Множество положений Гражданского кодекса РФ направлено на защиту ведения предпринимательского бизнеса. По договору аренды недвижимого имущества зачастую сталкиваются интересы сторон договора, а также третьих лиц. При этом каждая сторона имеет право на защиту. Интересы каждой стороны подлежат защите с позиции закона, при этом способ защиты каждая сторона вправе выбрать самостоятельно. Между тем, кроме имеющегося законодательного инструментария, существует практика его применения, судебная практика, притом лишь арбитражная, поскольку правосудие в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности осуществляется арбитражными судами (ст. 27 АПК РФ), а п. 2 ст. 359 ГК РФ регулирует отношения удержания в сфере предпринимательской деятельности. Договор аренды зданий, сооружений заключается, как правило, между субъектами предпринимательской деятельности, тогда как сдача внаем жилой недвижимости для проживания регулируется нормами, посвященными договору найма жилого помещения (см., напр.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. М.: Статут, 2003. С. 525).
Рассмотрим наиболее распространенные проблемные ситуации, связанные с осуществлением своих прав сторонами договора аренды недвижимости, арендодателем и арендатором (ст. 606 ГК РФ).
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (ст. 655 ГК РФ). Таким образом, моментом, определяющим начало и окончание использования здания, сооружения арендатором, по общему правилу является дата, указанная в акте приема-передачи, являющемся неотъемлемой частью договора аренды здания, сооружения. Но не только. Этими моментами также определяется момент, определяющий исходную и окончательную точки, от которых, как правило, производится расчет оплаты по договору аренды. По прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ). Что означают положения этой статьи на практике? В арбитражной практике сложился однозначный подход, в соответствии с которым арендодателю предоставлено безусловное право требования оплаты использования его имущества арендатором в размере ежемесячной арендной платы <1>. При этом не представляется юридически значимым обстоятельство фактического использования имущества арендатором, так как единственным доказательством прекращения использования имущества будет являться подписанный сторонами акт приема-передачи (п. 2 ст. 655) <2>. Когда же прекращается договор аренды в связи истечением срока его действия - с даты, указанной в договоре, или с даты, обозначенной в акте приема-передачи, которым имущество возвращается арендодателю? На наш взгляд, ситуация не является однозначной.
--------------------------------
<1> См., например: Постановление ФАС ВСО от 2 июня 2009 г. по делу N А33-13624/08-Ф02-2461/09; Постановление ФАС ЗСО от 12 августа 2009 г. N Ф04-4007/2009(12493-А67-22); Постановление ФАС СКО от 31 июля 2009 г. N А63-15116/2008.
<2> См.: п. 13 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Нам представляется, что конечной отправной точкой следует считать дату, указанную в договоре аренды, однако при этом арендодателю следует исполнить обязанность своевременного уведомления арендатора о своем намерении прекратить договор с указанной в договоре даты, в противном случае ему следует быть готовым к доводам арендатора, основанным на позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (если по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, он считается возобновленным на неопределенный срок) <3>. Возражения арендатора лучше всего облечь в письменную форму, и они не должны быть выражены двусмысленно. Еще один аргумент в пользу этой позиции - позиция арбитражных судов. По спорам, связанным с взысканием арендной платы по истечении срока договора, арбитражные суды единодушно применяют абз. 2 ст. 622 ГК РФ, который звучит: "...если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки". При этом законодатель и правоприменитель не называют требования о взыскании по прекращении срока договора неосновательным обогащением, со ссылкой на нормы этого правового института, ведь юридически договор прекращен, следовательно, арендатор неосновательно приобретает (сберегает) без установленных договором оснований. Законодатель называет такой платеж именно арендной платой, а не неосновательным обогащением.
Сроку действия договора посвящены нормы ст. 425 ГК РФ. Пункт 3 названной статьи указывает, что законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Что это значит применительно к нашей ситуации? Очевидно, что прекращение срока договора аренды по закону в нашей ситуации обязательства не прекращает, ведь платежи по окончании срока аренды являются по определению законодателя арендными. Следовательно, такой договор признается действующим до определенного в нем момента исполнения сторонами своих обязательств. Но в договоре такой момент определен - он указан как срок договора. Нам представляется, что законодатель тут допустил некоторую неточность, ибо в этом случае момент окончания исполнения сторонами своих обязательств установлен не договором, а законом, а именно ст. 622 ГК РФ, которая императивно закрепила обязанность арендатора вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В этом случае договор аренды прекращается с момента: а) одностороннего отказа арендодателя от договора, если такой отказ соответствует условиям заключенного договора аренды; б) вступления в силу решения суда о признании договора расторгнутым; в) истечения срока, указанного в договоре. На наш взгляд, взыскание арендной платы по истечении срока, указанного в договоре, является лишь приемом юридической техники, направленным на соблюдение интересов кредитора (арендодателя), поскольку направлено на стимулирование должника к завершению арендных отношений, возникших ранее, и, как нами отмечалось выше, позволяет завершить правоотношение надлежащим исполнением, т.е. возвратом имущества арендодателю (п. 3 ст. 425 ГК РФ), что нашло отражение в следующем, т.е. п. 4 ст. 425 ГК РФ, положении о том, что окончание срока действия договора не освобождает сторону от ответственности за его нарушение, в том числе, очевидно, связанное с ненадлежащим исполнением стороной своих обязательств по договору.
--------------------------------
<3> См.: п. 5 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Рассмотрим развитие ситуации далее. Итак, арендодатель взыскивает по решению арбитражного суда долг арендатора по арендным платежам по день, указанный в акте приема-передачи либо по день рассмотрения в суде гражданского дела включительно. Сразу остановимся на одном моменте. Срок, указанный в договоре аренды как срок действия договора, если иное не установлено самим договором, является императивным сроком по исполнению арендатором своей обязанности по освобождению здания, сооружения от своих вещей. Поэтому на момент прекращения договора в связи с истечением срока его действия арендатор не может не знать о своей обязанности по освобождению объекта аренды от своих вещей. На наш взгляд, бездействие арендатора в этом случае свидетельствует о его безразличии к судьбе оставленных вещей. Арендатор к этому моменту уже является обязанным по договору аренды (уже есть решение суда либо акт сверки взаимных расчетов). В этом случае некоторые арендаторы просто оставляют свои вещи (как правило, не имеющие рыночной ценности), не имея намерения рассчитываться с арендодателем. Но арендодатель (кредитор) в такой ситуации часто просто не имеет возможности реализовать даже эти вещи, так как не имеет на эти вещи правоустанавливающих документов.
Теперь собственно удержание. Некоторыми авторами высказывается мнение, что в основание удержания может быть положено лишь такое первоначальное владение, которое получено кредитором по воле собственника вещи, характеризуется непосредственностью, производностью, временностью и законностью приобретения при отсутствии неправомерных действий кредитора по захвату вещи <4>. На наш взгляд, такая позиция является необоснованной. Право на удержание (в силу ст. 359 ГК РФ) не может быть поставлено в зависимость от воли собственника вещи, оно возникает в силу закона. С трудом представляется конструкция, в рамках которой кредитор выясняет у должника, кто является собственником вещи, для того чтобы получить возможность обратиться к нему с просьбой предоставления права на удержание. Такая позиция, по сути, не противоречит мнению иных авторов - С.В. Сарбаш, Н.В. Южанина. Последний хоть и утверждает о правомерности удержания вещи кредитором с согласия собственника, тем не менее указывает, что владеть вещью в принципе может не только ее собственник, но и иной титульный владелец: "Твердо устоялась практика применения удержания только того имущества, которое поступило во владение ретентора по воле лица, главным образом по обязательствам самого собственника имущества, а не иного его законного владельца. Это положение не бесспорно, поскольку не только собственник может владеть имуществом и вступать с ним в какие-то обязательства, но и лицо, титульно им владеющее" <5>. Представляется предпочтительной позиция С.А. Кузнецова, выраженная в статье "Удержание вещи: правовая природа и содержание": "...нормы ГК РФ об удержании не ограничивают возможность применения кредитором удержания вещи в связи с отсутствием у должника права собственности на удерживаемую вещь или в связи с принадлежностью удерживаемой вещи самому кредитору, поскольку нормы п. 1 ст. 329, п. 1 ст. 359 ГК РФ содержат указание на должника не как на собственника удерживаемой вещи, а как на лицо, которому удерживаемая вещь подлежит передаче, что не одно и то же. Вместе с тем п. 1 ст. 359 ГК РФ предусматривает в качестве одного из случаев удержания случай неисполнения должником в срок обязательства по оплате удерживаемой вещи. Очевидно, что указанное обязательство должника перед кредитором не могло бы возникнуть, если бы подлежащая оплате должником вещь не принадлежала кредитору" <6>.
--------------------------------
<4> Труба А.Н. Владение имуществом как условие возникновения права удержания // Нотариус. 2005. N 6.
<5> Южанин Н.В. Обзор судебной практики применения права удержания как способа обеспечения исполнения обязательств // Российский судья. 2008. N 2; Сарбаш С.В. Некоторые проблемы обеспечения исполнения обязательств // Вестник ВАС РФ. 2007. N 7.
<6> Кузнецов С.В. Удержание вещи: правовая природа и содержание // Закон. 2007. N 8.
По нашему мнению, удержание по определению является защитной мерой, к которой прибегает кредитор, чтобы обезопасить свою имущественную сферу от убытков, связанных с ненадлежащим исполнением должником своих обязательств перед ним <7>. Но удержание невозможно, если должник не знает, что его вещи удерживают. Иными словами, чтобы возникло удержание, необходимо, чтобы должник обратился к кредитору с требованием возврата вещей (вещи) и собственно получил бы на это требование отказ, мотивированный тем, что вещь (вещи) удерживается кредитором в обеспечение исполнения должником обязательств перед кредитором. Если вещи просто остались в здании, сооружении, складе покинутыми арендатором, он за ними не обращается - соответственно никакого удержания тут нет, ибо очевидно, что арендатору они не нужны, удерживать вещи не от кого. Очевидно, что никакой доброй воли должника на оставление вещей в пределах объекта аренды в этом случае нет и быть не может, ибо, если должник обращается за вещью - следовательно, она ему нужна, а стало быть, намерения оставлять ее кредитору у него нет.
--------------------------------
<7> См., например: Постановление ФАС ПВО от 18 марта 2008 г. N А12-7734/07-С16-5/С34; Постановление ФАС СКО от 6 декабря 2005 г. N Ф08-5460/2005.
Из этого следует как минимум один вывод: позицию арбитражных судов по поводу добровольного оставления должником своих вещей в арендуемом складе, здании как доказательство правомерности удержания необходимо как минимум пересмотреть. А мотивация предельно простая: если должник оставил свою вещь по прекращении договора в здании и не возвращается за ней в установленные договором сроки - следовательно, эта вещь ему просто не нужна. По одному из дел ФАС ЦО, например, установил следующее: отклоняя доводы истца, судом правомерно указано на то, что наличие у арендатора задолженности по арендной плате не является правовым основанием для удержания товара в отсутствие на это воли должника <8>.
--------------------------------
<8> См.: Постановление ФАС ЦО от 12 февраля 2009 г. N Ф10-183/09.
Следовательно, выводы арбитражных судов об обязательном наличии доброй воли должника на оставление вещи по прекращении договора в пределах объекта аренды как основание правомерности удержания видятся нелогичными. С другой стороны, расходы, связанные с хранением объекта удержания, кредитору не возмещаются <9>. Другое дело, если кредитор захватил вещи должника в пределах срока договора (документа, подписанного сторонами), но не акта приема-передачи, так как иное может весьма ощутимо дестабилизировать гражданский оборот. Стоит только представить ситуацию, что должник, не подписавший акт приема-передачи в установленный договором срок, возвращается за своим имуществом через продолжительное время. Но в этом случае, представляется, нужно говорить не о доброй воле должника, а о противоправном поведении кредитора <10>.
--------------------------------
<9> См., например: Постановление ФАС МО от 19 августа 2009 г. N КГ-А40-7759/09.
<10> См., например: Постановление ФАС УО от 10 июня 2009 г. N Ф09-3781/09-С6; Постановление ФАС ВВО от 8 октября 2007 г. N А79-11689/2006.
Конечно, лучше всего не доводить ситуацию до такого развития событий. Предлагаем, прежде чем заключать договор с новым контрагентом, обратиться на сайт арбитражного суда того субъекта Российской Федерации (например www.npravo.ru), где вы ведете свой бизнес, проверить: имеются ли судебные споры с участием вашего контрагента (соответственно в качестве ответчика по искам о взыскании долгов), добросовестно ли он ведет свой бизнес. Если договор с вами заключает филиал юридического лица, обратитесь на сайт www.nalog.ru, проверьте данные о регистрации основного юридического лица, заодно проверьте судебный сайт того региона, где ведет бизнес сама фирма.
Принцип удержания чисто экономический и состоит в том, чтобы, изъяв вещь должника во исполнение обязательства перед кредитором из делового оборота, прекратить хозяйственный оборот этой вещи. Должен иметь место интерес должника в обладании этой вещью как средством для извлечения прибыли.
На наш взгляд, сегодняшние требования по защите предпринимателями своего бизнеса требуют серьезной законодательной доработки, ибо становится очевидно, что двух статей Гражданского кодекса РФ, посвященных удержанию (из которых одна - ст. 359 ГК РФ - посвящена собственно удержанию, а вторая - ст. 360 ГК РФ - регулирует отношения, связанные с реализацией удерживаемых вещей), катастрофически мало, так как отсутствует единый подход правоприменителя по отношению к собственно удержанию и тем более вызывает нарекания и критику правоприменительная практика ст. 360 ГК РФ.
Представим некую идеальную ситуацию, что должник оставил вещи в пределах объекта аренды, являясь их собственником. В этом случае на сегодняшний день правоприменитель указывает следующий путь: если должник передал правоустанавливающие документы (с синими печатями) либо заверенные надлежащим образом кредитору и на это имущество не наложат арест налоговые органы по задолженности нашего должника перед бюджетом вперед реализации этой вещи кредитором с торгов в рамках исполнительного производства, то получается, что кредитор свой долг (часть долга) у должника отвоевал. Практика показывает, что должники - общества с ограниченной ответственностью - на момент вынесения решения о взыскании с них суммы долга на счетах денежных средств не имеют. Поэтому единственный шанс вернуть деньги с такого должника, как ООО, зачастую напрямую связан только с реализацией его имущества на торгах. Во всех остальных ситуациях, а именно: должник не предоставил документов на вещь, являясь ее собственником, кредитору; должник не является собственником вещи, она ему передана третьим лицом по договору аренды (в рамках обязательственного правоотношения) либо передана собственником в хозяйственное ведение (оперативное управление) (вещные права) - лишает кредитора возможности реализации такой вещи, ибо арбитражные суды единодушно требуют подтверждения наличия права собственности должника на вещь, которая подлежит реализации с торгов, и соответственно возможности удовлетворить свои требования за счет его имущества.
Но посмотрим и практику применения виндикационных исков собственников вещи к кредиторам, у которых вещь находится в удержании. И здесь практика арбитражных судов единодушна - собственникам в таких исках отказывают. При этом арбитражные суды делают акцент на законность владения такой вещью, что лишает виндикационный иск основания, так как известно, что виндикация - иск невладеющего собственника к владеющему несобственнику об истребовании имущества из чужого незаконного владения <11>.
--------------------------------
<11> См., например: Постановление ФАС ПВО от 30 сентября 2008 г. N А65-30018/2007-СГЗ-12; Постановление ФАС ПВО от 18 марта 2008 г. N А12-7734/07-С16-5/С34.
Подводя итог, можно сделать основной вывод - удержание вещи арендатора и удержание вообще на сегодняшний день правоприменительной практикой сводится лишь к стимуляции должника, побуждению его к выкупу своей вещи у кредитора. Обоснованием должен являться экономический интерес должника в обладании именно этой вещью, в противном случае удержание теряет смысл и носит характер возложения на кредитора дополнительных расходов по хранению этой вещи в течение разумного срока, в который он (кредитор), действуя разумно и добросовестно, полагает, что должник может вернуться за этой вещью. Реализация имущества должника с торгов в рамках ст. 360 ГК РФ носит скорее рекомендательный характер для законодателя по поводу его дальнейшей проработки, поскольку требует однозначного ответа на вопрос, необходимо ли наличие права собственности должника на удерживаемую вещь либо для реализации такой вещи с торгов может быть запущен заложенный в статьях о залоге механизм реализации объекта залога, право же на реализацию возникает лишь на основании владения этой вещью должником. Право на реализацию удерживаемой вещи (ст. 360 ГК РФ) отнесено законодателем к механизму обеспечения исполнения обязательств, следовательно, право на реализацию должно быть производно праву на удержание этой вещи. Из указанного следует, что, если вещь удерживается законно, следовательно, она может быть реализована вне зависимости от права собственности на нее должника. Так, Президиум ВАС РФ установил, что право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании <12>.
--------------------------------
<12> См.: п. 14 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Читайте ещё по этой теме:
- Незаконный арест имущества арендодателем за неуплату аренды
- Аренда помещений: удержание имущества арендатора
Автор: А.В. Леонов