Последнее десятилетие характеризуется интенсивным развитием рыночных отношений в жилищной сфере. Купля-продажа жилых помещений, ипотека прочно ассоциируются у наших граждан как основные способы приобретения жилых помещений.
Особое место в системе обязательственных правоотношений, связанных с отчуждением жилых помещений, занимает договор пожизненного содержания с иждивением. Удельный вес данных сделок значительно ниже договоров, связанных с куплей-продажей и ипотекой жилья, однако, кроме сугубо юридических и статистических моментов, следует учитывать нравственно-этический контекст ситуаций, связанных с заключением договора пожизненного содержания с иждивением. Субъектами данного обязательственного правоотношения - плательщиками и получателями ренты - выступают близкие родственники: родители, дети, родные братья и сестры, дяди, тети, племянники. Неисполнение обязательств плательщиком ренты приводит к сложным конфликтам между родственниками, разрыву семейных уз и т.д.
Нормативно-правовой регламентации договора пожизненного содержания с иждивением посвящены статьи 601 - 605 главы 33 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) <1>.
--------------------------------
<1> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (в ред. от 14.07.2008, с изм., внесенными Фед. законом от 26.01.1996) // Собрание законодательства РФ. 1996. N 5. Ст. 410, N 34. Ст. 4025; 1997. N 43. Ст. 4903; 1999. N 51. Ст. 6288; 2002. N 48. Ст. 4737; 2003. N 2. Ст. 160, ст. 167, N 13. Ст. 1179, N 46 (ч. 1). Ст. 4434, N 52 (ч. 1). Ст. 5034; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 15, ст. 45, N 13. Ст. 1080, N 19. Ст. 1752, N 30 (ч. 1). Ст. 3100; 2006. N 6. Ст. 636; 2006. N 52 (ч. 1). Ст. 5497; 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 39, N 5. Ст. 558, N 17. Ст. 1929, N 27. Ст. 3213, N 31. Ст. 3993, N 31. Ст. 4015, N 41. Ст. 4845, N 44. Ст. 5282, N 45. Ст. 5428, N 49. Ст. 6048, N 50. Ст. 6247; 2008. N 17. Ст. 1756, ст. 29 (ч. 1), ст. 3418.
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин - передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (часть 1 статьи 601 ГК РФ). Предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть только недвижимое имущество (жилое и нежилое). Форма ренты может быть выражена как в денежной, так и в натуральной форме. Последняя может выражаться в обеспечении потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а также в уходе за получателем ренты, если это необходимо в силу состояния его здоровья. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Договор пожизненного содержания с иждивением может предусмотреть возможность замены одной формы ренты другой, то есть натуральных выплат периодически вносимыми в течение жизни получателя ренты денежными платежами (статья 603 ГК РФ).
Установлен минимальный размер ежемесячных выплат, которые плательщик ренты осуществляет в пользу получателя ренты. Он должен быть не менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом (часть 2 статьи 602 ГК РФ). В статье 605 ГК РФ содержатся правовые основания, влекущие прекращение договора пожизненного содержания с иждивением.
Как видно из изложенного, регламентация договора пожизненного содержания с иждивением носит общий характер и не может упорядочить все вопросы, возникающие в процессе реализации договорных отношений. Так, в юридической практике, связанной с договором пожизненного содержания с иждивением, возник вопрос о том, могут ли такие виды жилых помещений, как часть дома, часть квартиры, комната, являться самостоятельным объектом договора пожизненного содержания с иждивением?
Гражданский кодекс РФ не содержит каких-либо ограничений, запретов, связанных с возможностью заключения договора пожизненного содержания с иждивением в отношении части единого объекта недвижимости. Следовательно, договор между плательщиком и получателем ренты в отношении частей единого объекта недвижимости, в частности комнаты, части квартиры, части дома, возможен. С данным правовым аспектом определения предмета договора пожизненного содержания с иждивением тесно связана проблема преимущественного права приобретения имущества другими собственниками комнат в квартире или в жилом доме. Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6 "Об изменении и дополнении некоторых постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам" приведены в соответствие с действующим законодательством некоторые постановления Пленума Верховного Суда РФ, в том числе касающиеся вопросов пожизненного содержания с иждивением. В частности, внесены изменения в Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 4 от 10.06.1980, в котором рассмотрены некоторые вопросы, касающиеся общей собственности на жилой дом, дополнено рядом положений о разделе имущества, находящегося в долевой собственности. Указано, что если участник долевой собственности требует выдела своей доли из общего имущества, то после прекращения в таком порядке общей долевой собственности граждан на жилой дом утрачивается и их преимущественное право покупки доли в этом доме. Также предусматривается, что преимущественное право покупки не применяется при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, а также при продаже доли в общей собственности с публичных торгов в случаях, предусмотренных законом <2>.
--------------------------------
<2> Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6 "Об изменении и дополнении некоторых постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам" // Бюллетень ВС РФ. 2007. N 5.
Таким образом, указанное нормативное толкование Верховного Суда РФ четко фиксирует пределы реализации преимущественного права сособственников жилого помещения и исключает возможность его применения в отношениях, регламентированных договором пожизненного содержания с иждивением.
Другой проблемой, возникшей в процессе реализации правомочий субъектов договора пожизненного содержания с иждивением, стал вопрос о правопреемстве в случае смерти получателя рентных платежей.
Постановлением Президиума Верховного Суда РФ N 237пв-2000пр от 10 января 2001 г. был отклонен протест заместителя Генерального прокурора РФ по гражданскому делу по иску М.Н. Рихтер к О.В. Долгополовой о расторжении договора купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания. В протесте утверждается, что судебные инстанции исходили из ошибочного суждения о том, что спорные правоотношения допускают правопреемство. Поскольку обязательства покупателя квартиры О.В. Долгополовой по обеспечению ухода и содержанию продавца М.Н. Рихтер подлежали исполнению непосредственно в пользу последней, т.е. неразрывно были связаны с личностью М.Н. Рихтер, они прекратились вследствие ее смерти. Следовательно, к наследнице М.Н. Рихтер не могло перейти ее право требования к О.В. Долгополовой по предоставлению содержания и ухода, вытекающее из договора от 29 января 1996 г., и, соответственно, право требовать расторжения данного договора ввиду существенного нарушения его условий. Верховный Суд РФ не согласился с доводами протеста. Действительно, в соответствии с частью 1 статьи 605 ГК РФ обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. В силу личного характера обязательств по предоставлению содержания к наследнику получателя ренты не может перейти право требования по предоставлению содержания. Однако защита указанного права не являлась предметом спора по настоящему делу. Предметом спора являлось требование получателя ренты о возврате недвижимого имущества (квартиры) ввиду существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств, т.е. требование о расторжении договора купли-продажи квартиры (часть 2 статьи 605 ГК РФ). Указанное требование было заявлено первоначально самой М.Н. Рихтер, а затем поддержано после ее смерти наследницей по завещанию Н.В. Рукавишниковой. В правоотношениях по возврату квартиры правопреемство являлось допустимым, поэтому суд правомерно допустил к участию в деле правопреемника истицы и разрешил спор по существу с вынесением решения о расторжении договора купли-продажи квартиры. Обстоятельства, послужившие основанием к расторжению указанного договора, в протесте не оспариваются. При указанном положении нельзя согласиться с выводом в протесте о неправильном применении судом норм материального права. Руководствуясь п. 1 ст. 329 Гражданского процессуального кодекса РСФСР, Президиум Верховного Суда Российской Федерации постановил оставить все предшествующие судебные решения без изменения, а протест заместителя генерального прокурора Российской Федерации без удовлетворения <3>.
--------------------------------
<3> Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 10 января 2001 г. N 237пв-2000пр. Правопреемство в деле о расторжении договора купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания является допустимым // Бюллетень ВС РФ. 2001. N 7.
Итак, правоприменительная практика занимает однозначную позицию. Договор пожизненного содержания с иждивением не предусматривает правопреемства в случае смерти получателя рентных платежей в силу личного характера обязательств по предоставлению содержания получателю ренты. Смерть получателя ренты является основанием прекращения обязательств по договору пожизненного содержания с иждивением.
К договору пожизненного содержания с иждивением могут быть применены положения гражданского законодательства о признании сделки недействительной, вследствие введения контрагента в заблуждение.
В Определении Верховного Суда РФ N 59-В07-4 от 13 ноября 2007 г. было принято решение отменить Постановление Президиума Амурского областного суда, оставив в силе решение Благовещенского городского суда Амурской области и кассационное Определение Судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда <4>. Суть рассматриваемого дела заключалась в следующем. Истцы обратились в суд с требованиями о признании недействительным договора купли-продажи как совершенного под влиянием заблуждения и возврате им квартиры.
--------------------------------
<4> Определение Верховного Суда РФ от 13 ноября 2007 г. N 59-В07-4
До заключения договора между сторонами было достигнуто соглашение об обязанности ответчицы обеспечить за ними уход, а после их смерти организовать похороны. Истцы имели намерение заключить договор пожизненного содержания с иждивением, о том, что совершен договор купли-продажи, им стало понятно после того, как ответчица отказалась исполнять обязательства по их содержанию.
Ответчица иск не признала, в судебном заседании пояснила, что предложила приобрести у истцов квартиру за 150 000 рублей с условием их проживания в данном жилом помещении до их смерти. Через месяц после заключения договора, чтобы успокоить истцов, она написала соглашение, что будет ухаживать за ними, выполнять их поручения и похоронит их за свой счет.
Верховный Суд РФ счел, что, разрешая дело и удовлетворяя исковые требования истцов, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что договор купли-продажи квартиры совершен истцами под влиянием заблуждения относительно природы заключаемой сделки. Исходя из совокупности представленных суду доказательств, суд сделал правильный вывод о том, что истцы имели намерение заключить сделку пожизненного содержания с иждивением, а фактически была заключена сделка купли-продажи квартиры. Обязательным условием заключения ими сделки было предоставление пожизненного содержания со стороны ответчика. Наличие у истцов волеизъявления на заключение сделки пожизненного содержания с иждивением доказано показаниями свидетелей, наличием соглашения, составленного ответчиком, ее объяснениями в судебном заседании. Указанные доказательства исследованы судом, и им дана надлежащая правовая оценка. Поскольку суд признал сделку недействительной, он обоснованно применил последствия недействительности сделки.
Таким образом, важно учитывать не только внешнюю процессуальную форму договора, но и намерения сторон при его заключении. Договор купли-продажи квартиры с правом пожизненного проживания продавцов не является предоставлением пожизненного содержания с иждивением, которое выражается как в денежной, так и в натуральной форме, а также в оплате ритуальных услуг. Разграничение пожизненного содержания с иждивением и пожизненного проживания является актуальным, так как в юридической практике доминируют не классические договоры пожизненного содержания с иждивением, а договоры купли-продажи жилого помещения с предоставлением пожизненного содержания с иждивением. Следует учитывать, что договор пожизненного содержания с иждивением подлежит обязательному нотариальному удостоверению (статья 584 ГК РФ) и государственной регистрации, так как предусматривает отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты <5>.
--------------------------------
<5> Основы законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1 (в ред. от 30.06.2006) // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и ВС РФ. 1993. N 10. Ст. 357; Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 53 (ч. 1). Ст. 5030; 2002. N 52 (ч. 1). Ст. 5132; 2003. N 50. Ст. 4855, N 52 (ч. 1). Ст. 5038; 2004. N 27. Ст. 2711, N 35. Ст. 3607, N 45. Ст. 4377; 2005. N 27. Ст. 2717; 2006. N 27. Ст. 2881; Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 18.12.2006) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. Ст. 3594; 2003. N 24. Ст. 2244; 2004. N 27. Ст. 2711, N 35. Ст. 3607; 2005. N 1. Ст. 22; 2006. N 27. Ст. 2881, N 52 (ч. 1). Ст. 5498.
В правоприменительной практике возник вопрос: может ли быть включена в наследственную массу квартира, в отношении которой был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, согласно которому получатель ренты передал ее в собственность плательщику ренты, но договор не прошел процедуру государственной регистрации в связи со скоропостижной смертью получателя ренты?
Указанный случай проанализирован в Определении Верховного Суда РФ N 24-В08-2 <6> от 23 сентября 2008 года. В июне 2007 г. между собственником квартиры (получателем ренты) и гражданкой (плательщик ренты) был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, согласно которому получатель ренты передала в собственность плательщику ренты квартиру, а последняя обязалась в обмен на квартиру полностью содержать получателя ренты, обеспечивая ее питанием, одеждой и т.д.
--------------------------------
<6> Определение Верховного Суда РФ от 23 сентября 2008 года N 24-В08-2
Договор прошел процедуру нотариального удостоверения, но не был зарегистрирован в установленном законом порядке, так как в июне 2007 года получатель ренты скоропостижно скончалась.
Наследник получателя ренты (племянник умершего получателя ренты) обратился в суд с иском к плательщику ренты об истребовании квартиры из чужого незаконного владения, сославшись на то, что он является наследником умершего получателя ренты, договор пожизненного содержания с иждивением не был зарегистрирован, поэтому в силу закона является ничтожным, в связи с чем права на эту квартиру ответчица не имеет.
Плательщик ренты, не согласившись с иском, предъявила встречные требования о признании действительным договора пожизненного содержания с иждивением и признании права собственности на квартиру, указав, что договор заключен в нотариальном порядке, однако переход права собственности на основании этого договора не был зарегистрирован по уважительной причине - вследствие смерти получателя ренты.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения вышестоящим судом, исковые требования плательщика ренты были удовлетворены.
Высшая судебная инстанция Российской Федерации, проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, удовлетворила жалобу наследника умершего получателя ренты.
Верховный Суд РФ отметил, что, разрешая дело и удовлетворяя требования плательщика ренты, суд первой инстанции исходил из того, что договор пожизненного содержания с иждивением был нотариально удостоверен, исполнялся его сторонами, документы для государственной регистрации договора были поданы в Управление федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея, однако государственная регистрация договора произведена не была по независящим от воли плательщика и получателя ренты причине - в связи со смертью получателя ренты.
С данными выводами суда согласилась Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея.
Верховный Суд РФ отметил, что с указанными выводами суда согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном толковании и применении норм материального права. В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Моментом заключения договора, подлежащего государственной регистрации, является момент его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ) <7>.
--------------------------------
<7> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (в ред. от 14.07.2008, с изм. и доп., вступившими в силу с 28.07.2008) // Собрание законодательства РФ. 1994. N 32. Ст. 3301; 2002. N 12. Ст. 1093, N 48. Ст. 4746; 2003. N 52. Ст. 5034; 2004. N 27. Ст. 2711, N 31. Ст. 3233; 2005. N 27. Ст. 2722; 2006. N 2. Ст. 171, N 3. Ст. 282, N 52 (ч. 1). Ст. 5498; РГ. N 297. 31.12.2006; N 1 (ч. 1). 2007. Ст. 21, N 7. Ст. 834, N 27. Ст. 3213, N 31. Ст. 3993, N 41. Ст. 4845, N 49. Ст. 6079, N 50. Ст. 6246; N 17. 2008. Ст. 1756, N 20. Ст. 2253.
В соответствии со ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты (п. 1 ст. 596 ГК РФ).
Договор, устанавливающий ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 601 ГК РФ к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не установлено правилами настоящего параграфа.
Таким образом, указал Верховный Суд РФ, из анализа указанных правовых норм следует, что поскольку договор пожизненной ренты (пожизненного содержания с иждивением) подлежит государственной регистрации, то права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Вышеназванные требования закона судом не были учтены при рассмотрении возникшего спора и привели к неправильному разрешению дела, нарушению прав наследника получателя ренты.
Учитывая изложенное, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что договор, заключенный в июне 2007 г., является незаключенным, поскольку договор не прошел государственную регистрацию, поэтому права собственности на квартиру, о которой возник спор, у истицы на основании указанного договора не возникло, и иск плательщика ренты удовлетворению не подлежит.
Таким образом, в правоприменительной деятельности следует учитывать, что жилое помещение, являющееся предметом договора пожизненного содержания с иждивением, переходит в собственность плательщика ренты только после государственной регистрации договора. Следовательно, скоропостижная смерть получателя ренты до государственной регистрации договора пожизненного содержания с иждивением влечет его признание незаключенным и не создает правовых последствий, связанных с возникновением права собственности на жилое помещение у плательщика ренты.
В соответствии с частью 2 статьи 602 ГК РФ минимальный размер ежемесячных выплат, которые плательщик ренты осуществляет в пользу получателя ренты, должен быть не менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. В правоприменительной практике возник вопрос о соответствии положениям Основного Закона РФ части 2 статьи 5 Федерального закона от 19.06.2000 N 82-ФЗ "О минимальном размере оплаты труда" (в ред. от 24.06.2008, с изм. от 27.11.2008) <8>. Конституционный Суд РФ в Постановлении N 11-П от 27.11.2008 признал не соответствующей Конституции РФ норму части 2 статьи 5 указанного Закона <9>.
--------------------------------
<8> Федеральный закон от 19.06.2000 N 82-ФЗ "О минимальном размере оплаты труда" (в ред. от 24.06.2008, с изм. от 27.11.2008) // СЗ РФ. 26.06.2000. N 26. Ст. 2729.
<9> Постановление Конституционного Суда РФ N 11-П от 27.11.2008 "По делу о проверке конституционности части 2 статьи 5 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда" в связи с жалобами граждан А.Ф. Кутиной и А.Ф. Поварницыной" // РГ. N 257. 17.12.2008.
Так, в Постановлении было отмечено, что минимальный размер оплаты труда по своей конституционно-правовой природе предназначен для установления того минимума денежных средств, который должен быть гарантирован работнику в качестве вознаграждения за выполнение трудовых обязанностей с учетом прожиточного минимума. Между тем на определенном этапе развития Российской Федерации этому институту был придан более широкий смысл: минимальный размер оплаты труда использовался в различных отраслях законодательства в качестве критерия расчета социальных выплат, платежей по гражданско-правовым обязательствам, ставок налогов и сборов, государственных пошлин, штрафов и т.д., что было связано с необходимостью индексации размеров указанных платежей в условиях постоянного роста уровня инфляции. При этом сама сумма минимального размера оплаты труда законодателем периодически увеличивалась, однако уже без жесткой привязки к величине прожиточного минимума.
Вместе с тем, отметил Конституционный Суд РФ, пункт 2 статьи 597 и пункт 2 статьи 602 ГК Российской Федерации, которыми минимальный размер платежей по договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением соответственно определяется с учетом минимального размера оплаты труда, продолжают действовать в первоначальной редакции. Остается неизменной и базовая сумма для исчисления платежей по гражданско-правовым обязательствам, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда (100 рублей), определенная в части 2 статьи 5 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда", при том, что минимальный размер оплаты труда, указываемый в статье 1 данного Федерального закона, регулярно повышается (с 1 мая 2002 года - до 450 рублей, с 1 октября 2003 года - до 600 рублей, с 1 сентября 2007 года - до 2300 рублей).
Конституционный Суд РФ постановил признать не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 8, 19 (части 1 и 2), 34 (часть 1), 35 (части 1 и 2) и 55 (часть 3) положение части второй статьи 5 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда" в той части, в какой оно - во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 597 и пунктом 2 статьи 602 ГК Российской Федерации, предусматривающими определение минимального размера платежей в зависимости от минимального размера оплаты труда, установленного законом, - предписывает исчисление платежей по договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, производить с 1 января 2001 года исходя из базовой суммы, равной 100 рублям.
Таким образом, проанализировав правоприменительную практику договора пожизненного содержания с иждивением, можно сделать следующие выводы:
- Высшая судебная инстанция в актах толкования права, касающихся вопросов договора пожизненного содержания с иждивением, исходит из того, что обязательства плательщика ренты перед получателем ренты носят личный характер, следовательно, это исключает правопреемство права требования к наследникам получателя ренты.
- Четко разграничены понятия договора купли-продажи жилого помещения с правом пожизненного проживания и договора купли-продажи жилого помещения с предоставлением пожизненного содержания с иждивением. Позиция Верховного Суда РФ в данном вопросе однозначна - пожизненное проживание не является формой рентных платежей в пользу получателя ренты.
- Смерть получателя ренты до государственной регистрации договора пожизненного содержания с иждивением влечет признание договора пожизненного содержания незаключенным, и, следовательно, плательщик ренты не приобретает права собственности на жилое помещение, являющееся предметом договора.
- Несовершенство положений части 2 статьи 5 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда", который предписывает исчисление платежей по договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, производить с 1 января 2001 года исходя из базовой суммы, равной 100 рублям, привело к признанию данного положения не соответствующим Конституции РФ.
Читайте ещё по этой теме:
- Договор пожизненного содержания с иждивением. Судебные споры
- О судебной практике досрочного расторжения договора пожизненного содержания с иждивением
Авторы: Карпухин Д.В., Забелова Л.Б.