;
- оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства (ст. 1153 ГК РФ).
Свидетельство о праве на наследство выдается в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства. Хотя допускаются и исключения, в частности если имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его соответствующую часть, нет, свидетельство может быть выдано и до истечения полугодового периода. Кроме того, выдача свидетельств приостанавливается по решению суда и при наличии зачатого, но не родившегося наследника (ст. 1163 ГК РФ).
Если наследников несколько, то наследодателю целесообразнее составить завещание, чтобы имущество отошло именно желаемому лицу. Еще в большей степени это правило касается случаев, если желаемое лицо родственником вообще не является и не будет наследовать по закону ни в одной из очередей или по праву представления.
Обязательные и основные требования к завещанию - составление его в полном объеме дееспособным лицом, письменная форма с собственноручной подписью, нотариальное удостоверение с указанием даты и места этого действия. Хотя закон и здесь допускает некоторые отступления от общих правил, вызванных различного рода объективными причинами. Более детально с такими ситуациями ознакомят статьи 1127, 1129 и другие, останавливаться на их нормах не будем, ведь, по сути, они представляют собой исключения из правил.
К плюсам сделки можно отнести тот факт, что наследник получает имущество по безвозмездной сделке, следовательно, будет являться его единоличным собственником даже при наличии брачных отношений с третьим лицом. Последнее при разводе, исходя из смысла вышеприведенных пункта 2 статьи 256 ГК РФ, статьи 36 СК РФ, на квартиру претендовать не сможет, под раздел такая недвижимость не подпадает. Порой для наследодателя это имеет существенное значение. То есть здесь применяется то же правило, что и при дарении.
Аналогичным образом решается вопрос и с налогообложением физических лиц. Как гласит пункт 18 статьи 217 НК РФ, "доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке наследования, за исключением вознаграждения, выплачиваемого наследникам (правопреемникам) авторов произведений науки, литературы, искусства, а также открытий, изобретений и промышленных образцов", не облагаются НДФЛ. Отмена Федеральным законом от 01.07.2005 N 78-ФЗ налога на наследование (так же, как и на дарение) предоставила определенные финансовые преимущества сторонам данных правоотношений.
Правда, заплатить государственную пошлину Управлению ФРС в размере 500 рублей за регистрацию права собственности на жилую недвижимость новому собственнику все же придется. А еще - пошлину нотариусу за выдачу свидетельства о праве на наследство, причем величина цифры будет зависеть от степени родства наследодателя и наследника. Так, если речь идет о получении наследства детьми, супругами, родителями или братьями и сестрами умершего, то размер госпошлины составит 0,3% стоимости имущества, но не больше ста тысяч рублей, во всех остальных случаях - 0,6%, но не больше одного миллиона рублей (кстати, стоимость имущества берется не рыночная, а по справке БТИ). Да и само удостоверение нотариусом завещания не бесплатно, расходы на передачу имущества увеличатся еще на сто рублей (п. 1 ст. 333.24 НК РФ).
Какие риски ложатся на плечи наследника и в каких случаях с квартирой он может расстаться, естественно, не по своей воле? Прежде всего, это недействительность завещания, когда в зависимости от оснований недействительности оно является оспоримым (в силу признания его недействительным судом) или ничтожным (вне зависимости от такого признания). Недействительная сделка как таковая не влечет за собой юридических последствий, однако если она уже была исполнена, наследник вступил в права наследства, то в дальнейшем ему придется возвратить все полученное в натуре, а при невозможности - стоимость имущества в деньгах (п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ). В суд с таким требованием может обратиться лицо, права или законные интересы которого нарушены недействительным завещанием, но лишь после открытия наследства.
Несмотря на то что недействительность завещания не лишает лиц, указанных в нем в качестве наследников, права наследовать по закону или на основании другого, действительного завещания (п. 5 ст. 1131 ГК РФ), крайне важно своевременно (если есть такая возможность) проконтролировать момент его составления, обратить внимание на дееспособность завещателя, на его способность понимать значение своих действий и руководить ими и уж ни в коем случае не вводить завещателя в заблуждение, обманывать, угрожать и т.д. Все это поможет избежать неприятных неожиданностей. Вместе с тем описки и другие незначительные нарушения порядка составления завещания, его подписания или удостоверения, если судом будет установлено, что они не влияют на понимание волеизъявление завещателя, не могут служить основанием недействительности завещания.
Также стоит отметить, что завещатель не связан содержанием уже составленного завещания. Если посчитает нужным, в любое время он может отписать квартиру совершенно другому лицу, никому и ничего не объясняя, не спрашивая согласия (ст. 1130 ГК РФ). Для этого лишь требуется составить новое завещание по тем же самым правилам. Им предыдущее отменяется или изменяется.
С наследованием, таким образом, тоже более или менее разобрались. Так какой же вариант передачи жилой недвижимости более выгоден, какой из трех рассмотренных случаев предпочтительнее? Однозначного ответа на этот вопрос нет и быть не может. Все зависит от конкретных обстоятельств, из которых и стоит исходить и, сравнивая, выбирать...
Автор: Никифорова Е.И.