Жилищные вопросы в Конституционном Суде

Кор.: Андрей Олегович, как часто граждане обращаются в Конституционный Суд по вопросам, связанным с реализацией жилищных прав?

- В общем объеме обращений в Конституционный Суд жилищных вопросов сравнительно немного. Их количество растет, но незначительно. Так, в 2007 году в Конституционный Суд поступило всего 16 612 обращений, из них с жилищными вопросами было связано 617, то есть менее 4%. В 2008 году обращений было 16 592, из них по жилищным вопросам - 775. За 9 месяцев 2009 года принято 15 749 обращений, в том числе жилищных - 852, это около 5,5%.

К сожалению, большинство заявителей не понимают, чем занимается Конституционный Суд, в чем состоит его компетенция. Граждане чаще воспринимают его как вышестоящую инстанцию по отношению к судам общей юрисдикции и арбитражным судам. Поэтому значительная часть обращений остается без рассмотрения по существу. Это касается как обращений по жилищным вопросам, так и всех прочих.

В 2007 году Конституционным Судом принято 979 решений, из них по жилищным вопросам - 57, в 2008 году - 1104 и 68 решений соответственно. За 9 месяцев 2009 года вынесено 1032 решения, жилищных - 68. За 2007 - 2009 годы вынесено 3 постановления по жилищным вопросам, 12 позитивных определений и 178 отказных.

Кор.: Каково содержание обращений в Конституционный Суд, связанных с жилищными правами?

- Единого, ярко выраженного тренда нет, жалобы разнообразны.

Например, действующий Жилищный кодекс РФ резко сократил возможности нанимателей в части изменения договора социального найма, того, что раньше называлось разделением ордеров. В связи с этим граждане в своих жалобах просят признать статью 82 Жилищного кодекса Российской Федерации об изменении договора социального найма жилого помещения не соответствующей Конституции Российской Федерации, поскольку она не предусматривает возможность раздела жилой площади. Конституционный Суд вынес уже несколько отказных определений по этому вопросу.

Жалуются также на несогласованность статей 57 и 89 Жилищного кодекса. Согласно статье 57, посвященной предоставлению жилья по договору социального найма, жилое помещение предоставляется в порядке очереди, но в некоторых случаях возможен и внеочередной порядок, в том числе лицам, чье жилье признано непригодным для проживания. Статья 89 говорит о предоставлении гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением, в том числе по причине признания занимаемого жилого помещения непригодным для проживания. При этом по статье 57 ЖК новое жилое помещение предоставляется по нормам предоставления, а по статье 89 - равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Разумеется, публичному собственнику выгоднее действовать в рамках статьи 89, наниматели апеллируют к статье 57.

Неизбывная тема - изъятие жилья у добросовестных покупателей, которые приобрели недвижимость, порой похищенную у собственника мошенническим путем, не зная о том, что покупают ее не у собственника. С учетом позиции Конституционного Суда, выраженной в Постановлении от 2003 года N 6-П, изъятие жилья у добросовестного приобретателя может производиться, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли. Добросовестные приобретатели жалуются, просят расширить позицию суда, с тем чтобы изъятие добросовестно приобретенного жилья в любом случае стало невозможным. Но Конституционный Суд последовательно исходит из того, что сложившееся с учетом упомянутого Постановления правовое регулирование закрепляет баланс подлежащих защите интересов как собственников, так и добросовестных приобретателей.

На слуху еще один вопрос - о судьбе земельного участка под многоквартирным домом. В соответствии со статьей 36 ЖК РФ и статьей 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Однако в какой момент право собственности возникает у собственников помещений в доме? Как ни странно, на практике суды решают эту проблему по-разному. Эта неопределенность в применении соответствующих норм породила обращение ряда граждан в Конституционный Суд.

Отдельный вопрос о судьбе несформированного земельного участка. Формирование участка сталкивается с большими сложностями, иногда не преодолимыми на практике. Каков должен быть механизм формирования земельного участка? Как согласовать воли всех собственников помещений? Необходимо учитывать, что в очень многих домах собственником части помещений является публичный собственник, который может быть не заинтересован в формировании земельного участка. Этот вопрос также иногда адресуется Конституционному Суду.

Отмечу, что резко пошло на убыль количество жалоб на пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ, согласно которому переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Кор.: Какова суть определений Конституционного Суда, вынесенных в 2009 году по жилищным вопросам?

- За 9 месяцев 2009 года Конституционным Судом Российской Федерации вынесено три позитивных Определения.

Отметил бы Определение от 05.03.2009 N 376-О-П по жалобе гражданина Алексеева Романа Владимировича на нарушение его конституционных прав пунктом 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно Определению не исключается возможность предоставления жилых помещений малоимущим гражданам, лишившимся своих жилых помещений в результате пожара, по договорам социального найма во внеочередном порядке, если на момент утраты жилища они не состояли на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении.

После изучения жалоб, проводившегося судьями на основании статьи 41 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", Конституционным Судом Российской Федерации за 9 месяцев 2009 года по жилищным вопросам принято три определения об отказе в удовлетворении жалоб о признании оспариваемых нормативных актов неконституционными. Среди них стоит упомянуть Определение от 19.05.2009 N 489-О-О об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья "Невский 163" и "Комсомольский проспект-71" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в котором суд подтвердил правильность позиции, что, в том случае если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников. При этом, однако, необходимо учитывать, что, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вопрос же отнесения тех или иных помещений к такому имуществу требует установления и исследования фактических обстоятельств конкретного дела.

Из 62 жалоб, по которым в 2009 году судом были вынесены отказные определения по жилищным вопросам в процедуре, предусмотренной статьей 40 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", значительную часть составили жалобы о конституционности норм Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (статей 1, 2, 3 и 11), Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (статей 6 и 16), Жилищного кодекса Российской Федерации (части 4 статьи 31, части 1 статьи 157, статей 69, 82, 92), Гражданского кодекса Российской Федерации (статей 246, 247, 252, 302, 672), Жилищного кодекса РСФСР (утратившего силу с 1 марта 2005 года), Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307. Эти жалобы были признаны судом не соответствующими требованиям Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", предъявляемым к такого рода обращениям.

За 2007 - 2008 годы и 9 месяцев 2009 года Конституционным Судом Российской Федерации принято: