В условиях поощрения самостоятельности собственников многоквартирных домов в решении вопросов содержания жилых помещений, их обслуживания и ремонта большое значение имеет появление такой формы объединения собственников в жилищной сфере, как товарищество собственников жилья.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме.

ТСЖ СОЗДАЕТСЯ:

• для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме;
• для обеспечения эксплуатации этого комплекса;
• для реализации собственниками права владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Высшим органом управления товарищества является общее собрание, исполнительным органом — правление, которое вправе принимать решения по всем вопросам товарищества, за исключением отнесенных к компетенции общего собрания.

Члены товарищества совместно реализуют свое право по владению, пользованию и распоряжению общей собственностью. Предметом деятельности товарищества является обеспечение надлежащего состояния недвижимого имущества, осуществление деятельности по строительству, реконструкции, эксплуатации и управлению жилищным фондом, бесперебойное снабжение домовладельцев коммунальными услугами, другие аспекты, связанные с представлением и защитой интересов домовладельцев. В собственности данного товарищества не может находиться недвижимое имущество. Все недвижимое имущество является имуществом, находящимся в общей собственности его членов. Правлению в товариществе предоставляется право управления многоквартирным домом, включая контроль издержек и цен на услуги, оказываемые коммунальными и иными организациями, право выбора эксплуатирующих и ремонтных организаций.

Затраты по содержанию дома в этом случае несет товарищество как юридическое лицо. Члены товарищества — собственники квартир вносят плату в размерах и порядке, которые определены уставом. Доходы, полученные в результате хозяйственной деятельности товарищества, подлежат использованию только на цели, являющиеся предметом его деятельности, и не подлежат распределению между домовладельцами.

На создание ТСЖ может уйти 4 месяца, а может — год.

Выделим три главные ступени, успешное прохождение которых обеспечит рождение товарищества.

Ступень I. Создание инициативной группы. Разъяснительная работа с жителями. Заблаговременное письменное оповещение жителей о проведении первого собрания. Принятие устава будущего товарищества либо отказ от создания товарищества (во втором случае на этом все завершается). Выборы правления, председателя правления, ревизионной комиссии, а также лица, уполномоченного заниматься процессом регистрации (подготовка документации, общение с чиновниками и пр.).

Прежде всего необходимо наличие энтузиастов, которые, как правило, обнаруживают себя сами по причине личного желания создать ТСЖ. Эти люди занимаются поиском единомышленников на общественных началах («из любви к искусству»). Их задача — склонить к созданию ТСЖ как можно больше соседей и жителей соседних домов (если планируется, что кондоминиум образуется путем слияния нескольких, двух и более, домов и придомовых территорий). После того как энтузиасты, которых за глаза уже окрестили «народниками», сумели привлечь соседей, определяется срок проведения первого собрания жителей. О его месте, дате и времени проведения оповещается в письме, которое должно быть адресовано каждому собственнику и направлено ему не менее чем за 10 календарных дней до даты проведения собрания. В письме обязательно отражается «повестка дня», т.е. суть вопросов, которые предстоит решить, а также перечень решений, требующих общего голосования. На собрании не допускается отходить в обсуждениях от назначенной темы.

В случае согласия большинства жильцов с созданием ТСЖ путем голосования принимается устав. Желательно ознакомить жителей с проектом устава заблаговременно, вывесить его на общедоступном стенде или на сайте в Интернете или, распечатав по числу квартир, разложить по почтовым ящикам. В этом случае обсуждение устава на собрании выглядит вполне организованно. Затем утверждается правление, которое выбирает себе председателя. Вслед за этим производится выбор ревизионной комиссии, а также лица, готового заниматься подготовкой и сдачей необходимой документации в регистрирующий орган. Довольно часто лица, занимающиеся государственной регистрацией (или одно лицо), входят в состав правления.

Любое голосование возможно в случае присутствия не менее 51% собственников. При этом число голосов, приходящееся на одного собственника, рассчитывается исходя из жилой площади, которой он владеет.

Ступень II. Государственная регистрация ТСЖ с постановкой на учет в соответствующем налоговом органе.

Госрегистрация подразумевает:

• получение соответствующего свидетельства;
• внесение записи в единый реестр;
• получение свидетельства о постановке на налоговый учет;
• получение уведомления из внебюджетных фондов;
• присвоение кодов ОКПО, СОАТО, СООГУ, ОКОНХ, ОКОПФ/ОКФС.

Необходимо провести кропотливую работу по подготовке документации, собрать необходимое количество подписей, печатей и пр. В связи с этим потребуется навестить ряд специализированных организаций, пообщаться с массой ответственных работников.

Ступень III. Оформление акта приемки-передачи дома, технической документации на внутридомовые сети. Государственная регистрация земельного участка. Открытие расчетного счета в банке. Обязательным является и открытие расчетного счета, поскольку товарищество — это юридическое лицо и все бухгалтерские расчеты в нем ведутся путем безналичных расчетов.

Минимальные временные сроки прохождения основных процедур (по данным из Интернета):

• формирование инициативной группы — от 10 до 190 дней (можно и более, но, как правило, уже бессмысленно);
• определение соответствия количества голосов жилой площади, находящейся в собственности, — 25 — 30 дней;
• проведение собрания — 1 день (в случае проведения дополнительных собраний число дней увеличивается ровно на число этих собраний);
• подготовка документации, необходимой для государственной регистрации товарищества, — минимум 21 день, хотя, как показывает практика, намного больше, т.е. часто бывает 90 — 120 дней.

ТСЖ — далеко не единственный способ коллективного управления многоквартирными домами и далеко не самый распространенный. ТСЖ (или, как их называют за рубежом, кондоминиумы) — новая форма управления многоквартирными домами, а собственность на столь экзотический предмет, как квартира, возникла в Европе и США в сколько-нибудь широких размерах только после Второй мировой войны. И до появления собственности на квартиры успешно осуществлялось управление многоквартирными домами, находящимися в коллективной собственности, причем было выработано немало форм такого управления. Более того, при всем своеобразии форм участия жителей в управлении многоквартирными домами в России и других странах между ними существует сходство.

К сожалению, с некоторого момента «цветущее многообразие жизни» стало утомлять верхи и был взят курс на унификацию. Уже сама унификация форм управления гражданами своим жильем была неудачна, потому что в «цветущем многообразии жизни» вырабатывались и проверялись те формы, которые были пригодны именно для России и именно в переживаемый ею исторический период. Да и сама форма ТСЖ (кондоминиума), выбранная для такой унификации, оказалась не совсем удачной.

Во-первых, в природе ТСЖ был заложен потенциальный конфликт между жильцами. Собственность на квартиру — новый вид собственности, трудный для правовой системы, долгое время не предполагавшей права частной собственности. К сожалению, большинством новых собственников квартир собственность на квартиру была понята совершенно буквально: квартира моя — что хочу, то и делаю (сношу стены, устраиваю бассейны и т.д.), а дом — чужой, мне до вас дела нет, и вам до меня дела нет, оставьте меня в покое.

К сожалению, индивидуализация жизни в России продолжается, и конца ей пока не видно. Любые формы коллективной деятельности воспринимаются большинством наших сограждан с настороженностью. Такого «произвола» нет в тех странах, где получили распространение кондоминиумы. Там собственник квартиры обязан выполнять общие для всех правила, которые по нашим меркам могут показаться весьма жесткими. Кроме чисто правовой защиты таких норм, существует и их общепризнанное одобрение, человек, решивший их нарушить, оказывается не только под правовым, но и под моральным давлением.

Во-вторых, в природе ТСЖ оказался заложен внутридомовой конфликт. ТСЖ в России начали создаваться в домах, где кроме жилых помещений существовали и нежилые, зачастую уже много лет принадлежащие не жильцам, а совсем иным организациям. Однако согласно Закону о ТСЖ собственниками своих помещений они стать не смогли — ведь помещения эти рассматривались в Законе как приложения к помещениям жилым и, следовательно, должны были перейти в собственность жильцов. Более того, именно обладание такими помещениями, которые можно было бы сдавать в аренду и получать прибыль, достаточную для оплаты всех расходов по дому, и выдвигалось нередко как главный аргумент в пользу ТСЖ. Естественно, такой подход не вызвал восторга у собственников (или арендаторов) нежилых помещений, привел к ряду конфликтов, в том числе и уголовного характера, и создал целый слой, может быть, не слишком многочисленный, но весьма активный, противодействующий созданию ТСЖ.

В-третьих, в природе ТСЖ был заложен конфликт внешний — с окружающими жителями. Создаваемые ТСЖ нередко стремились отрезать в свою пользу часть территорий, рассматривавшихся жителями соседних домов как общее пространство (вне зависимости от законности или незаконности таких притязаний). Волна «современных огораживаний», создания собственных дворов или автостоянок в ущерб окружающим породила немало конфликтов, которые также не пошли на пользу становящемуся жилищному самоуправлению.

И в-четвертых, в природе ТСЖ оказался заложен конфликт между ТСЖ и органами власти, которые вовсе не стремились к тому, чтобы передать ТСЖ полагающееся им имущество. Особенно неохотно передавалась ТСЖ земля (а ведь по Закону в собственности ТСЖ находится единый имущественный комплекс, включающий и земельный участок), тем более что передаваться она должна была бесплатно. В тех случаях, когда избежать передачи земельного участка было невозможно, он передавался «под обрез», т.е. по контуру дома.

Ради ускоренного создания ТСЖ попытались пожертвовать привычными для наших сограждан жилищными кооперативами, с большим трудом удалось изъять из нового жилищного законодательства России требование о преобразовании жилищных кооперативов в ТСЖ после выплаты членами кооператива стоимости своих паев. Все сказанное выше не означает того, что кондоминиумы (или как их назвали в России — ТСЖ) совершенно непригодны для управления гражданами своим жильем. Более того, многие проблемы так или иначе проявляются (или будут проявляться) при любой форме организации жилищного самоуправления: и равнодушие к проблемам соседей, и местнический эгоизм, и конечно, нежелание властей, на словах поддерживающих жилищное самоуправление, на деле хоть чем-либо поступиться в его пользу. Более того, нынешние власти совершенно не заинтересованы в создании реального, живого жилищного самоуправления в России, и единственная цель объявленного массового создания ТСЖ — переложить на жителей все расходы по обслуживанию, эксплуатации, капитальному ремонту домов и оплате коммунальных услуг. Все эти проблемы так или иначе придется решать при любой организации жилищного самоуправления. Однако есть и проблемы, прямо связанные с выбором ТСЖ как формы управления. Так, членами ТСЖ могут быть только собственники жилых помещений. Однако в большинстве домов проживают и те, кто приватизировал свои квартиры, и те, кто этого не сделал. Тем не менее все они являются жильцами одного дома, следовательно, заинтересованы в том, чтобы дом нормально эксплуатировался. У собственников квартир, проживающих в одном доме, могут быть такие общие интересы с нанимателями квартир, которых нет у них с теми собственниками квартир, которые в доме не проживают. А в этом случае становится перспективным такой орган, как домком, объединяющий всех жителей дома. Поэтому самой лучшей политикой в сфере становления жилищного самоуправления в современной России была бы политика отказа от всякой унификации и всякого догматизма. Надо создать самый широкий спектр выбора для тех, кто хочет участвовать в управлении домами. Сама жизнь расставит все на свои места.

ЛИТЕРАТУРА

1. Конституция РФ 1993 г.

2. Гражданский кодекс РФ, часть первая от 21 октября 1994 г.; часть вторая от 22 декабря 1995 г.

3. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ.

4. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ».

5. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // Российская газета. N 290. 2004. 30 декабря.

6. Федеральный закон от 14 апреля 1995 г. N 41-ФЗ «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации» // Российская газета. N 78. 1995. 20 апреля.

7. Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

8. Закон от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

9. Савин Д.А. ТСЖ вовсе не единственный способ управления многоквартирным домом // URL: //www.socpolitika.ru/rus/conferences.

10. Ягодина Л.П. Совершенствование правового регулирования в области жилищно-коммунального хозяйства // Вестник Российской правовой академии. 2007. N 3. С. 29 — 31.

11. Ягодина Л.П. Стиль управления в сфере жилищно-коммунального хозяйства в новых экономических условиях // Современные проблемы юридической науки: Сб. ст. Томск: Изд-во Томск. ун-та, 2003. Вып. 2. С. 188 — 194.

12. Субботин В.Н. Эффективное управление жилым домом. М.: Вершина, 2008.

13. Тихомиров М.Ю. Жилое помещение: собственность и иные вещные права: по новому Жилищному кодексу Российской Федерации. Изд-во: Издание М.Ю. Тихомирова, 2005.

14. Чуев А.В., Говоренкова Т.М., Савин Д.А. Жилищные реформы периода нэпа и возможность применения их опыта в современной России // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2004. Март. N 1(18).

15. Витрянский В.В. Защита права собственности // Закон. 1995. N 11.

16. Грудцына Л.Ю. Защита жилищных прав по новому Жилищному кодексу. 2-е изд. М.: Эксмо, 2005.

17. Ермишина А.В. Формирование муниципальной политики в сфере жилищно-коммунального комплекса города: участие общественности // URL: //www.socpolitika.ru/rus/conferences/3985/3992/3994/document4356.shtml.

Читайте ещё по этой теме:

• Создание и регистрация ТСЖ (практический аспект)
• Вопросы участия ТСЖ в хозяйственной деятельности
• Вопросы по ТСЖ — управление жильем

Автор: Л.Н. Симанович