В настоящее время регистрация договоров, связанных с передачей недвижимого имущества в собственность, осуществляется Федеральной регистрационной службой России: ее управлениями по субъектам РФ <1>.
--------------------------------
<1> См.: Положение о Федеральной регистрационной службе // Российская газета. N 230. 2004. 19 окт.; Положение о главном управлении (управлении) Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации (приложение N 1), Перечень главных правлений (управлений) Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации (приложение N 2) // Российская газета. N 277. 2004. 15 дек.
Для того чтобы правильно оформить свои права на недвижимость и получить государственную защиту этих прав, гражданам и организациям, заключающим сделки с недвижимостью и приобретающим права на нее, следует помнить следующие основные положения законодательства об обязательности государственной регистрации.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация прав является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав).
Регистрации подлежат не только сами права, но также их ограничение (обременение), переход и прекращение (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Примерами ограничений права являются арест и залог недвижимости (ипотека), а обременений - аренда, обязательства по выплате ренты (пожизненного содержания с иждивением), сервитуты.
Регистрации подлежит отчуждение имущества, а право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации права (п. 2 ст. 8 ГК РФ).
И Гражданским кодексом, и Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливаются два вида регистрации: регистрация прав и регистрация сделок, причем регистрации подлежат не все права на недвижимость и не все сделки с ней. Важным также является то, что в учреждениях юстиции производится регистрация не объектов недвижимости (учет и регистрацию жилого фонда продолжают осуществлять организации ПИБ (БТИ), а земельных участков - земельные комитеты), не документов на недвижимость, не физических и юридических лиц, которые приобрели недвижимость, а именно прав на недвижимость и сделок с ней. Это разные понятия.
В ГК РФ законодательно закреплены положения, определяющие моменты возникновения вещных прав, их ограничения, а также вступления в силу сделок с недвижимостью. Государственная регистрация прав является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственная регистрация прав представляет собой составную часть правового режима недвижимости. Данное положение предопределено отличительными особенностями недвижимости от остальных вещей, которыми, в частности, являются: прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению недвижимости; многократное использование в процессе производства и в иных целях, а также сохранение их первоначального вида (формы) в течение длительного периода; наличие индивидуальных отличительных признаков; незаменяемость недвижимости <2>.
--------------------------------
<2> См.: Коновалов В., Завьялов А. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. 1998. N 6.
Регистрация прав осуществляется внесением государственным регистратором записи в Единый государственный реестр прав в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Запись о праве содержит четыре основных элемента: 1) субъект права; 2) объект права; 3) вид права (собственность или другие вещные права); 4) основание (правоустанавливающий документ), т.е. содержит информацию о том, кто, на что, какое право и каким образом приобрел.
Произведенная государственная регистрация прав подтверждается свидетельством государственной регистрации права (ст. 14 Закона о государственной регистрации прав). Свидетельство повторяет структуру записи о праве, оно содержит: 1) описание правообладателя (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные, место жительства); 2) описание объекта: назначение (жилой дом, квартира, и пр.), адрес, площадь, этажность (этаж), кадастровый номер, присвоенный ПИБ (БТИ) или земельным комитетом; 3) вид зарегистрированного права; 4) основание приобретенного права - тот документ, который был представлен в регистрирующий орган в качестве правоустанавливающего (в нашем случае - договор купли-продажи). Также в свидетельстве указываются ограничения (обременения), зарегистрированные в реестре на момент выдачи свидетельства. Свидетельство о государственной регистрации прав является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги, учетную серию и номер. Подобно ценной бумаге на предъявителя, бланк свидетельства должен быть надежно защищен от подделки: иметь водяной знак, возможно применение голограмм, гербов, портретов, специальных красок и пр. <3>.
--------------------------------
<3> Инструкция о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденная Приказом Минюста РФ от 18 сентября 2003 г. N 226.
Причем право считается зарегистрированным и соответственно возникшим с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав, но не с даты выдачи свидетельства. Регистратор может внести запись о праве, например, сегодня, а свидетельство подготовить и подписать через неделю. Но собственником владелец станет с сегодняшней даты, даже если свидетельство получит на руки намного позже. Свидетельство можно вообще не получать, поскольку согласно п. 3 ст. 131 ГК РФ оно выдается "по ходатайству правообладателя". Если же правообладатель не заявит о его выдаче, то учреждение юстиции и не обязано его подготовить <4>. Но в этом случае, не имея на руках свидетельства, собственник лишается доказательства существования зарегистрированного права.
--------------------------------
<4> Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса. С. 17.
Следует также отметить, что в отличие от несоблюдения должной формы сделки (что влечет ее безусловную ничтожность) неосуществление государственной регистрации договора продажи жилого помещения не влечет его недействительность; на этот случай законом предусмотрено иное последствие: такой договор считается незаключенным <5>. Государственная регистрация прав носит заявительный порядок. Если гражданин не подал заявление о совершении определенного регистрационного действия (регистрации сделки или права), то оно не подлежит совершению (кроме регистрации обременений, ограничений в силу закона или судебного акта).
--------------------------------
<5> См.: Груздев В. Количество стадий договорного процесса по российскому гражданскому праву // Хозяйство и право. 2004. N 3.
С момента государственной регистрации договора возникают обязательства сторон. Продавец обязан передать в собственность покупателя жилое помещение, являющееся предметом договора, а покупатель обязан принять эту недвижимость и уплатить за нее определенную договором денежную сумму.
Передача жилого помещения и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. После надлежащего исполнения сторонами обязательств по договору происходит государственная регистрация перехода права собственности. После внесения соответствующих записей в ЕГРП собственником жилого помещения становится покупатель.
Обращение в УФРС, а ранее в ГБР, для петербуржцев, например, всегда было головной болью. Ведь для регистрации указанного договора и перехода права собственности на покупателя в УФРС необходимо представить следующие документы.
- Подписанный сторонами договор - в трех экземплярах. Один экземпляр остается в регистрирующем органе, а два других выдаются продавцу и покупателю.
- Нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если он в браке, либо заявление от представителя покупателя о том, что покупатель не в браке.
- Правоустанавливающий документ, зарегистрированный должным образом, - договор передачи доли коммунальной квартиры в собственность граждан и подшитое к нему свидетельство о государственной регистрации (они либо остаются в регистрирующем органе, либо "гасятся" и возвращаются продавцу - на усмотрение регистрирующего органа).
- Технический паспорт на квартиру (в Санкт-Петербурге он включает в себя и техническую характеристику квартиры, и ее инвентаризационную стоимость, в других регионах могут быть представлены два документа: техническая характеристика квартиры и отдельно справка о ее стоимости) - обязательно подлинник, а также копия технического паспорта (выданная в ПИБе или нотариально заверенная). Копия остается в регистрирующем органе, а подлинник возвращается покупателю.
- Справка формы N 9, выданная не раньше чем за 10 дней до сдачи документов на регистрацию, либо ее нотариально заверенная копия.
- Распоряжение органов опеки и попечительства в подлиннике.
- Нотариально заверенная копия свидетельства о браке, если покупатель находится в браке и если данные свидетельства не указаны в тексте согласия супруга.
- Нотариально заверенные копии свидетельств о рождении детей.
- Нотариально заверенная копия доверенности от имени покупателя.
- Копия паспорта продавца, если получен новый паспорт, а в правоустанавливающем документе указаны данные прежнего паспорта.
- Отказы от преимущественного права покупки от имени сособственников (если сособственники есть) либо свидетельства об уведомлении сособственников, выданные нотариусом.
- Составляется опись всех документов, которые сдаются на регистрацию и остаются в регистрирующем органе, - этот пакет документов сшивается.
- Например, для сделки иностранцам, приобретающим недвижимость на Кипре, необходимо подать всего лишь: заявление в правительственный орган или в местный орган власти, в котором должна содержаться следующая информация: 1. Личные данные заявителя и его финансовый статус. 2. Данные об объекте.
- Данные о нынешнем владельце объекта. Договор купли-продажи и условия оплаты.
- Вид сделки (приобретение в собственность, лизинг и т.д.).
В настоящее время необходимо выявить правовые проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи жилого помещения. Эти проблемы возникают по различным причинам: например, недоработка норм законодательства (как, например, при определении третьих лиц, имеющих право пользования отчуждаемым жилым помещением) или противоречие различных норм законодательства (например, при регистрации обременений и ограничений на жилое помещение) и другие.
При подведении итогов хочу отметить некоторые моменты, касающиеся государственной регистрации договоров. Значение государственной регистрации велико: договор, не прошедший эту процедуру, считается незаключенным, а без регистрации перехода права собственности не изменяются отношения сторон с третьими лицами, хотя бы они (стороны) и исполнили договор.
Но вот что интересно: согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Однако в Законе о регистрации нет норм о видах сделок, подлежащих регистрации, нет этих норм и в ст. 131 ГК РФ. В то же время во второй части ГК РФ при регламентации отдельных сделок отчуждения используются различные формулировки. В отношении сделок дарения (ст. 574), ренты (ст. 584) указывается, что соответствующие договоры подлежат государственной регистрации; в отношении договора купли-продажи жилого дома или квартиры (ст. 558) и купли-продажи предприятия (ст. 560) указывается, что соответствующий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации; общее правило о договоре купли-продажи недвижимости (исключениями из которого являются договоры в отношении квартир, жилых домов и предприятий) состоит в том, что регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество (ст. 551).
С учетом разницы в этих формулировках правоприменительная практика сегодня исходит из того, что в случаях, предусмотренных ст. 558, 560 ГК РФ, от наличия или отсутствия регистрации зависит признание или непризнание заключенным самого договора, в случаях, предусмотренных ст. 574, 584 ГК РФ, - действительность сделки. В случае же купли-продажи недвижимого имущества нежилого назначения сделка заключена и действительна с момента придания ей надлежащей формы, а с моментом регистрации связывается момент перехода права.
Столь сложную градацию правовых последствий регистрации различных видов сделок с недвижимостью очень сложно отнести к достоинствам действующего законодательства.
Трудно объяснить то, что договор купли-продажи жилой недвижимости до регистрации не заключен, а заключенность и действительность того же договора в отношении нежилого помещения вообще не зависит от регистрации. Вероятно, более правильным было бы в соответствии со ст. 432 ГК РФ любой договор признавать заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой форме, а с несоблюдением требования о регистрации связывать его ничтожность.
Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является относительно новым для российского гражданского законодательства. Безусловно, потребность в нем была очень велика. Принятие в 1997 г. Закона о государственной регистрации прав является большим шагом вперед на пути регулирования рынка недвижимости. Думается, что выявленные недостатки и некоторая несогласованность норм законодательства будут в ближайшее время устранены, так как особенности недвижимости как объекта собственности и других вещных прав требуют особого внимания законодателя и тщательного правового регулирования. Причиной этому является и то, что недвижимость является основой материального производства и имущественного благополучия граждан. Вложение капиталов и сбережений в недвижимость - важнейший показатель участия субъекта права в рыночной экономике.
Автор: А.А. Тебряев