В связи с тем, что участились случаи подачи исков о прекращении незаконной точечной (уплотнительной) застройки, представляется актуальным рассмотрение вопроса о том, каким образом застройщики и муниципальные органы нарушают или ограничивают права жильцов — собственников уже существующих жилых домов. Также актуальным представляется правовой анализ действий муниципальных органов, выдающих разрешения на застройку.

В большинстве исковых заявлений истцы указывают на нарушение застройщиком и муниципальными органами их права собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома. Рассмотрим схему таких нарушений более подробно.

Итак, общим имуществом в многоквартирном доме согласно ст. 36 ЖК являются: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. При этом речь также идет о так называемой придомовой территории жилого дома. В частности, к придомовой территории относятся пожарные проезды, сушилки для белья, детские площадки, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и вся та территория, за уборку которой платят жильцы этого дома на основании договора, заключаемого жильцами с управляющей компанией [3].

Расчет площади придомовой территории осуществляется согласно п. 3.4 Методических указаний по расчету земельных участков в кондоминиумах, утвержденных Приказом Министерства РФ по земельной политике от 26 августа 1998 г. N 59 [5].

Планы дома и экспликация (масштабный план) придомовой территории содержатся в паспорте на дом и находятся в управляющей компании, обслуживающей данный дом, а также на основании п. 14 Постановления Правительства РФ от 13 октября 1997 г. «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» [4] в БТИ (Бюро технической инвентаризации).

Основываясь на ст. 37 ЖК, можно утверждать, что при приватизации квартиры в многоквартирном жилом доме собственник соразмерно своей доле или площади квартиры получает право долевой собственности и на вышеперечисленное имущество, тем более что на основании ст. 16 ФЗ от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» [2] «земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме». Таким образом, право собственности на земельный участок возникает у собственников помещений в многоквартирных домах в силу закона.

В буквальном понимании все вышеперечисленные нормы не вызывают нареканий: они обеспечивают конституционные принципы и нормы, регулирующие право собственности.

Теперь же предлагается рассмотреть, как эти нормы права применяются на практике. И первой же практикой «законного» нарушения всех вышеперечисленных норм можно назвать точечную застройку. Проблемой является как раз придомовая территория уже построенных и используемых жилых домов с приватизированными квартирами. Дело в том, что мало приватизировать квартиру, получив право собственности и на долю в придомовой территории, как это регламентируют вышеуказанные нормы права. Оказывается, нужно сначала эту территорию определить, т.е. размежевать.

В свою очередь, заказчику застройки тоже необходимо размежевать территорию под застройку. Так как государственных агентств, проводящих межевание территории, нет, заявки на межевание подаются в частные фирмы. Для начала уполномоченный муниципальный орган должен проверить кадастровый реестр и ЕГРП. Естественно, регистрация в реестре права собственности на землю в соответствии с п. 1 ст. 6 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [1] носит правоподтверждающий характер, т.е. она желательна, но не обязательна, в кадастровом реестре участок будет не сформированным или сформированным, но не размежеванным, а в ЕГРП какие-либо записи вообще будут отсутствовать. В то же время муниципальный орган, отводя земельный участок под застройку, проверив кадастровый план, обязан вынести соответствующее постановление, регламентирующее условия, выполнение которых необходимо для такой застройки. Конечно, рядовые собственники такую регистрацию права собственности на объект кадастрового учета не проводят, и муниципальному органу об этом известно. Тем не менее, вынося постановление об отведении земельного участка (в случае г. Уфы) под застройку, муниципальный орган должен учитывать п. 5 ст. 13 приложения к решению Совета ГО г. Уфа РБ, согласно которому: «Не допускается осуществлять градостроительную подготовку территории без учета прав собственников зданий, строений, сооружений (их частей, включая квартиры), которые на начало указанной подготовки не воспользовались принадлежащим им правом на приобретение прав на земельные участки, необходимые для использования этих зданий, строений, сооружений, включая многоквартирные жилые права» [6]. Даже эта норма не является барьером, защищающим права собственников:

1. у частных собственников и муниципалитета сильно расходятся понятия о необходимой территории, и в первую очередь это расхождение основано на передаваемой застройщиком муниципалитету бесплатной доле (примерно 30 процентов квартир) в собственность, что, естественно, выгоднее, чем учет прав каких-то там собственников давно построенных квартир;
2. проверка таких прав опять приведет муниципальный орган в земельный кадастровый реестр или в ЕГРП.

Для собственников квартир такая регистрация права собственности на придомовую территорию просто невозможна в силу двух обстоятельств.

1. Единственный собственник не сможет зарегистрировать свое право на часть придомовой территории, поскольку территория невыделима в натуре в силу закона, более того, такая регистрация незаконна.
2. Действительно, есть возможность договориться со всеми собственниками и зарегистрировать придомовую территорию как долевую собственность, однако сразу встает вопрос об определении собственников, размеров их долей, а соответственно размеров земельного налога за долю в таком участке…

Из этого видно, что такая регистрация подразумевает просто астрономическую сумму, которую, допустим, пенсионер просто не сможет заплатить!

В то же время с юридическим лицом частное агентство по межеванию заключает договор на оказание услуг. То есть ни о каких паспортах уже построенных домов, равно как и об экспликациях, речь не идет. И значит межевание тоже будет проведено без учета придомовых территорий уже построенных жилых домов (частная фирма не будет делать запросы ни в БТИ, ни в управляющую компанию).

Собственники квартир жилых домов узнают о вышеперечисленных действиях заказчика-застройщика только много позже, когда у последнего уже на руках вся разрешительная документация. Затем собственники обращаются в органы, выдавшие разрешение на застройку их территории, в которых и узнают, что «участок не сформирован, по инициативе жильцов межевание или определение границ придомовой территории не проводилось, размежеванный участок под застройку отдан в аренду заказчику на законном основании». При этом муниципальные органы придерживаются позиции: раз собственник свое право не подтвердил, значит, собственность муниципальная, а значит, распоряжаться ею и будет муниципальное образование.

Если же оспаривать такие действия муниципальных органов в суде, против собственников квартир моментально выступят: заказчик, Администрация ГО, Главное управление архитектуры города, КУМС (Комитет по управлению муниципальной собственностью), Земельная кадастровая палата и т.д., поскольку последние в случае отмены своих решений обязаны будут возместить застройщику упущенную выгоду, т.е. в случае строительства многоэтажного дома полученная сумма будет просто астрономической.

С таким перевесом сил и административного ресурса у собственников практически нет шанса вернуть себе свое имущество, которое, кстати, они продолжают содержать за свой счет, поскольку согласно договорам, заключенным МУП УЖХ с собственниками и нанимателями помещений, в перечень работ, входящих в плату за содержание и текущий ремонт жилья, входят:

• агротехнические мероприятия по уходу за зелеными насаждениями;
• подготовка к сезонной эксплуатации оборудования детских и спортивных площадок;
• в теплый период подметание территории, уборка газонов, сезонное выкашивание газонов и т.п. (соответственно в зимний период уборка снега).

Практика показывает, что на квартплату такая застройка никак не влияет!

Решение этого пробела в законодательстве видится в закреплении на законодательном уровне жесткого перечня подаваемых на межевание документов, среди которых обязательно должны находиться экспликации придомовых территорий уже существующей застройки, а также справка о количестве собственников и их долях на общее имущество жилого многоквартирного дома. Межевание же обязательно должно проводиться с учетом этих территорий — несобственник должен защищать свои права, а государство должно защищать права своих граждан. Ведение земельного кадастрового учета прав собственников, а также внесение в кадастровые планы и в ЕГРП изменений о правообладателях должно проводиться по инициативе государства, но уж никак не собственников, которые вследствие недостатка информации вообще не знают, куда и что, и главное, зачем им что-то подавать. Такие изменения необходимо вносить на основании документов о праве собственности, зарегистрированных в установленном порядке. Такое решение обусловлено в первую очередь защитой частной собственности. На данный момент нам остается надеяться на лучшее, поскольку истинно правовое государство невозможно, пока «правая нога не знает, что делает левая».

СПИСОК НОРМАТИВНЫХ АКТОВ

1. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // РГ. 1997. 30 июля.

2. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса РФ» // РГ. 2005. 12 января.

3. Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» // РГ. 2006. 22 августа.

4. Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» // РГ. 1997. 22 октября.

5. Приказ Министерства РФ по земельной политике от 26 августа 1998 г. N 59 «Об утверждении Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах» // Бюллетень строительной техники. 1998. N 11 — 12.

6. Приложение N 1 к решению Совета городского округа г. Уфа РБ от 22 августа 2008 г. N 7/4 «О правилах землепользования и застройки городского округа город Уфа РБ» // Вечерняя Уфа. 2008. 2 сентября.

Читайте ещё по этой теме:

• Осуществление права общей собственности в многоквартирном жилом доме
• В каком порядке определяется доля собственников жилых помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме?
• Управление общим имуществом собственниками помещений в многоквартирном доме

Автор: С. М. Гладышев